国土部再度向闲置土地发起“攻坚战”。自10月起,国土部在全国开展用地专项督察,以清理批而未供和闲置土地为主。
尽管类似针对“囤地”的专项行动相隔不久便高调发起,一些广受诟病的闲置土地因此得到清理,但闲置土地顽疾依然难消,部分地块闲置时间甚至超过20年,周边地价已经翻了几番。
闲置土地顽疾难消
记者了解到,广州市北京路步行街商圈的JY-7地块原本应在1994年开工,但直到现在,开发商广州捷汇房地产开发公司因种种原因仍未对该地块动工。
“从上世纪90年代开始这里就一直空置,重新规划的消息传了好几次,但都迟迟未有动静。”该商圈街道办一位负责人向记者表示。
自2005年“国八条”颁布之后,国土部多次出台相关通知和规定,要求各地严查闲置用地。在国土部2010年8月发布的1457宗闲置土地“黑名单”中,广州占54宗。其中闲置长达20年的地块占据6宗,上述北京路商圈的闲置土地便是其中之一。然而4年过去了,上述6宗土地均未见动工迹象。其余的数十宗土地大部分闲置10年以上,至今有规划施工动静的不足半数。
去年广东省“两会”上的一份提案显示,珠三角各市闲置用地大多在10万亩以上,个别城市闲置规模可能超过20万亩。显著问题是土地闲置的时间较长,一般在5年以上。
按照国土部4年前出炉的“黑名单”,北京、广州、海南、江苏成闲置土地重灾区,四地闲置土地数量占全国近四分之一,70%以上闲置土地性质为住宅用地。
其中,“囤地”年限长达20年以上的部分开发商,以各种隐秘方式遮掩闲置的事实。有些开发商在早年小规模地开发项目,一旦达到政策所规定的占应动工开发建设总面积的1/3标准后,中止投资十数年,坐等升值,以致相关部门无法追究;部分开发商通过分拆不同项目的方式出让给不同的公司,但实际上这些不同身份的公司均是原开发商下属子公司,通过不断转手,促成闲置项目表面上主体不一致,却最后仍然归属于原囤地大户手上。
在闲置土地规模较大的海南省,一家名叫昌华的公司在1993年以每亩3500元到3800元的价格征用了万宁礼记镇土地,声称打造旅游地产项目。然而在这21年间,该土地已在“炒地”热潮中四度易主,至今仍荒芜一片。
事实上,“囤地大户”中不乏知名开发商的身影。融创中国与绿城中国在2013年收购上海黄浦区一宗商住地块一事,掀开香港新世界发展有限公司囤地20年的真相。从1993年获地开始直到2013年转让的近20年时间里,港商郑裕彤的家族企业手中的地块从7.5亿元升值到80亿元,且从未登上官方闲置土地的“黑名单”。此外,有报道称,上市房企珠江实业在广州珠江新城有近50万平方米土地闲置,长达20年之久,土地增值收益达225亿元。
清查阻力不断
对于闲置土地的处理,一方面中央早有相关处置办法,另一方面地方政府采取行动落实执行,土地闲置现象却依然难以遏制。
广东惠州市国土局一位人士在接受本报记者采访时曾表示,地方已经对当地的土地闲置情况进行调研,有一份详细的统计数据以及其背后原因的调研报告,也曾对数十家企业下发闲置土地处理通知,主要以罚款为主。
广州有关查处闲置土地的官方数据仅截至2012年底,从2010年开始至2012年底,共查处闲置土地468宗。
事实上,经相关部门从严执行查处,一些项目的确得到清理,开发商主动提交规划或恢复动工。
然而,处置效果不彰的现象仍较为普遍。
上述惠州市国土局人士称,在处理过程中,不少企业宁愿接受罚款也不动工。
记者从广州市国土房管局了解到,4年前出现在国土部土地闲置“黑名单”的广州多宗项目中,大部分开发商在“囤地”期间每年都缴土地闲置费,有些甚至缴了十几年,每年上百万元不等。正是有着这层补缴土地闲置费的关系,每当政府提出有意向把土地收回去,也容易遭到开发商的抵抗。
此外,记者在走访过程中发现,项目以所陷入法律纷争并未得到解决为由,从而拖延动工日期的现象也较为普遍。与此同时,这些理由也得到地方政府相关执法部门的认可,在面对记者关于执法进度的提问时,这些部门多数以“存在纠纷期间,不利于执法”的说法回应。
事实上,闲置理由中的“法律纠纷”,藏有不少“猫腻”,不乏存在开发商故意制造纠纷假象,或者延迟处理纠纷,让土地闲置得到“庇护”。
但闲置土地的形成不完全是开发商的责任,政府在土地闲置现象难遏制的过程中也难推其责。其中,在一些征地、出让土地、规划审批等相关程序上,个别官员在早年曾主导的审批在后期被发现出现纰漏,却无法追究,导致项目的相关处理手续不了了之。
“部分地方政府担心严惩囤地开发商,或将影响当地的招商引资。多年来投资在GDP占比过大的经济结构一直未有改变,那些出手阔绰的企业往往被地方政府视为座上宾。而‘两年不开发收回的规定在具体执行中弹性空间很大,成为可松可紧的橡皮筋政策。”一位业内人士说。
海南省三亚市国土环境资源局国土监察大队大队长陈武卫在接受媒体采访时表示,该市今年6月底之前要处理闲置土地30宗,只有4宗是企业原因,其余均为政府原因。被认定为闲置土地由政府无偿收回’,而如果是政府原因,则不会被收回。同样是闲置土地重灾区的海南万宁市也面临类似的问题,只有占总量不到14%的闲置土地为企业原因,其余均无法处理。
广州郊区的一宗闲置别墅项目的负责人告诉记者,因为政府在早年规划整片区建筑容积率和限高标准时出现勘察有误的问题,导致该项目实际可建设的规模整体“缩水”,远低于当初出让土地时的标准,导致项目屡次无法通过相关规划审批,一再延期。
对于自10月开启的用地专项督察,国土部党组成员、国家土地副总督察张德霖表示,专项督察的前提是以问题为导向,在了解批而未供和土地闲置情况之时,也要了解闲置的原因,并将就此强化建设用地批后实施监管。
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