土地使用权价格评估是在一定的市场条件下，根据土地的权利状况和经济、自然属性，按土地在经济活动中的一般收益能力，综合评定出在某一时点某宗土地或某一等级土地在某一权利状态下的价2100433B

为了确保评估工作的顺利进行，确保评估结果的准确，在土地使用权评估过程中应当遵循一定的原则。一般而言，土地使用权的价格的评估应当掌握以下的原则：

1.合法公正的原则

土地评估机构是一种中介服务结构，具有相应的行业要求。由于其评估的结果将直接对当事人起到参照的作用，有时甚至成为确定土地使用权价格的最终依据。这就要求评估机构在评估工作中应当尽量客观公正，其评估的结果能够真实地反映土地使用权的价值。否则，土地使用权评估也就是丧失了其应有的意义，土地评估机构也就丧失了其存在的理由。为了保证评估结果的客观公正，土地使用权的价格评估工作，首先要遵循合法的原则，即必须遵循我国有关土地管理的法规和资产评估的法规的规定。其次要力求公正，做到符合客观实际，按照科学的估价标准、评估方法和程序来评估。土地评估大量存在的问题就是评估机构评估过程不客观，过于考虑当事人的主观意愿因素。

2.有利于开发利用的原则

土地使用权出让以及其出让前的评估工作，应当在服从城市规划的前提下，有利于扩大土地开发、利用的广度和提高土地开发、利用的强度，亦即土地使用权价格的评估工作要考虑到有利于土地的开发利用。

3.区别对待

土地使用权价格的评估，应按照不同区域以及各块土地的经济价值和效用的大小来确定。例如上海的土地在市区分为六块，郊区分为三块。因为土地使用权的价格是由多种因素决定的。土地是不动产，其价格当然与其所处的地理环境息息相关，位于不同地理位置的土地当然具有不同的价格。

4.最大使用效益的原则

同一块土地由于用途的不同而取得经济效益就会不同，因此应当在服从城市规划的前提下，选择取得“最大使用效益”的用途或者项目评估其出让价格。最大使用效益有时动态的、发展的，最大使用效益也不是一成不变的。这一项原则比较难掌握，要求评估机构有较丰富的经验，同时对于相关的信息业要有很好的了解。

1、公司制改造土地使用权评估：公司制改造分为改造为国有企业的土地使用权评估和改造为非国有企业的土地使用权评估是指企业进行公司制改造，组建有限责任公司、股份有限公司、集团公司国有企业间合兼并或与非国有企业合兼并成国有企业等，改制后的企业仍为国有企业或者国有控股企业，土地资产处置仍是以划拨方式进入企业，这时的评估价格实际上是划拨土地使用权价格，而改造为非国有企业的土地使用权评估是指企业改造后，国家和政府不再是土地资产的主体，如企业破产，企业上市，非国有企业兼并国有企业，国有企业出售或租赁，土地处置方式为出让或租赁。土地处置方式为出售的土地必须办理土地出让手续，与土地管理部门签定土地出让合同，补交土地出让金。补交土地出让金的数额是划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格两者之差，所以评估要分别评出划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格。土地处置方式为租赁的必须与土地管理部门签定土地租赁合同，支付租金。承租人在支付租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可以将租赁土地使用权转租、转让或抵押，但必须依法登记。租赁土地使用权的评估又分为租赁土地使用权的转租、租赁土地使用权的转让、租赁土地使用权的抵押评估。

2、土地使用权作价出资和授权经营评估，这种方式是国家以一定年期土地使用权作价方式投入新的企业，国有作为土地所有者，要体现国家的权益，评估价格应为出让土地使用权价格，但作为国家的出资额(资本金)注入企业，应该不是出让土地使用权价格。作价出资额(注入企业的资本金)=出让土地使用权价格—划拨土地使用权价格，这是因为划拨土地使用取得以后，企业付出了取得成本和实际投入开发成本，这部分权益在企业，而非政府和国家，但要注意年期修正。

3、土地使用权债转股评估。国企债转股改制是国有企业改革中近年来出现的新改革形式，它是国企以其划拨土地使用权作价后，把其债务转为债权人股份的一种方式，债权人为国有商业银行的资产管理公司。债权人的股份比例应根据评估土地使用权价格和债务金额及企业资产总额来确定。企业以自己划拨土地使用权的所占权益转化债务，当然评估的是划拨土地使用权价格，这种评估为划拨土地使用权的价格(如现在开滦集团的债转股评估) 。

4、保留划拨土地使用权评估：企业经营获准，这时评估就是评估土地划拨土地使用权价格，保留的划拨土地使用权作为企业的权益可以经批准进行抵押，抵押权实现后，土地使用权由划拨变为出让，从所获收益中抵交出让金后，抵押权人方可优先受偿。

土地使用权拥有者如系国有企业，因转让、入股等需要而进行评估时，应先经其主管部门的同意，并向当地国有资产行政管理部门申请立项，获得立项批准后，才能委托资产评估机构进行评估。如果国有企业只是为了解自己资产情况而要求评估并不一定要立项，非国有企业土地使用权的评估则不需要立项这个手续。

评估工作是从土地使用权拥有者与资产评估机构正式订立委托合同书开始。资产评估机构接受土地使用权评估作价的委托后，即开始组织项目评估小组开展有关的评估工作。整个评估工作分为两个部分，第一步是评估前的准备工作；第二步是评估工作。

评估前的准备工作包括：

1.收集有关的资料：被评估地块的地级资料，城市规划资料以及被评估地块所处地段等级资料，被评估地块的批租文件资料，地产市场成交实例资料，关于土地使用权出让价格有关政策规定，地产市场供求双方的情报等等。

2.现场勘查：地块的面积、形状和坡度；地质水文条件；地上物与地下物的分布情况，地块的经济地理情况等。

3.分析测算有关的数据：测算被评估地块开发建设总成本，估算开发建设完成后能实现的市场销售额及投资回收期，估算开发建设和经营投资盈利率，初步试算土地使用权的转让价格。