一、制定2020版《补偿标准》的背景
《市人民政府办公室关于印发荆门主城区国有土地上房屋征收补偿标准的通知》（荆政办文〔2017〕9号）实施以来，有效地规范了荆门主城区国有土地上房屋征收与补偿工作,确保了房屋征收工作的顺利进行。一方面该补偿标准自2017年4月28日印发施行，有效期为3年，其有效期已满。另一方面随着社会和经济的发展，现行补偿标准已经不能适应当前房屋征收补偿的实际，一定程度上影响了房屋征收工作进程。为维护公共利益，保障被征收人合法权益，出台新的《荆门主城区国有土地上房屋征收补偿标准》十分必要和迫切。
二、2020版《补偿标准》的起草过程
2019年10月《市人民政府办公室关于印发荆门主城区国有土地上房屋征收补偿标准的通知》（荆政办文〔2017〕9号）（以下简称原《补偿标准》）还有半年将到期，我局即开始着手新《补偿标准》制定工作，并专门组建工作专班，通过基层走访、召开专题座谈会等多种形式，开展新的荆门主城区国有土地上房屋征收补偿标准制定的前期调研活动。2019年12月，形成了《荆门主城区国有土地上房屋征收补偿标准（2020版）》（以下简称2020版《补偿标准》）（讨论稿）。2020年3月，组织召开各区征收办负责人座谈会，对2020版《补偿标准》进行了充分的讨论修改，形成2020版《补偿标准》（征求意见稿）。2020年4月3日-13日，书面征求了东宝区政府、荆门高新区·掇刀区政府、漳河新区管委会和市财政局、市发改委、市自然资源和规划局等相关单位的意见和建议，形成了2020版《补偿标准》（初审稿）。2020年5月9日，市政府办公室副主任张万新同志主持召开市发改委、市财政局、市自然资源和规划局、市住建局、市司法局、市征收办和东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区政府（管委会）负责人会议，对2020版《补偿标准》有关内容进行了专题研究。2020年5月15日-25日，通过荆门晚报及市住建局网站发布公告，广泛征求社会各界意见或建议。随后，根据各部门及社会各界所提意见或建议，对2020版《补偿标准》作了进一步的修改完善，最终形成了2020版《补偿标准》（送审稿）。
三、制定2020版《补偿标准》的依据
1、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省政府令第380号）。
2、《荆门市人民政府关于印发荆门市国有土地上房屋征收与补偿实施细则的通知》（荆政发〔2016〕29号）。
3、《荆门市国土资源局 荆门市财政局 荆门市房产管理局 荆门市物价局关于印发
4、统计部门《2017-2019年荆门统计摘要》。
5、外地城市的经验、做法。
四、2020版《补偿标准》主要内容的说明
相对于原《补偿标准》，2020版《补偿标准》主要对三个方面的内容作了修改调整，具体包括：搬迁补助费标准、住宅临时安置补助费标准和期限、房屋附属物和构筑物及地上附着物补偿标准。
（一）关于搬迁补助费标准。各区房屋征收部门反映，近年来随着劳动力、运输设备价格的上涨，被征收人在实际搬迁中，搬家费用支出增加较大，特别是大户型住户、高层居民住户以及涉及两次搬迁的产权调换住户，原《补偿标准》规定的一次性补助2000元/户的标准偏低。在外地，如浙江省衢州市规定：“被征收房屋建筑面积60㎡（含60㎡）的搬迁费每户2000元，被征收房屋面积大于60㎡的，超过部分建筑面积按10元/㎡计发”。陕西省汉中市规定：“搬迁费每次按30元/㎡支付，一户一次搬迁费低于2000元的按2000元结算”。以被征收人房屋面积120㎡为例，浙江省衢州市需支付搬迁费为2600元，陕西省汉中市则为3600元。为适应荆门社会发展实际，借鉴外地做法，2020版《补偿标准》将搬迁补助费标准调整为2500元/户。
（二）关于住宅临时安置补助费。主要包括两个方面，一是临时安置补助费发放标准的调整，二是临时安置补助费发放时间的调整。
1、临时安置补助费发放标准调整。近年来中心城区房地产市场快速发展，商品住房销售价格出现了较大幅度的上涨。截止今年5月，中心城区商品住房均价为5147元/㎡，比2017年4月上涨25.91%。商品住房销售价格的上涨带动了房屋租金水平的提高。经调查，大多数西城区100㎡左右的住房月租金由2017年的1500元提高到2020年的1800元，上涨幅度为20%；南城区100㎡左右的住房月租金则由2017年的900元增加到2020年的1300元，上涨幅度为44%。中心城区现行1-5级地12-8元/㎡·月安置补助费标准难以保障被征收人租到同等条件的住房。在外地，浙江省金华市1-5级地的临时安置补助费标准为16--10元/㎡·月、安徽省芜湖市1-3级地分别为17元--11元/㎡·月。鉴于此，此次调整时将临时安置补助费发放标准在原标准上提高了3元/㎡·月，即1-5级地分别按15元、14元、13元、12元、11元/㎡·月标准分类发放。
2、临时安置补助费发放时间调整。原《补偿标准》规定，被征收人选择货币补偿或产权调换的，均发放3个月临时安置补助费。在实际征收过程中，被征收人从同意搬迁，到租赁临时住房、搬家、选购住房、装饰装修、通风透气、搬家入住等，要经历一系列繁复的过程，3个月的时间远远不够。经调研，在外地，如安徽省芜湖市规定：选择货币补偿的，发放6个月临时安置补助费；选择产权调换的，发放4个月临时安置补助费。浙江省衢州市规定：选择货币补偿的，临时安置费为12个月；选择产权调换的，临时安置费为6个月。为确保被征收人有充足时间安置到位，本次将临时补助费发放时间调整为6个月。
（三）关于房屋附属物、构筑物及地上附着物补偿标准。在征求各区房屋征收部门意见或建议时，各区普遍反映，无论是国有土地上原《补偿标准》还是集体土地上的《关于进一步规范荆门主城区集体土地上的房屋征收补偿安置标准的指导意见》(荆土资发〔2017〕7号)，对相关房屋附属物、构筑物及地上附着物的补偿标准规定的过于固定，即使个别补偿项目划分了类别，也不够详细，让具体从业人员在实际操作中，对建设年代或施工工艺不一样的附属物、构筑物的补偿难以把握。不一样的附属物或构筑物在补偿上没有区别或区别不大，被征收人也难以接受。
在这次调整中，我们根据《2017-2019年荆门统计摘要》，并充分结合荆门主城区市场行情，对附属物、构筑物及地上附着物的补偿标准作了三方面的调整：一是补偿标准的适当提高。随着物价的上涨，附属物、构筑物建设成本也在逐步提高，因此将补偿标准的大部分项目作了适当的提高。二是将一些项目的补偿标准设立一个合理区间，不再是一个固定价格，让征收从业人员根据实际灵活掌握。如简易防盗门，以前确定补偿单价固定为320元/扇，考虑到简易防盗门的新旧、材料不一样等，现调整为300-600元/扇。三是将一些项目的补偿分类更细化和具体化，让补偿更加科学合理。比如道路管涵，以前只划分为3类，即管径为30、50、60厘米左右3种，此次调整为6类，即管径为20、30、40、50、60、80厘米左右6种。
（四）新旧补偿标准对征收成本的影响。一般来说，房屋征收补偿主要包括被征收房屋价值的补偿、被征收房屋装饰装修的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿及附属物、地上附着物补偿等，具体因被征收人房屋情况的不同涉及到不同补偿项目。如：2017年文化宫片区改造征收市疾控中心院内一套121.75㎡单元式住房，其补偿项目具体为：住宅房屋价值为444388元、装饰装修补偿58409元、搬迁补助2000元、临时安置补助费4383元，房屋附属物补偿4087元，其他奖励补助和补偿124777元，补偿共计638044元，其中，搬迁补助、临时安置补偿、房屋附属物、构筑物补偿为10470元，占补偿总费用的1.64%。2017年掇刀七里铺片区改造征收某栋三层303.75㎡的庭院式私房，其补偿项目具体为：房屋价值补偿890798元、装饰装修补偿60396元、搬迁补助2000元、临时安置补助费9113元、房屋附属物、构筑物及地上附着物补偿12780元，其他奖励补助198160元，补偿共计1173247元，其中，搬迁补助、临时安置费、房屋附属物、构筑物及地上附着物补偿为23893元，占补偿总费用的2.03%。由此可见，在房屋征收补偿中，住宅房屋价值占补偿金额的主体，搬迁补助费、住宅临时安置补助费、房屋附属物和构筑物及地上附着物补偿仅占整个征收补偿总金额的2%左右。
（五）新补偿标准对今年征收总费用的影响。按2020版《补偿标准》计算，上述文化宫片区该套单元式住房应付搬迁补助、临时安置费、房屋附属物、构筑物补偿为17544.5元，相比原来增加7074.5元；七里铺片区该栋庭院式单套住房应付搬迁补助、临时安置费、房屋附属物、构筑物及地上附着物补偿为13100元，相比原来增加5136元。今年中心城区计划征收项目3个，征收住房696户，征收补偿总概算28652万元。若按2020版《补偿标准》测算，增加搬迁补助费、住宅临时安置补助费、房屋附属物和构筑物及地上附着物补偿424.92万元，占整个征收补偿费用的1.46%。
五、建议
本补偿标准提请市政府常务会议审议通过后，以市政府办名义下发执行。
