项目1全面认识房地产估价

任务1认识房地产估价

一、 房地产估价的概念

二、 房地产估价的要素

三、房地产估价的特征

四、 房地产估价的必要性

任务2认识估价中的房地产

一、 房地产的概念

二、 从估价角度认识土地和建筑物

三、 房地产的特征

任务3熟悉房地产价格

一、 房地产价格的概念

二、 房地产价格的特征

三、 房地产价格和价值的类型

四、 房地产价格的影响因素

任务4掌握房地产估价原则

一、 房地产估价原则的含义

二、 房地产估价原则的内容

项目2市场比较法操作

任务1认识市场比较法

一、 市场比较法的概念

二、 市场比较法的理论依据

三、 市场比较法适用对象和条件

四、 市场比较法的操作步骤

任务2搜集交易实例

一、 搜集交易实例的途径

二、 交易实例的搜集内容

三、 建立交易实例库

任务3选取可比实例

一、 选取可比实例的数量要求

二、 选取可比实例的质量要求

任务4建立价格可比基础

一、 统一付款方式

二、 统一采用单价

三、 统一币种和货币单位

四、 统一面积内涵

五、 统一面积单位

任务5交易情况修正

一、 交易情况修正的含义

二、 造成成交价格偏差的原因

三、 交易情况修正方法

任务6交易日期修正

一、 交易日期修正的含义

二、 交易日期修正的方法

任务7房地产状况修正

一、 房地产状况修正的含义

二、 房地产状况修正的内容

三、 房地产状况修正的思路

四、 房地产状况修正的方法

任务8求取比准价格

一、 求取单个比准价格的方法

二、 求取最终比准价格的方法

任务9市场比较法的综合操作

房地产估价方法与操作实务目录项目3收益法操作

任务1认识收益法

一、 收益法的概念

二、 收益法的理论依据

三、 收益法适用对象和条件

四、 收益法的操作步骤

五、 收益法的计算公式

任务2确定收益期限

一、 收益期限的含义

二、 收益期限的确定

任务3测算净收益

一、 净收益测算的基本原理

二、 不同类型房地产净收益的求取

三、 求取净收益应注意的事项

四、 净收益流量的类型

任务4估算报酬率

一、 报酬率的含义

二、 报酬率的求取方法

任务5求取收益价格

任务6收益法的综合操作

项目4成本法操作

任务1认识成本法

一、 成本法的概念

二、 成本法的理论依据

三、 成本法适用对象和条件

四、 成本法的操作步骤

任务2明确房地产价格构成

一、 土地取得成本

二、 开发成本

三、 管理费用

四、 销售费用

五、 投资利息

六、 销售税费

七、 开发利润

任务3估算土地重新构建价格

一、 重新构建价格的求取思路

二、 土地重新构建价格的求取方法

三、 成本法求取土地重新构建价格

任务4估算建筑物重新购建价格

一、 单位比较法

二、 分部分项法

三、 工料测量法

四、 指数调整法

任务5估算建筑物折旧

一、 建筑物折旧及其原因

二、 建筑物折旧的求取方法

三、 建筑物折旧估算注意问题

任务6求取积算价格

一、 成本法最基本的公式

二、 适用于新开发房地产的基本公式

三、 适用于旧房地产的基本公式

任务7成本法的综合操作

项目5假设开发法操作

任务1认识假设开发法

一、 假设开发法的概念

二、 假设开发法的理论依据

三、 假设开发法适用对象和条件

四、 假设开发法的操作步骤

任务2调查估价对象的基本情况

一、 调查待开发土地的基本情况

二、 调查在建工程的基本情况

三、 调查可装修改造或可改变用途的旧房的基本情况

任务3构建开发经营方案

一、 构建规划设计方案

二、 确定建造标准

三、 确定开发经营期

四、 投资进度安排

任务4预测开发完成后的房地产价值

一、 房地产市场分析的概念与作用

二、 房地产市场分析的内容

三、 预测开发完成后的房地产价值

任务5测算取得税费、开发成本与费用、利润

一、 测算取得税费

二、 测算开发成本、管理费用、销售费用、销售税费

三、 测算投资利息

四、 测算开发利润

五、 求取折现率

任务6求取评估价格

一、 假设开发法的基本公式

二、 按估价对象细化的公式

三、 按开发完成后的经营方式细化的公式

任务7假设开发法的综合操作

项目6基准地价系数修正法操作

任务1认识基准地价系数修正法

一、 基准地价

二、 基准地价系数修正法的概念

三、 基准地价系数修正法的原理

四、 基准地价系数修正法适用对象和条件

五、 基准地价系数修正法的操作步骤

任务2搜集并确定基准地价

一、 基准地价成果的组成

二、 基准地价相关资

浙江金融职业学院教师 2100433B

作者： 傅玳

开本： 16开

字数： 374 千字

页数：284

定价： ￥39.00

出版日期： 2012-06-21

ISBN： 978-7-301-20648-5

《房地产估价方法与实务》介绍了房地产估价的基础知识，然后根据房地产价格形成的基本思路详细介绍了目前常用的估价方法，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等，并详细阐述了估价作业方案制定、估价信息收集、估价报告写作和典型目的的房地产估价。

本书主要是以房地产估价岗位所需要的知识与技能为基础而编写的。在一定的职业能力分析基础上，围绕课程能力标准，形成教材内容体系，是基于“能力本位”高等职业教育课程改革的教材。

全书共三篇（11章）。本书可作为高等职业学校的教材，也可供房地产估价、房地产开发与管理专业人员参考。

房地产估价方法有以下5种：1市场比较法2收益法 3成本法 4假设开发法5基准地价修正法

估价报告应做到下列几点：

1.全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全，配套；

2.公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据；

3.准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。

4.概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。

估价报告应包括下列部分：

1封面 2 目录 3致委托方函 4估价师声明 5估价的假设和限制条件 6估价结果报告 7估价技术报告 8附件

8．0．3 对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式。除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。

8．0．4 估价报告应记载下列事项：

1 估价项目名称；

2 委托方名称或姓名和住所；

3 估价方（房地产估价机构）名称和住所；

4 估价对象；

5 估价目的；

6 价值时点；

7 价值类型；

8 估价依据；

9 估价原则；

10 估价技术路线、方法和测算过程；

11 估价结果及其确定的理由；

12 估价作业日期；

13 估价报告应用的有效期；

14 估价人员；

15 注册房地产估价师的声明和签名、盖章；

16 估价的假设和限制条件；

17 附件，应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。

8．0．5 估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的物质实体状况和权益状况，其中：

1 对土地的描述说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况。

2 对建筑物的描述说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，地基的稳定性，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。

8．0．6 估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容，并应经注册房地产估价师签名、盖章：

1 估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。

2 估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3 估价人员与估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。

4 估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。

5 估价人员已（或没有）对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。

6 没有人对估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。

7 其他需要声明的事项。

8．0．7 估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。

我国1999年颁布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》(GB/T50291-1999)国家标准，并从1999年6月1日实施．2100433B

第一篇

房地产估价基础知识

第1章房地产和房地产价格

1.1房地产的概念

1.1.1房地产的定义

1.1.2房地产的基本内涵

1.2房地产的特性和类型

1.2.1房地产的特性

1.2.2房地产的类型

1.3房地产价格

1.3.1房地产价格的含义和形成条件

1.3.2房地产价格的分类

1.4影响房地产价格的因素

1.4.1一般因素

1.4.2区域因素

1.4.3自身因素

本章小结

思考与练习题

第2章房地产估价

2.1房地产估价概述

2.1.1房地产估价的概念

2.1.2房地产估价的必要性

2.1.3房地产估价行业发展状况简介

2.2房地产估价原则

2.2.1合法原则

2.2.2最高最佳使用原则

2.2.3替代原则

2.2.4估价时点原则

2.2.5公平原则

2.3房地产估价程序

2.3.1获取估价业务

2.3.2受理估价委托

2.3.3拟定估价作业方案

2.3.4收集估价所需资料

2.3.5实地查勘估价对象

2.3.6选定估价方法并测算

2.3.7确定估价结果

2.3.8撰写估价报告

2.3.9审核估价报告

2.3.10出具估价报告

2.3.11估价资料归档

2.4房地产估价师执业资格制度

2.4.1房地产估价师执业资格考试

2.4.2房地产估价师的权利和义务

2.4.3房地产估价服务收费

本章小结

思考与练习题

第二篇

房地产估价方法

第3章市场比较法

3.1市场比较法简介

3.1.1市场比较法的定义

3.1.2市场比较法的理论依据

3.1.3市场比较法的适用条件和适用对象

3.1.4市场比较法的操作步骤

3.2选择可比实例

3.2.1交易实例的收集

3.2.2选取可比实例

3.3建立价格可比基础

3.3.1统一付款方式

3.3.2统一采用单价

3.3.3统一币种和货币单位

3.3.4统一面积内涵

3.3.5统一面积单位

3.4各项修正计算

3.4.1交易情况修正计算

3.4.2交易日期修正计算

3.4.3房地产状况修正计算

……

第4章收益法

第5章成本法

第6章假设开发法

第7章其他佑价方法

第三篇

房地产估价实务

第8章估价作业方案制定

第9章估价信息收集

第10章房地产估价报告

第11章典型目的的房地产估价

参考文献