为规范我市物业服务行业经营活动，杜绝物业服务领域违法违规现象，保障业主及相关单位的利益不受侵犯，促进物业服务市场健康发展，根据建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知、《怀化城区物业管理办法》和有关政策法规，制定我市物业服务招投标实施细则：
一、适用范围
本市行政区域内的物业服务招标投标活动及其监督管理，适用本细则，涉及到政府采购的物业项目参照本实施细则执行。
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
在投标文件截止之日投标人少于3个的；或者多层物业总建筑面积少于3万平方米；或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米；或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米的项目，经市房产管理局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
二、基本原则
鼓励提倡住宅和非住宅的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。
业主、业主大会可以通过公开招标或邀请招标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。
通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业服务招投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；
（四）重新选聘物业服务企业的物业服务项目，在物业服务合同届满或解除前60日完成。
三、管理机构
鹤城区人民政府、河西经济开发区和怀化市工业园区物业管理机构负责组织辖区内的物业服务招投标管理工作。市房产管理局负责全市物业服务招投标管理的备案工作。招投标代理机构负责组织物业招投标具体实施工作。
四、招标
（一）招标人、招标代理机构
本细则所称招标人是指提出招标项目，进行物业服务招标的物业建设单位及业主、业主大会。
招投标代理机构应当具有相应资质，才能代理本市物业招投标实施工作。
招标人选择委托招标代理机构代理招标事宜的，以随机抽取的方式确定招标代理机构。
（二）招标备案
物业服务招标分为公开招标和邀请招标。
招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书10日前，持如下资料到项目所在地物业管理机构和怀化市房产管理局备案：
1、《怀化市物业服务项目招投标备案表》；
2、招标人的营业执照正副本和企业法人代表身份证明；
3、经办人身份证明及授权委托书；
4、与物业服务有关的物业项目开发建设的政府批件（包括物业区域的建设工程规划许可证及其总平面图和国有土地使用证的复印件等）；
5、《招标公告》或《投标邀请书》；
6、招标文件；
7、属重新选聘物业服务企业的，应提供原物业服务合同；
8、招标人委托招标代理机构代理招标的，应提交招标代理委托合同；
9、法律、法规规定的其他材料。
项目所在地物业管理机构自受理申请之日起5个工作日内出具意见，市房产管理局应当自收到申请材料之日起5个工作日内对符合条件的，发出《物业服务项目招投标备案回执》。
（三）招标公告
招标人采用公开招标方式的，应当在《怀化市房产管理局政务网》、本市内相关媒体及招标小区现场发布招标公告，公告时间不少于10天。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。
招标公告及投标邀请书应当包括以下主要内容：
1、招标人的名称、地址和联系方式；
2、招标项目的名称和基本情况；
3、投标人的资格要求；
4、获取招标文件的时间、地点、方式及招标文件售价；
5、投标截止时间、开标时间及地点。
（四）投标人报名
有意向的投标人持以下证件到《招标公告》或《投标邀请书》指定地点报名：
1、企业有效营业执照正副本；
2、资质证书正副本，外市企业备案证明；
3、经办人身份证及授权委托书；
4、法定代表人身份证复印件。
以上证件查验原件，留加盖公章的A4纸复印件。
招标人查验有关资料无误后向投标人出具《投标报名回执》，不得无故拒绝投标人投标，否则，此次招标作无效处理。
（五）招标文件
招标文件应包括以下内容，：
1、招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式等，项目基本情况：包括物业名称、坐落地址、四至范围、总占地面积、总建筑面积、房屋类型、房屋幢数、套数、设施设备、各类技术参数指标、物业档案、物业总平面图、物业服务用房的配备、专项维修资金情况等；
2、物业服务方案应包括服务内容；服务标准；开发建设单位按照项目总建筑面积不低于1元/平方米的标准作为物业服务企业的前期开办费用；员工社会保险；物业服务费的年递增比例等；
3、对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；
4、评标标准和评标方法；
5、招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；
招标文件发售时间不得少于5个工作日。招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；但依法必须进行招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。
招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，书面通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
五、投标
（一）投标人
投标人应当具有相应的物业服务企业资质及承担招标项目的管理能力；投标人具体资格条件和业绩要求在招标文件详细载明。
（二）投标文件
投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。投标文件包括以下主要内容：
1、投标函；
2、投标报价；包括物业服务费用收支预算方案、员工社会保险、物业服务费的年递增比例等；
3、物业服务方案；包括物业服务理念与目标、物业服务机构运作方法及管理制度目录、物业服务人员配备、物业服务分项标准与承诺等；
4、对招标文件所要求提供的其他材料。
投标人应当在招标文件要求投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当妥善保存投标文件，在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件，并向投标人出具《投标文件收件回执》，回执标明签收人和签收时间，并同时标明投标文件送达人。
投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
投标文件有下列情况之一的，视为无效：
1、送达时未密封；
2、逾期送达；
3、未由法定代表人签署和加盖公章；
4、未能按招标文件要求编制；
5、附有招标人不能接受的条件。
六、开标、评标和中标
（一）开标
开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
开标由招标代理机构或招标人主持，邀请所有投标人参加。
开标时，由招标人和推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的代理机构进行检查并公证。经确认无误后，当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
开标过程应当书面记录，并由招标人存档备查。
（二）评标
开标过程结束后应当立即进入评标程序。评标由招标人依法组建的评标委员会负责，并遵守有关评标规则。评标委员会应由招标人代表和物业服务专业人员组成，成员为5人，其中招投人2人，物业服务方面的专家3人。
物业服务评标专家由招标代理机构一般在开标前3日内从怀化市物业服务行业专业人才库中采取随机抽取的方式确定，并在评标前予以保密。
评标委员会根据标书、现场答辩等情况进行综合评分，将评标分值进行统计，按照分值高低推荐前3名为中标候选人，并对评标结果签字确认。招标人应当将中标候选人在现场、怀化市房产网上及相应网站公示，公示期不少于5个工作日，并在公示期满后5个工作日内确定中标人。
（三）中标及备案
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
招标人应当在确定中标人之日起7日内向中标人发出《中标通知书》，同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。
中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。
持有外地物业服务企业资质的投标人中标后15日内须经我市房产管理局备案后方可参加物业管理服务。
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订物业服务合同；招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。
招标人应当在签订物业服务合同后，同时向项目所在地物业管理机构和怀化市房产局提交中标备案资料和合同备案资料，其中招投标中标备案资料包括：
1、《物业服务招投标中标备案表》；
2、评标报告（含评分表）；
3、中标人的投标书；
4、中标通知书；
5、其他资料（招标委托代理合同等）。
项目所在地物业管理机构自受理申请之日起5个工作日内出具意见，市房产管理局应当自收到申请材料之日起5个工作日内对符合条件的，发出《物业服务项目中标备案回执》。
（四）投标保证金和履约保证金
招标人收取投标人投标保证金的，在与中标人签订相应的物业服务合同后5日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。
履约保证金的交存与退还，按招标文件的要求执行。
七、协议选聘备案
在投标文件截止之日投标人少于3个的或者多层物业总建筑面积少于3万平方米，或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米，采用协议方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业的，请持以下资料到房产管理局项申请：
（一）《协议选聘前期物业服务企业申请表》；
（二）申请人营业执照正副本和企业法定代表人身份证明；
（三）经办人身份证明及授权委托书；
（四）与物业服务有关的物业项目开发建设的政府批件（包括物业区域的建设工程规划许可证及其总平面图和国有土地使用证的复印件等）；
（五）拟选聘企业的营业执照正副本复印件；
（六）拟选聘企业的资质证书复印件；
（七）拟选聘企业的业绩、技术装备、财务状况和拟派出项目负责人与主要管理人员的简历、资格证书等证明材料；
（八）应当提交的其他资料。
项目所在地物业管理机构自受理申请之日起5个工作日内出具意见，市房产管理局应当自收到申请材料之日起5个工作日内对符合条件的，发出《协议选聘前期物业服务企业同意书》。
八、附则
符合招标条件而未通过招投标的方式选聘物业服务企业或未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，按国务院《物业管理条例》第五十七条规定予以处理。
招标人不得向他人透露已设的标底、已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可以影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。
投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
物业服务的招投标违法违规行为将记入我市的物业服务行业诚信档案，并作出相应的处罚。
招投标过程中的违法违规行为，依照有关法规处理。
招标人备案材料和事项发生变更的，应重新备案。备案材料不实的，招标人应承担相应的法律责任。
招投标活动结束后，招标人或者原物业服务企业应按有关规定，办理物业服务承接验收手续，移交相关物业服务资料和物业服务用房。
本实施细则由怀化市房产管理局负责解释。
本实施细则自2014年9月1日起施行。本办法未尽事宜按国家、省相关规定执行。 2100433B
招标投标法实施细则
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