【发布单位】81211

【发布文号】淮府[1987]39号

【发布日期】1987-08-26

【生效日期】1987-08-26

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

淮南市城镇房产交易管理暂行办法

（一九八七年八月二十六日淮府〔1987〕39号发布）

第一条为加强对房产交易管理，保障房产买卖双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国宪法》和国务院关于《城市私有房屋管理条例》、《安徽省城镇私有房屋管理实施办法》的有关规定，特制定本办法。

第二条凡我市城镇公、私房屋（包括商品房），在发生买卖（转让）、交换、分析、继承、赠与等行为时，均应按本办法规定，到淮南市城镇房产交易交换中心（以下简称交易中心）办理交易手续。

交易中心是办理房产交易的合法机关，其它任何单位和个人，不得从事房产交易业务，不得私自成交。

禁止私买私卖或利用交易进行黑市经纪活动。

第三条房产交易必须符合下列条件：

（一）房屋产权归属清楚，并持有合法的产权证明；

（二）凡经改建扩建的房屋，办妥房屋变更手续后，方能出售；

（三）凡继承人出售房屋，取得合法的继承权证书后，方能申请出售；

（四）买卖单位自管房，经上级主管部门审查同意后，方能办理交易手续，属国家或地方财政拨款兴建、购买的房屋，需出售的，应提交上级主理部门及原拨款单位同意，并报经市房地产管理机关批准，方能办理交易手续；

（五）出售商品经营的房屋，卖方须具备房屋开发资格。持有市工商行政管理机关所关营业执照；单位出售给职工的补贴商品房，须经上级主管部门批准，并将所出售房屋报市房地产管理机关备案，方能办理交易手续；

（六）出售或出租共有的房屋，卖方应提前三个月通知承租人或共有人，承租人或共有人在同等条件下有优先购买权；

（七）凡私人享受国家、单位补贴或以优惠价格购买、建造的房屋需要出售时，只能出售给原补贴单位或房地产管理部门，不得售给其他单位或个人。

第四条有下列情形之一者，不得进行房产交易：

（一）房屋产权未经确认为合法的，或产权纠纷未予处理的，以及仍有他项权利未清的；

（二）已批准列为国家建设征用地段内的房屋；

（三）未经城建管理部门批准，违章自建、扩建的房屋；

（四）尚欠国家贷款或修缮费、房地产税的房屋；

第五条任何单位不得购买或变相购买私有房屋。确需购买的，须经县以上人民政府批准。

第六条房产交易的买卖双方，须按下列程序办理手续：

（一）卖方应持身份证明和房屋所有权证，到市交易中心申请填写《出售房产申请表》；

（二）买方应持身份证明或上级批准的购房批准证件，到市交易中心申请填写《购买房产申请表》；

（三）买卖双方应亲自办理房产交易手续。如本人不能经手办理的，可委托代理人办理，代理人应有合法的资格证书；

（四）买卖双方必须依法订立房产买卖合同，在市交易中心审查允许成交前，必要时产权人应登报声明出售；

（五）凡单位补贴出售给职工的商品房，购房者必须持个人与单位订立的购买商品房合同书。

第七条房产交易的价格，买卖双方应本着按质论价的原则，参照淮南市房地产管理局制定的《房产交易价格标准》商定。

私房买卖，允许在交易中心评定价格的基础上议价成交，但成交价最高不得高于评定价的二至五倍。

第八条买卖双方应如实向交易中心申报成交价格，经交易中心审查批准后，方可办理过户手续。

第九条城市土地属于国家所有，不得将土地作价出售或变相作价出售；城镇私有房屋的宅基地和庭院土地，属于国家所有，任何人不得买卖。

第十条买卖双方应按下列标准交纳契税和监证手续费：

（一）契税按房屋产价6%，由买方负责交纳。

凡购买新建商品住宅，可免交契税。以外汇购买的房屋，如通过银行办理外汇结算的，可免交契税。

（二）私有房产的交换，相等部分免征契税，超出部分按房屋产价的6%征收契税；私有房产的赠与，按房屋产价的6%征收契税；私有房产的继承、分析，均免征契税。

（三）按房屋产价交监证费1%，手续费0．3%，由买卖双方各负担一半。

（四）按房屋产价交估价费0．2%，由卖方负担。

第十一条对违反本办法的行为，任何人都可以检举、揭发，房产违法交易活动经查实处理后，可按罚款总的10～30%奖励检举、揭发人。

第十二条违反本办法第二条第一、二款的，买卖无效的，并由交易中心对交易双方各处以相当房屋产价的2～5的罚款；违反第二条第三款的，买卖无效；对进行黑市经纪活动的，没收非法所得，按非法所得的1～3倍处以罚款，情节严重的，诉请司法机关依法处理。

第十三条违反本办法第八条规定，隐瞒成交价格者，除没收所隐瞒金额外，并按隐瞒金额的1～5倍处以罚款。

第十四条房产交易工作人员和房产交易当事人。不得利用房产交易行贿、受贿、违者，一经查出，即没收行贿款物，并对双方当事人处以罚款；情节严重的，诉请司法机关处理。

第十五条本办法各条款的处罚由市交易中心决定和执行，当事人不服的，可于处罚后15天之内向市房地产管理机关申请复议。逾期不申请复议者，处罚即具有强制力。市房地产管理机关接到要求复议的申请后，30天内应作出处理答复，逾期不作出处理答复的，则被视为申请复议有效。

第十六条依照本办法征收的税款和罚款，应全额上交地方财政；监证费和手续费作为房产交易管理的专项业务经费。

第十七条凤台县的城镇房产交易管理，可根据本县的情况参照本办法办理。

第十八条本办法由市房地产管理局负责解释。

第十九条本办法自颁布之日起施行。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第二十四条

农村集镇房产交易可参照本办法办理交易手续。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第二十五条

本办法由云南省城乡建设委员会解释。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第二十六条

本办法自发布之日起执行。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第一条

为加强城镇房产交易管理，维护房产交易市场秩序，保障房产交易当事人的合法权益，根据国家有关法规、政策，特制定本办法。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第二条

城镇规划区范围内、独立工矿区内各种所有制房屋的买卖、租赁、有偿调换、抵押等在房产流通过程中发生的经济活动，适用本办法。

军队与地方之间的房产交易应遵守《中国人民解放军房地产管理条例》和本办法的有关规定。

涉外房产交易，除法律和政策另有规定外，均必须遵守本办法。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第三条

各级人民政府的房产管理机关是各该行政辖区内的房产交易的主管机关。为加强管理，各市、县可成立由房产管理部门牵头，有工商、土地、物价、财政、税务等部门参加的房产市场管理委员会，负责房产交易管理的领导、协调、监督工作。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第四条

市、县房产交易管理所（以下简称交易所），办理房产交易登记、监证手续，开展房产价值、价格评估；提供洽谈协议场所、交流信息、进行政策法律咨询、介绍行情等项服务；接受有关房产交易的招标、拍卖等委托代办业务，并会同有关部门查处违反本规定的房产交易活动。

土地管理部门可派人到交易所联合办公，办理房产交易中的土地使用权变更登记业务。

各有关房产交易市场的管理部门，应派人到交易所参加经常性的、具体的监督管理工作。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第五条

进行房产交易时，交易双方必须到房产所在市、县交易所进行登记，按程序办理有关手续，并交纳规定的税费。

房屋交易涉及土地使用权转让的，转让方应先与土地管理部门签定土地使用权出让合同。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第六条

房产交易程序及需办理的手续如下：

（一）双方当事人携带证件，到交易所提出登记申请、交验证件。交验的证件主要有：

1．房产所有权证及相关的房屋共有权保持证、房屋他项权证。

2．涉及土地使用权转让的须交验土地使用权证书及土地出让合同，以及缴纳出让金的证明。

3．证明当事人身份、单位的证件或法人资格证书。

4．交易所或工商行政管理部门认为应提供或交验的其它证件。

（二）证件齐备无误的，由交易所提供统一印制的房产交易合同文本，当事人按合同文本要求拟定交易合同。交易合同必须标明实际成交价格。

（三）交易所对交易合同进行监证。监证时，交易当事人应就提出的有关交易问题作出说明，并出示有关原始资料和凭证。

（四）凡用于生产经营的房屋交易合同监证后，应到房产所在地工商行政管理部门办理合同鉴证，其步骤及所需提供的资料按经济合同鉴证规定办理。

（五）房屋所有权转移的，当事人凭监证或鉴证后的合同，在一个月以内到房屋产权监理机关办理房屋权属转移手续，到土地管理部门办理土地使用权转移手续。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第七条

经省行业主管部门批准成立，并经当地工商行政管理部门核发企业法人营业执照、税务部门核发税务登记证的城市建设综合开发公司，出售本单位开发建造的商品房，其交易需办理的手续，由市、县按第六条要求，本着简便的原则作出规定。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第八条

任何单位未经批准均不得从事建造、出售商品房等房产开发经营活动。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第九条

下列情况的房产交易，须报县上政府或有关部门批准。

（一）行政单位购买或租赁全民、集体所有制单位房产（商品房除外），需经同级财政部门提出意见后，报同级政府批准；事业单位需经上级主管部门批准。机关、团体、军队、企事业单位不得购买或租赁私人房产。确因情况特殊必须购买或租赁私人房产的，须报县以上政府批准。

（二）单位购买城建开发公司的商品房，应按有关规定，报经行政主管部门或计划部门批准。

（三）预售商品房（期货交易），须持规划用地许可证报房产管理部门批准。确因情况特殊，需在领取规划用地许可证之前预售商品房的，报市、县人民政府批准。

（四）个人享受优惠价格或补贴购买、建造的住宅进行买卖，按国家有关规定执行，或是按房改方案的有关规定执行。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第十条

下列房产禁止交易：

（一）建房未领取建设用地规划许可证和建设用地许可证，属违法建造而尚未作出处罚结论的。

（二）无房屋所有权证，或是所有权证与所交易的房产不符，以及房屋所有权证被明令注销、吊销等原因失去权证法律效力的。

（三）涉及土地使用权转让还未取得国有土地使用权证和未签订国有土地使用权出让合同的。

（四）已依法公告拆迁，属公告拆迁范围内的。

（五）原有房产债务在当事人之间尚未解决，未达成文字协议的。

（六）经房屋安全鉴定机构鉴定为停止使用或拆除的危房，或是虽未报请鉴定，但实际上已属应停止使用或拆除的危房。

（七）属落实政策发还的房屋，但房屋尚未腾退的。

（八）未按本规定第九条要求办理有关批准手续的。

（九）房产所有权有争议，尚未解决的。

（十）其它依法限制权属转移的。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第十一条

房屋所有权依法转移时，该房屋使用范围内的土地使用权同时转移。同一建筑物分割交易时，各房产权利人可按房产占有相应比例的土地使用权（商品房除外）。凡属于共有房产的建筑物，其占用土地的使用权整体不可分割。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第十二条

原已出租给他人使用的房产出卖时，产权人应提前三个月书面通知承租人，租约未到期，应征得承租人的同意。在同等条件下，承租人有优先购买权。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第十三条

承租房产管理部门直管公房以及其它单位、个人房屋的任何单位和个人，不得将房屋转租或变相转租给其它单位和个人。如情况特殊需转租或提供给其它单位和个人使用，应事先征得出租人同意。出租人同意后的二次房产租赁也应遵守本规定。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第十四条

私人房产不得以合资经营等名义变相租给任何单位，也不得以利润分成为名变相收取租金。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第十五条

承租人有下列行为之一者，房屋所有人可解除租赁合同，索取赔偿。

（一）擅自将承租房屋转租、变相转租或作为资本与他人联营的。

（二）擅自改变合同规定的房屋用途，造成房屋损坏的。

（三）无故连续三个月以上不按合同规定交付租金的。

（四）利用承租房屋进行非法活动的。

（五）其它严重违反租赁合同的。

除上述原因外，出租人还可依据有关法律条款解除租赁合同。否则，出租人不得随意解除租赁合同。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第十六条

任何单位和个人对房产进行拍卖、租赁招标，或是对私有房产进行价值评估，都应委托市、县交易所进行，其它任何单位和个人不得组织房产拍卖和租赁招标活动。

对属于国有资产的房产进行评估，必须符合国有资产管理部门的有关规定。