第三十五条 物业交付使用十五日前,建设单位和物业服务企业应当在市、县人民政府住房和城乡建设主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府指导和监督下,邀请居(村)民委员会、业主代表参加,按照承接查验相关规定和前期物业服务合同的约定,对物业共有部位、共用设施设备进行承接查验。
第三十六条 前期物业服务合同应当约定建设单位和物业服务企业在承接查验中的权利、义务和责任。
前期物业承接查验的相关费用由建设单位承担。
第三十七条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列文件向物业管理区域所在地的县(区)人民政府住房和城乡建设主管部门办理物业承接查验备案手续:
(一)物业承接查验协议;
(二)查验记录;
(三)交接记录;
(四)其他与承接查验有关的文件。
第三十八条 物业服务企业应当将承接查验有关文件、资料和记录等原始资料建档保存。
物业承接查验档案属于全体业主共有,业主有权查询。前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起十日内,向业主委员会移交物业承接查验档案。
第三十九条 前期物业服务合同期满,但物业管理区域尚不具备成立业主大会条件或者未依法选聘物业服务企业的,可以由前期物业服务企业按照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务至签订新的物业服务合同之日止。
第四十条 物业管理区域另行选聘物业服务企业的,在重新签订物业服务合同十五日前,由新选聘的物业服务企业向居(村)民委员会报告,居(村)民委员会应当组织原物业服务企业、业主委员会和新选聘物业服务企业进行承接查验和资料移交。
业主委员会可以委托相关专业机构协助进行承接查验,所产生的费用由全体业主承担。
第四十一条 物业服务合同应当经业主大会审议通过。在提交业主大会审议前,业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示,充分听取业主意见。
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。
第四十二条 物业服务合同应当具体明确,对使用、管理和维护的物业共有部位和共用设施设备列明目录,明确维护方式和费用承担。
物业服务企业应当设置二十四小时服务电话,将物业服务合同送至每户业主,方便业主和业主委员会检查和监督。
物业服务企业可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。
第四十三条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内,将物业服务合同报物业管理区域所在地的居(村)民委员会、县(区)人民政府住房和城乡建设主管部门备案。县(区)人民政府住房和城乡建设主管部门应当在七日内将备案情况送物业管理区域所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府。
物业服务合同解除或终止的,业主委员会应当提前六十日书面告知物业管理区域所在地的县(区)人民政府住房和城乡建设主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和居(村)民委员会,并在物业管理区域内显著位置进行公示。
第四十四条 物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公开下列信息,并及时更新:
(一)项目负责人基本情况、联系方式、物业服务电话;
(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;
(三)物业服务企业代收公共水电费的分摊情况;
(四)电梯、消防、监控等专项设施设备及专业经营设施的维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;
(五)其他应当公开的信息。
第四十五条 物业服务企业应当建立巡查、值班、回访、岗位、档案管理、应急处理预案等制度,并应用计算机、移动互联网、智能化设备等现代化管理手段提高管理效率。
第四十六条 物业管理区域内的下列服务事项,应当符合国家、行业或者地方相关标准:
(一)物业服务场所;
(二)物业服务岗位;
(三)共用设施设备运行、维护和管理;
(四)共有部位维护和管理;
(五)秩序维护;
(六)环境维护;
(七)其他事项。
第四十七条 物业服务合同双方可以约定物业服务履约保证金,用于保证物业服务企业依法依约退出物业项目并移交物业管理财物、相关资料及设施设备。
履约保证金可以由居(村)民委员会代管。
第四十八条 物业交付使用前的物业服务费用由建设单位承担。交付使用后的物业服务费用由业主承担,但建设单位与业主另有约定的除外。
第四十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,制定物业管理区域内的突发事件应急预案,做好公共秩序维护工作。
发生突发事件时,物业服务企业应当采取应急措施,并及时报告相关部门,协助开展救助工作。
物业服务企业未履行物业服务合同约定的安全防范义务,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当承担相应的法律责任。
第五十条 供水、供电、供气等专业经营单位委托物业服务企业代收费用的,双方应当签订委托合同。物业服务企业代收后未及时交付专业经营单位的,专业经营单位应当依法向物业服务企业追收,不得采取停水、停电、停气等影响业主和物业使用人正常生活的方式追收。
专业经营设施设备及相关管线所有权尚未移交专业经营单位,业主已实际接受专业经营单位提供的水、电、气等服务的,应当交纳相应费用。业主未交纳相应费用的,专业经营单位可以依法行使权利,但不得采取停水、停电、停气等方式影响其他已交费业主和物业使用人的正常生活。
供水、供电、供气等专业经营单位不得向物业服务企业和用户收取保证金。
第五十一条 物业服务企业应当严格遵守法律、法规,按照物业服务合同的约定,提供相应的服务,不得有下列行为:
(一)擅自提高物业服务收费标准或者降低服务等级;
(二)擅自处分业主共有财产;
(三)擅自设置营业摊点;
(四)故意泄露业主、物业使用人信息;
(五)擅自对物业实施停水、停电、停气;
(六)法律、法规规定的其他禁止行为。
第五十二条 市、县(区)人民政府住房和城乡建设主管部门应当通过信用记分等方式加强对物业服务企业的信用监管,建立企业诚信档案,开展企业信用考评,定期向社会公布。
物业服务企业不履行本条例规定的义务或者受到行政处罚的,应当录入企业诚信档案。