第三节 竣工验收与接管验收
竣工验收与接管验收的区别
竣工验收与接管验收两者的区别主要有：
首先，性质不同。竣工验收是政府行为，房地产开发项目和任何建设工程的竣工验收由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。接管验收是企业行为，是物业服务企业代表全体业主(包括现有业主和未来业主)根据物业管理委托合同，从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，对物业委托方委托的物业进行的质量验收。
其次，在房地产开发项目的开发、建设、使用的全过程中，竣工验收与接管验收所处的阶段和作用不同。竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程，接管验收是建设单位向物业服务企业移交物业的过程；竣工验收合格后，由施工单位向开发企业或建设单位办理物业的交付手续，标志着物业可以交付使用。接管验收是在竣工验收之后进行的再验收，接管验收一旦完成，由开发企业或建设单位向物业服务企业办理交付手续，标志着物业正式进入使用阶段。
第三，在竣工验收和接管验收中物业服务企业的参与与职责不同。竣工验收时，物业服务企业只是参加者，如《城市住宅小区竣工验收管理办法》规定，住宅小区经营管理单位(即物业服务企业)应参加综合验收小组。物业服务企业在参与竣工验收时，应注意充分发挥自己的作用，严格把好质量关。而在接管验收中，物业服务企业与开发企业或建设单位是直接的责任关系。新建物业的验收，常常竣工验收和接管验收一并进行。此时，物业服务企业更要注意确保自己在验收过程中的地位。
房地产开发的竣工验收
竣工验收是建筑产品生产的最后一个环节。一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件，称之为竣工。工程项目竣工之后，施工单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时需经专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给建设单位，这一交接过程称为竣工验收。
房地产开发项目的竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。为此，国家在一系列相应的法规中对竣工验收的主管机关、验收程序、验收标准、遗留问题的处理等都做了明确规定。如建设都第4l号令《城市房地产开发管理暂行办法》规定：“房地产开发项目竣工后，应当进行综合验收。房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。验收不合格的，不准交付使用。”
物业管理服务的接管验收
接管验收是物业服务企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收，对新建房屋，接管验收是竣工验收的再验收。在完成接管验收后，整体物业连同设备就应移交给物业
管理企业。
物业的接管验收，是物业服务企业在接管物业前不可缺少的重要环节，物业的接管验收，不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。物业的接管验收，由开发建没单位和物业服务企业共同组织验收小组进行。接管验收的作用主要体现在：
1．明确交接双方的责、权、利关系
通过接管验收和接管合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务和权利。
2．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益
通过物业服务企业的接管验收，能进一步促使开发企业或旋工企业按标准进行设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。同时，能够弥补部分业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量。
3．为日后管理创造条件
通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程的维修、养护工作量。另一方面，根据接管中的有关物业的文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，计划安排好各项管理，发挥社会化、专业化、现代化的管理优势。
四、房地产开发企业与物业服务企业交接双方的责任
1.为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料提前做好房屋交验收准备，及时书面提请物业接管单位进行接管验收，接管单位一般应在十五天内签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求的，接管单位应在七日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得投入使用。
2.接管验收时，交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。
3.房屋接管交付使用后，如发生隐蔽的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理，如属使用不当、管理不善的原因，是应由接管单位负责处理。
4.新建房屋从验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修，并向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实结算，也可在验收接管时，双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。
5.在接管验收中如有争议而又不能解决时，可申请当地县级人民政府房地产管理机关进行协调或裁决。
五、质量问题的处理
影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理；因施工原因造成的质量问题，应由施工单位负责。对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责修缮，或可采取费用补偿的办法，由物业服务企业处理。
