为加强土地市场管理，规范土地交易行为，促进土地市场的发展，推动土地资产合理流动和优化配置，本中心按照有关规定，结合我市实际，特制定本规则。

土地挂牌交易挂牌交易

本规则所称挂牌交易是指本中心接受出让人、土地使用者或人民法院的委托，在一定的期限内将土地使用权交易条件在国土资源交易大厅挂牌公布，并接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

土地挂牌交易交易原则

土地使用权挂牌交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，任何单位和个人不得非法干涉。

土地挂牌交易公告原则

土地使用权挂牌交易的条件及其他事项一经挂牌公告，不能变更。如有特殊原因确需变更（如执法机关查封等），则本次挂牌交易活动中止，由本中心另行组织挂牌，重新接受竞买申请。

土地挂牌交易竞买申请

1、土地使用权挂牌交易不接受电话、邮寄及口头竞买申请。网上申请待条件成熟时由本中心另行通知。

2、土地使用权挂牌交易竞买申请人须全面审阅挂牌交易文件内容，对挂牌交易文件有疑问的，可向本中心咨询。竞买人应现场踏勘挂牌交易的地块，对地块现状有异议的，应在申请竞买前提出。竞买申请人向本中心递交《竞买申请书》后，视为对土地使用权、地块现状及挂牌交易文件无异议并全部接受。

土地挂牌交易报价

竞买人可在公告的挂牌起始价基础上自主确定首期报价；而在挂牌竞价期间的竞买报价则必须按照规定的竞价阶梯进行竞价。竞价阶梯是指相邻两次报价，后一报价比前一报价的最小递增幅度。挂牌竞价期间本中心可根据竞买人竞价情况调整竞价阶梯。

土地挂牌交易成交规定

挂牌竞价期限届满，按照下列规定确定是否成交：

1、在挂牌竞价期限内只有一个竞买人报价，且报价高于委托人确定的底价，并符合其他条件的，挂牌交易成交，该竞买人为竞得人；

2、在挂牌竞价期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

3、在挂牌竞价期限截止前半小时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，本中心对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。

4、在挂牌竞价期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。委托挂牌交易人也可调整交易底价或交易条件，重新委托本中心挂牌交易。

土地挂牌交易竞得人违约责任

竞得人有下列行为之一的，视为违约，本中心可取消其竞得资格，同时依法没收履约保证金，并可向其追讨违约金。

不能按公告的要求交纳成交价款；开出的银行支票或汇票在有效期内不能兑现，或不能全部兑现致使蒙受重大损失的；无正当理由不在规定的时间与出让人签订《国有土地使用权出让合同》的；提供虚假文件或隐瞒重要事实，致使本中心或委托人错误决策的。

土地挂牌交易竞得资格取消规定

在土地使用权挂牌交易过程中，发生竞得人被取消竞得资格情形的，委托人须重新委托另行组织挂牌交易。

本中心对本规则有最终解释权。

挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，并同样是具有公开、公平、公正特点的国有土地使用权出让的重要方式，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势：

一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；

二是操作简便，便于开展；

三是有利于土地有形市场的形成和运作。

挂牌出让是招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。

土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。

公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：

（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；

（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；（三）若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。

报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。

由于我国土地是国有制，挂牌出让的是国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格， 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

政府土地主管部门编制挂牌文件，竞买人在规定日期前提出竟买申请，按规定交纳保证金、提交法定代表人证明书等资信证明后提交竞买申请书。

在挂牌文件规定的挂牌起始日期，挂牌人应该将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则、增价幅度等内容，在土地交易市场挂牌公布，符合条件的竟买人应定按照文件的要求填写竟买报价单，在挂牌期限内竟买人可多次报价。

如果在挂牌期限内只有一个竟买人在挂牌期限内只有一个竞买人，且报价不低于挂牌底价，并符合其他交易条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的，报价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人。但报价低于底价者除外，在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他交易条件的，挂牌不成交。挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。

土地挂牌发布挂牌公告

出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。

土地挂牌出示挂牌文件

在挂牌公告规定时间内出示挂牌文件，并组织现场踏勘。

土地挂牌受理竞买申请

在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。

土地挂牌审查挂牌资格

根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。

土地挂牌挂牌

在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。

土地挂牌揭牌

在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金。

土地挂牌公布成交结果

活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。

土地挂牌签订出让合同

竞得人应按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。

土地挂牌报价应该注意那些问题？

周铮：报价应遵循以下这些规定：

一、竞买人应按要求填写《国有土地使用权挂牌出让报价单》，并加盖公章（个人竞买的以签名为准）。

二、竞买

三、在符合其它条件的情况下，报价高于前者的，得到确认；报价相同的，先提交报价者得到确认。

四、报价单如有字迹不清或涂改等情况，报价不予确认。

需要说明的是挂牌出让的每宗土地均设底价，在挂牌活动结束前，按有关规定保密。

另外，挂牌出让活动不接受电话、邮寄、电子邮件及口头竞买申请及报价。

记者：怎样确定挂牌成交？

周铮：挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：

一、在挂牌期限内只有一个竞买人报价的，且报价高于底价，并符合其它条件的，挂牌成交；

二、在挂牌期限内有两个或者两个以上竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

三、在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其它条件的，挂牌不成交；

四、在挂牌截止日的报价时间截止后至挂牌截止时间期间，仍有竞买人要求报价的，应在挂牌截止时间前向出让人提交《竞价申请书》。

在挂牌期限截止时，有两个或者两个以上竞买人提交了《竞价申请书》，本次挂牌活动转为拍卖竞价。

土地挂牌拍卖竞价遵循哪些原则？

周铮：拍卖竞价以增价方式进行，挂牌最后报价作为拍卖起叫价。拍卖时先由拍卖师宣布拍卖起叫价和加价幅度（拍卖师有权根据拍卖会现场情况调整加价幅度），然后由竞买人按拍卖起叫价和加价幅度进行竞买，拍卖师连续两次宣布最后应价而再无应价的，拍卖师在第三次报出最后应价后，如最后应价高于保留底价，即落槌，宣布该应价者为竞得人。

记者：我市在挂牌出让土地方面做过哪些有益的尝试？

周铮：2002年，我市曾成功地以挂牌方式出让了四宗储备国有土地的使用权。其中，有两宗地是以揭牌的方式成交，另两宗地因为截止到最后报价时刻仍有两家以上的竞买人，因此将该两宗地转入现场拍卖竞价，最终这两宗地也顺利成交。事实证明，挂牌出让储备国有土地使用权既是可行的，也是成功的，是被市场接受和认可的。

———访青岛市土地储备中心主任周铮

本月下旬，我市将举行本年度最后一次储备国有土地使用权的公开出让，将有两宗土地以公开拍卖方式走向市场，还有两宗土地以挂牌方式公开出让。拍卖在最近几年的房地产市场中已经是司空见惯的事情，而对于挂牌出让，包括很多业内人士在内都还知之甚少。最近几天，有很多电话打到市土地储备中心及本报《楼市》周刊，咨询挂牌事宜。就土地挂牌出让相关问题，本报记者采访了市土地储备中心主任周铮。

记者：土地公开出让一直是土地管理部门和房地产市场的共同追求，土地公开出让方式都有哪些？

周铮：土地公开出让就是要让政府土地一级市场公开、公平、公正。按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号，以下简称《规定》）的解释，土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌。

招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其它组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

市领导在考察市国土资源和房屋管理局时强调指出，加强土地供应计划管理和招、拍、挂的力度。招、拍、挂是提高土地有效使用、防止腐败现象出现的有效办法。要真“招”、真“拍”、真“挂”。区分不同类型，建立有效的规章制度，灵活运用不同方法。确定“招、拍、挂”这几种方法的原则就是要有利于经济发展，有利于城市建设，有利于提高人民生活水平。

记者：哪些土地按照规定必须以“招拍挂”方式出让？

周铮：招标拍卖或挂牌出让土地，是通过市场机制配置土地资源，使土地的经济价值得到充分体现，符合市场经济条件下房地产市场发展的客观需要，为政府更好地集中统一管理土地一级市场，通过土地经营增加政府财源提供了保障。

按照国土资源部及青岛市的有关规定，凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。上述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

记者：挂牌出让与招标拍卖是什么关系？有什么特点？

周铮：挂牌出让与招标拍卖等方式既有共同点，又有不同点。其共同点是无论招标、拍卖还是挂牌，同样均具备公开、公平、公正特点；不同点在于：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。为此，国土资源部将挂牌出让与招标拍卖方式并列，将挂牌出让作为招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充，对挂牌出让的适用范围、程序等作了较为详细的规定。考虑到在挂牌截止时有可能出现众多竞价人竞相竞价的情况，为了实现土地效益的最大化，根据《城市房地产管理法》等法律法规，规定：“在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，由出价最高者取得土地使用权。”

记者：挂牌出让的程序是怎样的？