第一章 房屋征收补偿取证与索赔技巧概览

第一节 《国有土地上房屋征收与补偿条例》重要概念解析

第二节 房屋征收证据综述

第三节 房屋征收取证、证据运用技巧

第二章 案说取证与索赔技巧

第一节 合法合理合情——“民告官”也能胜

案例

1.越权拆除——委托单位承担责任

2.集体土地——不适用“新拆迁条例”

3.另辟蹊径——状告行政程序违法

4.留意期限——超期裁决可诉撤销

5.评估报告——不予送达可撤裁决

6.邮寄送达——反常地址剥夺权利

7.判断违法——新法规不具追溯力

第二节 有凭有据有依——补偿金也能多

案例

8.索赔基础——《补偿安置协议书》

9.使用面积——建筑面积涵义不同

10.自建房屋——获批建设受偿有依

11.区位优势——区位补偿需要举证

12.经营受阻——停业补偿费当支付

13.结构差价——准确理解真实含义

14.安置超期——诉请延期过渡补助

第三节 公开公平公正——第三者也能帮

案例

15.征收评估——积极回应评估机构

16.补偿资金——金融机构才能证明

17.媒体监督——正义永远面向阳光

18.邻里证言——还原案件真实面貌

19.契税基金——分清性质及时缴纳

20.电视广告——符合条件方成证据

第四节 细心耐心恒心——有风险也能躲

案例

21.腾房超期——当心合同违约风险

22.和解保障——及时过户安置房屋

23.风险代理——拒付无理律师费用

24.口头承诺——录音留证谨防赖账

25.提前撤租——征收补偿不得分文

第五节 真实真诚真意——存矛盾也能解

案例

26.房屋共有——真诚协调内部矛盾

27.家产分割——征收补偿勿丢真情

28.夫妻离婚——返还补偿好聚好散

29.房屋租赁——承租户补偿要尊重

30.合资公司——出资外方有权受偿

第六节 对话对证对策——见暴力也能防

案例

31.暴力征收——录制证据自我保护

32.暴力维权——方式不当断送自我

33.程序违法——违法强拆难逃被撤

34.凭证强拆——毁损财物也得赔偿

35.及时拍照——抗暴有据法院支持

第三章 赔偿计算标准

第一节 房屋征收补偿具体标准和计算方法概览

第二节 被征收房屋价值的补偿

第三节 搬迁与临时安置的补偿

第四节 停产停业损失的补偿

第五节 房屋装饰装修的补偿

第六节 补助和奖励

第四章 相关法律文书

一、行政起诉状

二、行政上诉状

三、民事起诉状

四、民事上诉状

五、民事答辩状

第五章 核心法律依据

最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定

国有土地上房屋征收与补偿条例

国有土地上房屋征收评估办法

最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房

屋征收补偿决定案件若干问题的规定

附录

附录1 岳阳市岳阳楼区人民政府南环路集贸市场房屋征收补

偿方案征求意见公告

附录2 《苏州市城市房屋征收评估技术规范（试行）》各类

型房屋的区域和个别因素修正表

附录3 《无锡市国有土地上房屋征收评估技术规范》房屋基

本重置价格标准及修正表

附录4 长沙市国有土地上房屋征收其他设施补偿表

附录5 长沙市国有土地上房屋征收装饰装修补偿参照标

准表

附录6 《无锡市国有土地上房屋征收评估技术规范》附属物

及室内装饰重置价格标准表

附录7 《关于对沧浪区文化展示馆建设项目房屋征收补偿方

案（征求意见稿）公开征求意见的通告》中被征收

人（户）补助标准表

版权页：

《评估办法》中规定了大量关于评估的法定程序，其中很多方面的规定比先前的《城市房屋拆迁估价指导意见》更为细致、具体。被征收人需要重点关注程序要点的如下方面：

1.评估机构的确定

根据《评估办法》规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。”

由于房屋征收评估委托合同一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具评估委托书，并与其签订合同。由被征收人协商选择评估机构的这一规定，使征收人、被征收人与评估机构的关系得到均衡，从程序上更加确保了评估机构的客观中立。因此，被征收方一定要把握好选择评估机构的机会，选择信誉度高的专业评估机构。

《评估办法》也规定了确定评估机构的程序：首先是由被征收人进行协商；协商不成，则按少数服从多数的原则投票决定或者采取摇号、抽签等随机方式确定。在征收中，被征收方具有一致的利益关系，最好能够通过协商的方式确定出评估机构，为下一步工作奠定基础。2100433B

《房屋征收补偿取证技巧与赔偿标准》通过选取真实、典型案例，以案解说取证关键，指导维权者保全证据，具有较强的技巧性。通过讲解索赔过程中的处理技巧、赔偿计算方法和计算标准，为维权者成功索赔支招。通过邀请道路交通、房屋征收、医疗卫生、劳动保障、婚姻家庭等相关领域的专家悉心写作，内容中凝聚了实务工作的心得和经验，具有较强的权威性。

第1章遇到房屋征收该怎么办

一、什么是房屋征收

二、遇到房屋征收要理性面对

三、征收人

四、被征收人

第2章房屋征收补偿索赔技巧

技巧一：守护自己的家园，明确房屋征收的条件

技巧二：了解征收过程，防止权利受侵犯

技巧三：确定能得到征收补偿的房屋范围

技巧四：明确哪些人可以得到征收补偿

技巧五：知道如何评估征收房屋的价值

技巧六：明确补偿范围，选择补偿方式

技巧七：注意房屋征收中的证据

技巧八：发生纠纷，寻求救济的四种途径

技巧九：掌握征收维权中的文书写作

一、行政复议申请书

二、行政起诉状

三、行政上诉状

四、缓交诉讼费申请书

五、减交诉讼费申请书

六、免交诉讼费申请书

七、民事起诉状

八、民事答辩状

第3章如何计算房屋征收补偿金

一、被征收房屋价值补偿费的计算

二、搬迁、安置补偿费的计算

三、停产停业损失补偿费的计算

第4章征收公告范例

一、苏州市人民政府关于国有土地上房屋征收决定的公告

二、芜湖县房屋征收决定公告（第2号）

三、关于金三角地块房屋征收决定的公告

第5章真实案例演示

案例一：袁某诉辉县市人民政府等房屋征收裁决纠纷案

案例二：潘某诉长沙市某某区人民政府房屋征收补偿安置纠纷案

案例三：刘某诉株洲市人民政府不服政府房屋征收决定案

案例四：重庆市涪陵区国土资源局与徐某房屋征收行政补偿

安置合同纠纷上诉案

案例五：李某某、梁某诉被告重庆市九龙坡区人民政府房屋征收行

政补偿案

第6章相关法律规定

国有土地上房屋征收与补偿条例（2011.1.21）

中华人民共和国城市房地产管理法（2007.8.30修正）

中华人民共和国土地管理法（2004.8.28修正）

国有土地上房屋征收评估办法（2011.6.3）

北京市人民政府关于印发《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》的通知（2011.5.27）

北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》的通知（2011.11.2）

北京市住房和城乡建设委员会、北京市人力资源和社会保障局、北京市工商局关于印发《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》的通知（2011.11.18）

北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市国有土地上房屋征收与补偿中住房保障优先配租配售管理办法》的通知（2011.11.2）

上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（2011.10.19）

最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定（2012.2.27）

北京市高级人民法院关于印发《关于〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉施行前已取得拆迁许可证项目所涉案件有关审判、执行工作的若干意见（试行）》的通知（2011.6.10）2100433B

观察是审计取证过程中常用的方法之一，是对被审计单位的经营场所、实物资产和有关业务活动及其内部控制的执行情况等进行实地察看。然而，在实际工作中，常见有的审计人员运用观察取证得心应手，且在极短的时间内获取了大量的亲历第一手资料和审计证据，而有的则不尽人意，其原因主要是未真正掌握审计中观察的技法所致。现结合自己的实践，归纳出审计中的观察“四法”，供大家参考。

一是“障眼”观察法。即审计人员在观察前，不打招呼、不告知被审单位有关人员意图，按照掌握的线索和发现的疑点，找个“空隙”，采取“随便走走，转转”形式，寻找观察目标，并及时编制观察记录，注明观察的事项、内容和结果等，以获取有力的证据。通常“障眼”法是在被审计单位不积极配合或审计机关配合纪委查处案件时使用。此法外在表现为观看无“目的”和漫不经心，但在实际运用时往往达到意想不到的效果和审计进展的突破。

二是“定序”观察法。即按照一定的顺序进行观察。或由上到下，或由左到右，或由近及远，或由东到西，或由点到面，或由外及里……　“定序”观察易把握，是我们审计人员最常运用观察取证的方法之一。观察时，应细致认真，如清点固定资产时，应看清楚型号、数量、运行状况，是否与报送的盘点帐册相符。

三是“寻根”观察法。即对被观察对象，从头至尾，寻根追底，把它看全问清，找到它的‘底’，以获取有效的证据。此法在实际运用中，往往与询问取证方法有机结合起来，审计人员可以一边观察，一边询问一同到现场的被审计单位分管人员或具体承办人员，弄清相关事项的过去、现在、变化的前因后果。采用“寻根观察”，有时需要反复多次，才能“寻”出需要取证的“根”。

四是“比较”观察法。即将现场观察到的实际状况、清点的数据，与观察前查阅的相关资料、报表数据，进行对比或“联想”，对观察事项作纵向和横向比较，以收集有力的证据。运用“比较”观察法，往往是与分析性复核有机结合起来，除重视现场观察外，还应把功夫下在观察前的准备工作上。要求在观察前，应熟悉被审计单位提供的相关数据和资料，了解被观察对象的过去历史，掌握同行业的参照平均指数，使其成为观察取证时，提供依据和分析判断的参照物，只有这样，才能确保观察时，心中有数。

审计观察是一门很深的学问，是一种艺术，要想掌握她，除掌握一些技法外，重要的在于实践中摸索总结，在具体运用中不妨注意以下几点：

第一，要确立观察目标。观察前要事先设计制订完整的观察计划（除特殊情况外），确立明确具体的观察目标，按计划进行观察。观察中勤作审计观察笔记，观察后须对审计记录进行整理，以便获得充分有效的证据。

第二，要“用心”去观察。观察是有意识、有目的地知觉自然或社会现象的过程。必须“五官开放”，充分运用视觉、听觉、味觉和躯体觉，特别是要进行联想、思索，要将“观察”与“思索”结合起来，才能充分体现观察在审计取证中的魅力。

第三，要尽可能与其它取证方法结合起来运用。虽然观察在收集审计证据中可以单独采用，但在实际工作中，为保证审计证据“四性”（即：充分性、合法性、相关性、客观性），往往会根据不同取证事项的需要，与检查、监盘、查询、计算、分析性复核等方法有机结合起来，使收集审计证据过程更具科学性，效果更好。

第四，在条件允许的情况下，可以根据需要，借助现代物理的某些仪器和手段进行观察取证，使取证的说服力和证明力更强，以适应日新月异快速发展的审计需要。

房屋征收补偿决定书维护公民权益

征收补偿决定书可以说是防止公权力侵犯私益，维护公民财产安全的重要保证。理由如下：

（1）、征收补偿决定书，是在缺少征收补偿协议情况下，政府拆除房屋必不可少的一道手续，避免了野蛮的无补偿拆迁；

（2）、征收补偿决定书必须严格按照征收补偿方案作出，补偿数额依照补偿方案而行。补偿方案必须经过严格的论证，甚至要经过听证质证，这保证了被拆迁人的权益；

（3）、征收补偿决定书由房屋征收部门申请，市、县级人民政府依照有关规定做出，也是对房屋征收部门的一次监督；

（4）、征收补偿决定书作为政府具体的行政行为，方便了公民事后的救济，对决定书不服的，可以依法提起复议和诉讼。

房屋征收补偿决定书为强拆铺路

征收补偿决定书虽然是在规定期限内补偿协议达不成时，政府进行拆迁所必须的一道手续。但决定书一旦做出，也意味着强制拆迁的大门已经打开。政府在具备相应的手续之后，可以动用公权力对公民的房屋强制进行拆迁，这也是被拆迁人不愿意看到的。现实生活中，一些政府部门滥用公权力，在补偿决定书中规定较低的补偿额，然后对公民实施强拆，造成了一系列负面影响。

附加

“房屋征收补偿决定书”强拆威胁解除

征收补偿决定书一经做出，公民就面临强拆的威胁，因此维权的首要目标就是“打掉”这份强拆书。具体而言，公民因此提起复议和诉讼，可以从以下几个方面入手对其合法性进行质疑：

1、征收补偿决定书的制作前提是屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内没有达成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，这是补偿决定书合法的前提条件；

2、征收补偿决定书的依据是补偿方案，补偿数额上应该有相关房屋评估机构的价格评估做依据；

3、征收补偿决定书应有市、县级人民政府作出，决定主体要符合法律定要求；

4、法律并无详细规定市、县级人民政府进行审批所具备的条件，但在审批时，房屋征收部门提交的文件应包含有如公告、价格评估等信息。