1．制订示范合同文本

房地产经纪行业目前之所以存在以上种种纠纷，首先是由于经纪人和委托人缺乏必要的法律、法规意识；其次，一些经纪人员和委托人未掌握订立和履行合同的规则也是一个重要的影响因素；第三，经纪人员受商业环境和交易陋习影响，在职业活动中有意无意不遵守合同规则，甚至不讲求信用只谋求经济利益的不良经营作风是不容忽视的重要影响因素。为了维护合同当事人的合法权利，减少合同纠纷，除了督促房地产经纪人员在职业活动中加强自律，遵守合同规则外，政府或者行业协会应当制订符合合同规则的示范合同文本，加以推广。示范合同文本可以发挥多重作用：

(1)既不干涉经纪活动的正常运行，又可以将合法的合同规则通过公开的途径进行示范，鼓励、督促合同当事人自觉把握自己的权利义务关系；

(2)示范合同文本的推广，有利于合同当事人通过比较，改变交易陋习和不自觉地违规、违法、违约行为；

(3)示范合同文本的推广，可以保护社会的弱势群体，避免受到违反合同规则的恶意行为的损害；

(4)示范合同文本也是政府管理机构与行业协会公开进行宣传，维护消费者利益、行业形象和政府的政策导向的有效手段。

2．制订服务标准，明确服务要求和内容

房地产经纪行业的服务标准是房地产经纪人为委托人提供劳务服务的行为准则依据。也是房地产经纪人表现诚实信用方式的依据，又是房地产经纪人应当履行的合同义务。制订符合市场条件、行为准则、经纪人和委托人利益的服务标准，是维护经纪人与委托人的权益、维护市场交易规范的必要手段，有利于提高房地产经纪行业的服务水平，树立良好的企业与行业形象。由于劳务活动内容的不确定性，制订完全统一的服务标准不切合市场的实际，但制订服务要求和内容趋于一致性的基本标准还是可行的。房地产经纪机构可以根据基本标准并参照自己的条件、技能、信用程度、经营成本等方面的能力，附加具有特色的企业服务标准作为经营的手段和方式为委托人服务。

3．加强对房地产经纪合同的监督管理。

目前在房地产经纪行业中使用自行制作的合同文本占有很大的比例。而且，为了方便重复使用，很多经纪机构将这种合同制作成固定格式的合同文本。一些地方政府的房地产行政主管部门要求房地产经纪机构将这种固定格式的经纪合同提交房地产行政管理部门审查。这就是一种对合同的监督管理。

强化对合同制订及使用的监管，消除发生争议或纠纷的源头，是一项很好的措施。因此，房地产经纪行业主管部门应加强对经纪合同的监管，以避免利用合同恶意损害当事人的情况发生。对于为了自身的利益、目的、方便而制订的合同文本，以及有明显的增加交易障碍、妨碍他人实现交易、增加他人的交易或服务成本，以及恶意损害他人利益的合同条款，应当予以限制并责成重新修订。

对于已经出现的房地产经纪纠纷，房地产行政主管部门及其他相关部门还负有受理投诉、调节处理的职责。为此，房地产行政主管部门通常设置一些投诉通道，制定投诉受理程序，以便及时有效地引导当事人解决房地产经纪纠纷。2100433B

1．房地产交易行为与经纪行为混淆造成的合同纠纷

其具体表现为：

(1)房地产经纪人利用自己的职业便利将房地产的买卖合同的内容与经纪合同的内容归纳在一个买卖合同或是概念含糊不清的交易合同内，直接将房地产买进或买出，把向委托人提供的服务性劳务活动变为房地产权利的处分活动。

(2)房地产经纪人通过买断、收购、或者买卖双方不见面等方式隐匿买卖活动中的利益，获取差额和利润。进而产生纠纷。这种纠纷主要集中在二手房买卖中。

2．居间行为与代理行为混淆造成的纠纷。此类纠纷也相对集中在二手房买卖中。产生这类混淆有时是由于房地产经纪人员职业道德丧失所致。

3．经纪合同的权利义务不等造成的纠纷。这些纠纷的产生是源于房地产经纪人的不良心态。既想赚钱，又想没有责任。这是诚实信用能力不足的表现。

4．经纪合同的主要条款欠缺造成的纠纷。因合同条款的欠缺所引起的纠纷。是房地产经济行业经常发生的纠纷，对经纪行业的信誉有很大的影响。

5．服务标准与收取佣金标准差异造成的纠纷。其具体原因为：服务标准和佣金标准没有相应对比与衡量的标准。

6．缔约过失造成的纠纷。

7．经纪合同当事人的观念和法律意识不足造成的合同纠纷。

8．其他原因造成的合同纠纷。

房屋租赁纠纷，既包括公有房屋租赁的纠纷，也包括是私有房屋租赁的纠纷。公有房屋的租赁纠纷由来已久，而且早就存在。问题的症结往往是，尚在转制或尚未转制的国有物业公司自身的问题所致，暂不细述。这里主要讨论私有住房租赁中的纠纷，主要有四种情况。

1．租期及押金纠纷

私有房屋的租赁活动往往是投资活动，受租赁市场的周期性影响较大。由于租赁市场的供方竞争，导致租金和其他租赁条件的变化，承租人一旦发现廉价的租金或其他租赁条件更加宽松的住房，未等原来承租房屋的合同约定租期结束，就毁约终止合同：反过来，出租人也因为市场的变化，毁约终止合同，这都导致纠纷发生。同时，由于租期的纠纷或者原合同未约定租期，随之导致对押金的争议和纠纷。

2．房屋水、电、煤费用纠纷

这类的纠纷同前一类纠纷的原因是类似的。即由于租赁合同是房地产经纪机构介绍订立的，但是房地产经纪机构没有作为租赁管理人参与管理和监督，有些承租人乘出租人不在现场，往往不预先告知而突然解约，并拖欠水、电、煤气及其他有关费用，一走了之。这给出租人带来损失，从而引起纠纷。

3．房屋设备的使用及赔偿纠纷

房屋租赁中，租赁双方对房屋的装修、设备、赔偿要求都比较明确。如有的承租人要求装修与设备都比较好，而出租人也会明确要求使用人应当注意保护装修和设备，但使用结果未能达到双方预先约定的结果，可能引起纠纷。或者是使用人认为房屋的装修及设备未达到出租人承诺的水准，或者业主认为使用人损坏了装修及设备，等等，这些都会引起纠纷。目前，我国对房屋租赁中的房屋使用的结果没有明确的监督条件。有些城市的房地产经纪机构虽然愿意接受租赁业务委托，但不愿意承担租赁合同订立后的委托管理。因此，这类租承双方虽有租赁合同关系，但无租赁管理的纠纷不少。

4．租赁备案纠纷

对于房屋租赁合同，有些城市要求向所在地房地产管理部门办理备案手续，有些城市没有这样的要求。租承双方可能为了备案要求各执——词，结果发生纠纷。

1．相邻产权纠纷。它指因宅基地使用权、采光权、通风权、通行权、排水权以及共用部分的共有权和使用权而产生的产权纠纷。处理原则是有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。凡给相邻方造成妨碍或损失的，必须停止损害行为，排除障碍，赔偿损失。技巧上，最关键的是对产权人各自专有房屋的界限进行正确判断。只有分清界址，才能区分是谁侵犯了别人的产权。确认界址一要凭官方记载，二要参照原来住宅的建筑图纸，三要请房产专业勘丈机构复核。惯例上，假如两家相邻以一墙分界的，界址就是墙体内的中心线。

2．优先购买权纠纷。在同等条件下，房屋产权共有人或房屋的承租人对该房屋有优先购买权。纠纷的起因，往往是房屋产权人未通知产权共有人或承租人就将房屋出售。处理惯例是，这种未通知房屋产权共有人或承租人的出售，如果其合同不违法，就不能被推翻，如果尚未签订合同，则须停止办理；在房屋产权人通知共有人或承租人要将房屋出售的三个月内，共有人或承租人不表示购买，其优先购买权便失去；承租人租期届满并与出租人解除合约的，没有优先购买权；一般来讲共有人比承租人更有优先购买权。

房地产经纪合同纠份主要有以下两大类别：

一、缔约过失造成的纠纷

缔约过失造成的纠纷。主要是由于经纪人与委托人在签订合同前未进行最充分的协商，造成双方在并未对各项主要事项达到一致的情况下签订了合同。而且这种合同通常是不规范的，如合同中缺乏主要条款，事后通常出现合同无法协调双方对一些问题认识差异的情况，从而引发纠纷。

这类纠纷的产生，有两方面的原因：

1．房地产经纪人的失信、失职

有些房地产经纪人在承揽经纪业务的过程中，为了吸引客户承接业务，往往在缔约前未充分履行告知责任或不顾自己的实际能力和信用条件夸大承诺以获得委托人的信任。等到委托人认可并与其订立合同后，又故意对自身义务条款“缩水”。而实际上合同订立前的口头协商并承诺是合同前的缔约行为，有意规避是缔约过失行为，过失人仍须承担责任。因此，这类纠纷经常在一些素质差、急于获利的经纪企业发生。

2．经纪合同当事人的观念和法律意识不足

在我国，受长期计划经济的影响，许多消费者在观念上市场意识淡薄，对政府依赖心理较重，忽视合同的规则。委托人与经纪人对订立的经纪合同事先未作明确的考虑，并未仔细审查合同约定的条款。事后在合同的履行过程中才发现遗漏应当明确的事项和要求，就希望改变或者撤销合同的约定，由此引发纠纷。在房地产经纪活动中，房地产经纪人与委托人之间在订立合同时，协商合同的条款和委托事宜很少约请律师参与，合同履行后才知道自己的要求并没有在合同中反映出来或才认识到合同签得很随意，为此找到政府部门进行投诉并寻求保护。

二、合同不规范造成的纠纷

(一)房地产交易行为与经纪行为混淆

房地产的交易行为与房地产经纪行为相互混淆在一些地区和城市较为普遍，既使在一些比较发达、商业化和房地产市场化程度比较高的地区和城市也是如此。其具体表现为：

(1)房地产经纪人利用自己的职业便利将房地产的买卖合同的内容与经纪合同的内容归纳在一个买卖合同或是概念含糊不清的交易合同内，直接将房地产买进或卖出，把向委托人提供的服务性劳务活动改变为房地产权利的直接处分活动。

(2)房地产经纪人通过买断、收购，或者买卖双方不见面等方式隐匿买卖活动中的收益，获取差价和利润。有的甚至利用委托人的不知情，在获取差价的同时另行收取佣金。

房地产经纪人将买卖合同与经纪合同相混淆带来税费结算、发票开具，以及佣金收取、委托业务终止等方面的种种矛盾。一些房地产经纪人为了掩盖这些矛盾而采取的不实相告和隐匿行为更引起委托人的不满，进而产生纠纷。这种纠纷主要集中在二手房买卖中，其主要原因是房地产经纪人为了追求高额收益而故意违背合同法和房地产经纪职业道德。

(二)居间行为与代理行为混淆

在我国房地产市场，新建商品房的经纪活动主要采取代理方式。而在二手房买卖中，居间行为与代理行为相互混淆的现象比较普遍。其具体表现为：二手房买卖经纪普遍采用居间形式，房地产经纪人承担买卖双方的委托。根据合同法，居间合同中，房地产经纪人不得直接参与并决定委托人与第三人的合同关系。但在实际操作中，房地产经纪人常常直接参与并决定委托人与第三人之间的合同关系，一些房地产经纪人甚至直接包揽买卖双方的所有交易事务。如为卖方代收房款、又为买方办理税费结算和产权过户等手续。产生这种混淆有时是由于房地产经纪人自身不能充分了解代理与居间的区别，而有时则是由于房地产经纪人员职业道德丧失所致。而委托人往往也由于自身法律意识的淡薄和法律知识的欠缺，在与房地产经纪人签订房地产经纪合同时未能明确区分居间合同与代理合同的区别，从而达成不规范的房地产经纪合同，为房地产经纪纠纷的制造提供了温床。

(三)经纪合同的权利义务不等

房地产经纪人在与委托人约定订立合同时，利用委托人的不知情，订立有利于自己而不利于委托人的合同，合同内容中存在明显的权利义务关系不等，对委托人不利或对委托人造成损害，也是房地产经纪行业发生较多的现象。具体表现为：

(1)房地产经纪人因自己的履约能力不够，利用委托人对交易过程和成交方式的不熟悉，故意减少自己的义务以逃避责任。

(2)房地产经纪人为了避免自己发生违约影响佣金的收取，有意加大委托人的义务，以减少自己的风险。

(3)因委托人愿意支付的佣金数额不能满足自己的期望目标，订立合同时要求减少自己的义务。

这些纠纷的产生是源于房地产经纪人的不良心态，是诚信缺失的表现。

(四)经纪合同的主要条款欠缺

长期以来，房地产经纪企业在经纪活动中与委托人订立的合同大多都是自拟的，属于企业格式合同文本。合同格式粗糙，内容简易，其中反映合同要件的主要条款欠缺，如服务条款、履行期限条款、违约条款、争议协商解决条款等，对于这些涉及双方权利义务关系的主要条款的约定，常常用口头的方式表示，因为口头表示约定的随意性很大，经常因为时间和情况的变化造成不能履约，致使引起纠纷。其原因具体为：

(1)拟定合同格式和内容不是依照法律规定制订的，而是根据市场的交易习惯和自己的成交经验来制订的。

(2)缺乏基本的常识，合同的内容不能保护委托人的利益，同样也不能保护自己的利益。

(3)逃避责任，唯恐发生违约行为被人追究。因合同条款的欠缺所引起的纠纷，是房地产经纪行业经常发生的纠纷，对经纪行业的信誉有很大的损害。

(五)服务标准与收取佣金标准存在差异

房地产经纪纠纷中经常发生的一类是房地产经纪机构与委托人对经纪机构所提供的服务内容和规格及其所对应的佣金有明显认识差异，因而发生冲突和纠纷。其具体原因为：由于目前有关管理部门对房地产经纪收费所制定的标准并无相对应的服务标准，服务标准和佣金标准没有相应对比与衡量的标准，造成有收费标准却没有服务标准的失衡现象。而房地产经纪机构在与委托人签订经纪合同时，因疏忽或故意省缺服务标准的条款，便造成经纪合同中未有明确约定的服务标准，这就很容易导致纠纷。但是庆幸的是，目前一些市场意识比较强、注重信誉的房地产经纪企业通过摸索建立了能够得到委托人认可的服务标准，这类企业经纪业务中的纠纷相对较少。2100433B