随着中国经济进入新常态，房地产行业步入“白银时代”。商业地产在高速发展之后，也不可避免出现多重困境，购物中心业绩下滑，写字楼井喷增长空置率高，“超高层”地标建造盲目。
购物中心业绩下滑的局面，RTKL国际有限公司高级副总裁袁孝楠先生从五年前就已预见到，他认为“商业是没有地产的，而是靠经营”。开发商图求快速赚钱，将资产运作变成商业运作，这种快速回本的模式虽被竞相复制，却不是购物中心真正的本质。“购物中心，其实是一个城市的街，用城市规划的理念，让人的生活有品质。”
RTKL国际有限公司是商业设计领域的佼佼者。袁孝楠先生率领设计团队在亚洲深耕二十余载，先后设计完成了深圳华润中心、南宁万象城、天津大悦城、成都大悦城、中粮北京祥云小镇等优秀作品，并以深圳万象城开创了中国商业从百货商场到购物中心的先河。RTKL母公司ARCADIS于2014年收购Callison，从RTKL商业建筑亚洲负责人转变为RTKL与Callison合并后新公司的公共建筑及办公场所亚洲负责人，袁孝楠先生认为这是个机遇，可以将商业理念和办公场所的理念融合实践。在地产行业不景气的当下，专注于做出精品，才能在设计行业立足不败。
RTKL国际有限公司高级副总裁 袁孝楠
Q：通过深圳万象城，您曾携RTKL设计团队开创了中国商业从百货商场到购物中心的先河，并创造了经典的万象城和大悦城系列。商业设计中，您最宝贵的经验是什么?
袁孝楠：在做商业设计的时候，第一点是聆听。听业主的想法，理解对方的目标和愿景。
第二点是专业负责。作为专业的设计团队，我们在为业主提供设计方案时首先要从专业性的角度出发，始终坚持对业主负责、对专业负责和对自己负责的原则，绝不会为了赢取项目而盲目迎合，这是我们对于自我的要求，也是对于专业的坚守。
第三点是持续学习。做设计的人都有个特质，就是喜欢想象。但是对于想象的尺度把握，是太过还是需要加强，要我们不断去学习。如果我们一直照搬以前的设计，就没有创新可言。但另一方面，我也不支持为创新而创新，如果过度或刻意地逐新趣异，即便能够炫目一时，从专业的角度来看也未必能够获得业界赞誉。所以我们需要不断去学习。
第四点是接地气。我是在台湾出生，美国长大，然后在中国大陆工作。因此，对于一个新的社会圈子，我的敏感度很高，感触也很深。例如，在做天津大悦城时，我发现天津的消费群体可以分为三类：有钱却不在天津消费的、拼命赚钱却没时间消费的和有时间却没钱消费的。因此，在项目前期，我就要研究真正在本地消费的群体的特征属性。结果发现，天津年轻白领追求时尚，但不愿意花太多钱，正符合大悦城年轻、时尚、潮流的定位。另外，考虑到天津天气偏冷，我们设计了一个封闭的空间以保证室内温度适宜;月季花是市花，我们就将其设计到入口处的中庭。这些细节更贴合当地风俗文化，能给人留下深刻记忆。而即将开幕的成都大悦城就完全不一样，表达了四川人爱耍的个性，也突出了地域特色，比如九寨沟、变脸等。我们在设计中通过写意的方式呈现成都的地域文化，购物中心里一步一个景，一直在变化。
Q：相比过去十年，很多购物中心业绩下滑，面临很大的压力，您怎么看待目前购物中心面临的困难?
袁孝楠：目前这些现状，我早在五年前就看到了。我认为商业是没有地产的，而是靠经营。但是很多开发商一味图求短、平、快地赚钱方式，建造购物中心，把资产运作变成商业运作，周期短，成本回收快。于是，人们将此当作成功模式复制，但其实靠买卖来做商业本身是有问题的。
Q：那您认为真正的购物中心是怎么样的?
袁孝楠：在纽约长岛，我们做了第一个购物中心。我们认为购物中心，其实是一个城市的街，用城市规划的理念，让人生活有品质。生活，不只是赚钱、吃饭和睡觉，真正有价值的是去体验生活。我们希望人们在购物中心里享受欢愉，而不只是买东西。就我个人而言，坐在那里，喝着咖啡，看人生百态，也是一种享受。
Q：购物中心未来的发展趋势是什么?
袁孝楠：我们知道，传统的购物中心有公共走道、餐厅有玻璃门，但未来会打破空间封闭性，呈现出消费者和用餐者可以看到彼此的大众生活场景。比如包间对于空间的使用就极其不合理，是早期的产物，可能适合于高端场所，但不适合购物中心。
Q： 从RTKL商业设计建筑亚洲负责人转变为RTKL与Callison合并后新公司的公共建筑及办公场所亚洲负责人，您怎么看待这两个领域的不同及关联性?
袁孝楠：主要有两点不同：一个是为使用者，一个是为投资者，但商业建筑没有特定目标，而公建及办公场所有特定目标，比如公司总部。
虽有不同，但这两个领域是有关联性的。公建和办公场所的高效特质，改变了我对商业建筑的看法，因为商业建筑也应该要高效。做商业设计项目的时候，人们会提到美观、空间感等要求，但我更在乎的是出租面积。现在很多购物中心出租面积是50%左右，深圳万象城做到67%，南宁69%，而我最希望做到的是70%。此外，如今写字楼租金越来越高，但国内很多企业的老板办公室都很大，并且使用率很低。于是，我们公司取消了北京总裁们的办公室，鼓励高管和员工坐在一起，这也是一种高效。
商业的互动特质，也可以融合到办公场所里，激发人的工作潜能。例如，微软办公室有很多互动式的空间，方便员工休息、休闲。有时候，员工虽然坐在工位上，但其实效率低下，因此可以在公司里开辟很多小空间，像购物中心里休息场所，供员工聊天放松。
Q：目前中国各大城市超高层建筑林立，您认为超高层建筑是必要的吗?
袁孝楠：超高层建筑争议性很大。毕竟人口增多，地价上涨，发展超高层建筑是必然的，但远离地气、造价贵也是大问题。
现在有太多人往城里跑，可城里地方有限，如何能够平均化是个技术问题。另外就是工作问题，大家都是朝九晚五，同时上班同时睡觉，空间使用是分开的，如何在社会制度上做调整?像美国有三班制，我们可以四点钟上班，下午两点下班，错开交通高峰，同时下班后也可以做很多事。
我个人认为，超高层是必需的，这有利于提高土地利用率，有其社会价值。但一味盖高层是不对的，必须遏制。因为有效的上班制度可以错开高峰，把资源更合理分配到各个时间段，轮替使用空间。
Q：但是现在有些盲目建造超高层建筑，就是为了成为城市地标，您怎么看待这一现象?
袁孝楠：如果所有建筑都是地标，那么地标的价值也就不存在了。城市需要规划、需要体现协调性，地标是有必要的，关键是把握好度。所以很多人觉得北京洋气，而上海陆家嘴就像展示平台，竭尽所能地展现地标，但缺少点城市文脉。
Q：现在中国经济进入新常态，转向平稳发展，而地产行业不太景气，对产业链上下产生影响。设计与地产行业那么紧密，有受到什么影响吗?
袁孝楠：我先后经历过1984年、1990年、2000年和2008年的经济大萧条。这些过程里，我明白了危机就是转机，推动你去突破，而不是习惯性思维。很多人不看好中国经济，但我一直看好，如今正好让大家能够慢下来，测试我们的方向到底对不对，有没有泡沫。
在这个阶段，设计行业应该反省和思考未来怎么做，同时开发商也应该放开耳朵，听取意见。
我对于当前的行业现状并不担忧。因为以前是抢时间赚钱，错过就等于失败;而现在是精耕细作的时代，以精品取胜，我们的机会更大。
