河源市人民政府关于规范市区物业管理工作的意见

河府〔2015〕42号

各县（区）人民政府（管委会），市府直属各单位：

为进一步规范市区（源城区、江东新区辖区范围）物业管理工作，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，提出以下意见：

一、理顺市区物业管理工作关系，明确管理主体

市区的物业管理工作按属地管理原则，相应由源城区人民政府、江东新区管委会负责（市高新区的物业管理工作由源城区人民政府负责）。市住房城乡规划建设部门是市物业管理行政主管部门，负责指导、监督和协调全市物业管理工作，制定全市物业管理发展规划、发展目标及有关政策；市直相关部门根据职能配合源城区人民政府、江东新区管委会做好物业管理有关工作。源城区人民政府、江东新区管委会应将物业管理工作纳入政府目标责任管理体系，拟订物业管理相关操作规范，督促本辖区各部门、街道办事处（镇人民政府）落实物业管理工作责任，建立长效管理机制。

二、加大行政监管力度，规范物业服务行为

（一）严把物业服务企业准入退出关。凡在河源市区从事物业管理的企业，须将已签订的《物业服务合同》报物业所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）备案。外来企业在河源市区承接业务的，必须分别到市物业管理行政主管部门、物业所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）备案。物业服务企业退出管理项目，须提前3个月以书面形式向物业所在地物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）和业主委员会告知退出原因、退出时间，并公告全体业主。物业服务企业如擅自退出，造成业主大量投诉或发生影响恶劣事件的，市物业管理行政主管部门可根据物业所在地物业管理行政主管部门的处理意见，暂停其资质定（升）级和换证。

（二）规划建设物业服务用房。规划部门在审查建设工程规划方案时，应确定物业服务用房的位置和面积。物业服务用房面积按照物业总建筑面积2‰标准配置（总建筑面积5万平方米以下的不低于100平方米），其中业主委员会的办公用房从物业服务用房中调剂，面积不少于20平方米。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备通风、采光条件和水、电使用功能，主要用于物业服务、工作人员值班以及存放工具、材料等。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业服务用房的用途。建设单位应在房屋预售时公布物业服务用房的位置和面积。

（三）把好物业项目承接验收关。新建项目竣工验收合格后，建设单位须向前期物业服务企业移交物业管理用房和下列资料，并签订《物业承接查验协议书》：

1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2.设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料；

3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4.物业及配套设施的产权清单；

5.物业服务用房清单；

6.物业管理所必须的其他材料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料无条件移交给业主委员会。开发建设单位、物业服务企业未按上述要求办理交接手续的，物业所在地物业管理行政主管部门应责令其限期改正，逾期仍不提供或不移交的，依照有关法规进行处罚。

（四）强化前期物业监管。实行前期物业管理招投标制度。建设单位要以招标的方式选聘有资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》应统一使用广东省住房和城乡建设厅制定的规范文本。投标人少于3个的，经物业所在地物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

（五）依法召开首次业主大会。已建成入住的住宅小区，20%以上业主可以联名向街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求。已交付使用的物业建筑总面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，业主应当在30日内向物业所在地街道办事处（镇人民政府）提出召开首次业主大会的书面报告。街道办事处（镇人民政府）应当在接到业主书面报告或者业主书面要求后的30日内，会同物业所在地物业管理行政主管部门组建业主大会筹备组，按有关规定组织召开首次业主大会，依法选举产生业主委员会，引导小区业主自我管理、自我教育、自我约束和自我服务。业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）备案。

（六）规范物业服务收费行为。物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价，严格按照《河源市物业服务收费管理实施细则》（河发改价格〔2014〕279号）的规定执行。专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用的，双方协商支付手续费，物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

（七）加强住宅专项维修资金管理。住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，规范使用。物业所在地物业管理行政主管部门负责辖区内住宅专项维修资金归集使用的监管工作。

三、建立配套管理机制，促进物业管理健康发展

（一）建立联席会议制度。物业管理工作联席会议由街道办事处（镇人民政府）召集，物业所在地的规划、建设、房管、城管、公安、环保、物价、工商、质监等部门和社区居委会、业主委员会、物业服务企业的负责人参加，主要协调解决业主委员会换届、物业服务合同纠纷以及物业服务企业变更交接等重大问题。

（二）建立首次业主大会筹备金制度。首次业主大会筹备金由建设单位承担。建设单位在办理商品房预售证时，按每户20元标准缴存至物业所在地物业管理行政主管部门指定的代管银行专门账户（最低不少于1万元）。在召开首次业主大会条件成熟时，由街道办事处（镇人民政府）向物业所在地物业管理行政主管部门申请拨付。首次业主大会召开后筹备金尚有剩余的，由业主大会决定用途。

（三）建立物业管理履约保证金制度。物业服务企业自签订《物业服务合同》之日起30日内，将履约保证金（按合同约定的物业服务费用年度总额的5%）交存到物业所在地物业管理行政主管部门开设的监管账户，合同履约期满后，物业服务企业取回保证金。如物业服务企业违约或出现重大责任事故，保证金用于代付违约金或赔偿金。

（四）建立物业服务企业诚信评估制度。诚信评估分为诚信内容和诚信等级，其中诚信内容包括基本信息、业绩信息和警示信息三部分内容，诚信等级由高到低分为优秀、良好、合格、不合格四个等级。物业所在地物业管理行政主管部门负责建立物业服务企业诚信评估档案，客观记载物业服务企业诚信信息和诚信等级，每年进行一次通报，并向社会公布。诚信等级作为招投标、创先评优、资质核定的参考依据。对不合格企业，物业所在地物业管理行政主管部门要责令其限期整改，对拒不整改或者整改不合格的，依据《物业服务企业资质管理办法》有关规定，对其资质核定不予批准。整改期间，该企业不得承接新的物业服务项目，不得参评区级以上优秀项目。

（五）加强老旧小区管理。具备物业管理条件的老旧住宅小区，街道办事处（镇人民政府）要引导其成立业主大会，实行物业管理。尚不具备物业管理条件的住宅小区，要引导业主自治管理，提供公共区域保洁、绿化和公用设施设备养护维修等基本服务。属于单位宿舍类的老旧住宅小区，由所属单位组织做好物业管理工作。

（六）加强从业人员培训。实行物业管理从业人员持证上岗制度。物业管理从业人员培训由市行业协会组织实施，重点加强依法从业、热心服务、处置突发事件技能等教育和培训，提升从业人员整体素质。

四、明确相关部门职责，形成齐抓共管合力

（一）物业管理行政主管部门：负责贯彻执行物业管理法规、政策；制订物业管理有关制度；按规定对物业服务企业资质进行管理；做好前期物业管理招投标、住宅专项维修资金归集和使用管理、物业承接查验、物业服务合同备案、物业服务企业诚信评估等工作；会同街道办事处（镇人民政府）调解物业管理矛盾纠纷。

（二）街道办事处（镇人民政府）：把物业管理工作纳入社区建设的重要内容，指导、监督住宅小区成立业主大会和选举业主委员会，并做好备案工作；协调处理物业管理矛盾纠纷；配合物业管理行政主管部门做好前期物业管理招投标、住宅专项维修资金归集使用的监管、物业承接查验、物业服务合同备案、物业服务企业诚信评估等工作；指导、监督和协调社区居委会、业主委员会、物业服务企业和建设单位实施物业管理进场或退出交接、矛盾纠纷调处等物业管理日常工作；引导无物业管理的住宅小区实施物业管理。

（三）社区居委会：协助街道办事处（镇人民政府）做好业主大会召开、业主委员会选举和业主委员会备案、物业管理矛盾纠纷调处等工作。

（四）规划部门：负责新建住宅小区的物业服务用房、停车位等配套设施的规划和验收，查处住宅小区内乱搭建和擅自改变房屋使用性质等行为。

（五）建设部门：负责住宅小区建设项目竣工验收，处理建设中及竣工后建筑质量等方面的投诉。

（六）房管部门：负责房屋安全鉴定工作，协调处理房屋质量投诉；配合物业管理行政主管部门做好住宅专项维修资金归集管理工作。

（七）价格部门：负责制定物业管理收费标准并监督执行，协调处理物业管理收费矛盾纠纷；查处乱收费行为。

（八）工商部门：负责物业服务企业经营准入，查处住宅小区内外无证照经营行为。

（九）城管部门：负责住宅小区二次供水系统的监督管理，制定居民水表之外供水管网的改造和维护方案；查处乱设摊点、乱设墙体（户外）广告、养禽种菜等违反市政、市容、绿化、环境卫生规定的行为；监督住宅小区垃圾及时清运。

（十）环保部门：负责查处住宅小区经营性建设项目生产经营过程中产生的噪声（使用高音喇叭招揽顾客等公安部门管理的噪声污染除外）、废物（城市生活垃圾除外）、污水、辐射、烟尘、恶臭气体等污染环境行为。

（十一）公安（消防）部门：负责指导住宅小区安全防范设施建设；对消防设施设备定期检查；查处治安案件和破坏消防设施设备、堵塞交通、擅自养犬等行为。

（十二）人防部门：负责对人防工程使用、维护的监督管理，对人防设施进行定期检查，查处擅自占用、转让及改变人防工程等违法违规行为。

（十三）质量监督部门：负责对电梯进行安全监察，监督电梯使用单位落实电梯定期检验、维护保养；协调处理电梯质量和使用等方面的矛盾和投诉；查处电梯行业中的违规行为。

（十四）人社部门：负责监督物业服务企业的劳动用工和社会保险缴纳情况，协调处理物业服务企业劳资矛盾纠纷。

（十五）供电、供水、供气、通信、有线电视等专业经营单位：新建住宅小区的供电、供水、供气、通信、有线电视等公用设施设备的建设方案必须经上述相应行业的专业经营单位批准同意，工程项目建设开工后，涉及到各行业相关的部分，由各行业的专业经营单位负责监督管理和竣工验收；工程竣工验收后，建设单位应将供电、供水等公用设施设备的产权移交给专业经营单位，供电、供水等专业经营单位担负终端用户水电等表（箱）以外所有连接管线及设备设施管理、维修、养护和更新的责任。对于已建成入住小区的供电、供水等设施设备及终端用户水电等表（箱）以外连接管线，产权所有方将产权移交给相应专业经营单位后，由该专业经营单位负责管理、维修、养护和更新。

本意见自2015年7月1日起施行，有效期为5年，各县可参照执行。

河源市人民政府

2015年6月23日