拆迁时，“住改非”房屋如何补偿？

【基本案情】

2016年8月9日，原淮安市清浦区政府作出房屋征收决定，对本市某地块规划红线范围内的房屋和附属物实施征收，并于同日作出房屋征收决定公告并附有房屋征收补偿安置方案，原告赵先生、李女士（化名）夫妻二人所有的房屋在征收范围内。为了获得合理的拆迁补偿，赵先生夫妇经过打听，主动联系了北京圣运律师事务所的王有银主任，希望能通过委托，拿到一份合理的补偿。

2016年8月12日，清浦区住建局发布了《房屋征收评估机构报名情况的公示》及《房屋征收评估机构协商选择公告》，并向原告发出了房屋征收评估机构协商选择意见票，因协商选定评估机构不成，决定组织被征收人通过多数决定的方式确定项目评估机构。2016年8月23日，清浦区住建局发出了《房屋征收评估机构选择公告》、《房屋征收项目选择评估机构规则》，并向原告送达了选票，经公证，组织了该项目的房屋征收评估机构选择活动。2016年8月26日，清浦区住建局公布了选择结果，先河评估公司为该征收项目评估机构。

2016年11月18日，先河评估公司作出了项目评估价格公示，公示了产权调换房屋价格、被征收房屋初步评估结果。2016年11月25日，先河评估公司对原告房屋作出报告，价格为5734元/平方米。2016年12月2日，原告申请复核，复核意见不变。后经鉴定，淮安市房屋征收评估专家委员会出具鉴定意见，对该评估报告予以维持。

期间双方多次谈话，但未能就补偿问题达成一致。2017年1月23日被告向原告发出协调会通知、征收补偿方式选择通知书、举证通知书，清浦区住建局提出补偿决定申请书，报请作出房屋征收补偿决定。2017年2月7日江浦区政府作出《国有土地上房屋征收补偿决定书》，并于2017年2月12日向原告送达。原告不服，遂提起行政诉讼。

原告赵先生、李女士认为被告作出的房屋征收补偿决定实体及程序均违法，侵犯了原告的合法权益，故起诉请求撤销《国有土地上房屋征收补偿决定书》。

被告清江浦区人民政府答辩称：一、被告依法作出房屋征收决定，原告在法定期限内未复议也未诉讼；二、被告作出的补偿决定合法，评估机构选择程序、房屋评估程序、补偿决定作出的程序均是合法的，因签约期限内未能达成协议，经征收部门报请作出补偿决定，依法予以公告并送达，符合法律规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

江苏省淮安市中级人民法院经审理，认定被告的答辩理由不成立：一、原告是对补偿决定不服，对征收决定无异议不影响其依法提起行政诉讼；二、被诉房屋征收补偿决定认定事实不清、主要证据不足。本案中，被告清江浦区政府认可原告底层房屋为沿街“住改非”底层房屋，原告的房屋具有营业用房和住宅用房的双重性质，应根据营业年限来确定以营业性用房标准补偿的权重。但是被告委托评估机构作出的评估报告仅按照住宅用房性质进行评估，在此基础上仅增加沿街住改非补助费作为额外补偿，缺乏事实和法律依据。

法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》之规定，作出判决支持原告赵先生和李女士的诉讼请求，撤销被告清江浦区政府作出的《国有土地上房屋征收补偿决定书》。

【圣运律师法律分析】

一、“住改非”房屋的征收补偿如何认定？

“住改非”是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条之规定“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿”；以及住建部公布的《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款之规定“被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。”本案法院认定以营业年限为界定因素，再将两部分的补偿数额合计计算，合理合法，切实地避免了原告的合法权益受到侵害。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条对征收补偿内容作出的规定，经营用房比住宅用房要额外补偿因征收房屋造成的停产停业损失。以及第十九条第一款之规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”一般来说，经营性用房的单价相对较高，此部分拆迁补偿价格评估的准确与否，直接影响到拆迁当事人的利益。

二、作出行政行为的行政机关被撤销，该如何维权？

根据《中华人民共和国行政诉讼法》之规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案中，因行政区划调整，原淮安市清河区、淮安市青浦区撤销并设立淮安市清江浦区，清江浦区政府继续行使原清河区及青浦区政府的行政职权。原告依法向清江浦区政府提起行政诉讼，并获得胜诉。

除上述情形外，当事人若遇到没有继续行使其职权的行政机关的，则作出撤销决定的行政机关是被告，也可以依法进行维权。

【典型意义】

国有土地上房屋进行征收时，房屋的价值评估是一步重要的程序。评估机构出具的房屋估价报告错误，政府作为征收方以此为依据作出的征收补偿决定应当依法予以撤销。本案中，导致双方对补偿数额产生争议的因素是房屋的性质和用途，房屋权利人因此对估价报告不服可申请复核、鉴定，对补偿决定不服可申请复议、提起诉讼，来维护自身的合法权益。