1、房价虚涨泡沫。众所周之，房地产价格具有复合性的特点，它是由房屋等建筑物价格和土地价格共同构成。房价与地价是紧密联系的，房价泡沫则与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。

2、房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，如果商品房的供给超过了市场需求，则超过部分属于供给虚涨，发展到一定程度将构成经济泡沫，一般以空置率高低评定。按照国际经验，商品房空置率位于10%以内时，这种经济泡沫是正常的。超过过多，将引起严重的供给过剩，房价猛跌，开发商蒙受巨大经济损失甚至破产倒闭，导致失业率上升，经济混乱，社会动荡。

3、房地产投资泡沫。房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。

如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。日本泡沫经济期间发生的地价暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。

由于土地的稀缺性和市场需求的无限性，以及土地市场的投机炒作，将使地价出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。日本泡沫经济期间发生的地价暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。

土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高低和利息率的大小。用公式表示：土地价格=地租÷利息率。所以，土地价格实际上是按利息计算的地租购买价格，它随着地租的提高或利息率的下降而不断上涨。不同的权利可取得不同的土地收益，也会有相应不同的土地价格。由于土地具有不同于一般商品的特殊性，土地价格与一般物品的价格相比，有其自身的特性：价格基础不同；形成时间不同；土地价格的高低不由生产成本决定，主要由地产的有效需求决定；地价具有明显的地区性和地域性；地价形成市场的不充分性；地价呈总体上升趋势；地产一般不具有折旧现象。

(一)土地价格呈总体上升趋势

在市场经济条件下,土地价格呈总体上升的趋势,是土地价格变动的一个基本规律。它主要受下列因素影响:

1、社会经济发展水平

社会经济发展水平特别是第二、第三产业发展水平决定城市土地需求,从而决定城市土地价格。各类生产性建筑、商业楼宇需求增加;人民居住生活水平的提高,又进一步剌激了住宅和商业场所的增加。迅速增大的城市建设用地的需求和城市土地供给的稀缺,决定了土地价格呈总体上涨的趋势。尽管通过对城市周围耕地的占用在一定程度上缓解了城市土地供需矛盾,但由于对耕地的控制仍使土地供需矛盾随城市经济加速发展而加剧,从而决定了这几年土地价格的迅速上涨。

2.人口数量及家庭户数增加

人口数量及家庭户数的增加,推动了社会对住宅需求的增加,从而拉动了土地价格的上涨。日本东京,中国北京、上海是世界上人口最多的城市,因而其城市土地价格也居世界前列。随着我国改革开放的发展,大量的农民进入城市,使城市人口在自然增长的情况下出现了较大幅度的机械增长,这也是近几年我国城市土地价格上升的原因之一。美国、澳大利亚等移民国家近几年移民大量涌入,也导致其土地价格急剧上扬。

3.土地投机

土地投机的本质是借助于出现的稀缺和垄断,人为地制造土地的虚假需求,在一段时间内使土地价格上涨以达到获利的目的。韩国在1972年至1978年因通货膨胀和大量外资涌入,引发了土地投机,主要城市土地价格在1977年上升了50%,1988年上升了79%。中国广西北海市,在20世纪90年代初也是因为土地投机,使其土地价格在、两三年内成倍上涨。

(二)土地价格变动呈现周期性特征

就总体来讲,土地价格呈不断上升的趋势。但具体分析,它并不是直线上升,而是在一定时期内上下波动,呈现周期性变动特征。

1.土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响在宏观经济分析中,经济的周期性发展是其主要特征。房地产经济是国民经济运行中的一个子系统,因此,其价格变动规律也受宏观国民经济发展的影响,呈现周期性波动。在经济繁荣时期,各产业兴旺发达,各项投资增加,对土地的需求也增加,从而导致土地价格上涨。相反,在经济发展速度放慢或经济萧条时,社会有效需求减少,各业投资减少,从而导致对土地的需求和投资减少,土地价格下跌。我国1994年为抑制通货膨胀,放慢经济发展速度而实行的紧缩银根、压缩投资政策,使全国土地价格的总体水平下降。在20世纪30年代,世界主要资本主义国家爆发的大危机使经济陷入萧条,土地价格也跌入谷底。随着第二次世界大战后政治的稳定,经济的发展,主要资本主义国家的房地芹市场持续繁荣,土地价格也持续上涨。

2.土地价格变动受政府调节的影响

政府为了实现不同时期不同的经济目标,也会在不同时期采取不同的经济政策来调节土地价格,从而使土地价格变动受到影响。在经济发展不稳定,通货膨胀和房地产业发展过快时,政府往往会采取对土地买卖征重税、减少土地投资计划,提高银行利率等办法来抑制房地产市场的发展。在经济萧条时期,政府一般采取税收、利率等优惠政策,剌激土地投资,使土地价格回升。专家根据长期经验得出一个结论:在美国,利率每上下一个百分点,将减少或增加10万个房屋单位。在韩国,为了平抑土地价格,自1992年6月1日起开始实行新的超额土地税,对拥有600平方米以上的土地所有者课重税,使该季度地价仅微涨0.4%,远低于1991年上涨12.8%和1990年上涨20%的水平。

(三)土地价格变动具有明显的地区差异性

由于土地位置的固定性,使土地市场具有区域性特性。由于各地区的自然、政治、经济条件不同,经济发展水平也不相同,因此,土地价格变动具有地区差异性。即使在同一地区,由于不同产业对土地又有不同的要求,在不同位置上的地价也呈现明显的差异。如中国深圳特区等沿海开放城市,其经济发展速度较快,因而其地价水平的波动幅度要高于内陆城市,特别是高于西部区。从微观区位讲,一个城市的商业中心区地价最高,随着位置由市中心向市边缘移动,土地价格也逐步下降。另外,在同一供需圈内,商业区的地价高于住宅区地价,也高于工业区地价。

(四)地价在房地产价格中所占比重越来越大

从价格构成看,地价在房地产价格中所占的比重越来越高,而越是繁华地区,地价所占比重越高。随着经济的发展,科学技术的进步,人类劳动生产率的提高,单位产品中的价值量下降。在房地产价格构成中,劳动力价格,建筑材料价格随着技术进步和生产率的提高而降低,在总价格中的比重会越来越小;而土地则不同,其自然供给是无弹性的,土地需求会随着经济发展、人口增加而扩大,因而土地价格总体上呈上升趋势,其在房地产总价格中的比重也会越来越高。美国在20世纪50年代地价占房地产价格比重为10%~15%,70年上升为20%,80年代达到30%左右。