主任、副主任、各位委员：

我受省人大常委会主任会议的委托，对《黑龙江省城镇公有房产管理条例（草案）》的修改情况，作如下说明，请审议。

一、（草案）的修改过程

省六届人大常委会第二十次会议，对省人民政府提请的《黑龙江省城镇公有房产管理条例（草案）》及其说明进行了审议。委员们在审议中认为，条例草案调整的经济关系涉及的面比较广，情况比较复杂。特别是对公有房屋的转租、转让、免租自修自住、房屋修缮标准、采暖期间室内温度以及地政管理等问题所作的规定是否可行，应进一步进行调查研究，作出切实可行的规定之后，再提请例会审议。

按照委员们的意见，二十次会议闭幕后，经省人大常委会主任

会议安排，由省人大常委会经济办公室、省政府办公厅、省建委的负责同志参加组成了两个调查组，分别在牡丹江、齐齐哈尔和林口、讷河召开了八个市七个县参加的座谈会，又到哈尔滨市和集贤县，做了重点调查。经过调查研究，座谈讨论，基本上搞清了全省城镇公有房产的管理现状，对存在问题的认识和解决办法，取得了基本一致的意见。在此基础上，对条例草案做了较大的修改，并由省政府李瑞同志主持，召集省直有关部门对修改后的条例草案又进行了协调和论证。省人大常委会主任会议讨论决定，将修改后的条例草案，提请本次会议审议。

二、修改的主要问题

一是，条例名称问题

在调查中，一些市县提出，国家土地法（草案）已由国务院提请全国人大常委会审议，预计很快就会颁布。国家土地法对城镇土地管理将会做出新的规定，因此，在我们这个条例中不涉及土地问题为好。另外，还建议，将条例名称中的"暂行"二字去掉。因为法规既有连续性，又不是一成不变的，随着情况的变化，可以修改，如果是暂行条例就会影响它的法律效力。因此，将原条例草案中的"地政"一章和"暂行"二字去掉，标题改为《黑龙江省城镇公有房产管理条例（草案）》。

二是，政企分开问题

政企分开是已经确定的基本原则。目前，我省有些市、县将房产主管部门同具体经营管理房屋的企业已经分开；但有些市、县至今政企还没有分开。政企合一既不利于房产主管部门发挥政府的职能作用，搞好全行业的管理，也不利于调动企业的积极性，影响房屋的经营管理。因此，修改后的条例草案总则部分明确规定："省、市、地、县设置的房产部门，是本级人民政府、行政公署的房产主管部门，负责管理、指导本行政区域内的房产事业，组织实施本条例"。"房产主管部门的房产，产权属于归口经营单位，由其经营管理"。

三是，转租公有房屋问题

转租公有房屋的情况，各地都有。据哈尔滨、佳木斯、牡丹江市和哈尔滨铁路分局系统不完全统计，转租的公有房屋达二千七百四十多户，面积为六万多平方米。转租房屋的，有干部，有工人，也有群众，还有单位转租的。不论是转租的个人还是单位，都获取了高额租金收入，有的一平方米月租金高达四十元，一套房子月租金收入一千多元。仅哈市统计，一九八五年转租人就获得租金收入五百七十一万元。转租的房屋百分之九十五以上作为生产或营业使用，安排了一批待业青年。仅哈尔滨市房产部门管的房产，被转租的就有一千八百多户，安排了三千六百多名待业者。在调查中，对转租问题如何处理，也进行了充分讨论。大家认为，利用公有住宅房屋转租，谋取暴利，是非法行为。因此，处理的原则应该是：条例公布后，承租人不准转租公有住宅房屋，坚决取缔"二房东"；对过去已经转租的公有房屋，视其具体情况，进行妥善处理，既要解决转租谋利问题，又要保护、支持第三产业的发展。根据这个原则，在条例草案中作了具体规定：即"承租人租用的公有住宅房屋，不准转租。转租的，限期收回，没收非法所得"。"过去已经转租的公有住宅房屋，由产权单位收回转租的房屋，建立新的租赁关系"。

对公企用房转租行不行？各地认为公企用房可以转租，因为某种原因，对承租的公企用房一时不能全部使用，产权单位又不能收回部分房屋另行出租。为充分提高房屋的使用效率，承租人可以转租公企用房，但必须经过批准。对此，条例草案中具体规定是："承租人租用的公企房产，不准私自转租，过去已转租的，由当地产权主管部门清理、审查，建立新的租赁关系。"确需转租的，就予以批准，按用途计算租金；有的不应当由承租人转租的，产权单位收回房产，同房产现使用人建立新的租赁关系。

四是，转让、转借公有房屋问题

从调查的情况看，转让、转借公有房屋的，绝大部分是本人另有了住房，将原有的住房无条件的转让、转借给了子女、亲属和朋友使用，少数人是有条件的转让、转借给他人使用。因此，对转让、转借公有房屋的，也应加以限制。具体规定是："承租人租用的公有房屋，不准私自转让、转借。私自转让、转借的，应限期收回，没收非法所得。"这样规定，就限制了一些人从转让、转借公有房屋中获得好处。

五是，免租自修自住公有房屋问题

过去房产主管部门，曾有文件规定，可以将四、五级危房，免租交给群众自住自行修缮。在执行中有些市、县扩大了范围，加之有不正之风的影响，将新购建的房屋或二、三级房屋也免租交给个人自修自住，而且多数是干部。这些房屋根本不需维修，实际上是白住，这显然是不合理的。对这个问题一些市、县认为，新购建的房屋不能免租交给个人自修自住，四、五级危房也不能再搞自修自住，危房交给个人自修自住的作法，实际是对承租人生命财产不负责任的。因此，修改后的条例草案中规定，"产权单位不准将公有房屋免租交给个人自修自住，已交出的，应收回计租或作价出售。"至于免租自修自住期间，个人将房屋进行了修缮，其费用如何处理，可在实施细则中作出具体规定。

六是，房屋修缮问题

目前，产权单位存在对公有房屋应修不修或修缮不及时和修缮、服务质量不高的问题，究其原因，除了资金不足等客观因素外，也有资金使用不当和主观努力不够的问题，因此，在条例草案中对公有房屋的修缮作了总的要求。即"公有房屋的经营管理单位，应把人力、财力、物力主要用于房屋修缮，租金用于房屋修缮的比例不得少于国家的规定。定期检查房屋状况，解决承租人合理的修缮要求。"

原条例草案规定的房屋修缮标准，从实际情况看，房屋状况好的可以达到，四、五级房达不到，而且这部分房屋要逐步淘汰，不需要高标准的修缮。但作为法规，又不宜对房屋状况好的和状况差的规定两个修缮标准，因此，修改后的条例草案，对房屋主体结构和附属设备的修缮，分别作了规定，保证房屋的基本使用功能和居住使用安全。原条例草案规定，采暖期间的室内温度不得低于零上十五度。

各地普遍认为，由于房屋质量不同，设计、设备有差异，再加上燃料涨价等原因，规定室内绝对温度，在执行中容易给承租人和供热单位之间造成新的矛盾。因此，将此改为："保持采暖期间室内的温度。

七是，奖励与处罚问题

在座谈中一些市、县认为：（1）作为法规的行为规范准则，是公民应该作到的，违犯法规规范的行为，就应负法律责任，勿须规定奖励的条款。（2） 损坏、强占公有房屋，限期修复、赔偿损失、限期迁出等等，不属于处罚。对这类问题，应写到实体条款规定中。（3）处罚的面宽，罚的金额多，特别是产权单位都有经济制裁权，容易造成混乱。根据这些建议，参照全国人大常委会颁布的法律的写法，对这一章作了较大的修改，将奖励与处罚改为"法律责任"，将不属于处罚方面的处理规定写到了各实体条款规定之中，对于经济罚款额度也大大减少了。

八是，附则问题

由于城镇公有房屋管理很复杂，业务性很强，条例草案不可能规定的很细，因此，修改后的条例草案增加了一条，即"省建设委员会可根据本条例规定，制定实施细则，经省人民政府批准后实施"。

除对上述主要内容作了修改之外，在文字上也作了一些技术性处理，有的条款也重新作了调整。

三、私有房产的管理

有的委员在二十次会议审议本草案时提出，城镇私有房屋的管理内容也应写进本条例。本条例所以没把私有房产的管理内容写进去，一是因为这个条例就是专门为解决公有房产管理问题而制定的；二是关于私有房产，国务院在一九八三年就颁发了《私有房屋管理条例》，省政府根据这个条例，于一九八五年制定了《黑龙江省私有房屋管理实施细则》，私有房产的管理已有法可依。

在调查中有的市、县提出，民建公助或公建民助形式建造的房屋如何管理，应在本条例草案中加以明确。为了鼓励城镇个人建造住宅，国务院于一九八一、八二、八三年连续发文规定，城镇居民或职工个人建造房屋，人民政府或职工所在单位给予适当帮助。省政府一九八二年下发的文件规定，民建公助或公建民助形式建造的房屋，产权归个人所有，需要转让、出卖时，应由补助单位扣回补助部分的款项，因此，民建公助或公建民助建造的房屋，属于私产范畴，不应写进本条例。