北京嘉丰达资产管理有限公司执行董事 汪浩
当2005年第一次出现在聚光灯下时，汪浩的身份是顺驰中国董事长兼CEO，外界一直以审慎的目光看待这位34岁地产“新兵”在后孙宏斌时代如何站台顺驰，风暴中显示着力量。10年后，历经顺驰、路劲的汪浩以北京嘉丰达资产管理有限公司执行董事的身份再次现身台前，一样的从容。
“做房地产行业最好的CEO。”这是10年前的汪浩的理想。如今汪浩44岁，去年毅然从路劲地产离职后成立嘉丰达资产管理有限公司，进军产业地产领域。这一年，同样有万科背景的毛大庆和刘爱明都选择创业，都打算在产业地产领域博一回。
不同的是，从传统地产转型产业地产，汪浩所要面对的不仅是拿地和卖房，在资本之道、运营为王的产业地产世界里，“一招鲜吃遍天”的传统地产思维正在被颠覆，“小步快跑，快速去化”的开发模式也逐步被抛去，在形势的倒逼下，产业地产企业需要获得更多服务与资本运作收益。
此外，产业地产也面临新的机遇和挑战。自2015年年初以来，随着“双创”从总理报告到十八届五中全会不断被提及，踟蹰多年的孵化器在地产商的穿针引线中，依靠市场资源配置能力，迸发出更具生命力的多种可能。
“做产业地产园区离不开孵化器这个话题。”汪浩认为，“不过现在的孵对象与以往不同，嘉丰达将从园区产品中拿出一定比例，给互联网、文创类中小企业搭建现实的物理空间和虚拟的线上空间。”
传统地产的传奇正在变少
Q：选择从传统地产领域离开，对此你是怎样考虑的?
汪浩：一线城市的住宅市场很清晰，由大型国企房地产企业和资本控制的情况越来越明显，我们在四五年前就看到这一点，中小型企业未来发展愈发艰难。
而一个行业一旦进入垄断局面，行业门槛会越来越高，剩下就是产业资本、信托、基金的身影。这个领域也没那么精彩了，传奇的故事也在减少，5年前还能经常看到王石、任志强、冯仑、孙宏斌等业界大佬，今天来看都是华润、招商等大型央企，或者是背后有像平安这类大型资本站台的企业，因此选择离开，有创新发展的产业地产成为我的选择。
Q：目前，嘉丰达旗下项目发展得如何?
汪浩：我们最早的项目已经交付运营，叫智汇中心，在北京中关村科技园昌平园区，与中关村发展集团合作，我们负责投资、开发、运营。
还有一个项目是和普洛斯联合投资，在北京顺义空港开发区，普洛斯是大股东。目前，正和全球最大的汽车公司之一谈中国区研发中心项目。
另外，和北京朝阳区南磨房乡在讨论合作，计划在那里打造文化出版创意行业孵化器——磨坊工场项目。
Q：除了北京，有没有考虑过异地复制，模式扩张?
汪浩：我们的产业园区不会到三四线城市新区做，将主要集中在一线城市和重点二线城市的老的产业园区、开发区的升级改造。
相对来说，老的开发区改造持有成本相对合理。越来越多的企业愿意选择到产业园区办公，最主要的是一线城市的办公价格过高。因此我们主要会在一二线城市发展。
企业孵化器VS政府孵化器
Q：今年以来“双创”持续发酵，各类众创空间也相继出现，不过从真实运营情况来看，所谓的孵化功能更多像是“二房东”。
汪浩：众创空间是中国人发明的词。戴德梁行报告将众创空间分为三类，一是像WEWORK的联合办公;二是孵化器，像PLUGPLAY、YC;还有一类，介乎两者之间。
国内UrWork模式，一开始也说做众创，应该还是做WEWORK模式，主要收入还要靠租金。WEWORK客户里面有大企业，有初创企业，也有自由职业者，租金收入占比高达70%。
孵化器像YC、PLUGPLAY，3到6个月就出去，就要AB轮，像亦庄在做的孵化器，场地办公免费，但是拿到融资后孵化服务机构会提取一部分比例。类似的还有中关村，它们做的才是真正意义上的孵化器。
Q：这是否意味着企业类孵化器相对政府主导的孵化器没有多大的竞争力?
汪浩：做孵化器得有这个基因。YC的创始人是所谓的硅谷黑客，能将企业产品与风投真正对接起来。如果有一天北京亦庄管委会也出来做孵化器，能把毕马威拉过来，这就比企业自己做要厉害。
政府的平台比民企搭建的平台能提供更多更好的资源，所以真正意义上的孵化器谁来做，要么是政府，要么是像北大方正、腾讯这类真正的科技型企业。
Q：企业类孵化器出路在哪里?
汪浩：以我们为例，在这方面我们做的更多的是搭建平台，如嫁接金融平台，我们是将线下物理平台和线上园区平台等各方面资源聚集整合。从北京的城市定位来看，其是国家对外交流中心、文化中心。在这些领域中也有一些很有潜力的初创企业。因此也应该出现一些专门服务这类文创企业的孵化器，这符合政策大方向，也能优化孵化项目的种类，这也是企业孵化器的出路之一。
Q：从众创空间、孵化器的客户来看，从去年以来有什么样的发展变化?
汪浩：两年以前我们做产业园，客户是升级换代的传统制造业产业，现在再看在产业地产领域出现了新的方式，即看资本市场在给谁拿钱，市场风向就会往哪个方向走。
比如普洛斯，5年前的项目主要集中在沿海城市港口，原因是它的主要客户是一些出口型企业。现在普洛斯会选择布局一线城市周边，面向电商，现在的大客户有阿里巴巴、Ebay等。
跟住宅一样，行业内有一个声音，产业地产也是谁有钱就给谁做。现在资本市场追电商、互联网、O2O，这些企业拿到AB轮融资之后都有一个办公、研发的需求，所以这些企业逐渐成为产业地产的重要客户。
