陈红康，四川华地恒通投资有限公司成控经理
近年来，建筑市场的竞争日益激烈，控制项目成本，实现项目利润最大化是企业经营追求的目标。在当前国家政策的调控和市场环境的影响下、甚至是社会舆论的重压下，地产企业面临着利润下降的重重困难；成本的合理有效控制将成为企业跑赢市场的重要因素和管理手段，如何在保证质量的前提下更加有效合理地做好项目成本管控实现项目利润最大化，成为目前房地产企业的重要任务和目标。
项目的成本控制工作贯穿于从项目前期的拿地评估到竣工结算的全过程，在这个链条中，企业的成本控制负责人扮演着核心的角色。
近期记者采访了四川华地恒通投资有限公司成控经理陈红康，在文章中他分享了有效的成本控制方法，根据多年的成本管理经验，陈经理针对成本体系、招标采购、供应商管理等方面的具体环节发表了独到观点。
关于成本管控
记者：根据多年的管理经验，成本的各项管控环节中哪个环节对房地产投资的利润实现影响比重最大，您认为最有效的管控方法是什么？
陈红康：项目定位的设计方案对房地产投资的利润实现影响比重最大：设计方案涉及的项目定位（高端产品、中端产品等）；在确定项目的定位后，再涉及对项目产品的品牌、品质的选择，设计的精准同时避免后期施工的改动而造成反复及浪费，如：
1）对取得土地的楼地面单价远大于建造单价的，建造成本的费用已不是项目开发费用的主要占比，则需考虑项目建造定位的高端，同时以销售的定位定价的品质为准；
2）对取得土地的楼地面单价低于或接近建造单价的，建造成本的费用同时为项目开发费用的主要占比，则考虑综合考虑项目的售价，来确定建造成本的选择高还是低的定位；
对成本管控最有效的管控方法是事前控制，在项目实施前，根据项目定位，对影响成本的各要素进行全面综合的分析，根据最优成本并对应作出事前的调整，如：
1）对厂商的付款阶段及周期，销售回款额度及对应周期等，涉及财务的资金计划及财务成本等。同时涉及发包价格的高低，需两者全面综合评估考虑；
2）对设计指标（如含钢量、砼含量、精装修的单位造价指标、总平的单位造价指标等）的事前分析限制，对单位建造成本的影响特别大；
3）在主要指标及保证同品质确定的情况下，对应必选同档次性价比最佳的设备、主材的品牌，做到成本的最优化；特别是机电安装工程品牌的选择，如常用的电气元器件，保证中高端质量的前提，用国外品牌ABB、西门子、施耐德等或国内一线上海人民、常熟等、优化选用扬州新菱、泰永等价格差异可能有2/3或更大；
4）在保证质量的情况下，若有性价比较优的新工艺，也做到成本的最优化，比如我司已开发约9万㎡的某商业综合体项目，在招标施工前成控根据经济指标对比分析，对部分设计方案提出优化建议：
a 将地下室普遍采用传统的SBS柔性防水体系做法为“100mm厚的C15垫层+20mm厚的砂浆找平层+3mm厚的sbs+4mm厚的sbs+50mm厚的细石砼保护层+500mm厚的c30砼”优化为F-511型的刚性自防水体系做法为“100mm厚的C15垫层+ 20mm厚的F-511型防水水泥砂浆+F-511型自防水500mm厚的C30砼底板”，约2万㎡的地下室防水可节约费用约200万，同时减少工艺并节省工期约30天；
b 屋面及室外楼板的部分回填，设计选择用“70厚的挤塑板+120mm的陶粒砼”改选用新工艺的“85mm厚的泡沫砼”，约2万㎡的屋面保证了轻质和保温节能的计算，节约费用约100万，同时减少工艺，节省工期约15天；
c 屋面冲楼及非关键部位外墙的干挂石材优化为同等颜色、外观效果且质量好的仿石漆，可节约至少约300元/㎡的造价；
d 将设计文件的“双热熔连接的PSP钢塑复合压力管（DN40--DN100）”优化调整为“卡箍连接或卡套连接的衬塑钢管”,节约费用约150万元；
e 空调工程因只包含排风系统，设计上在该部分同时采用了离心保温棉材料，经分析在规范上如果排风管经过高温区或者非空调场所，如果有结露的可能才需添加保温材料，其余部分无需保温。项目实际为消防防排烟系统的风管无需保温（只需考虑做好隔热防火措施），故对在夹层内的风管优化为“取消通排风及防排烟的保温材料”，该项节约费用约100万元。
记者：对于项目目标成本的顺利实现，主要有哪些方法和措施能合理有效地控制成本？
陈红康：主要采用合约规划：
1） 合约规划能事项发生前对各分项进行成本费用的预估，并根据项目整体的进度来匹配预计发包签约时间；
2） 按照合约规划来在过程中逐项落实，若有偏差可及时对应进行分项评估，是否正常可控，进而合理修正，有效的控制成本。
记者：在项目实施过程中如何处理好目标成本管控和工程施工进度、质量之间的关系？
陈红康：对涉及工程施工进度与成本管控方面主要体现在两方面：
1）施工前各分项的发包、定标时间：处理方式为成控部根据项目整体进行合约规划时，对需发包采购的各分项匹配对应的发包及发包前置条件、定标签约时间，合同工期是否存在加班工，则可不影响各分项的施工进度；
2）施工过程中的签证时间及金额：处理方式为在合同中明确可以约定签证需提前多少天进行提报及办理周期时间，同时对一定金额内的签证明确施工单位需无条件按甲方指令在确保施工进度的前提下无条件先行施工。以确保签证的办理不影响施工进度。
对涉及工程质量与成本管控方面主要体现为选择的材质、品牌、工艺等影响工程质量，处理方式为在招标文件、招标清单及合同里对项目特征、品牌、工艺等事前作明确约定。
记者：动态成本如何有效管控？
陈红康：做到定时收集，若有异常及时分析及合理调整；比如：
1）主材存在涨价风险的，定期收集对比，若超出范围的，按合同约定进行调整，并做信息数据调整；
2）施工周期超过预期，对管理费、财务费等费用进行分析、调整等；
3）设计变更、业主招商调整等引起的费用编变化，也进行收集、调整。
记者：如何科学的制订目定标成本各项指标，在什么阶段制定更合理？
陈红康：根据项目特征、品牌、市场合理价格、付款方式等影响成本的要素进行制定。
在项目进行前进行初估、图纸设计完成后进行修正制定。
记者：垄断行业的成本如何合理有效控制？
陈红康：充分了解项目当地对应垄断行业的厂商类型、对应行业厂商的数量、企业性质、市场行情价格水平，再在发包时进行合理洽谈，主要行业如下：
1）政府垄断的主要为市政天然气、供排水、高低压供电、通讯等；
2）市场专业垄断的主要为消防工程、土石方工程等。
记者：如何更好的发挥成本数据库在实际工作中的作用？
陈红康：在过程中收集成本数据信息，信息特征等尽量完善，并做对应的信息数据分析（项目单位造价指标、分项单位造价指标、分部单位造价指标、主材单位用量指标等主要信息作分析），作为考核项目成控指标是否达到预期的参考，同时方能作为后期项目有效的参考对比。
关于成本体系
记者：您在成本管理体系方面有哪些独到的见解和方法？
陈红康：成本管理体现的见解和方法基本遵循以下几个主要原则：
1）要有项目大成本概念，考虑财务（含）、工程、营销等的综合成本，再进行对应的成本分析规划。
2）合约规划：事前的预测、控制及规划。
3）制定对应的规则流程。
4）建立数据信息库并作经验数据信息的分析作参考。
记者：如何带领团队提高整体成本管理水平？如何在公司实现全民成本管控理念的意识？
陈红康：有对应的成本管理规则流程；过程中关联部门的沟通和互动；对成本的理念、方式进行团队的灌输、培训。
记者：成本体系的信息化管理，您认为适用于什么样的企业？在什么样的条件下应用信息化管理软件作为管理工具更适用？
陈红康：成本体系的信息化管理适用的企业为：
1）企业领导要有实现企业效益，必须做到“开源节流”，而做到开源节流需有：“开源以销售为重点，节流以成本管控为龙头”的理念原则；
2）适用于有成本意识及规范化的企业，以成本管理为企业经营的重点之一；
有一定项目规模的条件下应用信息化管理软件作为管理工具更适用。
关于招标采购
记者：如何顺利实现招标采购计划？影响招标计划实现的关键因素有哪些？
陈红康：顺利实现招标采购计划需：提前的合约规划，对应招标采购前招标要素的完善。
影响招标计划实现的关键因素是招标文件的完善，主要要素如：涉及对招标采购标的物的时间、付款方式、计价方式、标的物项目特征和技术规则、对投标方资质的要求等要素的明确。
记者：您如何看待供应商资源库的建立在招标采购工作中发挥的作用？您认为优质供应商的标准是什么？如何更好的建立优质供应商资源库？
陈红康：供应商资源库的建立在招标采购工作中发挥的作用为：
1）能快速选择性价比高的供应商；
2）同时好的供应商能给予项目有利的支撑；
3）保证合同的有效履约，推动项目顺利实施。
优质供应商标准：
1）供应标的物能够性价比高；
2）供应商能能够按合同履约诚信；
3）供应商能够在项目不利的一些时候能理解配合业主，给项目有利的支撑。
建立优质供应商资源库主要通过：
1）企业本身合作过程中的比选；
2）大的知名招采网推荐的供应商；
3）大的知名开发商的优质合作供应商。
记者：招标采购在成本管控过程中的重要关健点有哪些？
陈红康：保证同等招标条件下，重要关键点是“合理低价”。
记者：您怎么看待资格预审时供应商推荐这个环节中的供应商来源渠道？
陈红康：资格预审时供应商推荐可以采用：1）所有人都可以推荐再择优录取；2）接受供应商自己报名。
关于自身经验
记者：您认为作为职业成本经理人，最需要具备的是什么？
陈红康：
1）职业素质是第一要素，专业水平是基本要素；就比如施工中的保证质量，安全第一（职业素质如同施工安全，专业水平如同施工质量）；
2）成本经理人涉及的均是与经济有关的事项，职业素养是否严谨和正直，对企业和合作厂商都可能会造成很大的经济影响；
3）作为房地产开发的职业成本经理人，专业综合水平也很关键；需对财务、税收、销售等方面有一定的综合知识，并需有一定高度的大成本观念，不能只局限于建造成本，或者以建造成本最低；要综合考虑营销（售价定位品质的高低，涉及建造成本的高低）、财务（财务管理费用、税收清算等）。
记者：在当前的形势下，您认为成本管控的最大困难是什么？
陈红康：
1）招标信息不完善，如设计文件、参数信息等的不完善和不确定，进而导致投标报价的不准确和差异太大，或导致后期施工的争议分歧及签证索赔；
2）实施过程中变更太多，如设计变更，招商调整或不确定导致的变更等，进而导致签证过多，超过预期费用比例过多。
