房地产大周期的拐点已经到来

中国宏观经济增速仍在趋缓中。而申银万国证券研究所首席经济学家杨成长在接受《第一财经日报》专访时表示:“当前我国经济处在房地产大周期爬坡过坎期,如果能够平稳过渡,把GDP稳定在7%左右的增速水平上,就算是成功。”

第三季度GDP增长7.3%,该增幅创下2009年一季度以来最低纪录。  

房地产大周期调整不可避免

第一财经日报:你为什么认为房地产大周期调整对经济影响这么大? 

杨成长:我国房地产市场从2001年开始,已经繁荣了14年,对中国经济、老百姓财产、社会分配格局产生了巨大影响。房地产投资占到了社会总投资的20%,影响到社会总投资40%左右。房地产在老百姓财产中的占比达到60%～70%,也是十多年来老百姓财富的主要增长源,对消费升级带动作用也很大,带动了家电、家具、家纺、家装和汽车等产业的增长。房地产及其相关的收入几乎要占到整个政府收入的三分之一左右。因此房地产大周期调整对经济周期影响非常大。

 日报:为什么你认为房地产大周期调整已经到来了? 

杨成长:现在来看,我国房地产大周期的拐点已经到来了。一是每年房屋销售面积已经达到12万亿～13万亿平方米,近乎人均1平方米。按照每平方米约6000元计算,每个国民几乎要拿出人均国民收入的六分之一,才能消化新增商品房。去年城市人均居住面积已经达到35平方米,农村才不过34平方米。我国城市住房的成套率和住房自有率在全世界是非常高的。再加上人口结构的变化,适婚人口绝对量的减少,从各方面情况来看,房地产的年供应量都应该顶到了天花板。 

而我讲的房地产大周期调整不可避免,并不是指房价必然要下跌,而是指房地产的供给和需求总量不再高增长,今后只能是走平甚至是下跌,但是总规模和绝对量仍然是巨大的。当前政府已经采取了一系列政策,对房地产进行扶持,但是政策出台不能改变房地产的大周期调整,也不应该改变。

 如何应对? 

日报:如何应对房地产大周期调整对宏观经济的影响? 

杨成长:从稳定经济增长、维护居民财产安全、防范金融风险等角度看,2015年政府应该把应对房地产大周期调整放在重要位置。

 首先要继续出台稳定房地产市场的政策。今年以来政府已经开始调整政策方向,从过去控制、抑制需求,调整为鼓励正常市场需求,正在逐步清理过去的限购、房贷政策中抑制正常需求的政策。明年要适度加大对房地产企业的扶持。必须在收缩供给的同时,加大对参差不齐、集中度非常低的房地产行业的整合,加速淘汰小规模房地产企业,扶持龙头企业,加速行业并购,推动行业的有序竞争。要在风险可控的前期下,适度加大对房地产企业的金融扶持力度。从上市房地产企业情况看,房地产行业的整体融资成本在10%左右,而ROE只有9%左右。作为高杠杆产业,外部融资成本已经超过净资产回报率,如果不改变这种状况,这个产业是难以为继的。要继续加大棚户区改造和保障房建设,适度弥补商业化房地产的收缩。长期来看,保障房建设也要市场化。要鼓励金融机构、开发商、政府三方合作,探索出一条保障房建设的市场化投融资模式来。

 第二,要适度加大基础设施投资,弥补房地产投资下滑对整个投资的影响。关键要做好两方面工作。一要扩大基础设施投资的范围。跟老百姓生活关联度很高的民生基础设施还有非常大的空间,比如健康养老、环保生态、教育传媒、信息技术基础设施等,都应纳入国家基础设施投资范围。二要解决好民营经济进入基础设施的具体路径和方式。让民营经济投资基础设施领域并不是简单放开投资范围和号召鼓励就可以解决问题的,必须要认真研究民营经济投资基础设施领域的具体路径、配套措施和相关政策。

 第三,加速推动服务业发展,弥补房地产失速对经济的负面影响。我国过去是以制造业为主体,目前服务业比重已经高过制造业近3个百分点,今后几年每年会提高1到2个百分点。到2020年,我国的服务业占比约60%,制造业约30%。因此服务业将成为未来中国经济增长的核心产业和支柱产业。对服务业要实行分类分级。对过去政府提供的公益性服务业,包括教育、传媒、文化、体育、水电煤气,要分清楚哪些应该由政府完成、哪些由市场完成、哪些共同完成。第二类主要是国家垄断、国资占主导,规模化非常高的服务业,比如金融、电信、交运,将来的方向就是要引入外资和民间资本,实现投资多元化,鼓励市场化,避免过度垄断。第三类是规模化、市场化和产业化程度不高,极度分散的服务业,比如零售百货、物流、社会服务、中介服务,食品餐饮,要通过并购提高产业化水平,鼓励各种资金大规模进入,加速并购,扩大规模,提高市场集中度。

 第四,防止房地产大周期调整对居民资产稳定的影响。从上海的情况看,往往是房价不涨,租金就加速上涨。去年以来,上海房屋的租金上升就非常快。无论是商铺还是住宅,租金上涨过快已经成了影响服务业发展的核心问题了。很多百货零售、餐饮服务消费很旺,需求很好,但是店主挣不了钱,就是因为租金太高。所以引导老百姓合理调整资产结构,适度降低房地产投资比例,采取措施抑制租金过快上涨,这对稳定居民资产、降低服务业租赁成本,意义非常重大。

 第五,防范房地产大周期调整对金融资产稳定性的影响。近年来,实体经济对金融市场风险的影响主要是两条链,一条是制造业持续下滑的影响。制造业已经下滑多年,风险释放得差不多了。另一条是房地产大周期调整,相关风险还没有充分释放出来。除了要防止房地产价格的下滑和房地产企业效益下滑对金融资产的直接影响外,更要关注各类金融机构为了防止房地产周期性调整风险,而减少贷款和各种资产运用规模,从而使得整个金融市场出现整体收缩,导致实体经济得不到充分资金供给的问题,这对实体经济的发展是致命的。今年以来已经出现了这样的苗头,到目前为止,我国的社会融资总规模出现了历史上少有的同比绝对量下降的状况。 

活跃股权投资 

日报:房地产调整对整个金融市场有什么影响? 

杨成长:这几年,尽管经济增速在持续下滑,但是实体经济对资金的需求并没有下来,反而持续上升,这导致了我国金融市场的利率出现反经济周期往上走的情况。但是从今年下半年开始,利率已经往下走了。这跟房地产大周期调整有直接的关系,因为过去每年新增的房屋和资本化的土地吸纳了大量资金。现在房屋和土地增长速度慢下来了,实体经济对资金的吸纳能力也就会下降,整个金融市场将由资金紧缺变为供求平衡,甚至未来可能会出现资金整体过剩的状况了。

 由于房地产投资收益下滑,利率收益下滑,相应的社会资金对股权、股票投资的兴趣在增加。今年以来并购、增发,做PE、VC的资金增加很多,包括三板、四板在内的多层次股权投资市场都开始活跃。利率投资和资金套利投资收益率下降,人们开始对股权投资感兴趣,资金开始加速流入实业领域。全民开始创业新高潮,社会开始出现实业兴邦新风尚,这一趋势是中国经济持续稳定发展的希望之所在。

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