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物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权，它是一项基本民事权利，也是大多数经济活动的基础和目的。建设单位对建设工程项目的权利来自于物权中最基本的权利——所有权。
物权法具有以下特征：
1、物权是支配权；
2、物权是绝对权；
3、物权是财产权；
4、物权具有排他性。
物权包括所有权、用益物权和担保物权
1、所有权：指所有人依法对自己财产（包括不动产和动产）所享有的占有、使用、收益和处分的权利。它是一种财产权，又称财产所有权，财产所有权的权能，是指所有人对其所有的财产依法享有的权利，它包括占有权、使用权、收益权、处分权。
2、用益物权：指权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。
3、担保物权：指权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。如质押权、抵押权、留置权.
【2010年度考试真题】
1.根据《物权法》，建设用地使用权属于()。
A.所有权
B.用益物权
C.担保物权
D.留置权
【答案】B本题考核的是物权种类。用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。
2，关于物权的说法，正确的有()。
A.所有权和抵押权可以同时存在于同一不动产之上
B.用益物权和抵押权可以同时存在于同一不动产之上
C.国家所有土地的所有权和使用权都不能转移
D.建设单位可以与政府部门签订土地出让合同拥有该地的所有权
E.两个抵押权可以同时存在于同一不动产之上
【答案】ABE本题考核的是物权制度。所有权是指所有权人对自已的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。用益物权是指当事人依照法律规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。由这三个概念不难确定，所有权和抵押权、用益物权和抵押权可以同时存在于同一不动产之上。订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。同一财产可以两个以上的债权人抵押。国家所有土地的所有权不能转移，使用权可以转移，因此，选项C和D是错误的。
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建设单位对建设工程项目的权利来自于物权中最基本的权利——所有权
一、物权的主要种类与土地相关的物权
1.物权包括所有权、用益物权、担保物权
2.所有权：对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。它是财产所有权
法律限制：公共利益需要，可以依法征收集体所有的土地、单位个人房屋及其他不动产。
（1）占有权：对财产掌握、控制，如货物运输合同，承运人对托运人的财产权享有占有权。（意志、利益分离）
（2）使用权：对财产利用、运用
（3）收益权：新增经济价值，如果实、租金、利息、利润。本身是一项独立的权能。
（4）处分权：对财产处置。是所有权内容的核心。
3.用益物权：对他人的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益的权利。包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权
4.担保物权：他人或自己的都可以设立，抵押权、质押权、留置权（债务人不履行，担保财产优先偿还的权利）
5.与土地相关的物权：土地所有权、建设用地使用权、地役权
（1）土地所有权：国家、农民集体所有。土地分为农用地、建设用地、未利用地
城市市区的土地属于国家所有；农村、城市郊区、宅基地、自留地属于农民集体所有，
（2）建设用地使用权：只能存在于国有土地上。取得建设用地使用权后，可以依法享受占有、使用、收益的权利
设立的地方：地表、地上、地下分别设立，不得损害已设立的用益物权。
设立的方式：出让（有偿、有期）、划拨（无偿、无期）方式
设立的时间：自登记时设立
建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与、抵押，符合规定：书面合同、使用期限约定，不得超剩余期限、变更登记、附属物一并处分
住宅建设用地使用权期间届满，自动续期。 非住宅的，依法办理。
（3）地役权：有偿、约定的。为了便利，利用他人不动产的权利。
地役权的设立：书面形式订立地役权合同，自合同生效时设立，可以登记，未登记的不得对抗善意第三人。
二、物权的设立、变更、转让、消灭和保护
1.不动产物权的设立、转让、变更、消灭：登记生效，不登记不生效。国有资源，所有权可以不登记。地役权除外（合同生效设立，未登记不可对抗第三人）。例子，房屋买卖合同导致物权转让。
2.不动产物权的合同，合同成立时生效，未办理登记的，不影响合同效力。
3.动产物权的设立和转让：占有、交付生效。船舶、航空器、交通工具，未登记的，不可对抗善意第三人。
4.物权的保护：通过和解、调解、仲裁、诉讼途径解决。
无权占有需返还；妨害物权，排除妨害、消除危险。造成损毁的，恢复原状；侵害的，需要赔偿。
1、物权的特征和种类
（1）特征：支配权（直接支配，无须他人意思）、绝对权（对抗一切不特定的人）、财产权、排他性（一物一权）。
（2）种类：a、所有权：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。
b、用益物权：当事人对他人的不动产或者动产，依法享有的占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。还包括国家所有或集体所有的自然资源。
c、担保物权：担保物权人在债务人不履行到期债务等情况下，依法享有的就担保财产优先受偿的权利。
2、土地所有权：国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。
（1）我国实行土地的社会主义公有制。
（2）全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
（3）农民集体所有土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业。
a、耕地承包经营期限为30年；b、发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务；c、承包的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务；
d、在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议2/3以上成员或
者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。
（4）国家实行土地用途管制制度。
a、土地利用总体规划中，按用途分为农用地、建设用地和未利用地。
b、严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
（5）城市市区的土地归国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
3、建设用地使用权
（1）建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。（属于：用益物权）
（2）设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨方法。工业、商业、旅游等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价方式出让。
（3）建设用地使用权自登记时设立。
（4）建设用地使用权人有权转让、互换、出资、赠与或者抵押。要符合以下规定：
a、以书面形式订立相应的合同；b、向登记机构申请变更登记；
c、附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
4、地役权：是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地（例如：导水地役权，即利用管道或沟渠经过供役地把水导入需役地的权利）。
a、地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。
b、应当采用书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以登记。
c、土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
5、物权的设立、变更、转让和消灭和保护
（1）不动产
a、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；
b、不动产登记与合同效力的关系：合同自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
（2）动产
a、自交付时发生效力；
b、船、航空器、机动车等，未经登记，不得对抗善意第三人。
（3）物权的保护a、物权收到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。b、因物权的归属和内容发生争议的，可以请求确认权力；被无权占有人占有不动产或者动产的，可请求返还原物；
妨害行使物权的，可以请求排除妨害或消除危险；造成不动产或者动产损毁的，可以请求修理、重做、更换或恢复原状；侵害物权，造成权利人损害的，权力人可以请求损害赔偿。
c、侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
1、物权的特征和种类
（1）特征：支配权（直接支配，无须他人意思）、绝对权（对抗一切不特定的人）、财产权、排他性（一物一权）。
（2）种类：
a、所有权：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。
b、用益物权：当事人对他人的不动产或者动产，依法享有的占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。还包括国家所有或集体所有的自然资源。
c、担保物权：担保物权人在债务人不履行到期债务等情况下，依法享有的就担保财产优先受偿的权利。
2、土地所有权：
国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。
（1）我国实行土地的社会主义公有制。
（2）全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
（3）农民集体所有土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业。
a、耕地承包经营期限为30年；b、发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务；c、承包的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务；d、在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。
（4）国家实行土地用途管制制度。
a、土地利用总体规划中，按用途分为农用地、建设用地和未利用地。
b、严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
（5）城市市区的土地归国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
3、建设用地使用权
（1）建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。（属于：用益物权）
（2）设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨方法。工业、商业、旅游等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价方式出让。
（3）建设用地使用权自登记时设立。
（4）建设用地使用权人有权转让、互换、出资、赠与或者抵押。要符合以下规定：
a、以书面形式订立相应的合同；b、向登记机构申请变更登记；c、附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
4、地役权：
是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地（例如：导水地役权，即利用管道或沟渠经过供役地把水导入需役地的权利）。
a、地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。
b、应当采用书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以登记。
c、土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
5、物权的设立、变更、转让和消灭和保护
（1）不动产
a、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；
b、不动产登记与合同效力的关系：合同自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
（2）动产
a、自交付时发生效力；
b、船、航空器、机动车等，未经登记，不得对抗善意第三人。
（3）物权的保护a、物权收到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。b、因物权的归属和内容发生争议的，可以请求确认权力；被无权占有人占有不动产或者动产的，可请求返还原物；妨害行使物权的，可以请求排除妨害或消除危险；造成不动产或者动产损毁的，可以请求修理、重做、更换或恢复原状；侵害物权，造成权利人损害的，权力人可以请求损害赔偿。c、侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
二级建造师《法规》考点狂背：建设工程物权制度