美桥(香港)国际资产管理学院院长 段建设
中国房地产行业经过近20年的发展历程，市场格局几经变迁，逐渐转变为“分化创新”并举的行业新常态。从企业和投资者来看，越来越多的业主和开发商在开发新项目时，逐渐都注意到商业地产的发展机遇，并开始着手将手中的项目从以往的销售经营模式转向持有经营模式。但经验的不足以及对市场环境的把握不充分，导致多数项目的资产价值开始面临重大的压力。而人才，尤其是商业资产管理方面的人才，在当下显得尤为珍贵。
美桥(香港)国际资产管理学院是一家以企业特色内训、商业地产高端项目培训及课程卡项目培训为主，致力于培养商业地产领域高端人才的专业教育机构。成立以来，为行业输送不少优质人才。结合“商业资产管理”及“人才培养”等有关话题，美桥(香港)国际资产管理学院院长段建设分享一个在商业地产相关领域工作26年之久的操盘手对商业地产以及人才培养的观点。
Q：您的名片上有很多的头衔，您最喜欢哪一个?
段建设：坦率的说，我还是最喜欢美桥国际资产管理学院院长这个身份。记得有一句话叫“海不择细流，方能成其大;山不拒细壤，方能就其高。”我觉得这说的是一个知识的层面，其实人生何尝不是。我已经到了这样一个年龄了，职业生涯走的比较多了，有几十年的工作经历，如果在这个阶段能够和大家分享一下我的人生经历，特别是在商业和商业地产方面的经验和教训，是我比较乐意做的一件事。
当然，每一个人都有一个当老师的梦，我们在孩子的时候，经常就会说谁长大想做老师之类的。现在我从一线操盘手最后能够回归到传递经验、分享知识的老师的这样一个角色，是我比较乐意的，所以我是比较喜欢这个身份的。
Q：您为什么当时会进入到这个行业(商业地产)呢?或者从大的方面来讲，您为什么当时选择房地产呢?
段建设：我步入社会时是文化大革命那个年代，我第一份职业是做了职业军人，军队待了13年，之后转业到地方工作，在国家机构也做过国家工作人员。其实真正接触商业是1987年，到今年算下来也大概有26年左右的经历。而最终走进房地产是2007年，在这(87年)之前，房地产还也不成为一个行业，那时还是停留在国家安排的层面，国家统一的调配，分房子，也不怎么造房子，当初不是在房地产行业。
那么，造房子有造住宅，就有造商业。从做商业地产这个角度来讲，如果从商业转到商业地产，我觉得这是一个非常自然的过度，也是一个很顺理成章的事情，因为这样你才能够真正的理解这个商业地产和住宅地产的区别，因为住宅地产无非就是满足居住，如果成为资产，成为一个业主的资产，但是商业地产不仅是房地产，它还是一种资产，而这个资产可能是在开发商手里，也可能在业主手里，所以它的属性就不单单是居住了。
所以我是从商业走向商业地产。在这之前商业也会有拓展，我们需要不同的城市和不同的物业。过去开店几乎就是凑合，可能看到一个物业，这个物业或许开始不是为商业造的，是通用的。所以后期(成为商用物业)肯定要做各种调整。但是2003年，从万达概念开始，中国就有一个系统的集团在做商业地产，他们开始提出订单式的建造。即在拿地的时候，就开始想怎么设计、怎么规划、运用什么业态，整个是一整套的流程。所以过去我们做商业地产都是利用(原有物业)，但是2003年以后，我们会认真的认为商业地产不会是简单做一个物业来做，而是我们要提前量，所以这时候就有了房地产的商业地产之说。而我是2007年，离开了商业连锁机构，进入商业房地产的领域。
Q：当时成立美桥资产管理学院有什么初衷呢?
段建设：我们曾经有的同事把2003年到2013年称之为商业地产的黄金十年，在这黄金十年当中，它所凸显的特性就是开发为王，占地为王，所以全国无论什么地方，各级城市，凡是有条件的、有关系的、有资本的都已经进入了，所以这个十年是粗放型的开发，以开发为导向。
但是经济周期会有变化，我在今年二月份接受媒体采访时说，后十年(2014-2024)，商业地产的黄金时代尚未走远，这句话是有保留的。黄金十年认为过时，那种是以开发为导向的(住宅地产)，但是尚未走远是商业地产，而且其间还“大有学问”。
从这个角度来讲，商业地产已经不是“开发为王”，而是要提倡精细化，要精耕细作。有数据表明，我国的购物中心现在的存活率只有八分之一，八个当中有七个都遇到了或多或少的困难，有的开不了工，有的开了工招不到商，有的招商可以又运营不好，有的运营也行但不赚钱的等等。真正成功率不高，原因就是前面开发太粗矿了，而现在就是要精细化运作，这就需要有专业的团队来原作和管理。
美桥集团因为长期关注在商业地产的资本和资产这两个板块的，我们认识到未来商业地产如果想发展，人才是关键，和前面这十年是“资本是关键”一样。因为前面拿到地就可以了，那时候拿到地几乎是零地价，可能是几十万一亩，现在变成百万、千万一亩了，所以它不用做也不亏。但是现在就不同了，现在如果再用这个思路已经过时了，所以服务的项目和服务的业主或者和合作的项目，都遇到了人才的瓶颈。
这样一个行业既缺人又缺才，我们当时觉得应该成立美桥资产管理学院，好解决人才的瓶颈这一问题。其实业内也认识到人才高度就是企业的业绩高度，如果没有人才是不行的，像万达，王健林也意识到这个问题，他也成立了万达学院。
Q：和国外比较，您觉得目前国内商业地产整个从业队伍大概是什么样的水平?
段建设：其实目前从事商业地产的人员是有三部分主要来源：一部分是开发人员转到了商业地产，因为各个开发商不见得有那么多的复合型人才，所以只能勉为其难，赶鸭子上架，所以这是从开发商转为商业地产的操盘者;第二种是从设计人员转到商业地产的操盘者，因为设计还是和商业是有点关系的，他们在设计的过程中和大量的商业对接以后，他们也掌握了一些商业地产的理念和精髓;第三就是像我这样的，本身从商业出来，过去是去租别人家房子，现在去指导别人造房子，指导招商运营。
再和国外或者港澳台地区比较来来看，其实我们国家商业起步比较晚，最早的一些高级管理人员都是从国外、境外或者是港澳台请来的专业人士，像我以前就是在商业工作当中，很多同事都是老外或者是港澳台同事，在这些过程当中，他们带来了一些新的理念。但是从目前来看，国内的从业人员成长也很迅速，现在(国内项目)主要的操盘者还都是以国内的为主，也出现了一些很亮丽的项目。
Q：您刚才讲商业地产是黄金年代还没有走完，您对中国未来的商业地产的发展，您自己有什么好的看法?
段建设：我觉得中国的商业地产确实是有泡沫的，是有局部的问题的，但这些问题在发达的商业国家也都走过，是正常的。比如像现在招不到商这种情况，我1995年在美国，1991年在日本都看到过，所以这个都很正常。
但是中国商业地产过去走的是“大刀阔斧”的路子，浮躁太多，缺乏准备。我们说恒隆、港汇，它从立项到开工就用时两年，而我们很可能没有做过定位和规划，就已经开工了。所以我想中国未来的商业地产，一个是坚持大资管的路线，用资管的眼光来看待，第二个就是精耕细作，千万不要把程序做乱。
然后商业地产要有一个好的DNA，就像生个孩子要讲DNA一样。这些东西要整，一个就是找到合适的资本，做好商业的规划，商业设计要先于建筑设计，人才高度，要做好人才的培养和准备，然后才能开工。二个就是经精耕细作。
现在有问题，大家也不要太紧张，这个很正常，肯定有成功，也有败笔，随着理念的普及，人才的不断培养，商业地产最终的结果还是可以的。
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