刘力，洲联集团·五合国际总建筑师
今年以来，土地成交的疯狂进一步刺激了本就亢奋的北京豪宅。有数据显示，自2006年-2015年的10年时间里，北京共成交了324套10万 顶豪，其中仅今年就成交212套，占到10年时间北京成交10万 顶豪总量的65%。豪宅市场的“繁荣”景象辅之以各大经济学家对明年“消费元年”的判断，给人以一种“满城尽是豪宅盘”的感受。
与此同时，京津冀协同发展利好与股市惊魂，两个因素又开始推动楼市，豪宅也再一次成为无可避免的热点。然而，“豪宅”这一概念，在设计业、开发销售业、媒体、公众等不同圈层的认知，从未有过共识。今天市场上所谓的豪宅产品，无论从供给角度，还是需角度，用一个词来概括最恰当：无奈。
1 价格无奈
房产价格基本由土地价格决定，北京四环内项目稀缺，楼面地价7-8万不稀奇，房子单价十几万很正常。无论配置与品质如何，这么贵的房产，就售价而论，媒体公众称之豪宅不为过，开发商只能奔着豪宅档次做，可以说，地价使一线城市稀缺地段房产“被豪宅”。
金字塔顶层有能力购买豪宅人群数量少，开发商当然不愿意做小众产品，可悲的是，地价高了就只剩华山一条路：以高配置支撑高房价。所以这些“豪宅”并非需求决定，而是销售困境决定。卖豪宅开发商多是被“逼上梁山”。
2 规模无奈
理想的豪宅规模，应该在500平米以上，低于这个标准，基本的高品质生活没有办法体现，更不要说个性化与奢侈的需求。500平米若十几万的单价，豪宅总价得上亿，追求年回报的开发企业当然不会自寻死路，必然以单套规模控制总价，所谓豪宅以300-380平米为主力。
这样的豪宅在装修与设备配置方面，争奇斗艳，精装带进口设备几乎成标配，但由于规模小，缺少必要的空间规模，只能称之为高配置住宅，或高品质住宅，并非真正意义上的豪宅，以价论豪另当别论。类比汽车产品，更像豪配的mini，无论如何算不上豪车。
3 形势无奈
当前楼市，产业周期停止增长，经济疲软百业下滑，人口接近拐点，众多因素致购买力不再。此外，反腐财产登记房产税移民潮，官商富在国内慎重置业，高端客户群面对前所未有的高压与流失。经济大势与财产保值的判断，并非地产行业所能影响。需求缩水，是高端楼市所面临的最大挑战。
对于开发商，土地日益稀缺，长远的市场看好，豪宅的定位与定价既是唯一选项，也是合理选项，代价就是周期长回报慢，但这就是新常态。对于有实力又定位于一线城市发展的房企，必须改变策略，应对新常态的无奈。
4 趋势的无奈
北京的房价高吗？但这只是起点，股市4500点，楼市45000元。城市化大潮下，一线城市的房价没有任何降价可能。权力、资源、财富的高度集中下，北京未来的发展空间巨大，想对于日本东京的建成区半径50公里，北京市半径只有20公里，作为中国未来首屈一指的世界级城市群，北京市将迎来移民高峰、建设高峰、房价高峰。
长远看，随着京津冀协同发展，多中心城市群形成，外围居住市场发展迅猛，但是北京市中心的核心地位将更加牢固，地价房价将顺势成为中国顶峰，甚至世界顶峰。
作为投资客，回顾下几年前北京那些所谓豪宅的价格，当时震惊市场的2万，5万，8万，今天成为笑谈与遗憾。豪宅的价格当然需要有前瞻性，只是对于普通购房者，是无奈，也是必然。
5 产品的无奈
当前的豪宅产品档次，虽然比十几年前有大幅进，但关注点普遍集中在区位价值、设备配置、绿化水平、装修标准等显性层面，也就是所谓的金玉其外。无论是汽车还是手机，高端产品的品质是由系统整合实现的，单项档次的提高不可能达到彻底的升级。十几年前我就曾提出豪宅的十大标准，至今开发企业仍少有全面整合。
中国社会的老龄化急速到来，高收入阶层主要集中在50后60后，这些人面临退休半退或放松享受人生，拥有N多套房产的人不在少数，但是国外房产，度假房，郊区房都无法满足日常的高品质生活需求，对当下自己居住的住宅品质几乎没有人满意，宁愿以多套房产换一套终极住宅，住到不得不被照护那一天，成为越来越多的诉求。
而当前市场上的豪宅，价格并不是销售的唯一障碍，两大方面缺憾使得供需错位。首先功能不全，私家花园、户内泳池、大型工作空间等方面缺失，与配套空间局促低廉等问题普遍，豪宅不具备高品质生活空间。
另一方面，金玉其外败絮其中，豪宅对于住户的舒适度品质关注极少。比如恒温恒湿恒氧，空气质量等系列舒适度指标，全国范围内只有几个开发企业的楼盘成为标配。节能效果更是少有人关注，LEED认证成为炒作标签，而务实的德国DGNB认证项目在中国尚无一个。
从财富人群数量级别判断，中国不缺少豪宅需求，但缺少满足终极住宅标准的产品，对豪宅的消费群体，这才是最大的无奈。
从发展趋势上预见，2016年豪宅市场竞争将更加激烈。随着北京土地价格不断攀升，房地产市场被高端，未来两三年内，新拍地块将成为新兴豪宅区。顶级豪宅的队伍不断壮大，但未来争抢的客群，却极为有限，竞争的惨烈也不可避免。
