第八条　本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的项目建设单位。

前期物业管理招标由招标人依法组织实施。一个物业管理区域分期建设、多公司建设的项目，招标人应统一，招标约定的物业管理区域应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。

第九条　招标人有能力编制招标文件、组织和实施招标活动的，可以自行组织招标；招标人也可委托招标代理机构组织招标。

招标人委托代理机构组织招标的，代理机构应当是依法设立、具有编制招标文件、对投标申请人进行资格验证和组织评标相应专业力量的社会中介组织。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵照本办法对招标人的规定。

第十条　前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并在“中国住宅与房地产信息网”或“中国物业管理协会网”或 “江苏建设信息网”或项目所在城市物业管理行政主管部门指定网站发布招标公告；具体发布网站由招标人根据公开招标范围确定。招标公告应当载明招标人的名称、地址、联系方式，招标项目的基本情况、招标投标活动时间安排、投标申请人条件以及投标资格预审办法等事项。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质的物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项及获取招标文件的办法。

第十一条　招标人应当根据招标项目前期物业管理的特点和需要，在招标活动开始前完成招标文件的编制和招标备案。

前期物业管理招标文件应包括以下内容：

（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目规划建设（名称、类型、位置、建筑面积、区域四至、主要经济技术指标、建设与竣工交付日期）、相关设施设备、物业管理用房配置等基本情况；

（二）物业管理前期介入的时间、服务要求，相关业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、车位（库）、物业管理用房以及房屋共用部位、共用设施设备的接管验收要求；

（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、投标书份数、企业情况、管理服务总体目标及各项指标要求、拟派出的管理项目负责人和主要技术人员简历与业绩、物业管理设计模式、机构设立、岗位安排、员工培训计划、管理制度及装备的机械设备和采取的措施、物业服务费标准的测算、公共能耗管理、投标承诺、投标书密封加盖企业印鉴和法定代表人签章等要求；

（四）交付使用后经营性物业的租赁经营与管理，包括停车场（库）、会所等相关设施权利归属、服务收费方式等；

（五）物业服务内容（包括对业主入住、建立服务系统和服务网络，房屋共用部位、共用设施设备维修养护，公共绿化养护管理，公共秩序维护、车辆停放管理、消防等安全防范管理，装饰装修管理服务，公共环境卫生保洁，物业资料管理、客户服务和便民措施等）及服务标准；

（六）财务管理，包括对物业服务费（选择收费的包干制、酬金制或其他方式）和专项维修资金的使用管理；

（七）前期物业服务合同的签订说明以及业主临时公约的制订说明；

（八）房屋质量保证文件和房屋使用说明情况；

（九）招标人向中标人提供的物业管理条件或者优惠条件；

（十）评标标准和评标方法，废标认定原则；

（十一） 投标保证金的缴纳，对未中标人编制投标文件的经济补偿方法等；

（十二）招标人、中标人违约的责任；

（十三）招标文件解释和招标活动方案，包括现场踏勘、投标书送达地点及截止时间、开标时间及地点等；

（十四）其他招标事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第十二条　招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，投标人应当缴纳；投标保证金应在确定中标人后10日内退还投标人。

招标文件对未中标人承诺支付投标书编制补偿金的，招标人应当支付；补偿标准可以根据投标人的投标评标得分，分档补偿。

第十三条　住宅物业为主的项目招标人，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案：

（一）项目建设的土地、规划建设、施工许可等政府批件；

（二）招标公告或者投标邀请书；

（三）招标文件；

（四）代理招标委托合同（适用委托机构代理）；

（五）法律、法规规定的其他材料。

物业管理行政主管部门发现招标有违反法律、法规和本规定的，应当责令招标人改正。

第十四条　公开招标实行对投标申请人资格预审的，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件、资格预审办法，作为对投标申请人进行资格预审的依据。

资格预审文件一般应当包括投标申请人或受邀人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

公开招标在资格预审合格的投标申请人过多时，招标人应采取公开随机抽签决定的方式，或者采取按照招标公告载明的对投标申请人资格、业绩等预审方法，从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人作为投标人。

第十五条　经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法；并同时向资格预审未通过的投标申请人告知资格预审结果。

第十六条　招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；投标文件编制时间自招标文件发出之日起至提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

第十七条　招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人；该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

招标人澄清或者修改招标文件实质内容的，包括招标项目主要经济技术指标、项目建设进度及竣工交付时间、物业管理条件、物业管理服务内容或标准、开标评标时间或地点、评标方法、前期物业服务合同签订等，应当书面报送物业管理行政主管部门备案。

第十八条　招标人根据物业管理项目的具体情况，可以在招标文件发出的5日内组织招标文件收受人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等资料。对招标文件收受人提出的疑问，招标人应当予以澄清或者以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十九条　招标人不得向他人透露可能影响公平竞争的有关招标投标的情况。

招标人设有标底的，标底必须保密。

第二十条　在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判与沟通。

第二十一条　通过招标投标方式选聘物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售30日前完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建项目应当在交付使用90日前完成。