今年以来，防控金融风险、避免发生系统性风险成为中国金融市场发展及监管政策取向的重要问题。金融监管将对房地产行业产生哪些趋势性影响？房地产综合政策应从哪些角度予以把握？
为此，中国建设报记者专访了国务院发展研究中心市场经济研究所副所长、研究员邓郁松。
记者：您如何看待金融监管对于房地产行业的影响，未来的发展趋势有哪些？
邓郁松：房地产行业是对金融政策调整最为敏感的行业之一，不管是开发企业还是购房人，都高度依赖金融企业的支持。所以房地产金融政策的调整，是影响短期房地产走势最重要的因素。当货币政策比较宽松、利率比较低的时候，对于购房人来说，会极大提升其住房购买能力，房地产开发企业的资金来源会明显增加，房地产市场也会比较繁荣。一旦货币政策收紧，提高利率和首付，控制对企业的信贷，房地产市场的景气度就会回落，房地产市场的销售量以及投资也会相应减少。
要把当前我国房地产发展阶段的变化结合起来看待目前房地产金融政策的调整。根据研究，2013年中国城镇户均住房已经达到了1.0套，意味着中国房地产市场已经从供不应求到了供求总量平衡、区域分化的新阶段。从国际经验来看，发达经济体在户均住房达到1.0套时均出现了新开工面积的峰值，此后新开工面积和房地产投资增速都出现回落。借鉴发达经济体房地产市场发展的历程和一般规律，我国房地产市场新开工面积的峰值也已经在2013年出现，近几年房地产新开工面积的放缓，是符合这个阶段的特征的。
如果未能认识到房地产发展阶段已发生重大变化，继续采用老办法促进房地产发展，继续用低首付鼓励购房，同时给予大量贷款，就有可能会出现全局性供给过剩的问题。根据房地产发展阶段的重大变化，应适当调整相关政策，尤其是房地产金融的政策。
记者：您曾经提到，需要统筹考虑特定解决方案的长期影响。您认为如何从系统的角度出发，处理好房地产与国民经济、区域发展、人口结构、城市规划以及产业布局等方面的关系？
邓郁松：第一，要认识房地产发展的阶段性以及不同阶段房地产市场的特点和规律。在房地产供不应求阶段，要首先解决总量不足的问题。在总量平衡、区域分化的新阶段，要将提高居住品质、防范风险放在更加重要的位置。同时，要清醒地认识到新阶段的市场发展特征同供不应求阶段存在显著差异，对新阶段的房地产市场发展趋势要准确把握，避免用过去的经验看待新阶段的房地产市场。
第二，要认清相关政策的短期效果和长期效果。从发达经济体房地产市场发展历程看，房地产领域出现的一些风险和问题使人们过于重视短期政策目标而忽视了特定政策带来的长期风险。如宽松的货币政策和低利率、低首付有利于房地产市场的短期繁荣，有利于刺激经济增长，但也极易引发房地产泡沫风险，对房地产市场的中长期发展带来较大冲击，甚至会对宏观经济带来较大冲击。因此，为实现短期内的特定目标而出台或调整相关政策时，需要对特定政策的长期影响进行评估，避免短期解决方案成为中长期问题的诱因。
第三，要从全局角度看待房地产问题。房地产问题并不仅仅是房屋的建设、分配和管理问题，而是与城市发展、人口流动、产业兴衰、社会变迁等问题紧密相关。解决房地产问题不能就房地产谈房地产，要从系统角度出发分析房地产面临的问题。比如低收入家庭住房困难问题，表面上是住房困难，但更深层次是因劳动技能差等原因带来的收入水平低。即便解决了低收入家庭的住房困难，但如果没有解决劳动技能差等问题，仍可能出现较为严重的社会问题。如许多发达国家在历史上曾建设了很多公共住房，以解决低收入家庭的住房困难问题，但后来一些公共住房区域因低收入家庭的聚居变成了贫民窟，并由此带来社会隔离等深层次的社会问题。房地产涉及面非常广，一定要从全局视角考虑问题并提出解决方案，并统筹考虑特定方案的经济、社会、金融、政治等方面的短期和中长期影响，一定要认清问题的本源和实质，房地产政策要与其他政策相协调。
