国庆长假之前，应浙江丽水市政府及相关投资方的邀请，笔者前往当地对一个文化创意产业园项目进行考察，现在结合项目具体情况以及我对文化地产的一些思考与大家进行分享。

文化地产是一个新生事物，国内外并无成熟的模式或成功的案例可以参照。如果不能做出文化地产自己的特色，就极有可能陷入当下中国养老地产那样“挂羊头卖狗肉”的困境。结合丽水这个项目来看，文化地产要想做出点名堂，有以下六个问题必须要解决：

首先是文化产业基础问题。如果没有文化产业作支撑，文化地产就是一个空壳，无法产生集聚效应;或者如同前面所提到的沦为“挂羊头卖狗肉”：说是做产业，其实还是卖住宅。

丽水本身是有文化产业基础的，但是除了古堰画乡的书画一条街外，其他的如摄影、青瓷、石雕等都未能形成真正的产业链条;而古堰画乡本身的产业规模也极其有限，无法支撑起一个产业园的生存和持续发展。

那么，在内部文化产业基础不足的条件下，如何发展文化地产?这时候就有必要考虑引入外部的资源，比如丽水项目就在积极引入深圳大芬油画村的优势产业资源，包括资金、市场、人才，同时还有对产业运营模式的借鉴学习。但是我们要注意到，任何一个产业市场的持续发展都是靠时间积累而成的，这种产业转移、引入能否顺利进行，还要看当地的投资环境以及产业基础能不能跟得上。

其次是人才的问题。文化地产项目的成功需要文化产业做支撑，而文化产业的持续发展需要充足的人才做支撑。对于一个新兴的文化地产项目，一个重大的难点就是人才问题，即产业人才从何而来，后续又如何让这些人才留下来。除了起始阶段不可缺少外部人才的引入，产业体系内还应当有自己的人才培养战略，从而形成可持续发展、不断循环的人才资源体系。另外，为了留住人才，除了产业培育外，还应当让这些人才看到实实在在的可以实现的市场效益;同时提供工作、生活方面的配套服务，让引入和培养的人才能够在此安居乐业。

丽水青山绿水环绕，是一个风景秀丽、环境优美的江南小城，加上政府管理到位，市容市貌整洁干净，可以说是非常宜居。但是作为三四线城市，其对外来人口的包容程度、服务水平是无法与大城市相比拟的。因此，政府相关部门应当针对项目出台一些人才优惠政策，在落户、医疗、子女教育等方便提供便利。同时，项目从立项之初就应当考虑为相关从业者提供配套服务，比如酒店、生活商业街、公寓、住宅等等;另外，项目还应当建设自己的培训中心，以此来持续不断地为产业培养人才。

第三，品牌树立问题。文化地产想要持续性的发展，必须要做出一定的品牌知名度;而且这种知名度不能局限于某一地区，而是要面向全国乃至全世界，只有这样才能足够支撑产业不断发展壮大。文化地产树立品牌，绝不能仅靠打广告，更多的是要靠产业带来的社会效应和市场效应，而且这种效应必须呈几何级数增长才能使项目具备足够的品牌影响力。

丽水本身的文化产业基础较为薄弱，更薄弱的则是其产业的品牌影响力。而大芬油画村的品牌是数十年不断积累而成，转移至丽水能否得到市场的认可还是个未知数。丽水本地拥有许多文化资源，如摄影文化、剑瓷文化、黄帝文化、华侨文化、石雕文化、畲族文化、巴比松油画文化等等。因此，在项目发展和推广过程中，应当充分挖掘这些本地资源优势，同时做好与大芬油画村的资源对接，使二者有机地结合;与政府紧密协作，举办大型的、具备极大影响力的文化活动，吸引知名书画大家入驻，使项目最终成为中国艺术家的候鸟基地。

第四，交通问题。包括文化地产在内的任何产业地产，都必须考虑一个关键问题，那就是交通。这里所说的交通问题，包含了物流的成本问题、交通的便利问题、交通的到达率问题等等。交通不够顺畅，就会极大地影响产品的覆盖面，最终导致产业无法形成集聚效应。

丽水四面环山，这就导致其交通条件比较闭塞，比如从广州到丽水需要乘飞机到温州再转乘两个小时的车，这就极大地局限了其文化产业的影响力。当然，丽水的交通条件也在不断改善中，包括新建的高速公路、飞机场，高铁的开通等等，这对项目发展文化产业是有利的。

其五，规模问题。一个产业必须具备一定的规模，才能形成足够的影响力支撑其持续发展，才能在众多的产业中占据一定的地位，从而在激烈的市场竞争中站稳脚跟。

丽水项目地块总面积大约在300亩左右，除去住宅和规划路的部分，供文化产业的建设用地面积仅在125亩左右。再加上容积率和建筑高度的限制，文化产业的部分建筑规模就极其有限，这对后续产业发展是极为不利的。我认为整个地块至少扩展到500亩，项目的规划才能较为充裕。

其六，文化地产项目的定位问题。项目定位对于文化地产而言是事关生死，它直接决定项目的规划、推广与运营等战略思路。

对于文化地产而言，其定位是文化产品的展示、生产、销售还是原创基地?不同的定位就有不同的功能布局和业态分布。是大而全?还是细而精?这都非常考量项目操盘者的战略眼光和分析能力。由项目定位延伸而来，文化地产的建筑规划设计也至关重要，它影响的不仅仅是项目的形象问题，还决定了项目的功能分配，以及后续的产业规划。

文化地产是文化产业与房地产两个不同专业领域的交叉，既有可能碰撞出新的火花，产生新的商机，同时也必须面对错综复杂的局面。做好文化地产，不可能再因循旧有的房地产开发模式，而是要从文化地产发展的高度进行全盘分析、综合决策。

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不知道大家有没有发现一个问题，想用比较环保板材的朋友都在找生态板，可是对于生态板的概念却了解的很少。关于生态板来说，争议也很多，最主要的一点就是生态板真的生态吗？

什么是生态？生态指的是生物的生活状态，是生物在自然条件下的状态。人们常常用“生态”来定义许多美好的事物，例如健康的、美的、和谐的等事物均可由“生态”来修饰。

那么自然而然的，生态板也是人们对于板材更加环保的一个向往。希望有这样一种健康的、环保的、“生态”的板材。

根据定义，生态板指的是一种粘贴了三聚氰胺饰面的板材，也就是将一种浸过胶粘剂的纸贴在板材表面。其内部芯材可以有刨花板、密度板、多层板、细木工板等等。

后来，经过一系列的发展和演变，目前大多数人眼中的生态板都是细木工板贴面之后的板材。

接下来我们分析一下，很多人眼中的“生态板”真的“生态”吗？

首先，三聚氰胺是一种树脂胶粘剂，带有不同颜色或者纹理的纸在树脂中浸泡之后，干燥到一定程度，将其贴在板材表面，再经过热压成型。

通常来说，这里所用到的纸是含有微量甲醛的，这也是为什么有些板材检测报告是底板和基材板的检测，因为贴纸之后就带入了部分甲醛，其检测结果值会有下降的趋势。

当然了，选择不同的纸，对板材自身的影响也很大，目前国内的三聚氰胺饰面纸生产厂家生产工艺十分先进，已经不需要朋友们再去采购进口纸。

除却表面之外，其内部芯材也是一个点：

生态板的芯材有很多种，不同的板材生产工艺也有不同，其用胶量更是千差万别。例如某些板材的喷胶，用胶量很大，如果使用成本较高的无醛胶，得不偿失。如果使用成本较低的三醛胶，污染又很大。

即便是细木工板芯材的生态板，有些厂家也会使用一些三醛胶，即含有大量甲醛的胶粘剂。

甲醛对人体的危害很大，被世界卫生组织列为致癌物，那么加入了致癌物的板材，真的生态吗？

想知道你的生态板是否“生态板”，很简单，生态板是否加入了致癌物——甲醛。

生态板为什么叫做生态板，生态板怎么生态了，生态板的名字是怎么来的，生态板生态，你以为小梦被绕晕了吗？这点小事会为难了上知天文下知地理的小梦？

废话不多说，小梦来告诉你生态板为什么叫生态板。

生态板，在行业内其实有很多种叫法，比较常见的是免漆板和三聚氰胺板。一开始大家都将叫生态板三聚氰胺板，但是后来出了震惊全国的三鹿三聚氰胺事件，只能被迫改名。那生态板这个名字这个名字是何时兴起、源于何地，又为何命名为“生态”呢。

一、原材料“生态”

生态板的主要材料来源于以下几种速生材：辐射松、杨木、杉木、桉木、马六甲等。这些木材都是人工种植，不需砍伐热带雨林、原始森林。而且这些不仅可以满足人类对木材的需求，还能实现可持续供应。最重要的是“生态板”表层植入了一层仿珍贵木材木质纹理的三聚氰胺浸渍纸，可以达到人们对生活物质需求的效果，保护珍稀树种，避免了原木的外观瑕疵，有着非常好的效果。

二、制作过程“生态”

与其他人造板材相较，生态板的木材有效利用率较高，而且制程过程少添加或者不添加对人体有害的物质。木材利用率提高就等于变相减少了森林和树木的砍伐。减少了木材的损害一方面可以降低工厂的生产成本，同时也给消费者带来了真正的实惠，避免将成本转嫁到终端。

三、板材自身“生态”

环保标准的E1/E0级是合格的板材等级，因为原材料和生产过程中的环保控制，成品生态板可以直接应用于室内装修，并且随着技术的发展进步，环保水平逐年提高。

四、使用过程“生态”

生态板广泛应用于家庭装修中。使用过程中，不需要再进行油漆处理，经过封边后环保性能更佳。同时，因为它的防水、防潮、防刮花等物理性能非常出色，可以有效延长成品使用寿命，进一步节省资源，提高了木材的利用率。

综上四点，如此环保如此生态的板材不叫生态板，还能叫什么！