主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
我受省人民政府委托，对《黑龙江省城市房地产开发管理条例（草案）》
，作如下说明，请予审议。
一、制定本条例的必要性
我省城市房地产开发自八十年代兴起。在近10年的时间里，全省城市共开发建设商品房2502万平方米，完成投资254亿元；同时，改造危旧房近千万平方米，为城市建设提供资金10多亿元。城市房地产开发不仅加快了城市住宅建设，促进了城市建设的发展，而且也大大改变了城市面貌，促进了城市经济和社会的发展。但是，由于受房地产热的影响，加之市场的调控机制尚不完善，相应立法未及时跟上，在房地产开发过程中出现了诸多问题，如一些单位和部门未经开发主管部门批准，擅自进行房地产开发活动；取得项目后没有能力进行开发建设，长期晾地皮；取得项目后不按规定进行开发建设，违法炒卖土地牟利；在房地产开发项目的建设中违背城市规划，超建严重；商品房预售款挪作他用，商品房质量低劣；对房地产开发企业乱收费、乱摊派等。这些问题不着力解决，一方面会使国家效益大量流失，另一方面会阻碍我省房地产业健康、有序地发展。近 几 年来，我省不断加强房地产开发管理，使得房地产开发活动逐步规范。但是上述问题仍时有发生，屡禁不止。1994年7月5日全国人大常委会通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）。为了保证《房地产管理法》在我省的有效贯彻实施，进一步加强房地产开发的管理，规范房地产开发行为，维护房地产开发当事人的合法权益，促进房地产业的健康发展，有必要尽快制定本条例。
二、本条例的起草过程
《房地产管理法》颁布实施后，我们成立了本条例的起草小组，1995年末，
形成了本条例初稿。初稿形成后，我们召集有关开发企业和开发主管部门，听取了各方面意见，对初稿进行了多次修改。在此基础上省人大城乡建设环保委员会、省政府法制局和省建委，先后到哈尔滨、大庆、佳木斯、鹤岗、密山等市分别召开了开发企业和有关主管部门参加的座谈会，听取各方面意见，对本条例进行了多次修改，形成本条例送审稿，于今 年1月正式上报省政府。省政府法制局按照立法程序将本条例征求意见稿下发省直有关部门和有关地市县征求意见。期间，省政府法制局多次协调了省直有关部门的意见，并作了修改。今 年5月19日，省政府法制局又召开了省直有关部门参加的协调会，根据会上所提意见又进行了修改，经省政府批准后形成本条例草案。
起草本条例的主要依据是《房地产管理法》等有关法律、法规。
三、需要说明的几个问题
（一）关于房地产开发主管部门
《房地产管理法》第六条第二款规定：“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定”。对此，需要在条例中明确房地产开发主管部门，以便于条例的组织实施和贯彻执行。根据省政府对省直有关部门职责分工的规定，本条例第六条规定：“省人民政府建设行政主管部门主管全省的房地产开发管理工作”。考虑到市、县开发主管部门的隶属关系不尽一致的实际情况，本条例第六条还规定：“市、县人民政府的建设行政主管部门或者房地产行政主管部门及其授权单位，主管本城市规划区内的房地产开发管理工作”。
由于房地产开发涉及面广，需要有关部门协同配合，做好房地产开发管理工作，本条例第六条第二款规定：“县以上人民政府的计划、规划、土地、工商、物价等有关部门按照各自的职责分工，做好房地产开发管理的有关工作”，并且在本条例的有关条文中做了具体规定。
（二）关于房地产开发企业
《房地产管理法》对房地产开发企业的设立做了原则的规定，并规定开
发企业领取营业执照后，必须到有关主管部门登记备案。按照国务院发布的《关于发展房地产业若干问题的通知》中关于“提高房地产开发企业的素质，严格资格审批”的规定，开发主管部门开展了对开发企业的资质管理。但在实践中，由于资质管理无法可依，没有相应的处罚手段。在资质管理中存在着无证开发和越级开发等问题，造成开发企业过多过滥。为了加强对房地产开发企业的管理，强化政府对房地产开发的宏观调控，应当依法对房地产开发企业实行资质等级审批。因此本条例在第二章中除规定设立开发企业应当具备的条件，办理工商登记外，还规定了设立开发企业应向开发主管部门登记备案，由开发主管部门核定资质等级，领取资质证书，以及开发企业应当根据资质等级承担相应的开发项目等内容。
（三）关于开发项目的取得和建设为了落实《房地产管理法》规定的“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，坚持以项目定开发，本条例对开发项目的取得和建设，作了全面具体的规定。一是规定了应当编制房地产开发规划和年度开发项目计划，以利于加强宏观调控，搞好总量平衡；二是规定了除开发项目由开发企业交纳综合底价款外，任何部门和单位不得向开发企业收取法律、法规和省政府规定以外的任何费用，这样有利于清理和减少房地产收费项目，降低商品房价格；三是规定了在开发建设过程中应当严格执行开发项目的规划批准文件，不得降低设计标准和居住标准，不得擅自改变规划设计条件，以及开发项目竣工后应当进行综合验收，以便制止违反城市规划，随意占用小区绿化面积，损害商品房购买人、被动迁人合法权益等违法开发建设行为。
（四）关于商品房预售
房地产开发具有投资巨大、投资回报周期长的特点。国外房地产开发商通常把商品房预售做为融资的重要手段，以补充资本金的不足，随着我国房地产业的不断成熟和发展，商品房预售在房地产开发实践中也已大量发生。从理论上讲，商品房预售时，并未发生所有权转移，与现房销售有严格区别，两者分属房地产二、三级市场管理内容。在实际工作中商品房预售也存在着诸多急需解决的问题，如合同文本不统一，商品房预售广告不规范等。因此，本条例单设商品房预售一章，规定开发企业在开发项目建设过程中可以预售商品房，但必须向房地产管理部门申请，取得《商品房预售许可证》后方可进行。同时对商品房预售基准价格，广告发布，预售合同签订、履行及备案、预售款使用等方面分别做了严格规范。
（五）关于法律责任
为了保证本条例的切实贯彻实施，本条例对未取得资质等级证书或者超越原资质等级承担开发项目、未取得开发项目许可证进行房地产开发、未经综合验收或验收不合格的开发项目交付使用等，违反房地产开发管理的有关行
为，作出了吊销资质证书、责令限期改正、没收违法所得和处以罚款等规定。同时，本条例规定“开发主管部门的工作人员违反本条例玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。上述规定符合《中华人民共和国行政处罚法》等有关法律、法规的规定。
