1、初始登记：新建房屋竣工后，权利人申请初始登记；

2、转移登记：房屋买卖、交换、赠与、继承、调拨、以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织、法人或者其他组织合并（分立）、以房地产清偿债务、以其他合法方式使房屋权属发生变更的，当事人申请转移登记；

3、变更登记：房屋所有权人（共有权人）名称改变、房屋坐落的地址变更、房屋面积增加或减少、房屋登记状况变更的，权利人申请变更登记；

4、他项权利（抵押权）登记：设定房屋抵押权，当事人申请房屋抵押登记。登记后抵押情况发生变更的，当事人申请抵押变更登记；

5、注销登记：房屋灭失、抵押权终止、房屋权利灭失的，权利人申请注销登记；

6、补证、换证登记：证书（证明）遗失的，申请补证登记；证书（证明）破损的，申请换证登记。

房屋权属登记错误的法律分析

[6]依据我国《城市房屋权属登记管理办法》第三条之规定：本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。同时，我国物权法也规定了不动产统一登记制度和登记机构的行政性质。由此可见，房屋权属登记，是房屋登记主管部门依照相关权利主体的申请，运用职权对相对人的权利状态的一种确认，是典型的行政确认行为，体现了是国家运用公权力对市民社会的干预和管理，以保护公民的财产权益，维护社会的交易稳定。从中可以看出房屋权属登记行为是行政机关基于行政职责而作出的具有行政法效果的强制性的单方服务行为。所以说，把房屋权属登记行为认定为行政行为更为妥当一些。

（二）房屋权属登记错误的原因

物权法第二十一条对登记错误发生的原因进行了概括，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成错误登记的人追偿。从中我们可以看出，登记错误发生主要有三种情况：第一，就是登记申请人采取欺骗等手段造成错误登记；第二，就是因登记机构工作人员疏忽等过失造成错误登记；第三，就是登记申请人与登记机构工作人员恶意串通造成错误登记。不管是因为当事人的原因还是因为登记机构的原因，或者是二者的原因，造成他人损害的，就会产生损害赔偿责任承担的问题。因当事人原因产生的赔偿责任是民事侵权责任，应适用民事诉讼程序；因登记机构原因而产生的赔偿责任是国家赔偿责任，应启动行政诉讼程序；因二者共同原因产生的赔偿责任是国家赔偿责任，非连带责任或按份责任，此时也应适用行政诉讼程序，只是登记机构先行赔偿之后可以向造成错误的申请人进行追偿。

房屋权属登记错误的赔偿责任

一般而言，追究错误登记申请人的民事侵权赔偿责任，应当具备以下四个要件。第一，登记申请人通过虚假、欺骗等手段实施了登记申请行为。即登记申请人通过该虚假登记行为，造成了登记权利人与实际权利人不符。第二，登记申请人主观上具有过错。登记申请人必须具有主观恶意，明知或者应当知道该行为会造成他人财产损害。如果申请人善意无过失，不知该行为会侵害他人财产权而为之，不承担赔偿责任。比如抵押权人拿着被抵押人提供的文书去登记机构办理登记，结果证明被抵押人提供的文书是虚假的，但抵押权人并不知情，那么该抵押权人不承担赔偿责任。第三，登记申请人的错误登记造成了一定的损害后果。即由于登记申请人的错误登记造成了他人的财产损失，如果并没有产生损害后果，那么申请人也不承担赔偿责任。第四，错误登记行为与损害后果之间具有因果联系，即实际权利人的损失是由于申请人的错误登记行为而引起的。综上可以看出，通过错误登记侵害他人的财产权益，是平等民事主体之间的侵权纠纷，适用民事诉讼程序便可达到对受害人的救济。

国家赔偿责任

尽管房屋权属登记，调整的是市民社会平等民事主体之间财产权利状态，登记错误赔偿责任，弥补的是公民受损的财产权益，但并不能据此就认为房屋权属登记即为民事行为，由此产生的赔偿责任即为民事赔偿责任。我国物权法已经明确区分了因登记申请人的原因和因登记机构的原因造成的登记错误所产生的赔偿责任，前者是平等民事主体之间的侵权纠纷，所以是民事侵权赔偿责任，后者是因登记机构违法实施行政行为而产生赔偿责任，是典型的行政侵权赔偿责任。前也已经论及，房屋权属登记行为是一种行政确认，所以因登记机构的不当行为而使权利人遭受损失的，属于国家赔偿责任，适用行政诉讼程序。由于国家赔偿法第28条第七项明确规定只对受害人的直接损失进行赔偿，据此便有学者认为把登记机构登记错误而产生的赔偿责任认定为国家赔偿责任不利于充分保护受害人的权益。而且国外也有用民事诉讼来处理国家赔偿问题的，如日本，建议用民事诉讼来处理登记机构的赔偿问题。其实保护受害人的权益，不能扭曲现有的法律框架。在现有的法律制度下，把登记机关登记错误的赔偿责任认定为国家赔偿责任，是符合现行法律制度逻辑的，因不法行政行为导致公民财产损害产生国家赔偿责任。至于赔偿直接损失无法充分保护受害人的利益，国家赔偿的实现难度比较大，那么是完善国家赔偿法的问题，二者不能混为一谈。所以说，把房屋权属登记错误的赔偿责任认定为国家赔偿责任更为妥当一些。

《办法》第七条明确提出房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询，就房屋权属档案资料查询的现状而言，一般是在买卖双方去房产局办理缴税、递交过户材料时才能由房地局的工作人员在房屋档案库中查到相关的房屋权属登记情况。

一般情况下，房地局的工作人员不愿接待单个买售人在纳税前的查询行为，如果每个欲购房的个人都来查询，将会增加很大工作量，如果需要查询，还需要递交申请资料，手续相对繁琐。而依据最新通知的内容，以后其中约定的房屋权利人或者其委托人、房屋继承人、受赠人和受遗赠人以及相关国家机关和机构在必要的情况下都可以查询房屋的权属登记信息，包括房屋的原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。

房屋权属信息的集中归档，将有助于政府部门掌握每个公民的房屋拥有状况，从而为进行各大城市房产所有状况的调查和分析提供基础数据库，通过对数据的分析可以较准确地了解到每个城市的居民拥有房屋的状况，最终分析出每个城市房产投资和自住的比例，确定该城市的房地产现状，指导制定相应的地方政策。

房屋权属登记费

即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。

北京房屋权属登记费用一般为85元

各省、自治区建设厅、直辖市房地局（建委）：

为发挥房屋权属登记的公示作用，保障房屋交易安全，维护房屋交易秩序，保护房屋权利人及相关当事人的合法权益，我们制定了《房屋权属登记信息查询暂行办法》。现印发你们，请认真贯彻执行。

附件：房屋权属登记信息查询暂行办法

中华人民共和国建设部

二○○六年十月八日

第一节登记程序

第二十一条房屋权属登记按照下列程序办理：

（一）受理申请；

（二）核实权属；

（三）编排房屋基本单元序号；

（四）公告；

（五）核准登记，发放房屋权属证书。

本条第（四）项适用于根据本条例规定应当公告的或者登记机关根据有关规定认为有必要进行公告的登记。

第二十二条房屋权属登记的申请人，应当在本条例规定的期限内提交申请书及有关文件、证件。因正当理由不能在规定的期限内申请登记的，顺延至具备登记条件后的30日内申请。

第二十三条登记机关受理申请后，对符合登记规定的，应当自受理之日起30日内对申请人申请的初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记予以核准登记，并发放房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。

申请材料不全或者不符合规定的，应当当场或者在5日内一次告知申请人需补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。登记机关受理申请的，应当出具受理单。

第二节初始登记

第二十四条新建房屋，申请人应当自取得规划验收合格通知书之日起90日内申请房屋所有权初始登记。

第二十五条申请房屋所有权初始登记，应当提交下列资料：

（一）房屋所有权初始登记申请书；

（二）土地使用证；

（三）建设工程规划许可证（附件）；

（四）规划平面位置图；

（五）竣工验收证明；

（六）规划验收合格通知书；

（七）房产测绘资料；

（八）个人法定身份证明或者法人资格证明；

（九）法律、法规规定的其他有关资料。

第三节转移登记

第二十六条因下列情形之一发生房屋权属转移的，申请人应当自事实发生之日起90目内申请办理房屋权属转移登记：

（一）买卖；

（二）交换；

（三）赠与；

（四）继承；

（五）划拨；

（六）分割；

（七）合并；

（八）裁决；

（九）法律、法规规定的其他情形。

第二十七条申请房屋权属转移登记，应当提交下列资料：

（一）房屋权属转移登记申请书；

（二）房屋权属证书；

（三）合同书、协议书或者其他具有法律效力的文书；

（四）个人法定身份证明或者法人资格证明。

购买按照住房制度改革政策出售的公有住房，还应当提交市、县（市）人民政府住房制度改革领导小组办公室出具的房改审批手续、个人购房发票、房产测绘资料。

房屋权属转移登记后，房屋权利人应当凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

第四节变更登记

第二十八条有下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请房屋权属变更登记：

（一）权利人名称变更的；

（二）房屋名称发生变更的；

（三）房屋面积增加或者减少的；

（四）房屋翻建的；

（五）房屋座落的街道、门牌号发生变更的；

（六）法律、法规规定的其他情形。

第二十九条申请房屋权属变更登记，应当提交下列资料：

（一）房屋权属变更登记申请书；

（二）房屋权属证书；

（三）证明与房屋权属变更相关的合同、协议、人民政府主管部门的批准文件、行政决定等资料；

（四）个人法定身份证明或者法人资格证明；

（五）法律、法规规定的其他有关资料。

第五节他项权利登记

第三十条设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。

第三十一条申请房屋抵押权、典权登记，应当提交下列资料：

（一）房屋抵押、典当登记申请书；

（二）土地使用证；

（三）房屋权属证书；

（四）主合同、抵押合同或者出典合同、抵押清单；

（五）个人法定身份证明或者法人资格证明；

（六）法律、法规规定的其他有关资料。

共有的房屋应当提交共有人同意抵押或者典当的书面证明。

第三十二条对核准他项权利登记的，登记机关在《房屋所有权证》上作他项权利设定记载后，由所有权人收执，并向他项权利人发放《房屋他项权证》。

第三十三条同一房屋设立若干抵押权的，抵押权的顺序以登记的先后为序。法律另有规定的除外。

第六节注销登记

第三十四条因他项权利终止，权利人应当自事实发生之曰起30日内申请房屋他项权利注销登记。

申请房屋他项权利注销登记，权利人应当提交下列资料：

（一）房屋他项权利注销登记申请书；

（二）房屋权属证书；

（三）他项权利人出具的书面证明；

（四）个人法定身份证明或者法人资格证明。

第三十五条有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：

（一）当事人隐瞒真实情况或者持伪造的文件、证件登记的；

（二）司法机关判决、裁定予以注销登记的；

（三）房屋权利灭失。而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；

（四）因登记工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的；

（五）其他依法应当予以注销登记的。

因本条第（四）项原因注销登记后需要重新登记的，不得另行收取登记费。

注销登记后，登记机关应当在15日内书面通知持证人并缴回房屋权属证书。房屋权属证书不能缴回的，登记机关公告作废。

第七节其他登记

第三十六条房屋权属证书遗失的，权利人应当向登记机关报失，并登报公告，公告期为30日。公告期满无异议的，经权利人申请，登记机关予以补发。补发的房屋权属证书应当注明“补发”字样并记入档案，原房屋权属证书作废。

房屋权属证书破损且影响正常使用的，经查验后予以换发，原房屋权属证书作废。

第三十七条商品房屋竣工后，房地产开发单位应当按照初始登记的规定持有关批准文件申请登记备案。

第三十八条房屋主体因倒塌或者焚毁等原因灭失的，其所有权即行终止。原权利人应当持房屋权属证书向登记机关申请办理房屋灭籍。登记机关核实后予以灭籍，并缴回房屋权属证书。

房屋需要拆除的，拆迁人应当在拆除房屋前持房屋灭籍申请书、房屋权属证书、建设用地规划许可证（附件）、规划平面位置图及有关合同、协议等文件，到登记机关申请办理房屋灭籍，登记机关核实后发放房屋灭籍证明，并缴回原房屋权属证书。