土地使用权初始登记是指以出让或划拔方式取得土地使用权的权利人，持有关文件，向县级以上人民政府土地管理部门申请的土地使用权属登记。

英文词条名：primary registration of right to use land

房屋初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。

这项制度通常是为期房买卖或者其他不动产期权交易设立的,因此不是对现实不动产的登记,而是对将来不动产物权变动的请求权的登记。预告登记制度旨在保全对不动产物权变动之债权请求权,虽有对抗第三人效力,但性质上仍然是债权;其作用在于对未来物权变动效果的预设定,使债权经公示后发生排他效力,阻击后登记物权的变动效果。

权属登记分别为：总登记、初始登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。房屋权利人在总登记或产权转移、变更、注销时进行登记，申请人在房屋权利原始取得时进行登记。

房地产权初始登记总登记

县级以上地方人民政府根据需要，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行统一的相对性登记，即总登记。登记机关认为需要时，经县级以上人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或换证。总登记、验证或换证时，由县级以上地方人民政府在规定期限前30日发布公告，明示总登记、换证或验证的区域、申请期限或换证范围内的，无论权利人以往是否取得房屋权属证书，权属状况有无变化，均应在规定的期限内办理登记。

房地产权初始登记初始登记

新建房屋，申请人应在竣工3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，提交土地使用权出让合同、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料等。

房地产权初始登记转移登记

转移登记时限为30日

因房屋买卖而发生转移的，应提交房屋所有权证、土地使用权证、买卖合同等。

因房屋交换而发生转移的，提交房屋所有权证、土地使用权证、交换协议等；因房屋赠与发生转移的，提交房屋所有权证、土地使用权证、赠与合同等；因继承而发生转移的，继承人、受遗赠人应当分别提交被继承人死亡证明、权属证明书、公证书、遗产分割协议或法院的判决书、调解书、原房屋所有权证、原土地使用权证、同一顺序放弃继承权的弃权书、遗嘱或遗嘱证明：

发生国家或上级部门、企业将所有的房产划归某单位或所属下级单位、企业的划拨行为时，应提交房屋所有权证、土地使用权证、划拨有关文件、资料等； 房产分割，应提交原房屋所有权证，土地使用权证，企业法人析产的批准文件、协议、资料等，家庭析产的协议，房产分割单，契税证明等；

发生房屋权利人通过企业兼并、合作经营、以房作价入股等方式将自己的房产转移到新的或者另一企业法人单位的合并行为时，应提交原房屋所有权证、土地使用权证、主管部门批准文件、合同协议，以及相关的权属证明、资料等。

房屋转让应当提交与转让行为相关的各种证明文件；房屋裁决应当提交仲裁书、法院判决书。

房地产权初始登记变更登记

变更登记有两方面内容：一是法定名称变更，即权利人作为权利主体没有变化，只是他使用权名称发生更改；二是房屋坐落的街道、门牌号、房屋名称、房屋面积、重新翻建等情形发生变化，需要进行变更登记。权利人应在事实发生之日起30日内进行变更等登记，提交房屋所有权证，土地使用权证，公安户籍证明，居民身份证、户口薄，法人、组织注册登记，主管机关的有关证明文件及规划、建设部门的有关证明文件。

房地产权初始登记他项权利登记

设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应在事实发生30天内申请他项权利登记。他项权利登记应当提交房屋所有权证、土地使用权证、抵押的主合同和抵押合同；典当房屋的典当合同及其他相关证明、材料。以房屋期权作为抵押物的，应提交房屋预售合同、抵押合同。

房地产权初始登记注销登记

发生房屋灭失、土地使用期限届满、他项权利终止等情况，权利人应自事实发生30日内申请注销登记，提交原房屋权属证件、他项权利证书、相关的合同协议、证明文件。

第二十七条 凡未经登记机构确认其房地产权利、领取房地产权利证书的土地使用人以及建筑物、附着物的所有人应当申请初始登记。但符合本条例第六十一条规定者除外。

第二十八条 权利人应当自取得土地使用权之日起三十日内，取得建筑物、附着物竣工验收证明之日起六十日内，申请初始登记。

第二十九条 申请土地使用权初始登记应当提交下列文件：

(一)《房地产初始登记申请书》;

(二)身份证明，包括：个人身份证明，或者企业法人营业执照和法定代表人证明，或者国家机关负责人证明，或者市政府批准设立组织的文件和该组织负责人证明。境外企业、组织提供的身份证明应当按规定经过公证或者认证;

(三)土地权属证明，包括：

1.以出让方式取得土地使用权的应当提交：

(1)土地使用合同书。根据土地使用合同书规定由权利人自行征地的，应当同时提交征地补偿协议书;

(2)付清地价款证明;

2.以行政划拨方式取得土地使用权的应当提交：

(1)市政府批准用地文件;

(2)用地红线图;

(3)征地补偿协议书;

3.以其他合法形式取得土地使用权的，应当提交有关证明文件;

(四)登记机构认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。

第三十条 申请建筑物、附着物所有权初始登记，应当提交下列文件：

(一)《房地产初始登记申请表》;

(二)申请人身份证明;

(三)土地使用权属证明;

(四)建设工程规划验收合格的证明文件;

(五)竣工验收合格的证明文件;

(六)竣工测绘报告;

(七)竣工结算文件。

第三十一条 属违法用地、违章建筑，但经处理并准许留用的，申请登记时应当提交行政处罚决定书。

第三十二条 登记机构应当在房地产登记簿和房地产权利证书中，根据不同土地权属来源分别标明“行政划拨土地”、“有偿使用土地”、“减地价土地”、“免地价土地”、“商品房”、“保障性住房”等字样。

保障性住房的具体分类由登记机构依照有关规定确定。

第三十三条 初始登记经审查符合规定的，登记机构应当在受理登记申请之日起六十日内作出初步审定，并予以公告，公告期为三十日。

对初步审定无异议的，公告期满后，登记机构应当予以核准登记，并向申请人颁发房地产权利证书。

第三十四条 对初始登记公告的初步审定提出异议的，登记机构应当自接到书面异议之日起十五日内将书面异议的副本送达登记申请人。登记申请人应当自接到书面异议副本之日起十五日内向登记机构作出书面答复。逾期不答复的，予以撤销初步审定，驳回登记申请。

登记机构对异议和登记申请人的答复进行调查核实，认为异议成立或者不成立的，登记机构应当作出决定，并书面通知当事人。当事人对登记机构的决定不服的，可以依法申请行政复议，或者向人民法院起诉。

第三十五条 土地使用年期届满，经批准续期使用的，应当按本节规定办理初始登记。

已办理初始登记的房地产增加面积的，增加部分应当按本节规定办理初始登记。

第三节 转移登记

第三十六条 经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应当自合同或者其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记：

(一)买卖;

(二)赠与;

(三)交换;

(四)继承;

(五)共有房地产的分割;

(六)人民法院判决、裁定的强制性转移;

(七)依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。

第三十七条 申请转移登记，应当提交下列文件：

(一)《房地产转移登记申请书》;

(二)房地产权利证书;

(三)身份证明;

(四)买卖合同书，或者赠与书，或者继承证明文件，或者交换协议书，或者人民法院依法作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书，或者有关行政机关的行政决定书，或者分割的协议书。

行政划拨、减免地价的土地，转移时按规定需补地价的，应当提交付清地价款证明书。

第三十八条 非法人企业、组织的房地产转移，应当提交其产权部门同意转移的批准文件。

第三十九条 登记机构对申请人的申请进行审查，符合规定的，应当书面通知申请人提交税务机关出具的契税完税凭证或者减免契税凭证。登记机构应当自收到契税完税凭证或者减免契税凭证之日起三十日内予以核准转移登记，并颁发房地产权利证书。

第四节 抵押登记

第四十条 抵押房地产，抵押当事人应当于抵押合同生效之日起十五日内申请抵押登记。

第四十一条 申请抵押登记应当提交下列文件：

(一)《房地产抵押登记申请书》;

(二)房地产权利证书;

(三)身份证明;

(四)抵押合同书。

非法人企业、组织的房地产抵押，应当提交其产权部门同意抵押的批准文件。

预购的房地产抵押时，应当提交本条第一款第(一)、(三)、(四)项规定的文件和房地产买卖合同书。

第四十二条 登记机构对申请人的申请进行审查，符合规定的，应当自受理申请之日起十五日内予以核准抵押登记。

第四十三条 对核准抵押登记的，登记机构在抵押人的房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记簿上作抵押记录。抵押记录应当包括抵押权人、抵押物的面积、抵押金额、抵押期限等内容。

预购的房地产抵押时，登记机构应当在房地产买卖合同书上加盖抵押专用章。

第四十四条 同一房地产设立若干抵押权时，应当按本条例第四十一条、第四十二条的规定分别办理抵押登记申请，并以受理申请编号的先后顺序进行审查。抵押权的顺序以核准登记的先后为序。

第五节 变更及其他登记

第四十五条 有下列情形之一的，权利人应当自变更事实发生之日起三十日内申请变更登记：

(一)房地产使用用途改变的;

(二)权利人姓名或者名称发生变化的;

(三)房地产坐落名称或者房地产名称发生变化的。

第四十六条 申请变更登记，应当提交下列文件：

(一)《房地产变更登记申请书》;

(二)房地产权利证书;

(三)身份证明;

(四)改变房地产使用用途的，应当提交土地主管部门同意改变用途的批准文件及土地使用合同书，需补地价的，还应当提交付清地价款证明书;改变权利人姓名或者名称的，应当提交有关行政主管机关的批准文件。

登记机构对权利人的申请进行审查，符合规定的，应当自受理申请之日起三十日内予以核准变更登记，并颁发房地产权利证书。

第四十七条 建筑物、附着物倒塌、拆除的，权利人应当自事实发生之日起三十日内向登记机构申请变更登记。登记机构应当自收到权利人申请之日起，十五日内予以核准变更登记。

房地产抵押合同终结，当事人应当自合同终结之日起十日内到登记机构办理注销抵押登记。

第四十八条 房地产权利证书灭失的，权利人应当在《深圳特区报》或者《深圳商报》声明灭失，并向登记机构报失。申请补发的，经审查与房地产登记簿记载一致且已按规定声明灭失的，并在新颁发的房地产权利证书上注明“补发”字样。

第四十九条 房地产权利证书破损，经登记机构查验确需换领的，予以换领。

第五十条 预售房地产的，预售人应当将买卖合同报登记机构备案。