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葫芦岛市物业共用部位和设施设备专项维修资金管理办法
葫芦岛市人民政府令
第100号
现将《葫芦岛市物业共用部位和设施设备专项维修资金管理办法》予以公布,自公布之日起施行。
市长 孙兆林
二○○六年十月十六日
葫芦岛市物业共用部位和设施设备
专项维修资金管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强物业共用部位和设施设备维修资金的管理,建立健全房屋维修保障机制,维护房屋所有人的合法权益,根据国务院《物业管理条例》及建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于我市连山区、龙港区、南票区及葫芦岛市高新技术产业开发区范围内建造的住宅、非住宅或与单幢住宅楼结构相连的非住宅房屋物业共用部位和设施设备专项维修资金(以下简称维修资金)的交纳、使用和管理。
上述所称住宅和非住宅,包括商品房、经济适用房、集资建房、出售的公有住房、拆迁安置房及拆迁中产权调换的房屋。
第三条 本办法所指物业共用部位,包括结构相连或具有共用性质的房屋主体承重结构部位(含基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井等。
本办法所指物业共用设施设备,包括物业小区或单幢房屋建设费用已摊入房屋成本的共用上下水主立管道、落水管、烟道、水箱、楼梯、安全设施、消防设施、道路、绿地、沟、渠、池井、排水管道、窨井、垃圾通道、垃圾箱(房)、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、单元进户门、非经营性车场车库、物业管理用房、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 市建设行政部门是维修资金的行政主管部门,其所属物业管理机构具体负责维修资金的归集、管理、使用等日常工作。
第五条 维修资金归业主所有,实行专户储存、政府监管和专款专用的原则。政府指定金融部门承办维修资金业务。市建设行政部门设立帐户、分幢建帐、核算到户。
任何单位和个人不准挪用维修资金。财政部门对维修资金的管理和使用实施监督。
第二章 资 金 缴 存
第六条 维修资金分别由公有售房单位、购房人和开发建设单位交(缴)纳。具体缴存标准按以下规定执行:
(一) 公有住房按下列标准缴交:
1、公有住房(指在住房制度改革中向个人出售的房屋,下同)出售的。多层住房(7层以下含7层)由售房单位按售房款的20%的比例,高层住房(8层以上)按30%的比例从售房款中提取。购房人按购房款的2%的比例交纳,由售房单位代为收取,统一缴交到市建设行政部门。
2、本办法实施前出售的公有住房维修资金,由市住房公积金管理中心划拔到市建设行政部门。
本办法实施前出售的公有住房未提取维修资金的,按本办法规定的标准予以补交。
(二)商品房维修资金按下列标准缴交:
1、商品房(含平房、连排别墅)购房人,按购房款的2.5%的比例交纳。
购买解困房、集资房、安居房、经济适用住房和拆迁安置住房,由房屋产权人按照住房当年造价的2.5%的比例交纳。
2、开发建设单位在物业小区内建设的自用房屋,由开发建设单位按物业小区房屋销售价的2.5%的比例交纳。
3、本办法实施前开发建设单位代收的维修资金,由开发建设单位转交到市建设行政部门。
第七条 维修资金的缴交方式和时限:
(一)开发建设单位应在签订首份商品房销售合同一个月前,将收缴维修资金缴存到市建设行政部门指定的维修资金帐户。
(二)购房人在办理入户手续前30日内或房屋发生转移时,携带《购房合同》正本、购房发票和房屋转移手续到市建设行政部门指定维修资金缴存窗口办理缴存手续,持维修资金收据到房屋权属机构办理房屋初始登记和房屋转移手续。
(三)公有住房出售单位办理售房审批手续时,应当按本办法规定比例将维修资金划转到市维修资金专户。
第三章 资 金 管 理
第八条 维修资金实行收支两条线管理,专户存储,专款专用。维修资金闲置时除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他用途外,严禁挪作他用。
第九条 房屋因买卖、赠与、继承等发生产权转移时,维修资金余额不予退还,随房屋所有权同时转移过户。原业主交纳的维修资金剩余款额,由房屋受让人向原业主支付;房屋转让合同或者转让当事人另有约定的,从其约定。
第十条 市建设行政部门应当建立维修资金的查询制度。业主有权对维修资金的缴存、使用情况进行查询。
第十一条 维修资金的帐务管理遵循下列原则:
(一)维修资金自存入维修资金专户之日起,按规定计息,利息净收益转作维修资金滚存使用和管理。
(二)业主委员会应将维修资金的使用情况按幢登记,记帐到户,每季度与市建设行政部门核对维修资金帐目,每年向全体业主公布一次。
(三)承办银行应当每月向市建设行政部门、业主委员会、售房单位提供维修资金帐户对帐单。
(四)物业管理区域发生调整的,业主委员会合并、分立或撤消时,应凭市建设行政部门批准证明及业主明细户清单,办理合并、分立或撤消业主委员会帐户手续。
第十二条 维修资金的续筹应当遵循下列原则: (一)一幢或者一个单元的维修资金余额不足首期维修资金30%时,业主委员会应当向该幢或者该单元的业主再次筹集维修资金。具体续筹工作由业主委员会组织实施。
(二)续筹维修资金的标准由业主委员会拟订,提交业主大会或者业主代表大会讨论通过,但续筹后的维修资金额不得少于首期维修资金。续筹资金应及时交存到市建设行政部门,计入业主委员会帐户和业主明细户。
第十三条 维修资金按下列原则返还:
因拆迁、自然灾害或其他原因造成原房屋灭失的,可办理销户手续。业主可持本人身份证件、注销房屋所有权证证明、市建设行政部门提供的《返还维修资金审批表》、维修资金明细户帐面余额证明和业主委员会的证明,向开户银行提取其维修资金个人帐户中的剩余款额,并办理帐户注销手续。
第十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收益,主要用于补充维修资金,业主大会另行决定用途的除外。
第十五条 市建设行政部门应当建立维修资金投诉受理制度。
第四章 使 用
第十六条 维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新、改造。
物业管理区域内属于公共事业等专业部门负责管理的道路、供水、供气、供电等设施设备维修、养护所发生的费用,由相关部门负责。
第十七条 房屋共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新、改造的界定标准依据国家、省及相关行业部门的规定执行。
第十八条 维修资金申请使用的条件和程序。
(一)申请使用维修资金必须同时具备以下条件:
1、维修资金足额归集到位;
2、共用部位、共用设施设备保修期满;
3、维修项目符合物业共用部位、共用设施设备中修、大修、更新、改造的范围;
4、业主大会或业主委员会及符合分摊原则的受益业主同意使用的;
5、法规、规章和有关技术标准规定必须维修的其它情形。
(二)申请使用维修资金的程序:
1、业主委员会成立前,发生的物业共用部位、共用设施设备中修、大修、更新、改造,原则上不得使用维修资金。如确需使用的由社区居委会或建设单位向市建设行政部门提出使用计划,经批准后使用;
2、业主委员会成立后,维修资金的使用,由业主委员会向市建设行政部门书面申请 ,同时提供业主大会同意使用维修资金的决议文件,经批准后使用 ;
3、业主委员会或业主不同意使用维修资金的,但法规、规章和有关技术标准规定必须维修的,由社区居委会或物业管理企业向市建设行政部门提出申请,市建设行政部门组织专家论证后,由市建设行政部门组织维修,其费用支出按物业管理区域受益业主拥有房屋建筑面积比例共同承担。
第十九条 本办法实施前未建立维修资金住宅、非住宅或与单幢住宅楼结构相连的非住宅房屋发生物业共用部位、共用设施设备维修费用,由受益业主拥有房屋建筑面积比例共同承担。
第二十条 物业共用部位、共用设施设备维修实行质量保修制度,其具体内容和期限按建设工程质量管理的有关规定在工程合同中载明。
第二十一条 维修共用部位、共用设施设备时,业主或使用人应当积极配合,不得无理阻拦。因维修需要而损坏业主的设施设备的,维修单位应将损坏部位修复。无故阻拦维修的,造成损失的,行为人应依法承担赔偿责任。
第二十二条 物业共用部位、共用设施设备维修完成后,业主委员会应根据竣工决算进行维修资金的具体分摊,在物业区域内进行公示,并计入各业主明细户中,同时还应将业主分摊明细报市建设行政部门。
第二十三条 物业共用部位、共用设施设备进行中修、大修更新、改造工程的,应当实行招投标。
第二十四条 维修资金使用比例按下列原则分摊:
(一)房屋主体结构中基础、柱、梁、内外承重墙体维修所需费用由整幢楼业主按所占建筑面积的比例分摊。
(二)不上人屋顶的维修,由其覆盖范围下各层的业主按所占建筑面积的比例分摊。
可上人屋顶(包括屋面和周边护栏),由使用层(户)和覆盖范围下的各层业主按所占建筑面积的比例分摊。
(三)共用楼梯及楼梯间(包括出屋面部分)的维修,房屋共用楼梯,由共用业主按所占建筑面积的比例分摊;某层专用楼梯,由其专用的业主按所占建筑面积的比例分摊。
(四)共用走廊通道、天台、天井、共用设施设备的维修,由共用的业主按所占建筑面积的比例分摊。
(五)共用设施设备非自然损坏,但无法确定责任人的,维修资金按照谁受益谁承担的原则按建筑面积的比例分摊。
第五章 法律责任
第二十五条 公有住房售房单位违反本办法规定未提取维修资金的,财政部门和建设行政主管部门按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第17条规定,责令限期补提维修资金本息,逾期仍不足额提取的,处以应提取之日起每日万分之三的罚款。
第二十六条 违反本办法规定挪用维修资金的,建设行政主管部门按照《物业管理条例》第63条规定,责令限期改正。挪用维修资金造成维修资金损失的,由建设行政主管部门追回挪用的维修资金,并处挪用数额2倍以下的罚款;因物业管理企业的过错致使维修资金被挪用的,物业管理企业应当依法承担责任。业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。构成犯罪的,依法追究有关人员的刑事责任。
第二十七条 物业管理单位有下列行为之一的,建设行政主管部门可依据《物业管理条例》和《物业企业资质管理办法》的有关规定进行处理:
(一)未定期公布维修资金收支情况的;
(二)拒绝接受业主委员会监督、检查和业主查询的;
(三)因维修质量问题造成经济损失的。
第二十八条 业主、售房单位、物业管理单位之间就维修资金发生争议的,当事人可以协商解决,可以向建设行政主管部门申请调解,也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第二十九条 建设行政主管部门、财政部门、银行及物业管理企业应严格执行本办法,并接受审计、纪检、监察等部门的监督、检查。 对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或者上级行政管理部门按照有关规定给予行政处分。给业主造成损失的,应依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十条 本办法未尽事宜按有关法律、法规及规章的规定执行。
第三十一条 本办法兴城市、绥中县、建昌县、建制镇及独立的工矿区参照执行。
第三十二条 本办法执行中的具体问题由市城乡建设委员会负责解释。
第三十三条 本办法自发布之日起施行。
(一)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的,或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的,对装修人处5百元以上1千元以下的罚款,对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款; ...
第一条 为加强住宅专项维修资金管理,促进其保值增值保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护业主合法利益,根据相关法律、行政法规和《江苏省物业管理条例》相关规定,制定...
省住房城乡建设厅、省财政厅关于印发《江苏省住宅专项维修资金管理办法》的通知苏建房管【2014】208号各省辖市建设局(委)、房产局,财政局:现将《江苏省住宅专项维修资金管理办法》印发给你们,请认真贯彻...
北京市住宅专项维修资金管理办法
北京市住宅专项维修资金管理办法 第一章 总则 第一条 为加强对本市住宅专项维修资金的管理, 保障住宅共用部位、 共用设施设备的维修和安全使用, 维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《住宅 专项维修资金管理办法》 (建设部、财政部令第 165 号)等有关法律、法规和规章的规定,结合本市实际, 制定本办法。 第二条 本市行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用 本办法。 本办法所称住宅专项维修资金, 是指专项用于住宅共用部位、 共用设施设备保修期满后的维修和更新、 改造的资金。 第三条 本办法所称住宅共用部位, 是指根据法律、 法规和房屋买卖合同, 由单幢住宅内业主或者单幢 住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、 屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊
北京市住宅专项维修资金管理办法
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物业服务企业的财务部门应根据有关规定,具体负责物业专项维修资金的监控工作。
房屋共用部位专项维修资金是指专项用于房屋共用部位大修、中修、更新和改造的资金。房屋的共用部位,是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。共用设施设备专项维修资金是指专项用于共用设施和共用设备大修、中修、更新和改造的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
《物业管理条例》第五十四条规定:住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。物业服务企业应当在物业服务合同中对物业管理专项维修资金的管理与使用等内容进行约定。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 2100433B
西宁市物业专项维修资金管理办法
第一条 为了加强对物业专项维修资金的管理,建立城市物业专项维修保障机制,保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护物业专项维修资金所有者的合法权益,根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市行政区域内商品住房、经济适用房、单位集资建房、拆迁安置房和已售公有住房专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。
第三条 本办法所称物业专项维修资金,是指专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。
本办法所称物业共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢物业内业主或者单幢物业内业主及与之结构相连的非物业业主共有的部位,一般包括:物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由物业业主或者物业业主及有关非物业业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 物业专项维修资金遵循依法交存、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监督的原则。
第五条 市房产行政主管部门会同市财政部门负责对本市物业专项维修资金的指导和监督工作。
市财政、审计部门按照各自职责负责对物业专项维修资金的财务管理和审计监督工作。
第六条 下列物业的业主应当按照规定交存物业专项维修资金:
(一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;
(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于已售公有住房的,售房单位应当按照本办法的规定交存物业专项维修资金。
第七条 物业管理区域内,不属于全体业主所有的车库以及其他非住宅物业的所有人应当按本办法第六条规定交存物业专项维修资金。
第八条 物业管理区域内的物业服务用房、公用设施设备间、设备架空层、物业管理区域内按规划配建的非机动车车库(棚)、建设单位以物业买卖合同或者其他书面形式承诺全体业主所有的配套房屋不交存物业专项维修资金。
第九条 新建的住宅、非住宅物业的业主按照所拥有物业的建筑面积交存,首期物业专项维修资金按照以下标准交存:
(一)多层住宅(未配备电梯)按每平方米60元标准交存;
(二)多层住宅(配备电梯)、别墅按每平方米70元标准交存;
(三)小高层、高层住宅、办公用房按每平方米80元标准交存;
(四)车库、商业用房按每平方米90元标准交存。
前款所列首期物业专项维修资金交存标准,可以根据本市住宅建筑安装工程造价变化情况适时调整,由价格行政主管部门组织听证、审核后,经市人民政府批准后公布实施。
第十条 已售公有住房的维修资金,由售房单位和购房人分别按下列标准交存:
(一)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取专项维修资金。
(二)业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期专项维修资金数额为本市房改成本价的2%。
第十一条 首期物业专项维修资金可以由业主交存,也可以由业主委托开发建设单位代收代交,并按下列方式交存:
(一)已售出的房屋,业主或者开发建设单位应当在办理商品房买卖合同备案之前,按本办法第九条规定将专项维修资金一次性存入物业专项维修资金专户,凭足额交清的凭证办理商品房买卖合同备案。
(二)未售出的房屋及未足额交存物业专项维修资金的房屋,开发建设单位在办理房屋所有权初始登记前,按照本办法第九条规定一次性足额存入物业专项维修资金专户,凭市房产行政主管部门出具交清凭证办理房屋所有权初始登记。
购房人凭市房产行政主管部门出具的分户交款凭证办理房屋所有权登记。
商品房在销(预)售时,开发建设单位与购房人应当在销(预)售合同中约定专项维修资金的交存事项。
第十二条 购房人未按照本办法规定交存首期物业专项维修资金的,开发建设单位不得将房屋交付给购房人。
开发建设单位、购房人未按照本办法规定交存首期物业专项维修资金的,在办理房屋所有权登记时,市房产行政主管部门应当予以催缴。
第十三条 本办法实行前未建立维修资金的商品房、维修资金账户余额为零的已售公有住房、经多次使用账面余额不足首期交存30%的住房,业主应当自本办法实施之日起,每年按建筑面积每平方米5元的标准补建,直至分户账中资金余额累积到本办法第九条规定的交存标准为止。
第十四条 续筹资金由物业服务企业或者业主委员会按照每年一次方式代收,并于每年12月15日之前交存至专户,存入业主明细户。
第十五条 业主拒不履行续筹义务的,物业服务企业或者业主委员会可以按《西宁市物业管理条例》中规定的业主权利和《管理规约》及《业主大会议事规则》中对其共同管理权的行使予以限制。
第十六条 下列资金应当转入物业专项维修资金滚存使用:
(一)物业专项维修资金的存储利息;
(二)利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益,但业主大会另有决定的除外;
(三)共用设施设备报废后回收的残值。
第十七条 物业专项维修资金的使用,应当遵循程序规范、公开透明、方便快捷、受益人与负担人相一致的原则。
第十八条 物业管理区域内共用部分、共用设施设备保修期限满后的维修、更新和改造费用,除国家规定和物业服务合同已载明在物业服务费中列支外,可以在专项维修资金中列支。
保修期限自房屋竣工验收合格之日起计算。
第十九条 下列费用不得从专项维修资金中列支:
(一)应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部分、共用设施设备维修、更新和改造费用;
(二)应当由有关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
(三)因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用;
(四)根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用;
(五)法律、法规、规章以及国家和省有关规定中明确有关单位和个人承担的费用。
第二十条 专项维修资金的支出由业主按照房屋建筑面积的比例分摊。
第二十一条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用按照下列规定列支:
(一)涉及整个物业区域的共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用,在该区域全体业主专项维修资金账户中列支;
(二)涉及单幢或者部分物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用,在其相关业主的专项维修资金账户中列支。
专项维修资金不足支付维修费用的,不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。
第二十二条 需要使用物业专项维修资金的,由业主委员会、物业服务企业、相关业主或者社区根据维修项目提出维修资金申请使用方案,经专项维修资金列支范围内,专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过,并进行公示,报市房产行政主管部门审核同意后,组织施工单位进行维修改造。施工完毕后由市房产行政主管部门将所需资金划转到维修单位。
维修资金使用方案应当包括拟维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需要临时使用维修资金情况的处置办法等内容。
维修资金的使用条件、程序由市房产行政主管部门另行制定,报市人民政府批准后实施。
第二十三条 业主分户账面专项维修资金余额不足首期维修资金30%的,不得申请使用维修资金,按照第十三条、第十四条的要求续筹后方可申请使用。
第二十四条 市房产行政主管部门应当从全市物业专项维修资金统一管理产生的增值收益中建立应急资金机制,除按规定支付业主利息和正常的管理费用外,其余收益作为应急资金,实行分账核算,用于已建立物业专项维修资金的物业项目共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全等紧急情况和无法界定受益人时的维修。
未建立物业专项维修资金或者物业专项维修资金余额不足的物业项目,需按照第十三条、第十四条的规定续筹后方可使用应急资金。
市房产行政主管部门可以根据应急需要建立紧急抢修工程施工企业备选库。
第二十五条 业主大会成立前,住宅物业、非住宅物业的业主交存的专项维修资金,由市房产行政主管部门代管。
业主大会成立后,确需实行业主自主管理的,业主委员会应当报市房产行政主管部门审查,符合条件后由业主委员会管理。
第二十六条 业主交存的物业专项维修资金归业主所有。已售公有住房售房单位提取的物业专项维修资金归售房单位所有。
第二十七条 房屋权属转让时,原业主和变更后的业主应持房屋权属证明、不动产发票、双方身份证明及维修资金交存发票到市房产主管部门办理物业专项维修资金转让手续,该房屋维修资金分户账中结余的资金随房屋权属同时转让。
房屋所有权转让时,原业主未交存首次专项维修资金或者所交存的资金余额不足首期应交存标准的,由转让人足额交存或者当事人协商交存后,方可办理房屋所有权转移登记。
第二十八条 因房屋征收或者其他原因造成房屋灭失的,按照下列规定返还物业专项维修资金:
(一)房屋分账中结余的物业专项维修资金返还业主。
(二)开发建设单位自用房屋交存的物业专项维修资金账面余额返还开发建设单位。开发建设单位不存在的,上交同级国库。
(三)已售公有住房售房单位交存的专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的,上交同级国库,作为廉租住房补贴资金来源。
第二十九条 市房产行政主管部门应当与专户管理银行签订资金监管协议,委托专户管理银行办理专项维修资金账户的设立、交存、使用、结算等手续,并在专户管理银行设立专项维修资金专户。
专户的设立按银行账户开设的相关规定办理。
在专项维修资金专户中,建立专项维修资金明细账,以一个物业管理区域为单位立账,并以房屋户门号设分户账,记载分户账的交存、使用、结存等情况。开发建设单位、已售公有住房售房单位交存、提取的首次专项维修资金按物业管理区域单独立账。
第三十条 专项维修资金自交存之日按下列方式计息:当年交存的按照同期银行活期存款利率结算分户利息,交存满一年的按照住房公积金的利率结算分户利息。分户利息转入专项维修资金滚存使用。
专项维修资金实行一年一结,定期计入业主分户账内。
第三十一条 专户管理银行应当每月一次向市房产行政主管部门发送物业专项维修资金对账单。
市房产行政主管部门对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。
第三十二条 专户管理银行应当建立专项维修资金查询制度。业主、已售公有住房售房单位对其分户账中专项维修资金账面余额可以到专户管理银行查询,也可以登陆专项维修资金外网查询。
第三十三条 代管物业专项维修资金期间发生的资金管理系统运行维护费用及管理费用,应编报预算,经同级财政部门审核批准后,从物业专项维修资金的增值收益中列支,并与维修资金分账核算。
第三十四条 物业专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定,并依法接受财政、审计部门监督。
第三十五条 物业专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理,应当执行财政部门有关规定,并接受财政部门的监督检查。
第三十六条 开发建设单位违反本办法规定将房屋交付购房人的,由市房产行政主管部门责令限期改正;逾期不予改正的,处以5000元以上30000元以下罚款。
第三十七条 业主违反本办法规定不续交应当分摊的物业专项维修资金的,业主委员会可采取相应的催交措施。
经业主委员会催交,业主仍不续交应当分摊的物业专项维修资金的,由市房产行政主管部门责令其限期交存,逾期不交存的,由业主委员会依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第三十八条 开发建设单位、物业服务企业、业主委员会违反本办法规定挪用物业专项维修资金的,由市房产行政主管部门追回挪用的维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额1倍以上2倍以下的罚款;物业服务企业挪用物业专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第三十九条 专户管理银行违反本办法规定未向交存人出具维修资金缴存凭证,或者未履行资金支出规定程序而支出资金的,或者发现资金支出违反本办法规定而未向市房产行政主管部门及时报告的,市房产行政主管部门可以单方取消与专户管理银行的资金监管协议,情节严重的,依法追究专户管理银行的法律责任。
第四十条 市房产行政主管部门、市财政部门及其工作人员利用职务上的便利,挪用物业专项维修资金,收受他人财物,不依法履行物业专项维修资金的监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,应当给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十一条 对违反物业专项维修资金专用票据管理规定的行为,按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。
第四十二条 市房产行政主管部门可以依据本办法制定实施细则。
市辖县参照本办法,也可以依据本办法制定实施细则。
第四十三条 本办法由市住房保障和房产管理局负责解释。
第四十四条 本办法自2013年12月1日起施行。
专项维修资金的使用
第十六条 专项维修资金属于业主所有,专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。
第十七条 专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第十八条 共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用,按照下列规定分摊:
(一)属于整个物业管理区域的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,并从小区业主交存的专项维修资金中列支。
(二)属于单幢物业的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由该幢全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,并从该幢业主交存的专项维修资金中列支。
(三)属于一个单元的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,并从该单元业主交存的专项维修资金中列支。
专项维修资金不足支付维修费用的,不足部分按照物业建筑面积由相关业主按比例分摊。业主委员会可以委托物业服务企业按照标准向相关业主收取。
第十九条 维修、更新和改造项目有下列情形之一的,应当采取招标方式择优确定维修单位:
(一)维修费用总额超过30万元的。
(二)单项维修工程费用超过5万元的。
(三)业主大会决定实行招标的。
维修、更新和改造项目有下列情形之一的,应当委托工程造价咨询单位进行项目审价:
(一)维修费用总额超过10万元的。
(二)单项维修工程费用超过5万元的。
(三)业主大会决定进行项目审价的。
工程招标、监理和审价费用计入维修、更新和改造成本。
第二十条 专项维修资金实行代管的,使用专项维修资金按照下列规定办理:
(一)物业服务企业或者相关业主根据维修、更新和改造项目的实际,提出《专项维修资金使用方案》(以下简称《使用方案》),《使用方案》应当包括维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围等。
(二)《使用方案》向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。
(三)《使用方案》经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意。
(四)物业服务企业或者相关业主持专项维修资金使用申请表、《使用方案》、施工合同等材料,向所在地维修资金管理机构申请列支。
(五)维修资金管理机构应当在收到申请材料之日起5个工作日内进行审核:符合规定的,予以核准,并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业,未实施物业服务的划转至维修单位;不符合规定的,出具不予列支通知书。
(六)工程竣工验收合格后,物业服务企业或者相关业主应当将工程决算向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。
(七)物业服务企业或者相关业主持下列材料向维修资金管理机构申请办理工程结算:
1.工程决算单;
2.维修、更新和改造工程的费用票据;
3.相关业主意见反馈表;
4.维修费用分摊明细表;
5.其他相关材料。
第二十一条 专项维修资金实行自主管理的,使用专项维修资金按照下列规定办理:
(一)物业服务企业或者相关业主提出《使用方案》。
(二)《使用方案》向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。
(三)《使用方案》经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意。
(四)物业服务企业或者相关业主持专项维修资金使用申请表、《使用方案》、施工合同等材料向业主委员会申请列支。
(五)业主委员会同意列支的,应当将有关材料报所在地维修资金管理机构备案;维修资金管理机构应当及时出具备案证明。
(六)业主委员会凭所在地维修资金管理机构的备案证明,并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业,未实施物业服务的划转至维修单位。
(七)工程竣工验收合格后,物业服务企业或者相关业主应当将工程决算向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。
(八)物业服务企业或者相关业主持下列材料与业主委员会办理工程结算:
1.工程决算单;
2.维修、更新和改造工程的费用票据;
3.相关业主意见反馈表;
4.维修费用分摊明细表;
5.其他相关材料。
第二十二条 下列项目日常维修费用,除物业服务合同约定由物业服务企业承担的外,可以在专项维修资金中列支:
(一)电梯、消防、避雷设施设备的检测费用。
(二)共用设施设备日常修理费用。
第二十三条 日常维修项目使用专项维修资金,按照下列规定办理:
(一)物业服务企业提出《使用方案》,经业主委员会或者社区组织核定后,在物业管理区域内公示3日。
(二)《使用方案》在公示期内无异议或者有异议的业主少于1/3,视为业主同意。
(三)物业服务企业持专项维修资金使用申请表、《使用方案》等材料,向所在地维修资金管理机构申请列支。
(四)维修资金管理机构应当在收到申请材料之日起3个工作日内进行审核,并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业。
(五)日常维修费用经业主委员会或者社区组织核实后,物业服务企业应当将日常维修费用的使用情况,在物业管理区域内公示3日,并公布举报电话。
(六)物业服务企业向维修资金管理机构申请办理结算。
第二十四条 物业管理区域按首期交存的专项维修资金总额的5%作为应急备用金,用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运、消防系统故障等紧急情况下抢修。
发生前款规定的紧急情况,需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修的,由物业服务企业或者相关业主提出建议,经业主委员会或者社区组织核实,可直接拨付应急备用金。物业服务企业或者相关业主应当立即组织维修,必要时先行垫付维修费用。
发生第一款规定的紧急情况,物业服务企业或者相关业主未及时进行维修的,物业主管部门可以组织代修或者责令物业服务企业维修,维修费用从相关业主专项维修资金分户账中列支。
第二十五条 下列费用不得从专项维修资金中列支:
(一)依法应由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备保修期内的维修、更新和改造费用。
(二)依法应由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。
(三)因人为损坏,应由当事人承担的共用部位、共用设施设备的修复费用。
(四)根据物业服务合同约定,应由物业服务企业承担的共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。
(五)尚未办理物业承接验收移交手续所发生的,应由建设单位承担的维修费用。
第二十六条 下列资金应当转入专项维修资金滚存使用:
(一)专项维修资金的存储净利息。
(二)利用专项维修资金购买国债的增值净收益。
(三)利用物业共用部位、共用设施设备所得收益,但业主大会另有决定的除外。
(四)利用物业管理区域共用部位或者其他场地停放汽车收取的临时停车费,但业主大会另有决定的除外。
(五)共用设施设备报废后回收的残值。
(六)其他按照规定应当纳入的资金。
第二十七条 业主委员会及其成员,不得参与承接本物业管理区域内维修、改造、更新项目的具体业务。