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土地使用年限:住宅为70年,自取得该地的土地使用权之时算起。房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。经济适用房的使用年限为50年。
工业用地50年
教育、文化、体育、卫生等公益事业性土地使用年限为50年
商业、旅游、娱乐用地40年
综合或者其他用地50年。
1土地使用年限最高70年 据市国土部门有关人士介绍,土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算,即国家首次出让该地块的时间。根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
住宅用地(也就是人们常说的商品房用地):全国统一执行的土地使用年限为70年;
工业用地(也就是人们常说的工厂、工业区):全国统一执行的土地使用年限为50年;
教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地:全国统一执行的土地使用年限为50年;
商业、旅游、娱乐用地:全国统一执行的土地使用年限为40年;
综合或者其他用地:全国统一执行的土地使用年限为50年。
2土地使用年限期满可自动续期
根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”
据悉,在《物权法》出台之前,根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定,办理土地使用权续期的,应当重新签订土地使用权转让合同,并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说,根据以往的规定,办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。而《物权法》出台后,虽然规定了可以自动续期,但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。特别是2007年3月,《土地管理法(修订草案征求意见稿)》开始在一定范围内征求意见,相比于“草案”,“征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。但是,当购房者的土地使用年限到期之后,需要怎样进行权利延期,是否需要缴纳土地出让费用,缴纳多少出让费用,都还没有一个明确的说法。而有关业内人士认为,适当续费是最有可能的。(江门日报 傅学超)
3土地使用年限缩水的原因多 对于为何会出现个别新买的住房土地使用年限就缩水的现象,房地产开发商和国土部门人士认为,主要是房地产开发时间周期较长、土地出让后部分地块存在转让以及土地闲置时间较长等原因造成的。
针对陈小姐所投诉的市区某楼盘的土地使用年限少了16年的问题,该房地产开发商的有关负责人梁经理就曾表示,该地块于1993年出让时,他们公司并不是一手买家。2007年,该公司接手此地块时,地块的闲置时间已经很长了。同样,在江海区一“缩水”16年的某楼盘所在的地块,在1994年首次出让后,也闲置十多年才开始大面积开发。对于闲置时间长的问题,有市民认为,其中不乏一些房地产开发商在取得土地后,为赚取最大的利润,故意不及时开发,等待升值后再进行开发,而等到可以销售时,土地使用年限已经过了很长的时间。对此,市国土部门有关负责人表示,近几年来,我市国土部门已经采取了多种措施,加大处置闲置土地力度,有效抑制了土地闲置的现象。
房地产开发时间周期较长也是造成“缩水”的一个主要原因,房地产开发商对此有同感。他们认为,从开发商获得土地使用权开始,正常的房产规划、开发和销售等过程,一般需要两到三年的时间,有的甚至会拖上三四年。遇到经济不景气,或者开发商资金不到位、相关证件未办齐等因素,开发周期可能延迟得更久。
还有的房地产项目是分多期进行开发的,等到开发第三期、第四期时,相应的土地使用年限肯定会缩水较多。
此外,有的地块经过出让后,往往会在多个买家或者公司之间进行多次转让,这也无形中造成了土地使用年限的缩水。
土地使用权年期修正
1.实质
土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短,直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后,土地的使用期限越长,土地的总收益越多,土地利用效益也越高,土地的价格也会因此提高。因此,通过土地使用权年期修正,可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
2.修正方法
(1)计算使用年期修正系数,年期修正系数按下式计算:
K=[1-1/(1 r)m ]/[1-1/(1 r)n]
式中:K——将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数;
r——土地还原率;
m——待估宗地的使用权年期;
n——比较案例的使用权年期。
(2)利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正,即有:
年期修正后地价=比较案例价格×K
案例3:若选择的比较案例成交地价每平方米为500元,对应使用权年期为30年,而待估宗地出让年期为20年,该市土地还原率为8%,则年期修正如下:
年期修正后的地价=500×(1-1/(1 8%)20)/(1-1/(1 8%)30)=327.10元/m
土地使用权年限
根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
居住用地70年;
工业用地50年;
教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年;
商业、旅游、娱乐用地40年;
仓储用地50年;
综合或者其他用地50年。
根据规定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。
房屋的土地使用年限,在房产交易中一般不是影响价格的因素.住宅用房的土地最高使用年限70年,但40年50年的都有,时间从开发商取得土地时算起.目前国家对使用期满的土地只有指导性的意见,可以自动延续,付一...
据悉,在《物权法》出台之前,根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定,办理土地使用权续期的,应当重新签订土地使用权转让合同,并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说,根...
高压管使用年限
1、高压红管指标及使用年限 高压天然气红管 K5CNGJCJC161616G-5000mm:最大工作压力为 5000psi;爆破压 力为 20000psi;内径为 25mm; 高压天然气软管的使用期限最长不得超过三年。 2、液压油使用指标及使用年限 液压油使用指标见附表: 液体介质每年进行一次整体过滤, 每半年化验一次, 达不到以下指标时应该更换 新的液压介质。 液压介质更换指标表 项目 要求 试验方法 运动粘度变化率( 40℃) % 超过± 15 GB/T265 酸值 mgKOH·g-1 大于 0.5 GB/T264 机械杂质 % 大于 0.1 GB/T511 污染度(重量法) mg·(100mL) - 大于 40 色度增加(比新油) 号 大于 4 GB/T6540 水分 % 大于 0.1 GB/T260 铜片腐蚀( 100℃,3h) 大于 2a GB/T5069 每年对液
万达某项目因土地使用年限惹官司40业主要退铺
2014年,有40户业主因商铺买卖合同纠纷向法院起诉东莞长安万达广场有限公司。业主称,他们一开始跟长安万达签的是70年商铺使用权年限的合同,交完购铺款后,临近收铺时却被告知商铺使用权年限要从70年变更至40年,双方多次协商未果,故将其诉上法庭。
法院一审判决认为,原被告最初约定的70年使用权年限有约束力,长安万达构成违约,判处双方解除买卖合同。此后原被告均不服一审判决提出上诉,日前东莞市中级人民法院二审作出将案件发回重审的裁定。
1月22日,长安万达总经理魏东涛在接受记者采访时表示,不服一审判决上诉是因为判决过重——不至于退铺。但对于案件的其他问题,他多次强调,“只要案件在诉讼阶段,我们都不会回应。最终结论要以法院的判决为准,我们所有的态度取决于法院的最终判决。”
土地使用年限由70年变40年
事情要从2012年讲起。业主们告诉记者,2012年5月,一批业主在长安万达广场买铺做商业地产投资。业主之一的徐女士称,当时长安万达宣传的商铺使用权年限是70年,签约现场看到的经相关部门盖章的商品房买卖合同模板也明确使用权年限是70年;而在房管局网站进行网签时,合同显示的商品房使用权年限还是70年。但是到了2013年9月,业主纷纷接到长安万达广场售楼部的电话要求前往修改合同。
“他们在电话里也没明说,只是让我们把合同带过去,说要修改个东西,结果我们去了之后才知道是合同年限有问题,他们现场还找了个律师说要改(合同),我们肯定不改啊,我们有的一次性付款,有的按揭,都真金白银交给了万达。”徐女士表示。她向记者展示的相关文件显示,其2012年5月以每平方米2.5万元的价格,向长安万达广场购买了面积141.12平方米的商铺,总价款为354万元。
“其实房管局在我们签合同1个月后就(年限违反相关规定)告诉了万达不能备案,合同也退回给了万达,但是万达不去拿,也不告诉我们,等到快要交楼了,万达才告诉我们。”徐女士说。
业主周先生告诉记者,在得知最初约定商铺所涉土地使用年限为70年违反相关部门规定,合同不能备案后,业主方与长安万达也曾多次协商。当时长安万达提出按照地面地价(单位土地面积的价格)1140元/平方米对业主进行赔偿,但部分业主不同意,最终未能与长安万达达成一致的40名业主将其诉上法庭。
40名业主起诉所涉资金高达1.7亿元,周先生说。但记者未能证实数据的准确性。
二审裁定发回重审
一审结果宣布后,长安万达表示不服判决,同时,业主方也不满一审判决赔偿标准。双方向东莞中院提起上诉。
据了解,业主与长安万达广场的纠纷案在二审阶段,东莞中院曾对案件进行过两次延期审判。今年1月初,东莞中院下达二审裁定书。
业主方提供的二审民事裁定书显示,东莞中院推翻一审法院的部分结论,认为案涉商铺所在土地的使用年限为70年的约定,违反了《中华人民共和国物权法》第144条以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让及转让暂行条例》中关于商业用地使用权出让及转让最高年限为40年的规定。超过土地使用权法定年限的部分约定违反国家法律、法规的强制性规定,应为无效,合同出售方应赔偿因超过法定年限的部分约定无效给买受方造成的损失。
东莞中院称为保障双方当事人的诉讼权利,本案发回重审,并建议“原审法院应就合同效力问题向当事人释明后告知当事人可以变更诉讼请求,并根据变更后的诉讼请求重新进行审理。”
业主们收到裁定书后,决定就裁定书内容向广东省高院寻求帮助。广东省高院信访接待的相关法官解释称,案件发回重审需要等待重审最终结果出来后,如果不服,方可以向省高院提起诉讼,由于案件仍在下级法院审理中,广东省高院无法对案件作出任何处理。而从以往案例来看,法院也有权对案件进行二次延期,东莞中院也有权在裁定书中对原审法院作指引。
至于长安万达为什么不同意退铺还款,魏东涛表示,“二审法院也认为不至于退铺。不是我们愿不愿意退铺的问题,二审法院做出这样的结论的话,说明本来就不应该退铺。”记者就该案件欲向长安万达方面寻求更多的说法以及核实案件涉及的事实,但魏东涛表示,“案件发回重审表示案件还在诉讼阶段,在案件未完结之前我们都不会回应。”
“我们肯定是和业主积极沟通,有的事情可以沟通,但有的事情是沟通不了的。我们保持缄默,最终结论要以法院的判决为准。”魏东涛说,“只要在诉讼过程中,我能说业主诋毁万达吗?我不会这么说,谁对谁错不是业主说,也不是我们说来判断的,我们尊重法院的最后裁定。”
甲乙是两块条件相同的相邻地块,甲土地单价为1400元/㎡,容积率为4,土地使用年限为40年:乙土地单价为900元/㎡,容积率为2.5,土地使用年限为50年,则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济(土地报酬率为6%)。( )
对
错
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。甲的楼面地价=土地单价/容积率=1400/4=350(元/㎡),V∞=V40×1/K40=350×(1+6)40/【(1+6)40-1】=387.69(元/㎡)。乙的楼面地价=土地单价/容积率=900/2.5=360(元/㎡),V∞=V50×1/K50=360×(1+6)50/【(1+6)50-1】=380.67(元/㎡)。则投资乙地块比甲地块更经济。参见教材P222。
中国现行的土地价格是有使用期限的建设用地使用权价格,具体一宗有土地使用年限的房地产的价格,从长远来看是趋于下降的。( )
对
错
【正确答案】对
【答案解析】本题考查的是保值增值。中国现行的土地价格是有使用期限的建设用地使用权价格,对一宗使用期限较长的土地来说,其价格在使用期限的前若干年可能随着需求增加而呈现上涨趋势,但因为总有一天剩余期限会降为零,所以具体一宗有土地使用期限的房地产价格从长远看是趋于下降的;但如果预计可以续期且续期的补地价较少或者完成了续期,则该房地产的价格又会高起来。参见教材P66。