房地产行业风险犹未引爆
近期，中国银行副行长在2014年中期业绩说明会上表示，目前“资产质量”反弹是银行业共同面临的问题。截至6月底，中行不良贷款率、逾期贷款率分别为1.02%、1.35%，其中不良贷款率较上年末增加0.06%。
虽然根据银监会发布的最新银行业不良率水平为1.08%，中行高层也自认为其资产质量仍处合理区内，但我不这么看。考虑到其当前不良贷款主要集中在制造业、批发零售业、交通运输、钢贸、航运业，说明房地产行业的风险敞口尚未被引爆，更令人忧虑的是，这样的危机不只存在于中行，而是金融机构全行业的普遍现象，一旦楼市生变，后续发生的惨重灾情恐有失控之虞。
那么现在的房地产状况到底如何?“生变”的机率有多大?
土地市场冰冻三尺
先看看景气变化最重要的晴雨表——土地拍卖市场，基本上“底标”与“流标”是今(2014)年第二季以来的真实写照。数据显示，截至8月18日，20家标杆房企今年内合计拿地1825.2亿元，同比2013年的2946.2亿元，锐减1121亿元，降幅达38%。今年1到7月仅6月份略有反弹，其余持续下滑，平均每家每个月拿地金额不足200亿元且每况愈下。而去年4月20家房企平均各斥资291亿元拿地，今年则锐减至157亿元，持续萎靡已成定局。土地交投如此冷清，楼市情况能好才怪!统计局数据显示，7月份70个大中城市房价下跌的64个，比6月份增加9个，上涨的仅两个，换言之，近九成城市房价出现环比下跌现象，创历史新高!非仅如此，7月，70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅，已创2008年以来之最。据测算，7月，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比跌幅分别为1.2%，1%和0.9%。幅度看似有限，惟鉴于统计局数据一向保守与滞后，实际情况必然更加惨烈。
尤其让人担心的是，始终系“房价先锋”的北上广深四大一线城市房价竟全面滑落，环比降幅分别为1.3%、1.4%、1.3%、0.6%，其中北京房价自2012年6月以来首现下跌。
供应叠加而需求瓦解
如此这般，理所当然的则是“销货变存货”之步步走高。北上广深四地新建商品住宅存销比分别达到危险的18.9个月、17.2月、14.1个月和14.7个月，创2011年以来的存销比新高，而仅仅是半年多前的2013年末，4个城市的存销比分别为7.6个月、8.7个月、9个月和11.9个月。
非但如此，随着买气下行，越来越多的消费者开始“弃房断供”，仅温州一地即达1107套，涉及不良贷款近65亿元!另，杭州截至8月中旬退房63例，7月退房数量亦达128套。南京市房管局8月17日公布的退房名单显示，与7月相较，8月退房量由41套增加50套。目前在浙江的宁波与温州、江苏的南京及无锡、安徽合肥、湖北襄阳、陕西神木……等多地，已有中小房企因资金链断裂，出现烂尾楼现象。因此，当指标型房企——金地集团上半年年报显示净利降5成，宣称“去库存”是下半年主基调时，市场毫不感到意外。
开发商应迅速降价跑量
事实上，金地还算好的了，在已公布7月业绩的14家上市房企中，完成年初业绩目标的不足半数，有去年业绩排名前15名的房企，今年前7个月完成率仅37%。而细数业绩能够逆势成长者如：万科、恒大、雅乐居等，基本上均得益于“抢先降价也是商机”的营销策略奏效。尤其是恒大，在年初时142个楼盘即开始打折促销，算是“跑得快”的。雅乐居亦不逞多让，整体楼盘平均售价降幅超过3成!万科调降幅度同样可观，7月销售均价9744/平米，环比-12.58%，同比-17.56%。
在我看来，第三季的市场状态毫无意外可言，第一季时便已在专栏中清楚表述，目前只不过是无一幸免的陆续发生罢了，其中“楼市五潮”——中介业关店潮、地产信托违约潮、开发商跑路潮、楼盘降价潮、消费者维权潮，正一一应验!因此可以这么说：如果上半年对开发商而言是“保命与保本”的选择，下半年则不必多言，以“保命”为先，毕竟“留得青山在，不怕没柴烧”，明天是美好的，但首先你必须度过今天!
