中国实行“统一领导、分级管理”的原则。凡属全国性的价格方针和政策、重要的价格法规、全国价格总体规划、价格调整计划，由国务院制定或批准；重要的农副产品、生产资料和消费资料的价格，以及运输价格，由国家物价局和国务院有关业务主管部门管理；其他指令性计划和指导性计划产品的价格，由地方各级人民政府物价部门和有关业务主管部门管理。国家还赋予工商企业在允许的范围内有一定的定价权。价格分级管理权限划分的依据，是各级物价部门会同有关部门根据上述原则制定的工农业产品价格、交通运输价格和非商品收费（见服务价格）的分工管理目录。

主要是：①保持价格总水平的相对稳定，使重要工农业产品价格的变动在宏观上不致失去控制，以利于国民经济的主要比例关系大体协调；②有利于保护地方和企业的积极性，使微观经济主体具有活力；③在维护国家整体利益的前提下，兼顾生产者、经营者、消费者的经济利益；④正确处理中央与地方之间、部门之间、地区之间的关系。

在中国，根据不同商品的具体情况，国家采取不同的价格管理办法。对实行指令性计划的工农业产品和关系国计民生的重要购销活动，由国家统一规定和调整价格；对实行指导性计划的产品，实行比较灵活的指导性价格；对种类繁多而产值比重不大的非计划产品，则主要依靠市场调节，使价值规律和供求规律自发起调节作用。在价格管理形式上，可以分为：国家统一定价、幅度浮动价格（见计划价格）、议购议销价格和集市贸易价格（见自由价格）等。

价格管理价格计划

指国家根据国民经济发展状况和价值规律作用的要求，在对各类商品的社会必要劳动量和供求状况进行调查和预测的基础上，制订或调整各种商品价格的计划。它是国民经济计划的一个重要组成部分。价格计划的任务，是使价格对国民经济各个方面的调节作用得到充分发挥。价格计划的内容主要包括：综合各类商品价格总水平的指数计划和各类具体商品价格的调整计划。它反映计划期内各类商品价格的变动趋势和程度，及其对整个国民经济发展和人民生活状况的影响，对于社会商品价格总水平的稳定和各类商品价格之间的合理比例关系有着十分重要的作用。

价格管理价格监督

国家对不同经济部门、企业事业单位在商品生产、交换和各种经济活动中发生的价格关系实行的监督。它是价格管理的一项重要内容。价格检查是实行价格监督的一种有效手段。价格监督的目的在于，使社会经济活动中的价格关系符合国家价格政策和价格管理法规的要求，保障各方面的合法经济利益，维护正常的经济秩序，制裁违反价格政策和价格纪律的行为，以利于国民经济的健康发展和人民生活的安定。

价格管理价格监督的对象

是从事商品生产、经营和劳务活动的企业事业单位,以及个体经营者,也包括违反价格政策和价格纪律的业务主管部门。价格监督的方式有：①国家监督。包括各级人民政府机构、物价部门，以及工商行政管理等各种综合经济管理部门对价格的监督。其中，各级物价部门的物价检查所，是国家授权的法定的价格监督检查机构。②社会监督。包括职工、干部、街道居民等群众物价监督组织，工会、妇联、消费者协会，以及社会舆论等等。③企业内部监督。指企业事业单位内部的物价监督组织，对本单位经济活动中执行价格政策的情况进行监督检查。2100433B

价格管理体制的类型取决于某一个国家经济体制的类型，概括起来有以下三种类型：

(一)集中统一型的价格管理体制

这种价格管理体制实行于高度集中统一的集权型经济管理体制的国家。我国1978年以前就属于这种类型。其特点是价格管理以行政管理方法为主，价格管理权集中于中央，国家直接规定和调整各种商品价格和服务价格。它的优点是有利于保持价格的基本稳定和人民生活的安定。其缺点是生产经营者没有定价权，不利于发挥价格的宏观调控作用，整体经济机制的运行缺乏生气和活力，是一种比较僵化的价格管理体制。

(二)分散型的价格管理体制

这种类型的价格管理体制实行于比较发达的市场经济国家。其特点是商品价格和服务价格由市场主体协商议定，除少数商品的价格由国家进行一定的干预外，绝大部分商品价格和服务价格由生产经营者自主确定。国家对价格管理主要采取经济和法律手段实行间接调控。这种价格管理体制的优点是价格在市场竞争中形成，直接受价值规律的支配，由市场供求关系自发调节，有利于充分发挥价格的杠杆作用，有利于市场主体之间的竞争和市场经济的发展。其缺点是价格变动幅度过大，不利于国家的宏观调控，也容易造成社会劳动的浪费，给经济带来极大的损失。

(三)混合型价格管理体制

这种类型的价格管理体制介于集中统一型和分散型价格管理体制之间。其特点是多种价格形式并存，既有政府的统一定价，又有经营者自行确定的价格；在管理方法上，实行直接管理和间接调控相结合的方法，并采取多样化的价格管理手段。这种管理体制既保证了国家宏观调控措施的贯彻执行，又能充分发挥价格的杠杆作用，它克服了上述两种价格管理体制的弊端。同时又发扬了它们的优点。我国《价格法》中所规定的我国目前的价格管理体制就属于这种类型。

(一)价格管理形式结构

这是价格管理体制的核心内容所谓价格管理形式，是指在价格形成过程中的市场机制和行政机制的地位、作用和相互关系的类型。从大的方面来说，价格形式可分为两类：一是市场自由形成价格，即由市场力量通过市场竞争自由决定和调节的价格，又称市场调节价；二是政府行政管制的价格，即由政府行政力量决定的价格。我国现阶段，实行的是国家宏观调控下的主要由市场形成价格的机制，对大多数商品和服务价格实行市场调节价，只对极少数商品和服务价格实行政府价格管制。具体的价格管理形式有以下几种类型：

1．政府定价。它是指按照《价格法》规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门按照定价权限和范围制定的价格。政府定价的主体是政府价格主管部门或者政府有关部门。政府定价具有明显的强制性，经营者和消费者均必须严格执行，不经政府价格主管部门和其他有关部门批准，任何单位和个人均无权变动。

2．政府指导价。它是指按照《价格法》规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价格和浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府指导价是一种具有双重定价主体的价格形式。政府通过制定基准价格和浮动幅度，达到控制价格水平的目的，经营者可以在政府规定的基准价格和浮动幅度内灵活地制定调整价格。这是目前政府实施间接价格管制中较为常用的一种价格管理形式。

3．市场调节价。它是指由经营者(根据《价格法》的规定，经营者是指从事生产、经营商品或者提供有偿服务的法人、其他组织和个人)自主制定，通过市场竞争形成的价格。市场调节价的核心是通过市场竞争形成价格。

(二)中央与地方政府价格管理机构的设置和权限划分

政府对价格的管理是通过从上到下、从中央到地方各级政府价格管理机构来实施的，在不同的历史时期，在机构的设置和权限的划分上有所不同。

过去，为了适应计划经济体制的要求，我国在县级和县级以上各级政府都设立了专门的价格管理机构，即各级政府的物价局，并在许多业务主管部门，如中央有关部委、地方有关厅局，也设立了部门性价格管理机构。经过多次政．府机构改革后，目前全国价格管理机构的设置情况不一，国家发展改革委主管全国的价格工作。省与省之间，同一省内省、市、县(市、区)三级之间价格管理机构设置均不尽相同。如有的单独设置物价局作为政府组成部门；有的物价局完全并人发展改革部门，由发展改革部门直接对外行使价格管理职能；也有的物价局并人发展改革部门，成为发展改革部门管理的二级机构，但又保持相对独立等。但从改革趋势看，随着政府管理价格范围的缩小，价格管理机构的设置体系也应相应调整。不论政府价格管理机构如何设置，其主要趋向为：一是适应政府价格职能的变化，突出政府对价格总水平的宏观调控和市场价格秩序的监督检查权；二是要根据各地经济和社会发展的实际，合理划分中央和地方政府的价格管理权限。从总体上看，随着价格改革的逐步深化，政府对价格直接控制的范围要大大减小，而中央和地方在政府实施价格管制的范围内要以商品和服务在国民经济中的重要程度和宏观调控中的地位作为划分管理权限的基本标准。凡是关系到整个国民经济发展状况、具有全国性意义的重要商品和服务价格，应由中央实施管理。例如，航空、铁路、电力、港口、石油及其制品、邮电通信、军工产品等。地方政府实施管理的主要是城市公用事业、公益事业和少量地方性商品和服务。各级政府价格管理权限的划分是通过制定《定价目录》来具体划分和实施的。《定价目录》是政府制定价格的法定依据，它规定了定价范围、定价内容、定价部门和定价形式等。现行《定价目录》具体有《中央定价目录》和《地方定价目录》两类。《中央定价目录》由国务院价格主管部门负责制订、修订，并报国务院批准。《地方定价目录》由各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门按《中央定价目录》规定的定价权限和具体适用范围制定，经本级人民政府审核同意，报国务院价格主管部门审定后执行。

(三)政府制定、调整、监督和调控价格的主要制度

政府管理价格的制度主要有：价格总水平调控目标责任制、价格决策听证制度、成本监审制度、价格监测制度、价格调节基金制度、重要商品储备制度、明码标价制度、集体审价制度、政府制定价格行为规则等。

【发布单位】80614

【发布文号】

【发布日期】1998-06-12

【生效日期】1998-06-12

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

抚顺市人民政府令

（第四十六号）

《抚顺市商品住宅价格管理办法》业经市政府第76次常务会议通过，现予发布实施。

抚顺市商品住宅价格管理办法

（1998年6月12日）

第一章 总则

第一条为加强我市商品住宅价格管理，规范价格行为，保障国家、经营者和购房者的合法权益，促进房地产业健康发展，根据国家、省有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称商品住宅是指具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书的房地产开发企业开发用于出售的住宅（含安居工程、“三区”改造工程、节能建筑工程）。

第三条凡在本行政区域内开发经营商品住宅的开发企业，均应遵守本办法。

第四条市物价局是本市商品住宅价格管理的行政主管部门。市物价局会同市房产管理局、市建行工程预算审查中心和市投资工程管理中心对商品房价格进行审查，由市物价局在接件后20日内予以批准后执行。

第二章 商品住宅价格的制定

第五条商品住宅实行竣工结算定价原则。开发企业应在商品住宅竣工后或销售前填报《商品住宅销售（预售）价格申报审核表》向市物价局申请定价。在定价时要详细提供各项工程成本、利润、税金及代收代支费用资料，并提供有关审批文件和市建行工程预算审查中心（负责除市财政投资以外的商品住宅）和市投资工程管理中心（负责市财政投资部分商品住宅和安居工程）等审查后的预、结算定案单等资料。

开发企业如需提前预售，可在基础工程结束前投资额达到总造价的25%以后，持上述资料报市物价局审批预售后，方可预售，待正式定价后一个月内，按批准的价格实行预售款多退少补。

第六条商品住宅销售（预售）价格应以合理成本和规定利润、法定税金为基础，结合国家政策和供需状况要求确定。具体由下列项目构成：

（一）成本费用。包括：土地费用和拆迁安置补偿费；规划、勘察测量、设计及前期工程费；房屋主体和室外建筑安装工程费；小区基础设施及非商业性配套公共建筑建设费；贷款利息；管理费；期间费用。其中：

1、土地费用及拆迁安置补偿费，按国家有关规定执行；

2、规划、勘察测量、设计及前期工程费依据实际发生费用计算；

3、房屋主体和室外建筑安装的工程费，按市建行工程预算审查中心或市投资工程管理中心审查定案后的费用计算，对超出设计标准装修的差价款，另行收取。

4、小区基础设施及非商业性配套公共建筑费，应依据实际发生费用或工程结（预）算计算；

5、贷款利息，在规定建筑周期内如需贷款，其利息根据银行提供的地区商品住宅建设占用贷款的平均利息计算（预售时所交款利息冲减贷款利息）；

6、管理费，以商品住宅成本费用中1－4项之和为基数，按市开发企业资质审查部门确定的等级，一、二、三、四、五级开发企业分别按成本费用的3．1%、2．8%、2．6%、2．4%、2．1%计算（各含审验费0．1%）；

7、期间费用，指在开发中所发生的不可遇见费用和销售环节中的有关费用。按成本费用中1－4项之和的5‰计算。

（二）利润。按成本费用中1－4项之和的5%计算。

（三）税金。按国家税法规定执行。

（四）代收代支费用。指按国家有关规定为行政事业部门代收代缴的有关费用。按实际收支额计算。

第七条在计算成本费用时，凡属经营性建筑的建设费不计入商品住宅价格；商品住宅与工商等用房合建的（连体工程）共用费用，按工程实际发生费用或预结算费用比例分摊；对动迁拆除的旧料残值款、动迁户按政策交纳的扩大面积款、“零米”动迁交纳的综合造价款、有关部门投资及补贴款等，一律冲减成本费用。

第三章 价格管理

第八条在申报、审批价格时，对成片开发的应以小区为单位核定，零星开发的以单位工程核定，小区中有多家开发的以每个开发企业的工程核定；对建筑面积的确定，应以图纸设计面积为准；对销售面积的确定，以建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》执行；对扩大面积款和“零米”动迁综合造价款的确定，一律以实际收款额为准。

第九条对商品住宅楼层差价，允许在所审批平均销售（预售）价格的基础上上浮20%，但最终平均销售价格，其代数和应趋近于零。

第十条在审核价格时，开发企业应按成本费用0．1%交纳审验费（含在管理费中），作为委托法定审查部门核验商品住宅各项费用的经费。

第十一条未经市物价局审批销售（预售）价格的商品住宅，不得销售（预售），有关部门不得发放商品住宅销售许可证，新闻单位不得刊、播销售（预售）广告；经批价后开发企业应在发布销售广告中公布销售（预售）价格。

第十二条审价公式：

商品住宅销售面积=总建筑面积－动迁还原面积－动迁扩大面积－工商用房面积和营业性公共配套面积；

商品住宅每平方米平均销售（预售）价格=〔成本费用－拆房旧料残值－动迁扩大面积款－“零米”动迁综合造价款－投资及补贴款 利润 税金 代收代支行政事业性收费〕÷商品住宅销售建筑面积。

第四章 罚则

第十三条对有下列行为之一的，由市物价检查部门根据《辽宁省价格监督检查条例》予以纠正和行政处罚：

（一）越权定价销售的，责令改正，退回非法所得，无法退回的，予以没收，并处以1000元至3000元罚款；

（二）擅自提价的，除全部没收提价款外处以提价总额1至5倍罚款；

（三）在正式定价后，在一个月内不退还购房者高于预售价差价款的，除限期退还外，处以差价款的1至5倍罚款；

（四）在发布销售（预售）广告中不公布所批销售（预售）价格的，处于5000元罚款。

第十四条物价局及其工作人员滥用职权、徇私舞弊，给公民人身或者财产造成损害、给法人或者其它组织造成损失的，应当依法承担赔偿责任，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第五章 附则

第十五条对外国人、侨胞和港、澳、台同胞在我市开发出售商品住宅的，在价格管理方面按国家有关规定执行。

第十六条本办法应用中的具体问题由市物价局负责解释。

第十七条本办法自公布之日起施行。