【发布单位】82605

【发布文号】

【生效日期】1987-01-01

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

兰州市城市建设综合开发管理暂行办法

（一九八七年发布）

第一条为了加强对城市建设综合开发的统一管理，按规划进行城市配套建设，根据《国务院关于加强城市建设工作的通知》（国发〔1987〕47号）精神，结合兰州城市建设的具体情况，特制定本办法。

第二条城市建设综合开发是指城市新区建设和旧城区改造都要实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”。根据城市总体规划和近期建设需要，统一征用或划拨一定数量的建设用地，按照用地性质和批准的开发方案，配套进行房屋、各项市政公用和生活服务设施的建设，最大限度地发挥投资效益。

第三条兰州城市建设的综合开发由市人民政府统一领导，委托兰州市城乡建设委员会（以下简称市建委）负责该行业的归口管理。凡在市辖区内从事城市建设综合开发的单位，不认隶属关系，均应接受其管理。管理范围包括：贯彻执行国家及省、市有关城市建设综合开发的方针、政策和法规；对在市辖区内从事城市建设综合开发的单位进行资质审查、业务管理、监督和检查；会同有关部门核定土地开发收费标准和商品房屋销售价格；协调解决城市建设开发工作的其他有关问题。

第四条城市规划区内的各项建设原则上都要在指定的开发区内成片进行综合配套建设，一般不再划拨或审批征用零星土地，不准“见缝插针”。

对不适于综合开发的项目，已建小区的填平补齐项目和利用单位内部已有用地建房者，须经规划部门审查并办理以下手续后，方可核发修建许可证。

1、按规定交清城市基础设施系统配套费、增容费和其他规定应缴纳的费用；

2、缴纳本项目所在街坊小区分摊的配套费；

3、按规划确定的范围拆除全部应拆的建（构）筑物。

任何单位和个人不得以综合开发的名义侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地使用权，不准以地换房或以合建等名义变相以地换房。

第五条凡开发占地面积在2公顷以下或房屋建筑面积在2万平方米以下的规划设计方案由市城乡规划土地管理局审定；大于上述标准的，须经市规划管理局初审后，报市建委审批。

第六条开发单位必须按批准计划实行综合开发，严格按审定的规划方案同步进行各项配套建设。

第七条城建综合开发单位根据市政府的统筹安排，投标或议标承担成片开发区的城市或旧城改造任务，并统一配套开发建设。对开发的建设项目要包工期、包质量，竣工时由市建委会有关部门按国家验收规范组织验收。

第八条开发单位综合开发的收益，主要用于城市开发建设。

第九条凡在市辖区内从事城市建设综合开发业务的单位必须持有经过批准的资质审查证书，工商行政管理部门凭证办法登记注册，核发营业执照。凡未取得资质审查证书者，不予核发营业执照，不准从事城市土地开发、商品房屋与基础设施建设的综合开发业务。

本办法颁布以前已在工商行政管理部门领取营业执照的开发单位，必须补办资质审查手续，审查不合格的，吊销营业执照，不准继续从事开发业务。

第十条城建综合开发单位必须具备以下条件：

一、有明确的管理章程，以服务为宗旨（一般不辖设施工队伍），自主经营，独立核算，自负盈亏，按规定对国家承担经济责任；

二、有健全的内部管理机构以及与承担开发业务相适应的管理人员和专职技术干部；

三、有健全的财务管理制度，能独立进行经济核算；

四、有一定自有资金（不含银行贷款）；

五、有固定的办公地点。

第十一条综合开发的商品房价格，应根据房屋的质量、结构、地理位置和有关文件规定提取的费用等因素，按质、分等定价，商品房的最后结算价格由市物委会同市建委、市建行、市房管等部门核定。为了筹集开发建设资金，可开办小区综合性商品房预售。出售不属于成片配套开发的商品房，开发单位应根据实际成本和有关规定提出出售价格，经市物委、市建委核准后方可出售。

小区内部的营业性公共服务设施，按有偿使用的原则向使用单位出售或按以销定建的方式组织开发。

在销售中提取的小区配套费要专款专用，不得挪作它用。

第十二条商品房的房屋产权证和土地使用证，均由开发单位向各主管部门申请办理。交付使用的开发居住小区，由承建的开发单位及时通知所在街道办事处，成立居委会或家属委员会实施行政管理，并由产权单位商定小区（或楼区）的日常业务管理。

第十三条对违反本暂行办法的开发单位，市建委有权视情节轻重给予警告、罚款、责令其停止违章开发建设行为，直至由工商行政管理部门吊销其营业执照的处罚。如当事人（法人）对处罚决定不服，可在收到处罚决定书之日起十五日内向当地人民法院起诉。对违章开发建设处罚决定既不起诉又不执行的，主管部门可申请人民法院强制执行。

第十四条本办法由市建委负责解释，并制订细则组织实施。

第一条　为了加强城市建设综合开发管理工作，根据《国务院关于加强城市建设工作的通知》（国发[1987]47号）等有关规定，制定本办法。

第二条　本办法所称城市建设综合开发，是指在鞍山市城市规划区内的新区建设和旧区改造中，按照统一规划，统一计划，统一组织，统一实施的原则，进行建设的房屋和与其配套的各项附属设施。

第三条　市政府城市建设综合开发领导小组（以下简称综合开发领导小组）统一领导全市的城市建设综合开发工作，其成员由市长、秘书长和市建委、统建办、规划局、计委、土地局、物价局、财政局、房产局等部门领导同志组成。负责审定中长期城市建设综合开发规划和年度综合开发方案，综合研究解决规划、用地、资金和配套建设等重大事项。

市城乡建设委员会是城市建设综合开发工作的主管部门，根据城市总体规划，负责编制城市建设综合开发中长期规划和年度综合开发方案，报市政府审定；会同有关部门制定具体政策和实施办法；协调开发计划实施过程中的有关问题。

市统建开发管理办公室是城市建设综合开发工作职能管理机构，负责开发公司的行业管理。组合开发计划，委托开发任务，组织和协调住宅小区的规划、拆迁、建设、验收和管理，参与审定商品房价格等工作。

各有关委、局在综合开发领导小组统一领导下，密切配合，各司其职，各负其责，做好城市建设综合开发工作；财政局受政府委托统一征收有关费用。

第四条　凡在城市规划区内进行新区开发、旧区改造和其它（含零星插建、挖大院、工厂搬迁等）房屋建设，一律实行综合开发。市建委会同市规划局在调查预测的基础上，提前一个年度提出综合开发方案，报综合开发领导小组审定。

第五条　综合开发方案确定后，由市统建办根据市规划局提出的规划条件，统一委托有规划设计资格的单位进行规划设计。规划设计应进行多方案比较，采取招投标的办法择优确定，一般地段的开发，由市建委和规划局审批；实施大面积的开发和重点地段的开发，报综合开发领导小组审批。

第六条　开发单位的确定，采取招投标的办法进行，由综合开发领导小组依据规划设计方案和市政府有关征收综合开发费、动迁调节费、环境差价费等有关规定，确定招标方案，向有开发资格的单位公开招标。开发单位确定后，由市统建办同开发单位签订开发承包合同。开发单位可按工程造价总额提取1．5%的管理费；按总盈利额提取6—7%的利润，其余利润交市政府。

第七条　年度商品房计划应与综合开发方案相协调，市计委根据综合开发方案和开发单位的招标结果，将商品房计划分别下达到各开发单位。各企事业单位的零星住宅建设，在取得市计委住宅建设计划批准文件后，均需到市统建办申请建房组合计划，实行统一开发建设。否则，规划部门不予办理建筑工程规划许可证。

第八条　城市建设综合开发需占用的土地，由土地局根据综合开发方案依法办理。占用集体所有土地的，由市政府统一组织征地，市土地局办理有关手续后，由市统建办组织实施综合开发方案；占用国有土地并涉及土地使用性质或权属变更的，均由开发单位向市土地管理局办理有关手续。

第九条　凡列入综合开发方案的地区，均由市拆迁管理办公室负责公布冻结通知，禁止买卖房屋等建筑物，各有关部门要暂停办理户口迁入、分户、房照分证、换照、发照等手续。动迁摸底工作由市拆迁管理办公室统一组织，未经拆迁管理办公室批准，任何单位不得擅自进行动迁摸底调查，违者取消投标资格。开发建设单位在取得工程规划许可证以后，要向市拆迁管理办公室提出拆迁计划和方案，经批准发给《拆迁许可证》后，方可拆迁。

第十条　经批准的住宅小区规划设计，任何单位和个人都必须遵照执行，未经批准不得擅自变更或修改，因故确需变更或修改时，需经市统建办与规划设计单位协调后，报原审批部门批准。擅自变更或修改规划设计的，除通报批评外，要追究其责任，并按有关规定进行罚款处理。

第十一条　住宅小区要严格按照主体工程、配套工程、环境建设同步设计、同步施工、同步交验的原则进行建设，开发建设单位在实施建设前，需向市统建办提供住宅小区环境设计图，否则，不准开工建设。

第十二条　住宅小区竣工后，要按照规划设计和环境设计的要求，做到配套齐全，场地平整，残土清净，临时房和动迁房全部拆除，环卫设施配备齐全，环境建设全部竣工。住宅竣工验收工作由市建委负责组织有关部门进行，验收合格者由市统建办发给合格证书，建设单位方可派户住人。否则，有关部门不得为其办理接电、接水、接气等手续，建设单位不得派户住人。如因住宅未验收合格建设单位派户住人，追究开发单位的责任。

第十三条　住宅小区建成后，由市统建办会同有关区城建部门组织成立住宅小区管理委员会，并搞好小区设施产权移交工作。小区管委会由当地派出所、房屋产权单位和居委会等部门派人组成，由所在街道办事处领导，并由街道办事处推选主任。小区管委会具体负责住宅小区内的园林绿化、环境卫生、公共设施、庭院道路、治安、交通等的管理工作。

第十四条　在城市建设综合开发工作中做出显著成绩的单位和个人，应给予奖励。

第十五条　各有关部门、单位的工作人员违反本办法，在城市建设综合开发工作中玩忽职守、营私舞弊、违反政纪的，依法追究刑事责任。

第十六条　本办法执行中的具体问题，由市建委负责解释。

第十七条　本办法自发布之日起施行。

对准备开发建设的城市用地统一进行城市基础设施和生产建设项目以及生活服务设施的建设。各种设施和建设项目的建设相互配合、前后衔接，可使城市建设取得较好的综合效益。中国《城市规划条例》第43条规定：“城市成片建设的地区，应当按照城市规划，实行综合开发，统一建设。”

综合开发的主要方式有两种：一种是“用地开发”，即根据城市规划，由市政府统一征地，然后由综合开发企业组织招标发包，承包单位负责进行勘测、设计、平整土地、并修建道路、给水、排水、供电、供气、供热、通信等基础设施工程。开发建设后的用地交付使用单位并收取城市用地综合开发费。另一种是“建设开发”，即在用地开发的基础上，进一步统一建设住宅、公共建筑、园林绿地，以至通用厂房和企事业单位内部的公用设施等。建成后成套出售或出租这些建筑物，并按土地面积和基础设施水平，向使用单位收取综合开发费。2100433B

【生效日期】1989-06-03

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

齐齐哈尔市城市建设综合开发管理暂行办法

(1989年6月3日齐齐哈尔市人民政府第5号令)

第一章 总则

第一条 为加强对城市建设综合开发工作的管理，加快城市建设和改造的步伐，根据国务院《关于加强城市建设工作的通知》的有关规定，结合我市实际情况，特制定本办法。

第二条 在城市规划区内，所有开发建设单位进行开发建设，都应遵循“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则。本办法所指的综合开发，包括土地开发、地上(下)建(构)筑物开发和环境建设。

第三条 综合开发工作由市人民政府统一领导。市城乡建设委员会(以下简称市建委)是综合开发工作的主管部门，负责以下各项工作：

(一)编制城市建设综合开发的近、远期规划和年度计划。

(二)平衡落实各开发企业的开发任务，检查任务完成情况。

(三)对开发企业进行资格审查。

(四)会同有关部门审定商品房价格。

(五)协调综合开发工作中各部门的关系。

第四条 从事城市综合开发建设，必须是市建委资审同意、计委批准并领取工商执照和省建委颁发的资格证书的开发企业。其它任何单位未经批准，不得从事开发建设活动。各开发企业的年度开发任务确定后，对设计及施工单位的选定，应按有关规定实行公开招标。特殊情况下，可由市建委协调平衡。

第二章 开发建设

第五条 市建委根据城市近期建设规划、各项事业发展的需要以及财力、物力的可能，提出开发小区的地点和规模，报市政府审批后实施。

第六条 城市规划区内的住宅及配套建设，都必须纳入开发小区或大型企业(院校)划片居住区以及市人民政府指定的改造地段。特殊情况需要插建的(包括单位院内的单位建设)，需经市政府审批，并按每平方米一百元征收基础设施补偿费。

第七条 在开发小区、大型企业(院校)划片居住区和指定改造地段进行建设的单位，须经规划管理部门审查，发给规划文件或规划位置通知书，并由土地管理部门办理土地征用或划拨审批手续后，方可使用土地。

第八条 开发小区的各项配套管网，应按城市建设规划先行或同步建设。属小区内的，由开发企业按规划和有关规定，接到小区附近的相应干道(线)或支干道(线)上;干道(线)或支干道(线)的建设，由其主管部门负责。

小区内的道路，由开发企业负责铺修到与小区外城市道路的接点处;横穿小区的城市支干道及附属设施，由主管部门负责铺修。

大型企业(院校)划片居住区的改造建设，应按市政府批准的小区规划配套建设，并按规定缴纳费用。在一个小区改造建设未完成之前，不得开发新的小区。

第九条 在小区开发建设中，对已报废的旧人防通道工程，可无偿拆除;对有使用价值的人防工程，如确需拆除的，须经市人防主管部门批准，并由拆除方按有关规定予以补偿。小区内的建设单位，进行电力(低压部分)或通讯改线、砍伐树木、拆除旧设施(包括上下水、公共厕所等)以及占(封)道、破道的，免交补偿费或有关费用，但必须按规划和设计建成新的配套设施齐全的建筑群体。

第十条 小区内按规划增建的小学校、粮店、蔬菜点等配套设施，由动迁户职工所在单位和购房单位或个人以其住房建筑面积为标准(每平方米十元)承担费用。新增建的厕所、垃圾楼、自行车车棚和托儿所、居委会用房，产权归国家所有。按城市建设总体规划在小区内新建的商服网点、医院，由使用单位或主管部门承担费用。产权归使用单位或主管部门。

第十一条 开发小区的建筑面积，新区一般应为十五万平方米至二十万平方米;旧区改造一般应为八万平方米至十万平方米。新区建设一般要在二年内完成，旧区改造一般要在二至三年内完成。

第十二条 小区建成后，由市建委组织有关部门验收。对未按规划和设计建设以及质量不合格的，市建委有权责令限期改正。对在限期内不改正或反修后仍不合格的，市建委可另行安排企业施工，所需费用由原开发建设单位承担。

第三章 税收、管理费和商品房价格

第十三条 开发企业在免税期内，其免税额全部留作流动资金。免税期满后，开发企业要照章纳税。

开发企业应按省有关规定，向综合开发主管部门缴纳管理费。

小区的市政公用(公益)建设，免交建筑税。对棚户区改造及危房翻建，在收费和税收上予以适当照顾。

第十四条 商品房的成本价格和销售价格，由市建委会同市计委、物价、建行、房产等部门共同审定。成本价格由房屋工程成本费、动迁安置平衡费、环境建设费、市政公用设施费以及小学校、粮店、蔬菜点配套费和银行贷款利息、销售营业税、附加税、经营管理费组成。

销售价格由商品房成本价格、代收代缴的税费、销售利润以及地级差价组成。

第十五条 开发企业可根据审定的商品价格，确定不同楼层、朝向商品房的销售价格，但单栋楼房或单元的总销售价格必须与审定的商品房价格相等。

第十六条 小我的动迁安置房占总面积不足40%的，其差额部分和地级差价款，由市建委收取，上交财政，做为城市改造专项资金;动迁安置房占总面积40%的，不缴不补;动迁安置房超过40%的，由市建委从城市改造专项资金中给予补贴。

第四章 建成小区

第十七条 小区进户后，小区的环卫、绿化工作以及自行车车棚等由所在街道办事处统一管理。

第十八条 小区的供水设施管理，以单栋楼房的第一个阀门井为界，阀门井以内，由房产经营单位管理和维修;阀门井以外，由供水部门管理和维修。

小区内的排水设施管理，以化粪池为界。化粪池以内(包括化粪池)，由房产经营单位管理和维修;化粪池以外，由排水管理部门管理和维修。

小区的供热、供气设施管理，以进户阀门为界，阀门以内，由房产经营单位管理和维修;阀门以外，由供热、供气单位管理和维修。

第十九条 任何单位和个人购买开发小区内房屋的，产权归购买者。产权者应在接到进户通知一个月内，向房产主管部门申请领取房产产权证件。不要产权的，可将产权上交房产主管部门。

在大型企业(院校)划片居住区的指定改造地段建设的动迁安置房，公产归产权单位所有，私产动迁补偿后归投资单位所有。

第二十条 产权者可以自己管理房产，也可以委托经市房产主管部门批准的房产经营单位管理，产权者与管理者要签定合同，明确各自的权利和义务。

多家产权的住宅楼，应以单栋楼房为最小单位进行管理。

第二十一条 所有房产经营单位，业务上必须接受房产主管部门的指导，遵守各项房产管理规定，所收租金除经主管部门核定的管理费和维修费用外，一律做为本单位房屋改造和开发专项资金，不准挪用。

第五章 奖惩

第二十二条 对模范遵守本办法的单位和个人，给予精神和物质奖励。

第二十三条 对违反本办法的行为，按下列规定处理。

(一)擅自改变小区建设规划的，除按规划改正外，并视其情节，分别给予当事人及领导者以批评教育和经济处罚。

(二)擅自进行商品房开发建设并出售商品房的，没收其全部收入。

(三)擅自提高商品房价格的，除没收其非法收入外，并处以非法收入一至二倍的罚款。

(四)变相出售土地的，由土地管理部门没收其非法收入，并视其情节，给予责任者行政处分和经济处罚。

(五)对玩忽职守或利用职权营私舞弊的管理人员，视其情节，分别给予批评教育、行政处分，直到依法追究刑事责任。

第六章 附则

第二十四条 本办法规定的各项罚没款，全额上缴市财政。

第二十五条 本办法由齐齐哈尔市城乡建设委员会负责解释。

第二十六条 本办法原则上适用于各县。

第二十七条 本办法自发布之日起施行。