在“国税函[2004]1036号”的通知中，国家税务总局对继承土地房屋权属征收契税问题做出规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属时，不征收契税。

而税总同时明确，按 照《中华人民共和国继承法》规定，对于非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属的，则属于赠与行为，应征收契税。

继承房产产权，是以死者没有遗嘱为前提的，必要条件是直系亲属才能有权利分享继承权。所以，在继承产权之前一定要先确定可同时享有该物业产权的人数，并提供有效的证明。先要去办理公证，需要提交的材料有被继承人死亡证明、该套房屋的产权证明或其他凭证、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件、继承人的身份证件和其他公证处要求提供的文件。有遗嘱的继承权公证比后者需要多提供一份已经被公证过的遗嘱。

继承权公证费按照受益额，也就是继承人所继承房屋经过专业部门评估后的评估价值的来收取。有的被继承人会留下遗嘱，在继承权的公证上也分成了有遗嘱的继承权公证和无遗嘱的继承权公证两种，办理这种公证的时候，需要提交的材料有被继承人的死亡证明、该套房屋的产权证明或其他凭证、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人亲属关系的证明文件、继承人的身份证件和其他公证处要求提供的文件。有遗嘱的继承权公证比后者需要多提供一份已经被公证过的遗嘱。

1、继承权公证费用;

继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200 元。

2、房地产价值评估费用；

根据沪价房（1996）第088号文评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算，

房地产价格总额(万元) 累进计费率‰

100以下(含100) 5

101以上至1000部分 2.5

1001以上至2000部分 1.5

2001以上至5000部分 0.8

5001以上至8000部分 0.4

8001以上至10000部分 0.2

10000以上部分 0.1

3、房地产继承过户税费。

由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。

1）继承（直系亲属）：（不纳入限购）

营业税：证过5年可免征(未满可在档案馆调前证是否过5年)

未过5年：估价×5.6%

个税：证过5年且唯一住房可免征(未满可在档案馆调前证是否过5年)

未过5年估价×1%

2）遗赠（非直系亲属）：（纳入限购）

营业税：证过5年可免征

未过5年估价×5.6%

个税：证过5年且唯一住房可免征

未过5年估价×1%

说明：继承房产过户的权属来源如果写为“继承、赠与”的是按赠与的方法计税。

4、契税

法定继承人继承房地产，免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税1.5%。

如一套100万的房子办理继承过户，要承担5000元的房屋评估费用 2万元的公证费用 500元合同印花税 100元的登记费 5元的权证印花税=25605元，费用可观，所以有的人在购买房地产的时候直接将房屋登记在子女名下。

但如果双方申报的房屋价值符合市场价的，一般可以免掉评估费用、而且公证费用如果只公证签名的，仅需要数百元，这样费用就大大的节省了。2100433B

审计要点：

慎重地选择应交税费审计的切人点，确保应交税费审计目标的实现。

具体包括：

1、应交税费内容真实性的审计：

①增值税内容是否真实；

②营业税内容是否真实；

③消费税内容是否真实；

④所得税内容是否真实；

⑤城市维护建设税是否真实。

2、应交税费计税依据的合规性审计：

①增值税是根据《增值税暂行条例》规定，对我国境内销售货物或者提供加工、修理修备劳务，以及进口货物的单位和个人收取的一种流转税。应审查其是否以向购买方收取的全部价款和价外费用作为计税依据；

②营业税是根据《营业税暂行条例》规定，对提供劳务、转让无形资产、销售不动产的单位和个人征收的一种流转税，应审计其是否以营业额作为计税依据；

③消费税是根据《消费税暂行条例》规定，对中国境内从事生产、委托加工和进口的单位和个人征收的一种流转税，应审计其是否以销售额或销售量作为计税依据；

④所得税是根据《企业所得税暂行条例》规定，对中国境内企业生产经营所得和其他所得征收的一种税，应审计其是否以应纳税所得额作为计税依据；

⑤城市维护建设税是否以增值税、营业税和消费税的实际纳税额作为计税依据。

3、应交税费适从税率的合法性审计：

①增值税税率是否界定清晰，除另有规定外是否适从于基本税率17%，国家扶持政策的货物是否适从于低税率13%，出口货物是否适从于优惠率0%，小规模纳税人是否适用于通用税率3%；

②营业税税率是否定位定率，有无故意选用低税率问题，有无擅自调整税率行为，兼营不同税目应税行为的是否从高确定适用税率；

③消费税税率是否具有针对性，不同的应税对象是否适用于不同的税率，有无故意采用低税率的行为；

④所得税税率使用是否正确，除政府政策扶持外是否适从于25%；

⑤城市维护建设税税率是否根据企业所在地视市区、县城、镇的情况分别确定为7%、5%和1%。

4、应交税费减、免税合理性的审计：

①增值税的减免是否合理，有无任意扩大增值税减免范围的情况；

②所得税减免是否合理，有无超范围、超期限、超审批权限任意减免所得税情况。

5、应交税费纳税时效性的审计：

①增值税有无采用延迟确认纳税义务时间、推迟纳税的行为。如采用直接收款方式下，是否确认纳税时间为收到销售款项或取得收取款项凭证，并将把提货单交给买方的当天。采用托收承付方式下，是否确认纳税时间为发出货物并办妥托收手续的当天。采用分期收款方式下，是否确认纳税时间为合同约定收款法定日的当天。采用代销方式下，是否确认纳税时间为收到代销清单的当天。采用预收贷款方式下，是否确认纳税时间为发出货物的当天等；

②营业税有无延迟确认纳税义务时间、推迟纳税的行为。如转移不动产时是否确认纳税时间为转移不动产产权的当天。销售自建建筑物时是否确认纳税时间为销售建筑物并收到营业额或取得索取营业额凭证的当天。转让土地使用权预收款时是否确认纳税时间为收到预收款的当天；

③消费税有无延迟确认纳税义务时间、推迟纳税行为。如自产自用的消费品是否确认纳税时间为使用消费品的当天。委托加工的消费品是否确认纳税时间为提货的当天；

④所得税有无延迟确认纳税义务时间、推迟纳税行为。如所得税是否按月预缴、年终多退少补；

⑤城市维护建设税有无延迟确认纳税义务时间、推迟纳税行为。如城市维护建设税是否确认纳税时间为增值税、营业税和消费税实现的当天；

6、应交税费报表列示恰当性的审计：

应交税费是否根据“应交税费”期末贷方余额填列，如“应交税费”期末为借方余额时，是否以“一”号填列。

审计应交税费应注意的特殊情况：

注册会计师在审计应交税费时，要特别关注应交增值税的一些特殊情况：

一是增值税与其他账户的勾稽关系，如增值税销项税额与主营业务收入、其他业务收入中相关项目的配比、增值税进项税额转出与处理财产损失、在建工程领用生产用原材料等。

二是视同销售行为是否少交增值税。根据税法规定，对于企业将货物交付他人代销；销售代销货物将自产或委托加工的货物用于非应税项目；将自产或委托加工货物作为投资提供给其他单位或个人将自产或委托加工的货物用于分配给股东或投资者；将自产或委托加工货物用于集体福利或个人销售；设有两个以上机构且不在同一地区但实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构送到另一个机构用于销售；将自产或委托加工的或购买的货物无偿赠送他人等行为视同销售，应计交增值税。

三是不予抵扣项目有没有转出进项税额。根据税法规定，不予抵扣项目包括：购进固定资产；用于非应税项目的购进货物或应税劳务；用于免税项目的购进货物或应税劳务；用于集体福利或个人消费的购进货物或应税劳务非正常损失的购进货物；非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或应税劳务。

四是对于同时生产应税产品与免税产品时，外购货物的进项税额同时发生的，是否将应税产品允许抵扣的进项税额与免税产品不得抵扣的进项税额混淆在一起，少计交增值税。注册会计师在审计时，应利用正确的方法分清应税产品允许抵扣的进项税额与免税产品不得抵扣的进项税额，并提请被审计单位予以调整。

注册会计师对销货退回、销售折让、销售折扣的审计是产品销售收入审计程序的一个补充。实务操作中应当注意收集有关审计证据，包括销售合同、退货处理单、折让协议、销售发票等。事实上，审计过程中有时会遇到没有书面证据的销售冲减的会计处理，对此，注册会计师须保持相应的警觉，并检查销售过程及销售冲销过程的所有单据，严防借销售折扣、退回与折让之名，行转移收入或侵吞货款之实的舞弊行为。

对于大额销售以及大额退货的书面证据，注册会计师应采取复印并保留于审计档案的方法，以表示在审计中对此项内容的关注。当然，这并不能规避审计风险。

北京市二手房交易中涉及到的税费共有八种：

①印花税（包括交易印花税、房产证印花税）

②契税

③增值税

④城市建设维护税、教育费附加

⑤个人所得税

⑥土地增值税

二手房税费税费判断

第一步：首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房

第二步：看房产证年限，是否超过2年；

第三步：看面积、单价、容积率，判断是否是普通住宅、面积是否超标。

北京市二手房交易各个税种的详解

二手房税费印花税

A、税种解析：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，这里特指交易印花税

B、征税对象：经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证

C、纳税人：买卖双方

D、税率：0.05%

E、征收范围：所有二手房交易

F、缴纳印花税的计算方式及案例

案例：高先生购买了一套李阿姨的二手房，总价为50万元，高先生及李阿姨需要分别缴纳印

花税250元（500000×0.05%=250）

★房产证印花税：每证5元；属于市局房屋并已取得土地证的，房产证、土地证各5元印花税共计10元；属于贷款客户需支付他项权利证印花5元。

二手房税费契税

A、税种解析：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

B、征税对象：发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋

C、纳税人：买方

D、税率：3%

E、契税优惠政策

（1）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价

格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税；（比如拆迁户可免契税）

（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；

（3）个人购买自用普通商品住房减半征收契税；

（4）居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公房

成交价的差额计征契税；

（5）房屋交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交付方缴纳款；

（6）按《继承法》规定的法定继承人继承房屋权属，免征契税

（7）对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，免征契税 。

二手房税费个人所得税

1、税种解析：个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种税，房屋出售所得也是应税所得之一

2、征税对象：财产转让所得

3、纳税人：卖方

4、税率：成交价的1%或差额的20%

5、优惠政策：

（1）对个人转让自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税

（2）对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所

缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额

的关系，全部或部分退还纳税保证金

二手房税费土地增值税

1、税种解析：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税

2、征收对象：增值部分

3、纳税人：卖方

4、税率：1%或减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收

5、优惠政策：

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20% 免征

（2）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满

5年（含）以上，免征；满3年（含）未满5年，减半征收；未满3年，按规定计征

（3）对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税

（4）对个人之间互换居住住房的，经税务机关核准，可以免征土地增值税

（5）将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税

二手房税费土地出让金

1、税种解析：国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地 使用权出让给受让人，并向受

让人收取的土地使用权价格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出让土地使

用权的交易价款。

2、征收对象：再上市获得土地使用权的已购公房

3、纳税人：

——买方（无论是成本价，还是优惠价或标准价，买方都需要 按照1560×建筑面积×1%缴纳土地出让金）；

——卖方（所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买的，由卖方另外向原单位按1560×建筑面积×6%支付土地出让金）

4、征收办法：成本价按1560×建筑面积×1%缴纳；优惠价或标准价按1560×建筑面积×6%缴纳

5、征收范围：已购公房（再上市的已购公房转手后，性质变为商品房）

二手房税费综合地价款

1、税种解析：国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造 经济适用房所用的土地

是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，与已购公房所缴纳的土地出让金的性质相同

2、征收对象：再上市交易经济适用房

3、纳税人：卖方

4、税率：成交价的10%

5、征收范围：再上市交易的5年以上（以产权证或完税证明准）、并以市场价出售的经济适用房

审计方法：

（一）制定合理的应交税费审计目标，为实现应交税费审计指明方向。应交税费审计目标具体包括：1、明确应交税费内容的真实性；2、明确应交税费计税依据的合规性；3、明确应交税费适从税率的合法性； 4、明确应交税费减、免的合理性；5、明确应交税费纳税的时效性；6、明确应交税费会计报表列示的恰当性。

（二）确定科学的应交税费审计程序，使应交税费审计不偏离审计目标并有条不紊地进行，从而提高审计工作质量。具体程序如下：

1、应交税费业务控制制度审计；

2、应交税费业务处理流程审计；

3、应交税费会计信息审计。

（三）及时对应交税费业务控制审计，为实现应交税费审计目标打下坚实的基础。具体包括：

1、对应交税费核算范围控制。应交税费核算范畴包括增值税、营业税、消费税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、个人所得税等。印花税、耕地占用税以及其他不需要预计应交数据税费，不记在本项目中；

2、对应交税费设置的明细科目控制。应交税费应设置与应交税费范围相协调的明细科目，具体设置“应交增值税”、“应交消费税”、“应交营业税”、“应交所得税”、“应交资源税”、“应交土地增值税”、“应交城市维护建设税”、“应交房产税”、“应交土地使用税”、“应交车船使用税”、“应交个人所得税”；

3、对应交税费的征收方式控制。通常是先征后还。对于收到返还的所得税、消费税、营业税、要及时进行账务处理。

（四）重视对应交税费业务处理流程审计，最大限度地降低审计风险。应交税费业务处理流程是：明细表→纳税鉴定/纳税通知→汇算清缴文件→计算税额。具体包括：

1、获取或编制明细表，查其内容是否真实可靠，是否与总账数、报表数相等；

2、了解是否按纳税鉴定或纳税通知的税种、计税依据、税率来确定应纳税内容，减免税的范围和期限核实；

3、对税务部门的汇总清缴文件进行有效性分析，并与明细表进行核对；

4、检查各种应交税费计算的正确性。

（五）慎重地选择应交税费审计的切入点，确保应交税费审计目标的实现。2100433B