河府〔2019〕22号

各县（区）人民政府（管委会），市府直属各单位：

《河源市明确市区综合用地性质管理办法》已经七届45次市政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。

河源市人民政府

2019年3月8日

为进一步规范市区综合用地明确用途工作，维护土地市场秩序，市政府修订了《河源市明确市区综合用地性质管理办法》（以下简称为办法），为便于理解，现就有关问题解读如下：

一、《办法》修订背景

2013年，市人民政府印发《河源市明确市区原综合用地性质暂行规定》（河府〔2013〕47号），明确了综合用地明确用途规则等，有效规范了市区综合用地明确用途工作。但该文件也存在部分综合用地用途确定不够准确等问题，同时该文件在2018年7月使用权届满。为适应土地管理新形势，亟需对文件进行修订。

二、《办法》主要依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》

（二）《不动产登记暂行条例》

(三)《土地利用分类标准》（GB/T 21010-2017）

三、《办法》修改主要内容

（一）调整了需明确综合用地的范围。根据行政管辖区域调整，明确市区包括源城区、江东新区、市高新区范围。同时，根据近5年办理综合用地情况，除原范围外其他区域均有核发用途为综合用地的土地，该部分土地也需按现行国家分类标准明确用途。因此，明确市区范围内原已出让或划拨土地，其国有土地使用权、房地产权证书记载土地用途为综合用地也需按国家土地利用现状分类标准重新明确其用地性质。

（二）调整综合用地认定规则。按照土地用途决定土地价值，而土地价值在土地市场表现为土地价格（即土地取得成本），将原《规定》第六条第三项“经核查，取得土地的来源资料记载不清晰，且土地划拨、出让时未审批或备案实施控制性详细规划和修建性详细规划的，按现已审批的控制性详细规划和修建性详细规划重新明确其用地性质”修改为“土地来源及土地取得时城市规划情况均记载不清的，根据用地发生时土地取得成本（包括土地出让价款、土地出让金等）及用地发生时地块周边土地价格及土地用途情况，重新确定其用地性质”。

（三）明确综合用地与现行规划的关系。明确综合用地重新明确用地性质后，应按照现行城市规划进行开发建设，如不符合现行规划的可以依法申请改变用途或者补偿。

同时，为支持民营企业和实体经济发展，提出明确用途后不符合城市规划但近期不影响城市规划的，在城市规划实施前可实行继续按原用途和年限使用土地的过渡期政策。

（四）规范部分表述。原规定只明确住宅、商服两个类别为高价值土地，而实际工作中存在明确为商住用地、文体旅游等价值较高的经营性用地，为完善相关表述。将原《规定》第七条中部门意见均明确为商服、住宅修改为“商服用地（含商服兼容住宅用地）、住宅用地（含住宅兼容商服用地）等经营性用地。

（五）调整土地年限表述。为保障国有资产不流失，将原办法第七条中“该用地使用起始年限从原取得土地使用权之日起计算。”修改为土地使用权终止年期保持不变，且土地使用年限最高不超过相应用途法定最高年限。

四、适用范围及实施日期

适用范围：市区、各县可参照该办法执行。本文件自印发之日起施行。 2100433B

第一条

第二条 本办法所称市区，包括源城区、江东新区、市高新区。

市区范围内原划拨、出让的土地，原办理的《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》或《房地产权证》，其记载用地项目名称或土地用途为综合用地，但尚未按国家土地利用现状分类标准重新明确其用地性质的，适用本办法。

第三条 市区范围内综合用地应按本办法明确用地性质。

第四条 综合用地重新明确用地性质按下列程序操作：

（一）申请。土地使用权人向市自然资源行政主管部门提出重新明确用地性质的申请。

（二）核查。由市自然资源行政主管部门对土地来源资料（包括政府及政府相关部门批准文件、国有土地出让或转让合同书，下同）、土地取得时的城市规划（总体规划和详细规划）情况进行核查。

（三）初审。市自然资源行政主管部门按照如下原则，提出初审意见（如土地属于行政划拨用地的，需征求行业主管部门意见）。

1.土地来源记载清晰的，按土地来源资料反映的用地项目名称或土地用途重新明确其用地性质；

2.土地来源记载不清晰的，根据土地划拨、出让时已审批或备案实施的城市规划（总体规划和详细规划）重新明确其用地性质；

3.土地来源及用地发生时城市规划情况均记载不清的，根据用地发生时土地取得成本（包括土地出让价款、土地出让金等）及用地发生时地块周边土地价格及土地用途情况，综合研究后重新明确其用地性质。

（四）审定。市自然资源行政主管部门审核后按规定提交市区建设用地审批委员会审议。根据市区建设用地审批委员会的审议结果，由市自然资源行政主管部门拟定批复文件，并按规定进行公示，接受公众查询和社会监督,公示期为7个工作日，经公示无异议,报市人民政府批准后核发明确土地用途的批复文件。

（五）办证。根据批复文件，市自然资源行政主管部门按照规定办理《建设用地规划许可证》《不动产权证》等手续。土地使用权终止日期保持不变，且土地使用年限最高不超过相应用途法定最高年限。

第五条 综合用地重新明确土地用途后应当按照现行城市规划要求进行开发建设，具体要求如下：

（一）明确土地用途后与现行城市规划用途相符的，按照现行城市规划要求进行开发建设。

（二）明确土地用途后与现行城市规划用途不相符的，在城市规划实施前可实行继续按原用途和年限使用土地的政策。城市规划实施时，应根据现行城市规划重新调整其土地用途。改变土地用途事项按照《中华人民共和国城乡规划法》《河源市区国有建设用地改变土地用途管理办法》等规定依法办理。

第六条 综合用地重新明确用地性质后构成土地闲置的，应按市区闲置土地相关规定处置。

第七条 本办法由市自然资源行政主管部门负责解释。

第八条 各县可参照执行。

第九条 本办法自2019年4月15日起执行，有效期5年。原《河源市明确市区原综合用地性质暂行规定》（河府〔2013〕47号）同时废止。

河源市明确市区原综合用地性质暂行规定

第一条为切实解决市区原综合用地性质不明确的遗留问题，进一步规范市区土地用途分类,提高市区土地管理水平，确保市区土地的开发、利用、建设符合城市规划，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国房地产管理法》和《中华人民共和国国家标准—土地利用现状分类》等法律法规精神，结合我市实际，制定本规定。

第二条市区范围内原划拨、出让的未建设土地和工业区或工业项目用地（工业区是指经批准或规划确定的工业园区，工业项目用地是指以工业项目独立取得的用地）、仓储区、公共管理与公共服务用地范围内已建设的土地，在办理《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》时，其用地项目名称或土地用途为综合用地，但尚未按国家标准重新明确其用地性质的，适用本规定。

第三条市区范围内未建设的原综合用地，应当重新明确用地性质，在未明确用地性质之前，暂不办理土地转让、抵押登记、规划建设报建等手续。

第四条市区工业区及工业项目用地、仓储区和公共管理与公共服务用地的范围由市规划建设行政主管部门和市土地行政主管部门共同确定。

第五条经确定属市区工业区或工业项目用地、仓储区、公共管理与公共服务用地范围内已建设的原综合用地，在重新明确用地性质之前，暂不办理房产确权登记、房产转让、房产抵押登记等手续；经确定属上述范围外已建设的原综合用地，可依法按程序办理房产确权登记、房产转让、房产抵押登记等手续。

第六条原综合用地重新明确用地性质应当依据以下基本原则：

（一）经核查，取得土地的来源资料（包括原始的用地申请、政府批准文件、征地批准文件和国有土地出让或转让合同书,下同）记载清晰的，按土地来源资料反映的用地项目名称或土地用途重新明确其用地性质。

（二）经核查，取得土地的来源资料记载不清晰的，可根据土地划拨、出让时已审批或备案实施的城市规划（总体规划和详细规划）重新明确其用地性质。

（三）经核查，取得土地的来源资料记载不清晰，且土地划拨、出让时未审批或备案实施控制性详细规划和修建性详细规划的，按现已审批的控制性详细规划和修建性详细规划重新明确其用地性质。

第七条原综合用地重新明确用地性质按下列程序操作：

（一）土地使用权人向市土地行政主管部门提出重新明确用地性质的申请。申请表见附件。

（二）市土地行政主管部门收到土地使用权人的申请后，按照本规定，会同市规划建设行政主管部门进行初审，并在《河源市区原综合用地重新明确用地性质审批表》上提出意见。

市土地行政主管部门、市规划建设行政主管部门审批意见一致重新明确为工业用地或公共管理与公共服务用地等价值较低用地的，由市土地行政主管部门、市规划建设行政主管部门直接办理；如两部门意见不一致的，直接提交市区建设用地审批委员会审议。

市土地行政主管部门、市规划建设行政主管部门出具意见属于商业、住宅用地的，直接提交市区建设用地审批委员会审批。

（三）市土地行政主管部门和市规划建设行政主管部门根据市区建设用地审批委员会的审议结果，重新核发《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。该用地使用起始年限从原取得土地使用权之日起计算。

第八条原综合用地重新明确用地性质后与现有城市规划不相符的，应根据现城市规划重新调整其用地性质，改变土地用途按照《河源市区国有建设用地改变土地用途管理暂行规定》(河府〔2012〕48号)执行。

第九条本规定由市国土资源局会同市住房城乡规划建设局负责解释。

第十条本规定自2013年7月1日起执行,有效期5年。原《河源市明确市区原综合用地性质暂行规定》（河府〔2010〕94号）同时废止。 2100433B

第一条 为进一步规范市区建设用地容积率的管理，维护我市土地经营开发的公平性，根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》、住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》和《广东省城乡规划条例》等文件精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所涉及的建设用地是指经营性质的商业、商住和住宅用地，不包括工业和私人自建自用住宅用地。

第三条 建设用地基准容积率的确定。以协议转让或以招标、拍卖、挂牌出让方式已取得国有土地使用权，在取得土地使用权时未明确地块容积率指标的建设用地，其地块基准容积率确定为2.0。

第四条 以协议转让的方式取得国有土地使用权，土地使用者提出调整容积率申请并获得批准的，按该地块所处地段的现行基准地价确定的楼面地价补交超出基准容积率部分建筑面积的地价款。

第五条 以招标、拍卖、挂牌出让方式取得国有土地使用权，土地使用者提出调整容积率申请并获得批准的，按签订出让合同时的楼面地价补交超容积率部分建筑面积的地价款。如签订出让合同时的楼面地价低于同地段以现行基准地价确定的楼面地价，则按现行基准地价确定的楼面地价补交超容积率部分建筑面积的地价款。

第六条 市住房城乡规划建设局负责建设用地超容积率补交地价款的核定工作，补交的地价款由市财政局统一征收，市住房城乡规划建设局凭缴款凭证办理建设工程规划许可手续。

第七条 本办法自2014年1月1日起施行，有效期5年。

第一条 为进一步规范市区国有建设用地改变土地用途的行为，加强国有土地管理，依法经营土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等法律、法规，结合我市实际，制定本规定。

第二条 凡在市区范围内依法取得国有建设用地使用权后，需要改变土地用途的，适用本规定。

第三条 土地使用权人未经批准不得擅自改变土地用途。确因产业调整或城市规划调整需要改变国有建设用地使用权确定的土地用途的，应报市区建设用地审批委员会审议，由市人民政府批准。

第四条 市区国有建设用地改变土地用途应符合城市总体规划和控制性详细规划。

第五条 本规定所指的土地用途分类执行国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会颁布实施的《土地利用现状分类标准》（GB/T21010—2007）。

第六条 市土地行政主管部门负责市区国有建设用地改变土地用途的管理工作。

第七条 申请工矿仓储用地改变用途的，由市人民政府依法收回国有土地使用权。市人民政府收回土地使用权后，根据城市规划要求重新确定土地用途，对该地块进行招标、拍卖或挂牌出让。市人民政府对收回的土地及用地范围内的建（构）筑物、配套设施和生产设备等计入土地房屋征收成本，按照改变用途后的土地出让收入剔除国家法律法规规定应计提的各项支出后的60%作为土地收回和房屋拆迁补偿款支付给原土地使用权人。

2012年6月1日前，已在工业或工业配套设施用地上建成配套商服或住宅类用房并经房管部门确权登记发证、且不影响城市规划和相邻地块的规划使用，申请改变土地用途可以采取补缴地价差的方式执行，即按照该地块所在地段的商服或住宅用地评估市场价格与工业用地评估市场价格的差额补缴国有建设用地使用权出让价款。

第八条 机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、特殊用地、交通运输用地需改变土地用途的，由市人民政府依法收回国有土地使用权，并按评估价对原土地使用权人给予相应补偿（只含土地及地上建构筑物），补偿方式为货币补偿或等值置换土地。市人民政府收回土地使用权后，根据城市规划重新确定土地用途后依法实施土地供应。

2012年6月1日前，已在上述用地上取得规划报建手续并按照规划要求建成配套商服或住宅类用房、且不影响城市规划和相邻地块的规划使用的，申请改变土地用途可以采取补缴地价差的方式执行，即按照该地块所在地段的商服或住宅用地评估市场价格与原用地评估市场价格的差额补缴国有建设用地使用权出让价款。

未经市人民政府批准，市区范围内前款规定的土地及地上建筑物一律不得进入土地交易市场或产权交易市场进行交易。

第九条 符合城市规划要求申请将住宅用地改为商服用地的，按商服用途的建设用地使用权评估市场价格与住宅用途的建设用地使用权评估市场价格的差额补缴国有建设用地使用权出让价款，办理土地变更登记。评估工作由国土资源部门委托具有土地评估资质的公司进行。土地使用年限按商服用地40年重新计算。

符合城市规划要求申请将商服用地改为住宅用地的，不收取改变土地用途地价款，土地使用年限按新用途的法定最高使用年限扣减原已使用的年限计算。

其它经营性用地申请改变土地用途后，价值低于原土地用途价值的，参照本条第二款规定执行。

第十条 改变土地使用用途取得的出让收入按有关规定，全部缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。原土地使用权人应在土地出让后填报《河源市财政专项资金拨款审批表》，经市土地行政主管部门审核后，送市财政部门审批拨付。

第十一条 申请改变土地用途按以下程序操作：

（一）土地使用权人向市土地行政主管部门提出改变土地用途申请。

（二）由市规划建设行政主管部门提出规划意见（如涉及河道管理范围的，须征求市水行政主管部门的审核意见）。市土地行政主管部门根据各部门意见提出改变土地用途的综合审核意见，提交市区建设用地审批委员会审议。

（三）市政府根据市区建设用地审批委员会审议意见，作出决定并发出通知。

（四）符合本规定第七条第一款规定的，申请人必须确保土地产权清晰、无债权债务及劳资纠纷，自行拆除用地范围内的现有建（构）筑物。市土地行政主管部门与原土地使用权人签订收回国有土地使用权协议书，原土地使用权人交回地块用地红线图、国有土地使用证、用地批准文件或建设用地规划许可证等材料后，市土地行政主管部门会同有关部门拟定土地出让方案，依法组织实施招标拍卖挂牌出让土地。土地成交后按有关规定签订土地出让合同和办理土地登记手续。

（五）符合本规定第七条第二款和第九条规定的，由市土地行政主管部门与土地使用权人重新签订土地出让合同。土地使用权人补缴地价款后，由市规划建设行政主管部门核发改变土地用途后的行政许可，市土地行政主管部门办理土地变更登记手续。

（六）属于本规定第八条规定的，市土地行政主管部门会同相关部门具体实施收回土地使用权有关工作。

第十二条 属源城区政府及所属镇、场、办事处开发的工业园区内的土地改变用途的，补缴的地价差或出让收入扣减国家法律法规规定应计提的各项支出和土地房屋补偿成本后的剩余部分收入由市政府与源城区政府按7∶3的比例分成。源城区政府分成部分用于解决工业用地所在工业园区范围内的历史遗留问题。

第十三条 本市其他规定与本规定不一致的，以本规定为准。

第十四条 本规定自发布之日起施行，有效期为5年。2012年5月印发的《河源市区国有建设用地改变土地用途管理暂行规定》（河府〔2012〕48号）同时废止。

河源市人民政府办公室

2015年1月19日 2100433B