一是买点降利率、利率折上折。通过办理“点按揭”，客户的贷款利率可以从4.16%最低降到3.78%。二是月供负担减轻，省息高达10%。三是一次买点，30年低利率。就目标客户群体而言，柳博认为这款产品对于长期贷款客户有着非常实际的省息效果，其平衡点在四、五年左右，且贷款时间越长，利息节省越多。

“点按揭”让银行、房贷客户实现了共赢goodfeel，该产品实际上就是对预计未来较长期限还款的一种投资，贷款时间越长所省利息越多，平衡点大约在四五年左右。如果你计划在两三年内出售房产或者还清贷款，选择“点按揭”就不划算，因为客户如果提前还贷，向银行买“点”的费用是不能退的。

“购房者办理‘点按揭’以后，无论以后基准利率如何变，都享受利率折上折。而利率降低必然引起月供和总利息支出减少。”

贷款期限在10年至20年和20年至30年，办理“点按揭”的买点费用有所不同。20年至30年期的住房按揭贷款，要支付1.5个点的买“点”费，利率才能从4.158%降至3.78%；10年至20年期的住房按揭贷款，只需支付1.25个点的买“点”费，利率就能从4.158%降至3.78%。

市民只需将自己的闲置资金放在与银行约定的活期账户上，超过约定的底限金额后，银行会将超过底限的部分按照一定比例扣走视为提前还贷，节省的贷款利息将作为理财收益返还到账上。由于市民的底限资金仍然存放在活期账户上，需要用钱时就不至于捉襟见肘。

“点按揭”贷款方式在美国较为流行。通俗点说，个人预先支付一定费用，贷款利率可获降低。1个“点”即是贷款金额的1%，客户通过支付一个或多个“点”的费用，即可事 实上使其所贷款利率降低，但必须提醒的是，针对不同类型的贷款客户，所购“点”的数量及对应的利率优惠也各不相同。

具体到个人按揭购房，如是首次购房，以50万元30年期的贷款为例，按照普通贷款方式其享受的利率为4.158%（五年期基准利率打7折），等额本息月供为2433元，而如果选择深发展目前提供的“买1.5个点，利率降至3.78%的产品”，即客户贷款前先支付7500（50万*1.5%）元，以利率降至3.78%来计算，则月供可降至2324元，单月可省109元，大致50个月后可对冲7500元的前期成本。也即入个人房贷客户选择“点按揭”，至少在四年内不提前还款，相对来说就还是有的“省”。反之，如在四年内提前还贷则并不合算。

根据深发展提供的测算数据，贷款50万30年期的客户如选择“点按揭”，累计10年可比普通贷款方式节省18095元，累计30年可节省39149元。

深发展推出的“点按揭”产品仅限于新发放的房屋贷款，且贷款期限必须是10年以上的客户。针对10—20年期和20—30年期的贷款，分别定制了购买1.25个点和1.5个点享受相对应利率的产品。

值得注意的是，30年期“点按揭”最优惠利率达到3.78%，已低于监管 部门规定的房贷利率最低7折后的红线。

对上述疑问，深发展上海分行副行长樊党生的解释是，“点按揭”在内部操作中将结合其另一产品“气球贷”进行。如在上述例子中，即会整合“30年还款期、期限为3年贷款的气球贷”的月供及利率计算方式，3.78%的贷款利率，也就是依据目前三年期基准利率5.4%打7折后得出，30年期“点按揭”在该行的内部操作中也就相当于续按了10次气球贷。

所谓气球贷，即提供给客户一个较短的贷款期限，又以一个较长的期限来计算月供，减轻前期还款压力，但客户必须在后期一次性还清本金。

“点按揭”可以让购房者“买点降利率，利率折上折。”

5年期以上个人房贷利率7折后为4.158%，购房者买点以后利率要降至3.78%，相当于五年期以上贷款享受三年期贷款优惠利率。

只针对新办房贷

不是任何人都可以拿钱买点。深发展重庆分行人士称，“点按揭”只针对10年至20年期、20年至30年期的新办贷款，存量房贷不能办理此业务。由其他银行转按揭到深发展， 则可以申请办理“点按揭”。

市民在申办住房贷款时，只需向深发展网点客户经理提出办理“点按揭”申请，即可获得相应的费用方案和对应利率进行选择。当然，“为了防止贷款利率降到零，贷款者也不能无限制买‘点’。”

欲提前还贷别办

“不是所有的新办房贷办‘点按揭’都能省钱。”深发展方面称，贷款者为买“点”所付出的费用，需要靠贷款总额在后面各年累计节省的利息“赚”回来。支付的买点费与节约的利息，盈亏平衡点大致在四、五年左右。也就是说，若贷款者打算在未来2至3年内提前还贷，那么办理“点按揭”肯定划不来。

意在争个贷份额

利率从4.158%降至3.78%，银行为何要主动“让利”？深发展方面称，为购房者推出“点按揭”业务，主要基于两方面考虑。首先，增加客户与银行的粘合度。个人房贷属于非常优质的信贷业务，“点按揭”可以成为争夺个贷份额的有力武器。

其次，帮助房地产市场复苏。在深发展看来，买“点”费可以由开发商帮购房者支付。在现在商品房销售依然不景气的背景下，不排除有开发商可能会把“点按揭”作为促销手段——购房即送买“点”费。

“对于开发商来说，为购房者付买‘点’费的钱并不多。”深发展方面称，以贷款30万元买1个“点”为例，买“点”费才3000元。而通过帮购房者降低利率，开发商的房子也应该更好卖一些。

浮动利率还是固定利率

深圳发展银行上海分行在全国18个主要城市率先铺开，推出基于客户买“点”降低贷款利率的新型房贷产品“点按揭”。主要针对10年期及以上的房贷客户。对客户来说，通过办理“点按揭”，贷款利率可以从当前5年以上期限央行基准利率的七折（即4.16%），最低降到约六三折（即3.78%），这比其他银行为优质房贷客户提供的最多七折优惠利率还一下子低了0.38个百分点，只相当于三年期贷款利率折优惠的水平。

“未来会随央行基准利率变化而浮动。”深发展上海分行个人信贷部总经理朱巍表示，房贷利率的降低必然会使月供和总利息支出减少，低月供可以减轻客户的长期还款压力，总利息支出的减少则可以帮助客户大幅省息。

会不会造成房贷搬家

在商业银行已统一对多数房贷客户实行利率七折优惠的标准后，沪上中小银行近日再度在房贷业务上掀起激烈竞争。深发展目前在房贷市场上已推出了“双周供”、“气球贷”、“循环贷”、“存抵贷”和“点按揭”等创新房贷产品。对于深发展最新推出的房贷利率约六三折已低于法定下限七折的问题，樊党生表示目前利率市场化是发展方向，目前房贷利率可以下浮30%，将来可能进一步允许下浮到50%。随着我国利率市场化进程的加快，基于利率创新的房贷产品将成为产品创新的主流之一。

民生银行上海分行更是大张旗鼓地对外推出“余额转按揭贷款”，客户转按揭到民生银行的相关费用也明确由银行买单。该行不仅对符合“首套房”，“改善型购房”或满足优质客户条件的“余额转按揭贷款”借款人提供基准下浮30%的利率优惠，同时还为借款人配套“按揭开放账户”等业务，借款人只需一次授信，就可享受贷款额度的循环使用。

一家大型国有控股商业银行上海分行的个金部高级客户经理吴先生表示，工农中建交占据了个人房贷业务的主要市场份额，但部分中小银行通过创新产品和营销手段，据不完全统计对大银行房贷业务的冲击很大。像深发展推出的最新房贷利率约六三折的优惠，大银行在短期内很难跟进。

谁可以享受六三折

深发展总行零售贷款总监柳博解释，所谓“点按揭”产品的1个点，即贷款金额的1%，客户通过预先支付一个或多个“点”的费用，可以使贷款利率降低。不同于目前市场上各种通过调节还款方式节省利息的房贷产品，深发展的“点按揭”直接为客户降低了利率，并且“点按揭”对于长期贷款客户有着非常实际的省息效果，但如果客户打算只贷款2或3年，则意义不大，因为客户省息的平衡点大约在四五年左右。

深发展总行房贷业务负责人王海龙则对记者明确表示，深发展“点按揭”业务目前仅适用于新发放的房屋贷款，包括二手房贷和从其他银行转按揭的房贷，但深发展本行存量房贷不能办理“点按揭”。2100433B

购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

签订楼宇按揭合同

购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

转按揭交易，指将房屋产权人(上家)欠银行的贷款转让给下家，原抵押关系解除，下家以所购房屋重新向银行作抵押。

转按揭交易转按揭是指将房屋产权人(上家)欠银行的贷款转让给下家，原抵押关系解除，下家以所购房屋重新向银行作抵押。

这种转让方式需具备以下几个条件：

1.按揭银行允许提前还贷并开设了转按揭业务，有指定的转按揭担保机构;

2.下家具备银行规定的贷款条件;

3.下家的贷款额度受到限制，一般来说，若下家欲贷款数额超过或明显低于转按揭的贷款数额，则难以成功。

其交易过程可以概括为：居间委托———前期审查———签订买卖合同———转按揭申请———过户抵押。2100433B