贵州省人大常委会：
2001年9月12日，贵阳市第十届人大常委会第三十二次会议审议通过了《贵阳市房屋拆迁管理办法》（以下简称《办法》），决定报请省人大常委会批准。我受市人大常委会委托，作如下说明。
一、制定本《办法》的必要性和迫切性
我市1990年8月10日起实施的《贵阳市建设拆迁管理办法》，对于规范房屋拆迁行为，加强对房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，发挥了积极的作用。在强化拆迁主管部门和拆迁当事人的法律责任，增强拆迁安置补偿的透明度，有效控制周转过渡的户数和人数等方面，为房屋拆迁行政主管部门提供了执法依据。但是，随着改革的深入和社会主义市场经济的发展，原《办法》的不少规定已经明显不适应我市房屋拆迁工作的需要。特别是国务院新修改的《城市房屋拆迁管理条例》在四个方面作了重大修改，新的《条例》明确被拆迁人为房屋的所有人，拆迁补偿的原则对房屋所有人进行补偿、兼顾对房屋使用人的安置；保护房屋所有人的合法权益，将拆迁补偿的标准由被拆迁房屋的重置价格结合成新结算，修改为根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定货币补偿金额；进一步规范房屋拆迁的行政管理，明确管理程序；充实和完善法律责任，加大对违法行为的处罚力度。因此，为与《城市房屋拆迁管理条例》保持统一，把我市多年来一些好的做法和经验在地方性法规中进行明确规定，进一步维护拆迁当事人合法权益，推动我市房屋拆迁工作的顺利进行，根据国家、省有关规定和我市实际，重新修改制定房屋拆迁的地方性法规是十分迫切和必要的。
二、《办法》起草过程和依据
市人大常委会把修订《办法》列入2000年立法调研计划，市人大城建环保委会同常委会研究室、市房管局对贵阳市房屋拆迁问题进行对策研究，在课题研究中提出对法规的修改，经市人大常委会主任会议同意，成立了由市人大城建环保委牵头，市人大常委会法制室、研究室和市房管局、市法制局负责人参加的《办法》修改起草小组。起草小组以正在修改中的国务院《城市房屋拆迁管理条例》的基本原则为指导，与省政府《贵州省城市房屋拆迁管理办法》相衔接，借鉴外地立法经验，结合我市实际，经多次论证和修改，形成《办法（修改草案）》。2000年12月27日，市第十届人大常委会第二十六次会议对（草案）进行了审议。会议要求：“该法规应在国家条例颁布后进行对照修改，再进行二审”。2001年6月13日。国务院《城市房屋拆迁管理条例》公布，7月2日。市人大法制委、市人大城建委、市房管局通过对《条例》与（草案）的逐条对照与研究，认为（草案）修改的条文和未修改的条文都有与《条例》不一致的情况，应逐条逐款进行修改；（草案）部份条文与《条例》雷同，不应重复；（草案）对本市房屋拆迁管理工作有效方法的提炼应更加突出，以增强地方特色。并提出了（革案）修改稿。并请省人大法制委、省人大财经委的部分同志参与论证后，提出：（单案）修改较多，不宜来用修改案形式，应将原《办法》废止，名称与《条例》一致，改为《贵阳市房屋拆迁管理办法》；按此建议，市人大法制委、市人大城建委对（草案）进行了重新修改，经三次论证后在《贵阳日报》上公布，同时。法制室将（草案）修改稿送市人民政府、市政协、各区、县（市）人大常委会及有关行政管理部门征求意见。在市人大城建环保委和市房管局的协同下，在云岩、南明、清镇、开阳、小河等地召开了8个座谈会，分别听取了有关行政管理部门、拆迁代办单位、房屋开发公司及乡政府、村（居）民委员会有关人员的意见。还召开了有70多名市民参加的“市民意见征集会”，充分发挥民主，广纳民言。在此基础上。对《办法（草案）》进行补充完善，形成《办法（草案）》修改稿。2001年9月12日，市十届人大常委会第三十二次会议审议通过了《办法》，现提请省人大常委会批准。
三、几个具体问题的说明
（一）关于本《办法》的适用范围
《办法》第二条规定：“在本市城市规划区内进行房屋拆迁，并需要对被拆迁人进行补偿、安置的，适用本办法。”国务院《条例》第二条规定“在城市规划区国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。”《办法》将村民房屋的拆迁与安置纳入了适用范围。扩大适用范围主要基于：1、1990年8月10日，市人大常委会公布施行的《贵阳市建设拆迁管理办法》，对村民房屋的拆迁安置就已有规范，几经修改，仍予保留；2、11年来，村民的房屋拆迁与安置的规定有效执行，取得了成功经验，促进了农民新村和小城镇建设的发展；3、有利于加强村镇规划建设的管理；4、村民房屋拆迁实际存在，随着经济建设的发展，还会增加，需要进行规范。
（二）关于房地产市场的评估方法
国务院《条例》规定被拆迁房屋，应根据区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，并以此为依据，实行货币补偿或产权调换。但未规定房地产市场的具体评估方法。目前，房地产市场评估方法有5种，即：市场比较法；收益法；成本法；假设开发法；基准地价修正法。以不同的评估方法对被拆迁的房屋进行评估，会得出不同的结果，差距较大，易产生纠纷。地方性法规应根据实际情况，合理确定房地产市场评估方法。经调查，我市房地产价格评估机构一直采用市场比较法对房地产进行评估。市场比较法是“将估价对象与在估价结果对应的日期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”1999年2月12日，建设部发布的中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》条文说明指出：“市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的一种估价方法，因此在有条件选用市场比较法估价时，应当首选市场比较法。”经征求有关部门的意见，反复论证。《办法》选择市场比较法作为房地产价格的评估方法，以求方法同一，避免发生争议。
（三）关于最低标准户型的设置
国务院《条例》中没有对产权调换的住宅房屋规定最低标准户型，地方立法根据实际需要进行了补充和完善，是本《办法》的特色之一。《办法》第十七条的规定解决了多年来在拆一还一中出现的住宅条件较差的小户型房屋，也是改善我市城市居民居住环境，提高生活质量的一项有力措施。同时第十八条还规定，城镇居民最低收入家庭和住宅房屋面积低于最低标准户型的被拆迁人无力购买的，由廉租住房管理机关以成本价向拆迁人购买后，再按廉租房租金标准出租给被拆迁人。以此来解决我市双困户的实际困难，《办法》充分考虑了被拆迁人的利益。
以上说明，连同提交的文本，请一并审议。
