第一章 总 则

第一条 为了统筹城乡发展，加强我县农村村民（以下简称“村民”）住宅规划建设管理，合理集约利用土地，改善农村人居环境，保障村民的合法权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《辽宁省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》和《辽宁省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等有关法律、法规，结合我县实际，制定本办法。

第二条 本县行政区域内镇乡、村庄（不含县人民政府所在地镇、开发区规划建设用地范围内的镇乡、村庄）规划区内，农村集体土地上村民新建、扩建、改建个人住宅（以下统称“村民建房”）及其管理，适用本办法。

县人民政府所在地镇、开发区规划建设用地范围内的镇乡、村庄村民建房，按照县人民政府所在地镇、开发区的规划和有关规定进行建设和管理。

第三条 规划建设村民住宅应遵循以下原则：

（一）符合城乡规划及土地利用总体规划；

（二）节约、集约利用土地，在尊重村民意愿的基础上适度集中布局；

（三）建筑平面布局及风格与周围环境相协调，体现地方和农村特色，并妥善处理通风采光等相邻关系，鼓励采用通用图集；

（四）尽量不占耕地或少占耕地，严禁占用基本农田，禁止占用经批准的详细规划、乡规划和村规划确定的城镇或乡村道路用地；

（五）位于公路的建筑控制区、铁路弯道内侧、平交道口和人行过道附近及河道、湖泊管理范围内的，应符合相关法律、法规规定，不符合的应迁建；

（六）禁止在地质灾害危险区、地质灾害极易发区和地质灾害直接威胁区域内建设村民住宅。位于地质灾害高易发区、中易发区和低易发区的，应当符合相关法律、法规规定；

（七）不得危及电力、石油、天然气等设施的安全；

（八）法律、法规禁止建设的其他区域。

第二章 规划及用地要求

第四条 村民建房应当符合镇乡、村庄规划和土地利用总体规划以及历史文化名镇名村保护规划，严格遵循“先规划、后建设”的原则。不符合规划或者未编制上述规划的，应由村委会统一制定建房计划，否则不得审批村民建房和住宅用地。

第五条 镇乡人民政府组织编制本辖区内的镇乡、村庄规划。镇乡人民政府应当加快镇乡、村庄规划编制或修编进度。村庄规划编制内容和深度应当符合《村庄和集镇规划建设管理条例》、《辽宁省村庄和集镇规划建设管理办法》及《村庄整治规划编制办法》。规划编制要注重村民参与，充分听取村民意见，尊重村民意愿，符合农村实际，方便生产生活。村民建房应按修建性详细规划或者整治规划的要求建设。

第六条 村民建房应逐步向小城镇和中心村集中。城市规划区内的村庄不再审批宅基地，应按规划集中兴建村民住宅小区。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外停止审批新建、重建、改建住宅。

第七条 村民建房应当充分利用旧宅基地、空闲地和其他未利用地，严格控制使用耕地和生态公益林地。在原有宅基地和村内空闲地未利用完以前，不得扩大村庄规模。

第八条 农村村民宅基地的所有权属于村民集体所有，村民只有使用权，没有所有权, 禁止擅自买卖或非法转让。

第九条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。村民在原宅基地之外申请新建住宅的，其原有的空闲宅基地由村委会或村集体经济组织收回，并结合村庄土地整理，重新规划后统一安排使用。

第十条 村民建房每户宅基地面积限额为不超过200平方米。

第十一条 村民住宅建设原则上不得超过二层。

第十二条 村民住宅建筑面积原则上一层不超过120平方米，两层不超过240平方米。

第三章 建房审批

第十三条 村民建房申请应当符合下列条件之一：

（一）因无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住宅的；

（二）村民除父母身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户，以及三代以上同堂并且已有宅基地低于分户标准的；

（三）因国家或者集体建设、实施镇乡、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；

（四）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

（五）原住宅经鉴定为D类危房确需拆除重建的；

（六）回乡落户的复退军人和回乡定居的华侨以及港、澳、台同胞，需要新建住宅的；

（七）县人民政府规定的其他情形。

第十四条 村民建房申请有下列情形之一的，不予批准：

（一）现有宅基地面积虽然低于规定标准，但现有人均住宅建筑面积超过50平方米的；

（二）分户 不迫前人均住宅建筑面积超过50平方米的；

（三）不符合镇乡、村庄规划和土地利用总体规划的；

（四）户口已不在本村的原有住户；

（五）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的；

（六）私有住宅拆迁已实施一次性货币补偿或安置的；

（七）年龄未满18周岁的；

（八）不符合“一户一宅”政策规定的；

（九）县人民政府规定的其他情形。

第十五条 村民建房应当取得规划许可。镇规划区内村民建房应当办理《建设工程规划许可证》，乡、村庄规划区内村民建房应当办理《乡村建设规划许可证》。

村民建房取得《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》后，方可办理用地审批手续。

第十六条 村民个人申请建设住宅的，应提交的材料见附件。

同时，村委会应当根据村庄修建性详细规划和整治规划要求，或村委会统一制定的建房计划，与建房户充分沟通，合理安排建房宅基地，并在接到申请之日起7个工作日内，或者每一个月集中申请材料，依法召开村民会议或者村民代表会议，对申请材料和村民建房宅基地安排情况进行审议，在本村张榜公布征询本村村民的意见；在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，应当在《村民住宅建设和用地申请表》中签署意见，证明申请人的原住宅情况、家庭成员现居住情况和确认宅基地情况，并报镇乡人民政府。

第十七条 镇乡人民政府应当自收到村委会上报的村民建房申请材料之日起5个工作日内，组织镇乡规划建设、国土资源管理机构一同到实地勘测，并对是否符合住宅建设和用地申请条件，是否符合镇乡、村庄规划和土地利用总体规划，是否符合房屋建设技术标准，是否存在地质灾害隐患等事项进行审核。经审核符合条件的，镇乡规划建设、国土资源管理机构现场确定规划用地范围，在5个工作日内绘制建设用地规划红线图，并分新建、扩建和改建两种情形报县城乡规划主管部门审批。

第十八条 翻建或改建未超出原批准宅基地范围的，不需办理用地批准手续，可直接办理规划建设许可手续，并由镇乡人民政府根据镇乡、村庄规划进行初审并报县城乡规划主管部门审批，符合条件的在20个工作日内由县城乡规划主管部门核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》后，村民即可开工建设。

第十九条 属新建、扩建的，应直接报送县城乡规划主管部门进行规划审批。县城乡规划主管部门应当在接到镇乡人民政府上报的有关材料之日起20个工作日内审批，对符合条件的核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》后，由镇乡人民政府在5个工作日内报县土地行政主管部门审批用地。

县土地行政主管部门应当在接到镇、乡人民政府上报的有关材料之日起10个工作日内（依法办理农用地转用审批期限除外）进行审核，予以批准的，由县土地行政主管部门核发《农民建房用地审批表》。

第二十条 属于文物保护建筑和控制性保护建筑范围内的危房改建，在规划审批前应将其改建方案书面征得文物保护行政主管部门同意。

第二十一条 对村民建房规划申请不予批准的，县城乡规划主管部门、镇乡人民政府应当在收到申请材料之日起20个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

对村民建房用地申请不予批准的，县土地行政主管部门应当在收到镇乡人民政府提交的申请材料之日起10个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

第二十二条 村民建房规划和用地审批完成后5个工作日内，镇乡人民政府应将《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》和《农民建房用地审批表》一并发给申请人，并组织镇乡规划建设管理机构和国土资源管理机构一同到实地放线，划定四至范围后，村民即可开工建设。

第二十三条 申请人应当自取得《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》之日起一年内实施住宅建设，逾期不建设且未申请延期的，规划许可证及用地审批件自行失效。确需延期的，可以在规定期限届满前三十日内，向原审批机关申请延期一次，延长期限不得超过一年。

第二十四条 在土地利用总体规划确定的镇乡、村庄建设用地区范围内，为实施该规划将农用地转为村民住宅建设用地的，应依法办理农用地转用审批手续后，方可批准建设用地。

第二十五条 县城乡规划主管部门、土地行政主管部门和镇乡人民政府应当实行公开办事制度，将村民建房的申请条件、申报审批程序、审批工作时限等相关规定和村民建房审批情况进行公示。村委会应将村民建房申请和审批情况在村务公开栏上进行公示。

第二十六条 村民建房应当严格按照规划许可核准的内容进行建设，不得擅自变更。确需变更的，应当经发证机关同意，并办理变更手续。

第二十七条 县城乡规划主管部门、镇乡人民政府应当对村民建房是否符合城乡规划实施监督和检查，被检查者应自觉接受监督和检查，如实提供情况和必要的资料，不得隐瞒、妨碍和阻扰依法进行的监督检查活动及竣工后的检查验收工作。

镇乡人民政府应当负责规划许可审批后的管理工作，建立村民住宅建设档案，做好放线、核样工作，并加强施工期间的规划实施监督和质量、安全管理。

第二十八条 村民建房按镇乡、村庄规划建设的，不得收取规划许可证书工本费。

第二十九条 新建、扩建、改建的村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起，可以依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。

第四章 法律责任

第三十条 对未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。多占土地以非法占用土地论处。

第三十一条 不符合土地利用总体规划的，城乡规划主管部门不得办理规划许可证。未取得规划许可证书的, 土地行政主管部门不得办理用地审批手续。违反本规定，非法批准村民住宅建设用地的，其批准文件无效，对非法批准村民住宅建设用地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究其相关责任，并依法收回非法批准、使用的土地。

第三十二条 未依法取得规划许可证或者未按照规划许可证规定进行建设，在乡、村庄规划区内的，由镇乡人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，由镇乡人民政府牵头，相关部门配合对违法建筑予以拆除；在镇规划区内的，镇乡人民政府应当配合县城乡规划主管部门或者其他有关部门依法查处。

村委会发现本区域内出现违反城乡规划行为的，应当及时向县城乡规划主管部门或者镇乡人民政府报告。

严禁对村民未批先建的住宅采取以罚款或者变相收取费用代替审批的办法予以补办手续。

第三十三条 违反本规定，向申请住宅建设用地的村民收取费用的，由县级以上有关行政主管部门责令限期退还，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。

第三十四条 实施村民建房规划建设和用地管理的机关及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其上级主管部门或者监察机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附 则

第三十五条 县城乡规划局、县国土资源局和县住建局对本规定的具体应用问题进行解释。

第三十六条 本规定自发布之日起施行。原有关规定与本规定不符的，以本规定为准。