原住建部住宅产业化促进中心副总工程师 孙克放

4月25日(周五)在深圳龙岗皇冠假日酒店隆重举行第三届中国商业地产绿色低碳论坛，会议主题为：商业地产绿色低碳的中国路径。原住建部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放、全联房地产商会常务副秘书长赵正挺、花样年集团副总裁朱宣、奥雅设计集团研发总监汤敏、等50位商会领导、专家学者，开发企业、部品商家共同探讨中国商业地产绿色低碳的全新路径。以下是原住建部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放先生演讲实录：

对于商业这一块我有一点研究，包括我也给很多商业建筑做过一些策划，前面的发言也都很有意思，那么我们从另一个角度从绿色环境角度去考虑了，商业建筑的问题。

我今天介绍的这个商业建筑问题，我们商业建筑的问题是一个很大的问题，我们先说第一个问题，在节能的角度来说，分四大块来说：第一块就是北方地区的采暖问题;第二块是居住的非采暖地区的居住，冬天不采暖的地区，他们不烧煤;还有一块呢就是公共建筑，公共建筑里面商业建筑有很大一块都是公共建筑，比如办公楼、大型超市、大型购物中心，小到偏旅游业的，偏商业的这些都可能会划定在这个范围内;第四块，耗能最大的农村，所以从节能角度来说这四块差不多，都占到23%-25%，这四个能不分天下，大家不要以为农民盖房子比城里人盖房子节省，其实农民盖房子费用很大的。为什么原来农民节能呢，是因为原来农民烧的都是生物能源，像是东北地区的农民烧一些玉米秆、黄豆秸秆等。随着现在的农村住的面积比城里的还要大，因此他有大量的盖房子，盖房子不节能，这是第一，第二现在盖房子不用以前的能源了，慢慢的就开始用商业能源了，开始大量的买煤、煤气罐等等，因此在一个没有节能的措施的情况下，他的耗能超过城里人，超城里的三分之一。那么这四大块回到我们商业上来说，公共建筑的商业建筑这一块是耗能大户，如果要是搞一个绿色建筑做成一个节能产品，它与住宅最不一样在于不运行。商业地产的运行耗能，比刚开始设想出来的毛病或者没有采用很先进的智能化的方式，它的耗量非常大，做商业建筑有三大块耗能的地方，第一块，就是空调，商业建筑的空调耗能是第一位的;第二个，电梯，只要发现电梯有扶梯的，就会有大量的耗能;第三;如果这三大块都控制不住，那么运营成本会非常高，比如说万达，万达其实维持很困难，它赚不了多少钱，万达的商业模式保持持有，持有很容易就持有吗?如果他这个商业持有了那么日本的八佰伴也不能倒闭了，日本八佰伴在东南亚开了七个，最后把自己开死了，万达现在靠什么啊，万达靠商业模式中间的-持有，下面盖好多商业街，然后卖掉，卖给小商贩，至于小商贩怎么经营，那就不是万达的事了，所以你可以去看看万达的房子，除了中心的商业自己做，其他的房子都卖光了，它现在还是靠地产卖房赚钱。

商业建筑的最大问题，我刚从节能这方面来讲，最重要的开始选择的时候的用能和设定，包括环境的设定，它的耗能量在运行结构上，所以我们搞商业地产的必须把这一块弄清楚，比如说我要搞一个绿色建筑，更要把这个弄清楚，设备的选型特别重要，我可以举个例子，内侧建筑排名排到第8名的，是北京中化方兴地产，他建一个办公楼，耗电量非常大，最后没办法，只好改建，花好几百万去改建。最后节约很多东西，最后把这些东西都变成碳，在北京做第一个碳交易，比如别人排5000吨二氧化碳，他排3000吨，节约下来的里2000多吨就被别人买走了，别人要付他钱，这就是所谓的碳交易，碳交易原来是在欧洲国家、发达国家，按照一个协议，发达国家有义务去购买不发达国家进行碳交易。

商业建筑如果要是想要做成，最大的问题要综合考虑设计，要考虑你的减排技能，考虑长期运营成本;我们搞商业建筑的策划占第一位，商业的策划如果失败的情况下，问题就严重了，今年我们搞策划的时候，我们不懂得商业策划的流程和排版，我们从柱网设计完之后里面放什么不知道，每层放什么不知道，我们盖到第二层的时候，日本八佰伴进来了，把我们的图纸都拿走之后回来，告诉我们第一层卖什么第二层卖什么。都布置完之后，还有一个表格，是每层的电照明用电量，每层的空调制冷量多大，你们不知道，所有的产品，卖东西的产品用电量是不一样的，卖化妆品的照度和卖黄金的还有和卖服装的照度都是不一样的，我们中国不研究这个，但是这是属于商业公共策划里的，这是中国的商业策划里急缺少的东西，现在的商业用房，1：53:54吃喝玩乐综合体都有一定的问题，办公用地还有另一个问题，如果商业都有的话，比如说有公寓又有办公，又有购物，又有游戏场所，每个地方都必须要做调研，没地方都要设定它要盖多少平方米，一个成熟的商业地产策划是决定一个商业最后能不能运行的重要环节，商业的运作，要从一开始就想好了的。中国现在很缺少精明的商业策划，房地产的策划和商业的策划是完全不同的，要难的多，所以在做的每一位商业策划包括刘总做的这个专门做商业策划或者偏向这个策划的网络，是非常有用的，没有大量的信息我们就体现不出来商业的价值，所以我们要多做一些这样的策划，尤其是我们房地产公司，策划还有一个就是跟我们供应商的关系，选择一个质量好的寿命长的产品，因为它的更换性差，想要更换是非常困难的，所以选择品质高的寿命长的。所以我们策划一定要站在一个非常高的角度上去考虑问题，第一，具有商业价值;第二，保证运营的可靠性。

除了策划意外的问题，现在商业建筑和以前的商业建筑最大的不同有几条：第一，搞商业建筑一定要时尚化，与时尚潮流一定贴的特别近，就是今年流行的东西必须要反映出来，因为商业特点就是这样。比如说住在一个旅馆里面必须有WiFi，如果没有WiFi那就不行了;还有就是装修，也是需要时尚化的，为什么十年以上的旅馆要翻修一次，就是因为一个时尚化的问题，不是因为老化。第二就是商业建筑的智能化，商业建筑与住宅不一样的，包括它的使用、安防、照明，这一套系统，它的智能化系统水平要大大高于住宅，而且在各国的智能尤其是在安防这方便智能化水平越来越高。

所谓评定，就是国家评定的，比如说美国的节能之星，是从公共建筑开始的，他们每三年要调查600个商业建筑，调查完之后会规定节能标准，达到标准给发放节能之星，再过三年在调查600个商业建筑，然后再规定节能标准，以此循环。中国的整个能耗用所谓的评定来说是很低。一个国家发展到一万美金的时候，几乎耗能度就平了，就到顶峰了，耗能最猛烈的时候是从5000-1000美金，也就是说，我们现在是6400美金，从6400-10000美金耗能量猛增，只要增到一万美金的时候耗能量放到平衡了，所以我们现在节能好的发展方向我们应该是知道的。所以在设计商业建筑应该超前一点，时尚化智能化实际上就是超前化的方向，所有的设备必须选择最新的，因为发展是非常快的。必须有超前性，才能搞好商业建筑，搞好商业建筑必须从策划开始。所以我希望以后商业建筑这一块研究的价值要比住宅多得多，商业建筑研究的范围往往超过住宅。商业节能也远远超过住宅，大约是住宅的2-4倍，如果商业建筑和工业建筑不建通，那中国损失将会是巨大的，而且对中国持续发展的影响也是很大的。人才的培养在中国的商业策划里面也很少，我希望大家多研究多探讨，商业建筑以最小的成本获得最大的利益，提高质量，尽长的维持它的使用寿命和使用价值。