第一章 总则

第一条为加强房地产开发管理，规范房地产开发行为，维护房地产开发当事人的合法权益，促进房地产的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条本条例所称房地产开发，是指在城市规划区内取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

第三条在本省城市规划区内，从事房地产开发，实施房地产开发管理，应当遵守本条例。

第四条房地产开发应当符合国家的产业政策，鼓励和扶持开发建设居民住宅。

第五条房地产开发必须执行土地利用总体规划和城市规划，以项目定开发，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一以及旧区改造和新区开发相结合的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第六条省人民政府建设行政主管部门主管全省的房地产开发管理工作，组织实施本条例。

市、县人民政府的建设行政主管部门或房地产管理部门（以下简称开发主管部门）主管本城市规划区内的房地产开发管理工作。

县以上人民政府的计划、规划、土地、工商、物价等有关部门按照法律、法规赋予的职责，做好房地产开发管理的有关工作。

第七条市（地）、县（市）人民政府要加强房地产开发管理，保证房地产开发健康、有序地发展。

市、县开发主管部门及有关部门应当实行公开办事制度，提高办事效率，公布并执行与房地产开发有关的审批程序和时限；逾期未批复的视为批准。

开发主管部门及有关部门、法定验资机构在资质审批、综合验收等房地产开发管理和验资中，应当严格履行法定职责，不得滥用职权，徇私舞弊，并对审批的结果或出具的结论负责。

第八条房地产开发企业应遵循诚实、信用的原则，依法经营，认真履约，不得损害有关当事人合法权益，不得破坏房地产开发的正常管理秩序。

第二章 开发企业

第九条房地产开发企业（以下简称开发企业），是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的经济组织。

第十条设立开发企业，除应当符合有关法律、法规的规定以外，还应当具备下列条件：

（一）专营开发企业、兼营开发企业的注册资本不低于国家和省资质等级标准规定的数额，单项开发企业的注册资本不低于房地产开发项目（以下简称开发项目）投资总额的25%，并有法定的验资机构出具的验资证明；

（二）有与资质等级相适应的专职技术、经济等管理人员；

（三）取得省建设行政主管部门颁发的资质等级证书。

设立开发企业，应当在取得资质等级证书后向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合前款规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合前款规定条件的，不予登记。

第十一条开发企业依法取得资质等级证书和营业执照后，即可从事房地产开发活动，各地不得再设置其他开发市场准入条件。

开发企业应当根据取得的资质等级承担相应的开发项目。

第十二条省外开发企业进入本省从事房地产开发活动，应当到省建设行政主管部门办理审批手续。

开发企业在本省行政区域内跨市（地）从事房地产开发活动，应当向开发项目所在地的开发主管部门办理资质等级备案。

第十三条开发企业的资质实行年检制度。开发企业应当在规定的时间内，向原资质审批部门办理资质年检手续。对不符合原定资质标准的，予以降级或者吊销资质等级证书。

第十四条国家规定不得兴办企业的单位和开发主管部门不得兴办开发企业，其工作人员不得在开发企业兼职，不得参与房地产开发经营活动。

第三章 开发项目确立与取得

第十五条开发主管部门应当根据国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划，会同有关部门编制房地产开发发展规划，报同级人民政府批准。

第十六条开发主管部门应当根据房地产开发发展规划和年度建设用地计划，提出年度开发项目计划，按规定按计划部门批准立项。

第十七条开发项目立项后，开发主管部门应当根据项目的性质、规模、规划设计条件、开发期限、基础设施和配套公用设施的建设、拆迁补偿安置等内容，编制房地产开发项目建设条件意见书，作为开发项目建设的依据。

第十八条开发项目应由开发主管部门通过公开招投标，确定开发企业。招投标活动应当符合国家和省的有关规定，坚持公开、公平、公正的原则，不得舞弊。

第十九条有下列情形之一的开发企业，不得参与开发项目的招投标活动：

（一）已取得的开发项目未按开发项目建设合同约定期限开工和建设的；

（二）已取得的开发项目未落实动迁安置方案的；

（三）已取得的开发项目未按动迁安置补偿协议约定期限安置被动迁人的；

（四）违反本条例其他规定的。

第二十条开发企业取得开发项目后，应当依法办理土地使用权审批手续，取得土地使用权。

第二十一条开发企业应当在取得开发项目土地使用权批准文件后30日内，依据开发项目建设条件意见书与开发主管部门签订开发项目建设合同，缴纳开发项目综合价款底价，领取开发项目许可证。

开发项目综合价款底价的构成及标准，由省建设行政主管部门提出，省物价、财政部门审核，报省人民政府批准，任何部门和单位不得向开发企业收取法律、法规和省人民政府规定以外的任何费用。

第四章 开发项目建设

第二十二条开发企业在房地产开发建设过程中，应当严格执行开发项目建设合同和规划批准文件，不得擅自改变规划设计条件；确需改变的，应当按规定报经原批准机关批准，并相应调整开发项目综合价款底价。

第二十三条开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项和有关部门对房地产开发活动的审查处理意见，记录在房地产开发项目手册中，并定期送开发主管部门核验。

第二十四条开发企业在开发建设过程中，可以转让其开发项目，但应当符合下列条件：

（一）已按本条例规定取得开发项目；

（二）投入开发建设的资金已达到工程建设总投资25%以上；

（三）已办理土地使用权转让手续；

（四）法律、法规规定的其他条件。

第二十五条开发项目转让应当签订书面合同，并经开发项目所在地开发主管部门批准，办理开发项目许可证变更手续。

开发项目转让时，开发项目建设合同及动迁安置补偿协议载明的权利、义务由受让人继续履行。

第二十六条开发项目的受让人必须是具有相应资质等级的开发企业，自行完成开发项目，不得再行转让。

第二十七条开发项目竣工后，开发主管部门应当按照基本建设程序会同规划、消防等有关部门进行综合验收。

综合验收应当包括以下主要内容：

（一）开发项目建设是否符合规划、用地批准文件；

（二）基础设施和配套公用设施是否建设完毕；

（三）单位工程是否符合国家规定的工程质量验收标准和设计配套功能、验收手续及有关技术资料是否完备；

（四）拆迁补偿安置方案是否落实；

（五）环境绿化面积是否符合国家规定标准；

（六）法律、法规规定需要验收的其它事项。

开发项目验收合格后，方可交付使用。

第二十八条住宅小区等群体建筑开发项目在交付使用前，应当选聘相应的物业管理公司；开发企业自行管理物业的，应当按照国家和省的有关规定办理资质审批手续。

第二十九条开发企业应当严格执行《黑龙江省建筑市场管理条例》和《黑龙江省建设工程质量管理条例》，并对开发项目实行建设工程监理制度。

开发项目交付使用前，由开发企业划拨施工净产值5%的工程款，存入工程质量监督机构帐户，作为质量保修抵押金，工程保修期满未发生质量问题的，抵押金连同利息返还给开发企业。

第五章 商品房预售

第三十条开发企业在开发项目建设过程中，可以预售商品房，但必须向开发项目所在地房地产管理部门申请，取得《商品房预售许可证》后方可进行。

第三十一条开发企业在预售商品房时，应当向预购人出示开发项目许可证、商品房预售许可证，执行物价管理部门核准的基准价格；需要发布广告的，经工商行政管理部门审查合格后方可发布。

第三十二条开发企业预售商品房，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，与商品房预购人签订由省建设行政主管部门商省工商行政管理部门印制的书面合同。

开发企业应当按照国家有关规定将商品房预售合同报县以上人民政府房地产管理部门备案。

第三十三条开发企业应当按照商品房预售合同约定的期限向商品房预购人交付质价相称的商品房；商品房预购人应当按照合同约定期限缴纳购房款项。合同双方当事人应当严格履行合同，违约者应当承担违约责任。

第三十四条开发企业预售商品房所得价款，必须专款用于开发项目建设，接受开发主管部门和同级财政部门的监督管理。

第三十五条开发企业没有依法取得房屋产权证照，不得出租其商品房。开发企业已取得房屋产权证照出租商品房时，应执行法律法规和省人民政府的有关规定。

第六章 法律责任

第三十六条违反本条例第十条、第十一条规定，未取得资质等级证书从事房地产开发活动或者超过其资质等级承担开发项目的，由开发主管部门责令停止房地产开发活动，没收违法所得，并处以开发项目投资额1%至3%的罚款。

第三十七条违反本条例第十二条、第十三条规定，开发企业未办理进省审批、跨区备案手续或未按规定进行资质年检的，由开发主管部门责令限期改正，并处以二千元至一万元的罚款。

第三十八条违反本条例第二十一条规定，开发企业未取得开发项目许可证，从事房地产开发活动的，由开发主管部门责令停止开发活动，没收违法所得，并处以开发项目投资额1%至3%的罚款。

第三十九条违反本条例第二十三条规定，开发企业未如实填写或者未按时送验房地产开发项目手册的，由开发主管部门责令限期改正，并处以一千元至五千元的罚款。

第四十条违反本条例第二十四条规定转让开发项目，转让合同无效，由开发主管部门责令限期收回开发项目，并处以开发项目投资额1%至3%的罚款。

第四十一条违反本条例第二十五条规定，开发项目转让未到开发主管部门办理开发项目许可证变更手续的，由开发主管部门责令限期补办手续，并对转让人处以一万元至五万元的罚款；逾期未补办手续的，没收违法所得。

第四十二条违反本条例第二十六条规定，将受让的开发项目再行转让的，再转让行为无效，由开发主管部门责令限期收回开发项目，并处以开发项目投资额1%至3%的罚款。

第四十三条违反本条例第二十七条规定，开发项目未经综合验收或者经验收不合格即交付使用的，由开发主管部门责令限期改正，并处以开发项目投资额1%至3%的罚款。

违反动迁安置补偿协议的，按《黑龙江省城市建设动迁管理条例》处罚。

第四十四条违反本条例第二十九条规定，开发项目不实行建设工程监理制度的，由开发主管部门责令停止开发建设活动，并处以三万元至五万元的罚款；工程监理单位监理的工程质量不合格的，按国家和省的有关规定处罚，并承担赔偿责任。

第四十五条违反本条例第三十条规定，开发企业未取得商品房预售许可证，擅自预售商品房的，由房地产管理部门责令停止预售活动，并处一万元至五万元的罚款。

第四十六条违反本条例第三十一条规定，开发企业未经工商行政管理部门审查合格发布商品房预售广告的，由工商行政管理部门按有关法律法规处罚。

第四十七条违反本条例第三十五条规定，出租商品房的，由有关部门按有关法律法规处罚。

第四十八条违反本条例有下列行为之一的，由监察机关或上级主管部门或所在单位对有关责任人员，视情节轻重，给予行政处分；造成损失的，应予赔偿；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；

（一）开发项目招投标弄虚作假的；

（二）开发主管部门及有关部门的工作人员对不符合资质标准的开发企业予以批准或者对不合格开发项目出具验收合格结论的；

（三）开发主管部门及有关部门受理审批事项或到现场检查时，故意刁难，给企业造成损失的；

（四）开发主管部门及有关部门的工作人员在执法过程中勒卡的；

（五）法定验资机构出具虚假验资证明的；

（六）出具验收结论与工程质量不符的。

第四十九条有关主管部门在实施行政处罚时，应当按照《中华人民共和国行政处罚法》规定的程序执行。

第五十条当事人对行政处罚不服的，可以按《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定申请复议或者提起诉讼；当事人逾期不申请复议或者不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附则

第五十一条在城市规划区以外的国有土地范围内从事房地产开发活动，实施房地产开发管理，参照本条例执行。

第五十二条本条例由省建设行政主管部门负责应用解释。

第五十三条本条例自1997年10月1日起施行。

【发布单位】80801

【发布文号】

【发布日期】1997-09-05

【生效日期】1997-10-01

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

黑龙江省城市房地产开发管理条例

（一九九七年九月五日黑龙江省人大常委会发布）

黑龙江省人民代表大会常务委员会关于废止和修改《黑龙江省统计监督处罚条例》等72部地方性法规的决定

（2018年4月26日黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三次会议通过）

……

（十四）修改《黑龙江省城市房地产开发管理条例》有关内容。

1.第七条第三款中的“综合验收”修改为“工程验收”。

2.第九条修改为：“本条例所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。”

3.第二十三条修改为：“开发项目竣工后，由开发企业申请规划、建设、消防等相关部门分别进行验收或者备案，合格后方可交付使用。”

4.第二十四条修改为：“住宅小区等群体开发项目在交付使用前，应当采取招投标方式选聘物业服务企业。”

5.删去第三十五条第二款、第四十二条、第四十四条。

6.增加一条，作为第四十三条：“法律、行政法规另有规定的，从其规定。”

……

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

我受省人民政府委托，对《黑龙江省城市房地产开发管理条例（草案）》

，作如下说明，请予审议。

一、制定本条例的必要性

我省城市房地产开发自八十年代兴起。在近10年的时间里，全省城市共开发建设商品房2502万平方米，完成投资254亿元；同时，改造危旧房近千万平方米，为城市建设提供资金10多亿元。城市房地产开发不仅加快了城市住宅建设，促进了城市建设的发展，而且也大大改变了城市面貌，促进了城市经济和社会的发展。但是，由于受房地产热的影响，加之市场的调控机制尚不完善，相应立法未及时跟上，在房地产开发过程中出现了诸多问题，如一些单位和部门未经开发主管部门批准，擅自进行房地产开发活动；取得项目后没有能力进行开发建设，长期晾地皮；取得项目后不按规定进行开发建设，违法炒卖土地牟利；在房地产开发项目的建设中违背城市规划，超建严重；商品房预售款挪作他用，商品房质量低劣；对房地产开发企业乱收费、乱摊派等。这些问题不着力解决，一方面会使国家效益大量流失，另一方面会阻碍我省房地产业健康、有序地发展。近 几 年来，我省不断加强房地产开发管理，使得房地产开发活动逐步规范。但是上述问题仍时有发生，屡禁不止。1994年7月5日全国人大常委会通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）。为了保证《房地产管理法》在我省的有效贯彻实施，进一步加强房地产开发的管理，规范房地产开发行为，维护房地产开发当事人的合法权益，促进房地产业的健康发展，有必要尽快制定本条例。

二、本条例的起草过程

《房地产管理法》颁布实施后，我们成立了本条例的起草小组，1995年末，

形成了本条例初稿。初稿形成后，我们召集有关开发企业和开发主管部门，听取了各方面意见，对初稿进行了多次修改。在此基础上省人大城乡建设环保委员会、省政府法制局和省建委，先后到哈尔滨、大庆、佳木斯、鹤岗、密山等市分别召开了开发企业和有关主管部门参加的座谈会，听取各方面意见，对本条例进行了多次修改，形成本条例送审稿，于今 年1月正式上报省政府。省政府法制局按照立法程序将本条例征求意见稿下发省直有关部门和有关地市县征求意见。期间，省政府法制局多次协调了省直有关部门的意见，并作了修改。今 年5月19日，省政府法制局又召开了省直有关部门参加的协调会，根据会上所提意见又进行了修改，经省政府批准后形成本条例草案。

起草本条例的主要依据是《房地产管理法》等有关法律、法规。

三、需要说明的几个问题

（一）关于房地产开发主管部门

《房地产管理法》第六条第二款规定：“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定”。对此，需要在条例中明确房地产开发主管部门，以便于条例的组织实施和贯彻执行。根据省政府对省直有关部门职责分工的规定，本条例第六条规定：“省人民政府建设行政主管部门主管全省的房地产开发管理工作”。考虑到市、县开发主管部门的隶属关系不尽一致的实际情况，本条例第六条还规定：“市、县人民政府的建设行政主管部门或者房地产行政主管部门及其授权单位，主管本城市规划区内的房地产开发管理工作”。

由于房地产开发涉及面广，需要有关部门协同配合，做好房地产开发管理工作，本条例第六条第二款规定：“县以上人民政府的计划、规划、土地、工商、物价等有关部门按照各自的职责分工，做好房地产开发管理的有关工作”，并且在本条例的有关条文中做了具体规定。

（二）关于房地产开发企业

《房地产管理法》对房地产开发企业的设立做了原则的规定，并规定开

发企业领取营业执照后，必须到有关主管部门登记备案。按照国务院发布的《关于发展房地产业若干问题的通知》中关于“提高房地产开发企业的素质，严格资格审批”的规定，开发主管部门开展了对开发企业的资质管理。但在实践中，由于资质管理无法可依，没有相应的处罚手段。在资质管理中存在着无证开发和越级开发等问题，造成开发企业过多过滥。为了加强对房地产开发企业的管理，强化政府对房地产开发的宏观调控，应当依法对房地产开发企业实行资质等级审批。因此本条例在第二章中除规定设立开发企业应当具备的条件，办理工商登记外，还规定了设立开发企业应向开发主管部门登记备案，由开发主管部门核定资质等级，领取资质证书，以及开发企业应当根据资质等级承担相应的开发项目等内容。

（三）关于开发项目的取得和建设为了落实《房地产管理法》规定的“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，坚持以项目定开发，本条例对开发项目的取得和建设，作了全面具体的规定。一是规定了应当编制房地产开发规划和年度开发项目计划，以利于加强宏观调控，搞好总量平衡；二是规定了除开发项目由开发企业交纳综合底价款外，任何部门和单位不得向开发企业收取法律、法规和省政府规定以外的任何费用，这样有利于清理和减少房地产收费项目，降低商品房价格；三是规定了在开发建设过程中应当严格执行开发项目的规划批准文件，不得降低设计标准和居住标准，不得擅自改变规划设计条件，以及开发项目竣工后应当进行综合验收，以便制止违反城市规划，随意占用小区绿化面积，损害商品房购买人、被动迁人合法权益等违法开发建设行为。

（四）关于商品房预售

房地产开发具有投资巨大、投资回报周期长的特点。国外房地产开发商通常把商品房预售做为融资的重要手段，以补充资本金的不足，随着我国房地产业的不断成熟和发展，商品房预售在房地产开发实践中也已大量发生。从理论上讲，商品房预售时，并未发生所有权转移，与现房销售有严格区别，两者分属房地产二、三级市场管理内容。在实际工作中商品房预售也存在着诸多急需解决的问题，如合同文本不统一，商品房预售广告不规范等。因此，本条例单设商品房预售一章，规定开发企业在开发项目建设过程中可以预售商品房，但必须向房地产管理部门申请，取得《商品房预售许可证》后方可进行。同时对商品房预售基准价格，广告发布，预售合同签订、履行及备案、预售款使用等方面分别做了严格规范。

（五）关于法律责任

为了保证本条例的切实贯彻实施，本条例对未取得资质等级证书或者超越原资质等级承担开发项目、未取得开发项目许可证进行房地产开发、未经综合验收或验收不合格的开发项目交付使用等，违反房地产开发管理的有关行

为，作出了吊销资质证书、责令限期改正、没收违法所得和处以罚款等规定。同时，本条例规定“开发主管部门的工作人员违反本条例玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。上述规定符合《中华人民共和国行政处罚法》等有关法律、法规的规定。

省人大常委会：

省人大城乡建设环境保护委员会对省政府提请的《黑龙江省房地产开发管理条例（草案）》进行了审议。委员们认为，为加强房地产开发的管理，规范房地产开发行为，保护房地产开发各方权益人的合法权益，促进我省房地产开发的健康发展，加快城市建设和住宅建设，适应社会主义市场经济发展的需要，制定这个条例是必要的。该《条例（草案）》经过近两年的调查、起草、论证和修改，广泛征求了各方面意见，现已基本成熟。《条例（草案）》与国家法律、法规和我省地方性法规没有抵触，建议本次常委会予以审议。

城乡建设环境保护委员会在审议该《条例（草案）》时，提出了一些修改意见：

一、建议在总则增加一条，作为第七条，内容是“各级人民政府和有关部门，要支持开发企业，搞好服务，在审批有关事项时，不得借故勒卡，在规定时限内未批复的，视为同意。”

二、建议将第六条第一款分成两款，第一款“省人民政府建设行政主管部门主管全省的房地产开发管理工作，并组织本条例的实施”。第二款“市、县人民政府的建设行政主管部门或者房地产管理部门及其指定的房地产综合开发管理办公室（以下简称开发主管部门）主管本城市规划区内的房地产开发管理工作”。条例原第二款顺延为第三款。这样修改后，条例规定更完善了，也更符合我省实际情况。

三、目 前，房地产开发企业比较混乱，有些不具备条件，需要加强资质审查，为此，建议在第八条中增加一项内容，作为本条例第一款（三）项，具体规定为：“（三）向省建设行政主管部门申请核定开发企业资质等级，并领取资质等级证书。”将本条例二款中的“本条例”三个字修改为“前款”。将第九条中的“并申请核定开发企业资质等级，领取开发企业资质等级证书”的内容删掉。这样修改后的第八条、第九条规定更加明确具体，符合我省实际，便于执行。

四、条例第十八条第一款规定不符合《黑龙江省建筑市场管理条例》有关工程项目招投标的规定，建议修改为“开发项目，应当由开发主管部门组织公开招投标确定开发企业；少数不具备公开招投标条件的开发项目，可由开发主部门组织邀请招投标或议标，确定开发企业。”这样修改，有利于房地产市场沿着公平、公正、公开的健康轨道发展。同时也可避免或减少由“协议方式确定开发企业”而产生的不正之风。

五、为了保护被动迁人的合法权益，保证转让后的开发项目按规划批准文件进行建设，建议在第二十三条中增加第二款，即：“开发项目转让后，受让人应当继续履行出让人与被动迁人签订的安置、补偿协议，并应当执行本条例第二十条规定。”

六、建议将第二十四条第二款（三）项“单位工程是否符合国家规定的工

程质量验收标准，验收手续是否完备；”修改为“单位工程是否符合国家规定的工程质量验收标准和设计配套功能，验收手续及技术资料是否完备”。这样修改后使本项规定更全面，有利于对工程质量的监督管理。

七、建议将第二十六条第一款中的“应当由开发企业负责经济赔偿”修改为“应当由开发企业负责赔偿”。这样修改后，使该条规定更符合实际。因为

，因工程质量给购买房屋人或使用人造成损失，不能只负责经济赔偿，也要有其它赔偿。

八、法律责任一章中有几条需要再具体一些和补充内容。如：处以1000元以上5万元以下和1万元以上5万元以下的罚款，幅度太大，需要加以介定。第三十八条开发项目未经综合验收或者验收不合格即交付使用的，除罚款外，还应按《黑龙江省建设工程质量管理条例》规定，交付质量保证抵押金的内容。第四十条规定的太笼统，应适当具体一些。

除了以上修改以外，有的文字还需推敲，待常委会审议后一并修改。

以上报告，请审议。