以价换量难解库存高压
【造价通信息网】星河集团位于广州市南沙区的某项目地的员工告诉记者：“客户太多了，我们公司和代理商已经调动了接近1000名员工来支援项目的签约工作，但现场来的意向客户接近3000人，我们还是忙不过来”。
8月23日，广州共有7个新盘开售，单日销售上千套，与7月份每周平均成交水平相当，部分楼盘更实现单日销售数百套。
多位业内人士在接受 《每日经济新闻(博客,微博)》记者采访时表示，楼盘的热销一方面通过较大的价格优惠实现“以价换量”，另一方面部分项目前期经过长时间蓄客，只是需求积累的一次性释放，并非真正回暖，市场调整趋势难有改变。
价格仍是主导因素
位于南沙港前大道的新盘星河·山海湾于上周末早上正式开售，项目首期推出15栋单位，总货量共计900多套。早上6点多已有意向买家排队等待。当记者于上午10点抵达项目时，已超过1000人进行预约登记进入等候选房，销售人员透露收筹量高达2400个，销售中心设置的2000多个座位几乎全被坐满。据星河集团的相关负责人向记者透露，项目在开盘当天热销660套，去化率超过七成，成交金额超8亿元，成为下半年以来广州楼市人气最旺的新盘。同日受到热捧的还有位于从化区的珠光流溪御景项目最新发售的芷语大街洋房组团合共400多套单位，毛坯单位售价低至4888元/平方米，吸引了数百名买家到场。截至中午12时，项目已经售出366套单位，去化率超80%。此外，在今年撤市设区的增城区，区域内的新盘景新国际名城也推出17栋和18栋合共203套单位，截至下午2点，去化率超过70%。
“8月份市场成交确实有一点起色，但距离真正的回暖仍然有差距”，中原地产项目部总经理黄韬向记者表示，从去化率的角度来看，以往热销项目的去化率都能在90%以上，但8月份以来能达到这个去化率的项目寥寥无几；同时，价格依然是拉动销售最重要的因素，上述项目的售价几乎都比市场预期有较大的折让，如果定价比现在要高10%，去化率估计要减半，所以这些项目更多只是实现淡市中的“以价换量”。 记者在调查时发现，位于海珠区的万科峯汇也于上周末加推90套江景项目，主要为219~286平方米的四房单位，但由于售价高达30000元/平方米，开盘当天售楼部冷清，成交无几。
合富辉煌首席市场分析师黎文江告诉记者，后续货量的消化将面临较大的挑战。
楼市调整趋势难改
不完全统计显示，今年“金九银十”期间，广州将有128个楼盘预计超3.4万套货量将推出，与去年同期的100个楼盘、约2.4万套新货相比，供应量出现明显增长。
与此同时，经纬行研究中心监测显示，截至今年6月底，广州新建住宅的库存约为5.4万套，仍处于较建康的水平。但随着下半年推货节奏的加快，整体可售量接近11万套，如果按照上半年的去货速度估算，需要20个月才能完全消化。
“与往年相比，今年金九银十的库存压力要加大不少，尤其在南沙、番禺、黄埔这些外围区域更甚，购房者的观望情绪浓厚，也意味着开发商的降价压力更大”，黎文江告诉记者，目前广州楼市普遍的让利幅度约为10%~15%，但这不过是对冲了银行贷款所增加的成本，消费者本身其实没有减负，如果“金九月”市场依然没有好转，开发商需要把让利幅度加大至20%甚至更高才能促进成交。
“事实上，今年内广州楼市调控放松的可能性微乎其微，市场能不能真正回暖要看开发商能否把握住年内最后的销售机会”，黄韬说，如果促销力度没有跟上，市场调整趋势难改，预期中的“金九银十”也有可能泡汤。
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