按房屋产权分类

按房屋所有权分类

按房屋所有权的归属进行的分类。在现阶段，我国住宅类房屋按产权可划分为：

（1）国家所有住宅;

（2）劳动群众集体所有住宅;

（3）公民私人所有住宅;

（4）其他经济组织(如中外合资企业等)所有住宅。非住宅类房屋主要是全民所有制(国家房产)和集体所有制的房产，其他经济组织所有房产只是少量的。

依据我国法律规定，房屋产权可以通过以下几种形式取得：

购买取得

购买是人们取得产权的一种主要形式。在购买房屋时应注意以下问题：第一应考察所购房屋是否合法，有关手续是否齐全，卖房人是否有合法身份；第二应与卖房人签订购房合同，在合同中应详细地写明房屋的地理位置、购买方式、价款、付款方式、双方的权利义务等条款；第三，应及时到房管部门办理登记、过户手续。

建设取得

这是房屋产权的一种原始取得，是指建设者投入一定的资金建造房屋，则该建设者对其所建房屋享有产权。通过建设而取得产权的，在产权取得前或前建设过程中应注意下列问题：第一应注意建设用地的合法性，即是否经有关部门批准；第二应注意有关手续的合法性，即是否有立项、规划、开工等手续；第三应注意房屋质量是否合格，即是否有质量检验合格单。如果上述应注意的方面有问题，则建设者不一定能取得产权。

受赠取得

这种产权的取得方式是指原产权人通过赠予行为，将房屋赠送给受赠人。在办理房屋赠予手续时，赠予人与受赠人应签订书面赠予合同，并到房管部门办理过户手续。但如果赠予人为了逃避其应履行的法定义务而将自己的房屋赠予他人时，如果利害关系人主张权利的，则该赠予行为无效。

抵押取得

所谓房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。由于抵押是一种担保行为，当债务人不履行债务时，则抵押权人有优先受偿权，在享有优先受偿权时抵押权人有权将抵押物归来已有。通过这种方式而取得产权时，应注意以下几点：第一，抵押人与抵押权人应订立书面合同；第二应当到有关部门办理抵押登记手续；第三，应当注意抵押房地产的合法性；第四，如果抵押到期，债务人不能履行债务，则应根据抵押合同的有关约下，办理有关手续。

继承取得

我国的《继承法》中所列遗产的范围中有房屋。所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行折产，持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续。

土地使用权

是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，包括：民用住宅建筑用地，商用建筑用地，工业用建筑用地。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。

房屋所有权

属于个人产权，是私有财产权的一种，是得到《中华人民共和国宪法》的保护的，根据《中华人民共和国物权法》(自2007年10月1日起施行)第六十四条　私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永久的。

办理房屋所有权登记须带证件

1、房屋所有权初始登记

（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。

2、房屋所有权转移登记

（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。 第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

3、房屋所有权变更登记

4、房屋所有权注销登记

5、抵押权登记

（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料

6、抵押权注销登记

（一） 登记申请书；（二） 申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四） 证明房屋抵押权消灭的材料；（五） 其他必要材料。

7、预购商品房预告登记

（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。

8、房屋所有权转移预告登记

（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权转让合同；（四）转让方的房屋所有权证书；（五）当事人关于预告登记的约定；（六）其他必要材料。

办理房屋所有权登记流程

申请 受理 审核 收费 发证 记载于登记簿 归档

房屋产权证具体又包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》，但有些地方也可能是由房屋管理部门和土地管理部门统一开据的《房地产权证书》。

有产权证可以对房屋拥有一定的处分权，没有产权证的有些权利得不到保障。如果没有办理房地产权证，买房人即使交了房款，办了入住手续，但从法律意义讲，房子还是不属于买房者所有。

土地使用权和房屋所有权的区别

购房者大多对房屋产权问题是一知半解，混淆了房屋产权和土地使用权问题，“土地使 用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，房屋产权是所有权，土地使用权是国家出让的。所谓房地产使用权，其实只是土地使用权。土地使用权决定了房产的使用权。

业主所有的住宅除了拥有房屋的所有权外,还拥有该房屋的国土土地使用权。

也就是说如果房屋产权到期房子还在的话，房子依旧是你的，只是要补交土地税。房产产权期限是指房子所占的土地的使用权，而不是房子所有权本身。国家规定，城镇建设用地为国家所有，个人和企业可以有偿使用和交易使用权。

住宅的使用权限是70年，从该地取得日算起。购房者只要有合法的产权证，房子就是私人财产，不属于国家。只要房子还在，个人就拥有该房子的所有权。 房产权70年从开发商开始盖房就开始算了。

不能把土地产权70年和使用权70年混为一谈，也不能把“房屋的所有权”和“土地的使用权”混为一谈了，正确的说法是“土地的使用权一般为70年”。

土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权(即房产权)是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有;土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。

到期后，如国家需要收回土地，且必须连同地上建筑物一并收回时，这时会出现一个问题，由于房子在开发时有先有后，但土地使用权的终止日期是以土地出让合同上的终止时间为准，即土地使用权到期，而房产还未到报废的年限。这时收回土地使用权则要给予地上建筑物所有人相应补偿;如果不收回，地上建筑物所有权人可以在届满前一年向国家申请续期，并重新缴纳土地出让金。

两者的区别：

1、两者的权属不同， 根据《城市房地产管理法》的规定，房地产的买卖是指房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，也就是说，购房者享有的是完全的房屋所有权;但我国实行的土地全民所有制，即土地只有国家和集体所有，个人只有使用权。因此，土地证上载明的使用终止日期一到，国家可以收回土地使用权。 相关条例:《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》明确规定,居住用地土地使用权出让的最高年限是70年。70年的土地使用权期满后,土地收归国有,而地上建筑物仍属业主所有。如果再次申请土地使用权,则应该根据当时的地价水平,补交土地出让金。 答疑: Q:房产证上会写上年限吗"para" label-module="para">

A:购买商品房后,由住建局发放的房产证,国土局则发放国有土地使用证,有些地区会在房产证上注明土地的使用年限,另一方面,如业主需求土地使用证,则需要开发商协助向国土局申请。

Q:国有土地使用证和房产证有什么区别"para" label-module="para">

A:要买房子首先要看两证,《国有土地使用权证》和《房屋产权证》,《国有土地使用权证》上就有你所购买房屋的土地分摊面积和性质以及年限,住宅用地是指用于居住建筑的用地,非住宅用地包括“商业用地”、“工业用地”等。

国有土地使用证是公有的,房产证是私有的,国有土地使用权50年、70年是针对该地块的土地使用年限,而商品房被购房者购买后,则属于业主所有,但业主仅拥有这块土地上对应的商品房拥有权,而没有土地的使用权。另外,只有土地才有使用年限。

业主购买商品房, 国家没有硬性规定需要发放国土使用证, 业主如有需求, 则需要在开发商的配合下向国土局申请。

Q:房屋产权是从什么时候算起,如何界定"para" label-module="para">

A:住宅用地的土地使用年限是70年,从该地块取得之日起算。70年指的是该地块的国有土地的使用年限,并不是房屋所有权的年限。土地使用权使用起止年限以土地出让方和受让方签订的土地出让合同约定的日期为准,不考虑你和开发商签署的预售合同日期。

比如一个开发商2006年买的土地使用权,3年的开发时间,你2008年买的房子,2009年才交房入住,那么你的产权时间从2006年算起70年。土地使用年限按土地证上的用地性质来划分。

Q:产权到期后房子该怎么办"para" label-module="para">

A:中国自改革开放以来,才开始房屋产权年限的问题,从首批拥有房产证的业主至今也不过30多年,距离产权70年还有一段距离,国家暂无条例明确规定,产权到期后的具体处理方法。

查房屋产权时要注意的情况:

1、有房屋未必有产权,如单位自建、农村宅基地建房、社区配套用房、违建房等;

2.产权是否登记"para" label-module="para">

3.产权是否完整"para" label-module="para">

4.产权有无纠纷"para" label-module="para">

5.有房地产两证未必就有产权,如伪造房产两证、被查封或强制拍卖、遗失补办后发生过转让。

2017年3月15日上午十二届全国人大五次会议闭幕后，国务院总理李克强在人民大会堂三楼金色大厅会见采访十二届全国人大五次会议的中外记者并回答记者提出的问题。

澎湃新闻记者：今年（2017年）两会前夕，中国政府网联合27家网络媒体共同发起“我向总理说句话”建言征集活动，到目前，已经有2131万网友投给了“房屋产权70年到期后怎么办？”。请问总理，国家准备怎么解决这一问题？谢谢。

李克强：我也想问一下，诸多问题当中你讲的这个问题是排在第几位？

澎湃新闻记者：第一位。

李克强：中国有句古话：有恒产者有恒心。网民们实际上也是群众，对70年住宅土地使用权到期续期问题普遍关心可以理解。国务院已经要求有关部门作了回应，就是可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。当然，也可能有人说，你们只是说，有法律保障吗？我在这里强调，国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。谢谢。

从总体上看，个人的房屋产权同样是通过原始和继承两种方式取得的。若具体分析，公民个人房屋产权的取得有以下几种途径：

①建房，即个人住宅由自己建造而来。在农村和小城镇．以这种方式取得个人房屋的产权占绝大多数。②购买。随着城镇住房制度改革的推进，城镇中越来越多的人通过购买取得了个人房屋产权。

③继承和接受赠与。

④依法取得房屋产权。如解放初期，依照《中华人民共和国土地改革法》分得房屋而取得产权。

社会生活中房屋产权确认纠纷可谓五花八门，主要体现在：

1．共建房屋产权归谁所有引起的纠纷；

2．因遗产分割而引起的房屋产权纠纷；

3．因赠与而引起的房屋产权纠纷；

4．因添附而引起的房屋产权纠纷；等等。

房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁人的房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。

也就是说以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法，但排除了非公益事业房屋的附属物。

《城市房屋拆迁管理条例》 规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例二十四条的规定，计算被拆迁人房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价”。

无论是实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则是必须明确的，即等价的原则。房屋属于被拆迁人的私有财产，被拆迁人对其合法拥有的房屋可以依法行使占有、使用、收益和处分的权利。

注：2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》已废止。

现行法规规定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）

第二十一条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条　因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。