预购商品房抵押的基本流程为：

第一步，商品房预购人与商品房开发经营企业签订商品房预购合同，全部付清或部分付清房价款。

第二步，持商品房预售合同到房地产登记机关登记备案。

第三步，将预购商品房设定抵押。

一般有二种情况：

第一种情况：预购人已全部付清房价款，同时预购人作为抵押人与抵押权人订立了抵押合同。

第二种情况：预购人部分付清房价款，其余房价款向银行申请贷款，并以该预购的商品房设定抵押，作为偿还贷款的担保，预购人在一定期限内定时向银行偿还贷款，直到贷款清偿完毕。

第四步，抵押权人与抵押人签订抵押合同。签订抵押合同时，应查验抵押人所提供的商品房预售合同是否经房地产登记机关登记备案，该预购房屋是否已转让，已设定抵押或已被司法机关查封等等。

第五步，抵押双方持抵押合同及经房地产登记机构登记备案的商品房预售合同到房地产登记机关办理抵押登记。

第六步，抵押权人保管其他权利证明，房地产权利人领取已经注记的商品房预售合同。

第七步，债务履行完毕或贷款已经清偿，抵押双方持注销抵押申请书、其他权利证明及已经注记的商品房预售合同到房地产登记机关办理注销抵押登记手续。

第八步，债务履行期间或贷款清偿期间，该预购商品房已经初始登记，买受人持商品房出售合同、房屋交接书和其他权利证明等材料到房地产登记机关办理交易过户登记。

第九步，抵押权人保管房地产其他权利证明，抵押人领取经注记的房地产权证及缴纳有关税费，并继续履行债务和清偿贷款。