本书是由住房和城乡建设部科技司正式批准立项的重要科研课题。课题以国家基础标准《绿色建筑评价标准》为核心，通过对我国及地方现有绿色建筑评估体系与以美国绿色建筑评估体系（LEED）为代表的多国绿色建筑评估体系，展开了较为系统和深入的比较研究。并在此基础上，汲取各家之长，同时结合我国实际开发建设特点的要求，构建起适合我国并具有行业引领性和国际化要素的绿色住区评估指标体系——《可持续发展绿色住区建设导则》。该课题历时三年，集合了我国绿色建筑领域众多知名专家和机构优势力量，旨在引导绿色建筑的高目标发展，树立行业规划

第一部分 课题研究综合报告

1.1 概述

1.1.1 绿色人居发展概述

1.1.2 人居委历史使命

1.2 课题立项介绍

1.2.1 立项背景

1.2.2 立项经过

1.2.3 立项理由

1.2.4 立项依据

1.3 课题成果及应用价值

1.3.1 课题研究内容

1.3.2 课题研究目的

1.3.3 课题研究成果

1.3.4 课题创新点

1.3.5 课题推广价值及发展建议

1.4 课题研究路线

1.4.1 项目研究方法

1.4.2 项目技术路线

1.4.3 项目研究组织

1.5 小结

第二部分 中美绿色建筑评估标准比较分析

2.1 绿色建筑的定义与发展概况

2.1.1 绿色建筑的定义

2.1.2 绿色建筑的发展趋势

2.2 国内外绿色建筑评估体系

2.2.1 国外部分 国家及地区绿色建筑评估发展概况

2.2.2 美国绿色建筑评估体系

2.2.3 中国绿色建筑评估发展状况

2.2.4 《绿色建筑评价标准》运营架构

2.3 中美绿色建筑评估体系比较

2.3.1 管理机构比较

2.3.2 评估体系比较

2.3.3 评价体系权重比较

2.3.4 中美绿色建筑评估体系认证体系比较

2.3.5 小结

2.4 中美绿色建筑评估体系运营比较

2.4.1 中美绿色建筑运营方式比较

2.4.2 中美绿色政策激励比较

2.4.3 绿色建筑与社会发展比较

2.4.4 中美绿色建筑评估体系培训体系比较

2.4.5 绿色标识评价商业化比较

2.5 发展中国绿色建筑评价体系之建议

2.5.1 加强政府政策和基础标准的设立

2.5.2 发挥行业组织先锋的作用

2.5.3 完善评估标准之建议

2.5.4 绿色建筑普及推广

2.6 小结

第三部分 中美绿色建筑标准分项比较表

3.1 可持续建设场地

3.1.1 建设场地污染防治

3.1.2 场址选择

3.1.3 开发强度和配套设施

3.1.4 褐地再开发

3.1.5 利用公共交通

3.1.6 自行车存放和更衣间

3.1.7 节能机动车

3.1.8 公共车辆停车位

3.1.9 场地绿化

3.1.10 空地最大化

3.1.11 径流控制和雨水收集利用

3.1.12 热岛效应——非屋面部分

3.1.13 热岛效应——屋面部分

3.1.14 降低光污染

3.2 节水

3.2.1 节约景观用水

3.2.2 废水利用

3.2.3 节约用水

3.3 能源与大气

3.3.1 建筑基本系统运行调试

3.3.2 节约能源

3.3.3 减少空调的使用

3.3.4 优化系统能效

3.3.5 可再生能源的利用

3.3.6 系统调试

3.3.7 制冷剂管理

3.3.8 能耗核查

3.3.9 绿色电力

3.4 材料与资源

3.4.1 废弃材料的收集和存放

3.4.2 建筑再利用(结构框架)

3.4.3 建筑再利用(内装组件)

3.4.4 施工废弃物再利用

3.4.5 可循环材料的使用

3.4.6 循环材料含量

3.4.7 就地取材

3.4.8 快速再生材料

3.4.9 认证木材

3.5 室内环境质量

3.5.1 室内空气质量

3.5.2 禁烟控制

3.5.3 室内新风

3.5.4 增加通风量

3.5.5 室内污染源控制

3.5.6 低排放材料(胶和密封材料)

3.5.7 低排放材料(油漆和涂料)

3.5.8 低排放材料(地板)

3.5.9 低排放材料(复合木材和秸秆制品)

3.5.10 室内空气质量管理(施工中)

3.5.11 室内空气质量管理(入住前)

3.5.12 照明控制

3.5.13 温度控制

3.5.14 热舒适度(设计)

3.5.15 热舒适度(目的)

3.5.16 自然采光和通透视野(采光)

3.5.17 自然采光和通透视野(视野)

3.6 创新设计及地方优先

3.6.1 设计中创新

3.6.2 专家认证

3.6.3 地方优先

第四部分 可持续发展绿色住区建设导则

4.1 《建设导则》概述

4.1.1 《建设导则》的编制

4.1.2 《建设导则》的实施

4.1.3 《建设导则》的说明

4.2 《建设导则》条文

4.2.1 可持续建设场地

4.2.2 城市区域价值

4.2.3 住区交通效能

4.2.4 人文和谐住区

4.2.5 资源能源效用

4.2.6 健康舒适环境

4.2.7 全寿命住区建设

4.3 导则评价方法与分值总览

4.3.1 导则评价方法

4.3.2 评估说明

4.3.3 导则评价分值总览

第五部分 国外绿色城市住区建筑案例

5.1 绿色城市

5.1.1 哥本哈根的可持续发展之路

5.1.2 美国城市发展“精明增长”理念

5.2 绿色住区

5.2.1 东北克里克住区

5.2.2 坞边绿地—维多利亚

5.3 绿色建筑

5.3.1 德国绿色生态建筑

5.3.2 日本可持续建筑“NEXT 21”未来建筑

附录1 名词解释

附录2 住房和城乡建设部科技计划项目验收证书

附录3 住房和城乡建设部科技计划项目验收意见

参考文献2100433B

出版社: 中国建筑工业出版社; 第1版 (2011年12月1日)

平装: 214页

开本: 16

ISBN: 9787112137770, 7112137772

条形码: 9787112137770

尺寸: 28.2 x 20.8 x 1.6 cm

重量: 599 g

一、租赁会计分类的比较

中美对租赁会计进行了不同的分类。

（一）美国对租赁会计的分类 　美国财务会计准则委员会租赁会计准则（以下简称FAS13）分别从承租人和出租人角度对租赁会计进行了分类。

1.从承租人会计处理目的出发，将租赁会计分为资本性租赁和经营性租赁。

凡在租赁开始日，租赁合同符合下列一个或几个条件者，则属于资本性租赁。

(1)租赁期满后，租赁资产所有权转让给承租人所有；

(2)合同规定承租人对租赁资产具有廉价购买权；

(3)租赁期（包括续约选择在内）等于或大于租赁资产预计使用年数的75%；

(4)租赁开始日，租赁期间内最低租金支付额（由出租人负担的管理成本除外）的现值，至今等于或超过租赁资产公平价值的90%。凡不能符合上述四个条件之一者，租赁资产均不能资本化，只能作经营性租赁处理，各期支付的租金直接作为费用列支。

2.从出租人会计处理目的出发，将租赁分为直接融资租赁、销售型租赁、杠杆型租赁、经营型租赁。

凡在租赁开始日，租赁合同符合上述资本性租赁的一个或几个条件者，并且租金收回能可靠预计以及未来支付成本不存在重大的不确定性，则属于直接融资租赁或销售型租赁。

直接融资型租赁和销售型租赁基本相同，唯一的区别是销售型租赁在租赁开始日就给出租人带来损益，也就是租赁开始日租赁资产的公允价值与帐面价值之间存在差异。

杠杆型租赁（举债经营租赁），它是由出租人投资租赁资产价款的20%～40%，其余投资由银行等金融机构提供不可追索的贷款来解决。

经营性租赁是指直接融资租赁、销售型租赁以外的租赁。

（二）中国对租赁会计的分类 　由于我国的租赁发展还不成熟，租赁的类型单一，因此仅从总体上对租赁进行了分类，即分为融资租赁和经营租赁，与美国从承租人角度进行的分类基本一致。我国租赁具体准则（征求意见稿）将具有下列四种情况之一的，通常确认为融资租赁：

1.在租赁期满后，资产的所有权由出租人转让给承租人；

2.承租人有廉价购买选择权；

3.租赁期为资产使用年限的大部分（如75%以上），资产的所有权最终可能转移也可能不转移；

4.租赁开始日租赁付款额的现值不小于租赁资产的公允价值，资产的所有权最终可能转移也可能不转移。

（三）分类比较小结 　从以上说明可见，在租赁分类方面，FAS13与我国的租赁会计的分类主要有以下区别：

1.对出租人与承租人采用不同的租赁分类方法，而我国仅从总体上对租赁进行了分类。

2.FAS13为划分租赁提出了较明确的数量界限，如租期为资产使用年限的75%或以上，我国的规定则比较含糊。

二、租赁会计处理的比较 　（一）承租人会计处理的比较 　对于承租人经营租赁的会计处理问题，中美的规定基本一致，下面对融资租赁的会计处理作一比较。

美国及我国规定，在租赁开始日，承租人对租入资产进行资本化，即租赁开始日，租入资产确认为企业的资产及相应负债，并且视作自有固定资产在租赁期内计提折旧，这是二者的共同点。

二者的不同点：在租入资产入帐价值上，FAS13与我国具体准则存在较大分歧。FAS13规定以最低租赁付款额现值或租赁开始日公允市价予以入帐。计算最低租赁付款额现值时要用承租方的增支借款利率，除非知道出租人租赁内含利率并低于增支借款利率。我国具体准则中规定，以租入资产的租赁付款额加上因租入行为而发生的运输费、保险费、安装调试费作为资本化入帐价值的依据，征求意见稿还要求把改扩建支出净额作为入帐价值。比较而言，我国入帐价值的内涵大一些，较为简单易行。

FAS13与我国都规定资本化的租赁资产价值应在租赁期内，按照承租人所有同类资产的折旧方法计提折旧。但是就折旧期而言，FAS13与我国的规定是不一样的。FAS13认为，租入资产可以在租赁期折旧，若租赁条款使承租人有可能在资产寿命期内保留资产，则续租期也可以折旧。我国一般以使用年限为折旧期，具体准则中列示了租赁期满后的不同处理方法。

关于租赁期内各期筹资费用的计算，FAS13规定，租赁期内各会计期应分担的筹资费用，按各期负债余额和固定利率计算，也允许采用类似方法。筹资费用的计算，关键在于确定固定利率。FAS13要求承租人采用增支借款利率或已确知的低于增支借款利率的出租人的内含利率，即折现率选择租赁内含利率和增支借款利率低者。我国有关制度虽然规定，支付租金时应从中列出“财务费用”部分，但未明确折现率。实践中多采用增支借款利率，具体准则中也未提及。征求意见稿要求采用出租人租赁内含利率，除非不知道。

（二）出租人会计处理的比较 　对于经营租赁FAS13与我国的规定一致：应把租赁资产作为应计折旧固定资产处理；折旧方法与出租人的正常的会计方针一致。

对于融资租赁，FAS13和我国具体准则的处理要求不同。比较结果如下：

FAS13 规定用于融资租赁的资产，不应视为固定资产，而应作为应收款项，金额等于出租人的租赁投资总额或租赁投资净额，即总额法或净额法。出租人融资租赁资产的主要目的是为了获得租赁收益，对于租赁收益在租赁期内的分配，FAS13与我国具体准则的规定不同。FAS13规定出租人每期收到的租金应划分为本金和财务收益。财务收益的计算采用投资净额法，即应于租赁期内按一定租赁利率乘以租赁投资净额，分摊为各期的已实现财务收益。此外实践中还有融资法。融资法是按事先确定的收益总额，用各期等差递减比例进行分摊。

在我国，大多数投资人对财务收益的计算多采用“等差基数法”，以一个递减的分数乘以租赁开始日确认的未实现租赁收益，确认各期租赁收益，类似于融资法。这个分数的分母为租赁年限之和，分子为剩余的租赁年限。这种方法类似于快速折旧法中“年数总和法”。征求意见稿规定，企业应按租赁投资净额的余额和租赁内含利率计算各期租赁收益，即采用FAS13的投资净额法。

出租人出租资产要发生租赁初期直接费用。初期直接费用指出租人在租赁合同完成过程中所发生的各项直接成本，包括业务费、手续费、佣金、信用调查费、律师费等。对于这项费用的处理，FAS13要求立即作为当期损益处理。我国具体准则征求意见稿规定，直接费用应计入当期损益或在租赁期内分摊，选择范围较大。

通过比较我们可以看出，中美租赁会计分类、会计处理差别很大，我们进行租赁会计研究时在借鉴别国先进经验的同时，还要结合中国的国情。

《绿色住区模式-中美绿色建筑评估标准比较研究》，本书通过对美、英、德、加等国际上最有权威度和影响力的绿色建筑与住区评估体系，与我国现行绿色建筑与住区评估体系进行了系统比较研究，并充分考量我国房地产开发实际提出的，是国际化与本土化融合的产物。

本书是作者所择写的关于中美两国城市规划方面的文章选集，共58篇。大部分文章曾在国内发表过，同时在编辑本书时也加入了一些作者在国外发表的文章，它们是首次翻译成中文发表。此外，本书还在每一部分前面增加了引言，提纲挈领地介绍该部分的内容。

本书的文章选自1979年到2006年间发表的一百二十余篇中英文文章及专著章节，尤其集中在1995年到2006年期间发表的文章。主要选择这段时期的文章有三方面的原因。首先因为它们比较接近当前现实，较有参考价值。其次因为在中国漫长的历史中，这是一个特殊的大发展、大变化的转型时期，这个时期已经并将继续引起国内外研究者的特别关注，而城市发展和规划问题，正是研究者关注的焦点之一。最后，这是一个全面全球化的时期，全球化对各国的城市，包括中美两国城市带来巨大影响，值得作者们讨论。

“距离产生美”。由于身在美国，倍感祖国之美而愿意为之亟尽绵力。整理自己的文章，一方面感到基本观点并没有过时，对今天的规划界仍有参考价值，重读时也依然能感到字里行间流动的热血；另一方面也觉察到时代变迁，出于文章发表的时间，某些观念也在与时俱进。

本书分成四个部分。第一部分讨论全球化和美国城市发展的经验教训，包括全球化的理论和实践。因为芝加哥被公认为发达国家中城市转型最为成功的例子，而作者又长期在芝加哥工作，故更多介绍了芝加哥城市经济转型的正反经验。第二部分是关于城市规划理论的讨论，包括对近年来西方特别是美国规划界有影响的重要规划理论的回顾。第三部分讨论中国的城市规划和城市化问题，基于自己在中国工作、生活和参与规划项目的经验，提出建议，希望对中国的城市发展和规划工作有所借鉴。第四部分主要讨论城市规划教育及规划师的培养问题，涉及中美规划教育的理念，以及规划专业的课程设置等问题。书后附有著作年表，以便对照文章发表的年份。