第三十二条　物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。物业管理企业资质实行年检制和等级制管理。

物业管理企业应当配备相应的物业管理专业人员和其他相关专业技术人员。专业人员和其他相关专业技术人员应当按照国家规定取得相应职业资格证书后，持证上岗。

第三十三条　一个物业管理区域只能由一家物业管理企业实施物业管理，物业管理企业由业主大会决定选聘。

物业管理服务合同签订前，业主委员会应当将下列事项在本物业管理区域内公示，听取业主意见，接受业主的监督,经业主大会同意后，负责与物业管理企业签订物业管理服务合同：

（一）聘请物业管理企业的方式；

（二）拟聘请的物业管理企业基本情况；

（三）拟订立的物业管理服务合同草案。

物业管理服务合同应当参照物业管理行政主管部门制定发布的示范文本，对物业管理服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

物业管理服务合同应当在生效、终止或者解除之日起15日内，告知所在地市（县）、区物业管理行政主管部门。

第三十四条　物业管理服务合同中的物业管理服务事项主要包括以下内容：

（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常养护和管理；

（二）物业管理区域内共用部位的保洁；

（三）公共绿地、花草树木等的养护管理；

（四）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、设置安全警示标志、进行消防和交通等事项的安全防范；

（五）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；

（六）物业档案的管理。

业主委员会经业主大会同意，可以与物业管理企业约定前款内容以外的其他服务项目；物业管理企业也可以直接向业主和使用人提供物业管理服务合同以外的其他服务项目，业主和使用人对物业管理企业提供的其他服务有自主选择权。

第三十五条　业主委员会应当在物业管理服务合同到期的3个月前，组织召开业主大会会议，就物业管理服务合同是否延续作出决定，并提前2个月将决定书面通知物业管理企业。

业主大会决定重新选聘物业管理企业或者物业管理企业不愿延续物业管理服务合同的，业主委员会应当在2个月内组织选聘新的物业管理企业。

物业管理服务合同到期后，选聘新的物业管理企业工作仍未完成的，业主委员会与原物业管理企业协商一致，可以签订期限不超过6个月的临时物业管理服务合同，但是，临时物业管理服务合同期限未满，而业主委员会与新选聘物业管理企业签订的物业管理服务合同生效的，临时物业管理服务合同终止。

第三十六条　经业主大会批准，由业主委员会解聘的物业管理企业应当在接到解聘通知7日内退出该物业管理区域，并完成向业主委员会或者新聘的物业管理企业移交全部物业管理档案资料、预收的有关费用、物业管理用房和物业共用设施设备等工作。

第三十七条　物业管理服务费用标准的确定，应当遵循合理、公平、公开以及与物业管理企业服务等级、服务内容相适应的原则。

第三十八条　物业管理服务费用应当区别不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅物业管理服务费实行政府指导价，具体标准由业主委员会经业主大会同意后，在价格主管部门公布的政府指导价范围内，与物业管理企业在物业管理服务合同中约定。

非普通住宅及商住楼、写字楼、工业园区等物业管理服务费实行市场调节价。收费标准，未产生业主委员会的，由开发建设单位或者物业管理企业与物业买受人在物业管理服务合同中约定；已产生业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后，与物业管理企业在物业管理服务合同中约定。

政府指导价由价格主管部门会同物业管理行政主管部门共同确定，每年公布一次。

第三十九条　物业管理企业根据业主的委托提供物业管理服务合同以外的服务项目，服务费用由双方约定。

第四十条　物业管理服务费由物业管理企业按照物业管理服务合同约定的收费项目和标准向业主收取。收费项目和标准应当向全体业主公布。

物业管理企业已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的，其他部门和单位不得再向业主或者物业使用人重复收取卫生费、治安费等性质和内容相同的费项。

经业主同意，物业管理企业可以向业主预收物业管理服务费。

业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业管理服务费的，从其约定，但业主负连带缴纳责任。

第四十一条　物业管理服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。

采取酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务资金进行年度预决算和对物业服务费用的收支情况进行审计。

第四十二条　物业管理区域内，发生违反业主公约的行为，物业管理企业应当制止，并协助业主委员会进行纠正。

对违反有关治安、环保和物业使用等方面法律、法规、规章规定行为的，物业管理企业在制止的同时，应当及时向有关行政管理部门报告。

第四十三条　物业管理行政主管部门应当建立投诉受理制度。

市（县）、区物业管理行政主管部门接到投诉后，应当在7日内作出是否受理的答复。对决定受理的，应当进行调查、核实，并自受理投诉之日起30日内，将处理意见回复投诉人。

投诉人对市（县）、区物业管理行政主管部门的处理意见有异议的，可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起30日内，将复核意见回复投诉人。

第二十五条　物业建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向所在地市、市（县）物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。

市、市（县）物业管理行政主管部门应当按照物业的相对独立封闭、共用设施等相关情况划定物业管理区域。

第二十六条　住宅物业建设单位应当按照住宅物业管理区域物业总建筑面积的4‰无偿提供物业管理服务用房。物业管理服务用房和按国家有关规定纳入配套建设的物业共用设施设备，应当与新建物业同步设计、同步施工。

第二十七条　物业建设单位在物业销售前，应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，实施前期物业管理；投标人少于3个或者规模较小的物业，经物业所在地市（县）、区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第二十八条　前期物业管理应当签订书面的前期物业管理服务合同，制定业主临时公约。前期物业管理服务合同和业主临时公约，应当在物业销售前告知所在地市（县）、区物业管理行政主管部门。

同一物业管理区域内，前期物业管理服务合同中涉及物业购买人共同利益的约定应当一致。

第二十九条　普通住宅前期物业管理服务收费标准由价格主管部门核准。前期物业管理企业或者建设单位应当在政府指导价范围内，与房屋购买人在前期物业管理服务合同中预先约定收费标准。

以招投标方式确定的前期物业服务收费应当报价格主管部门备案。

房屋出售交付之日的当月及以前发生的物业管理服务费用，由物业建设单位承担；房屋出售交付之日次月至前期物业管理服务合同终止之日当月发生的物业管理服务费用，由房屋购买人按照前期物业管理服务合同约定的前期物业管理服务收费标准承担。

第三十条　物业建设单位申请房屋预（销）售许可证时，应当提交物业管理服务用房的室号、面积和物业共用设施设备的相关资料。

物业建设单位与房屋购买人订立房屋销售合同时，应当将前期物业管理服务合同、业主临时公约和房屋购买人应当享有的物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备数质量情况，作为房屋销售合同的附件，并将前期物业管理企业基本情况告知房屋购买人。

物业建设单位向房屋购买人交付房屋时，应当将物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备等一并交付查验。

第三十一条　前期物业管理企业承接物业时，应当对物业管理区域内物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备等的数质量情况进行查验，并查明供水、供电、供气、供热、路灯、通讯、有线电视等相关管线和设施设备与有关单位的移交情况。

对物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备达不到数质量要求的，前期物业管理企业不得接管。

业主委员会成立后，前期物业管理企业应当将物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备等的查验情况报告业主委员会。

第五条　业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主数量少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

第六条　在物业管理活动中，业主的权利、义务和业主大会、业主委员会应当履行的职责，按照国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》有关规定执行。

第七条　一个物业管理区域只成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。物业管理区域具备有下列情形之一的，应当成立业主大会：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积50%以上；

（二）已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域总建筑面积30%不足50%，但使用已超过一年的。

只有一个业主，或者业主数量较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第八条　物业管理区域符合前条第一款所列情形之一的，建设单位应当及时向所在地市（县）、区物业管理行政主管部门提出成立业主大会的书面报告，并提供业主清册、物业建设面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。建设单位未及时报告的，业主也可以直接向所在地市（县）、区物业管理行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。

市（县）、区物业管理行政主管部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当会同街道办事处（镇人民政府）指导业主推荐产生首次业主大会筹备组成员，组成首次业主大会筹备组（以下简称筹备组）。

筹备组由业主代表、建设单位组成。筹备组组成人员确定后，应当在物业管理区域内公告，公告时间不少于7日。

第九条　筹备组应当做好以下工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照物业管理行政主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则草案和业主公约草案；

（三）确认业主身份和业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）通过直接提名或者采取10%以上的业主联名推荐等方式确定业主委员会成员候选人；

（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

第十条　首次业主大会业主的投票权数，住宅物业实行一套一票；非住宅物业按每150平方米建筑面积为一票，不足150平方米的，以每一房屋权属证书为一票。单个业主最多票权数不能超过总投票权数的30%。

业主在第二次及其以后的业主大会上投票权数的确定，业主大会议事规则另有规定的，从其规定；没有明确规定的，从前款规定。

第十一条　筹备组自成立之日起30日内，在物业所在地市（县）、区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）指导下，召开首次业主大会会议，讨论通过业主大会议事规则和业主公约等内容，并选举产生业主委员会。

首次业主大会筹备费用由物业建设单位承担。

第十二条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

（一）有20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。

业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，物业所在地市（县）、区物业管理行政主管部门应当督促业主委员会召开业主大会临时会议。

第十三条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，必要时也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开业主大会会议。

采用集体讨论形式时，业主数量较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议，业主代表应当持有其所代表业主的书面委托意见。到会业主代表所代表的业主持有的投票权数，应当超过该物业管理区域内业主投票权总数的二分之一。

采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主并及时在物业管理区域内公示。返回意见的业主所持有的投票权数，应当超过该物业管理区域内业主投票权总数的二分之一。

第十四条　业主大会会议由业主委员会召集主持。业主委员会应当于会议召开15日以前通知全体业主，并将会议主要议题、方式、时间等内容在物业管理区域内公告。

住宅物业管理区域的业主大会会议，应当告知所在地市（县）、区物业管理行政主管部门和相关居民委员会。所在地市（县）、区物业管理行政主管部门和相关居民委员会可以派人列席会议。

需要物业管理企业列席业主大会会议的，物业管理企业的负责人或者其书面委托代理人应当列席会议。

第十五条　业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权数二分之一以上通过。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案等重大决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。

第十六条　业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责，维护全体业主的合法权益。

业主委员会由5人以上15人以下单数组成，任期为3年，可以连选连任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第十七条　业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

（二）遵守国家法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，自愿为业主服务，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定组织能力，具备必要的工作时间。

第十八条　业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）有犯罪行为的；

（五）辞职获准的；

（六）拒不履行业主义务的；

（七）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主委员会委员辞职，必须提前2个月向业主委员会或者业主大会提出书面辞呈。

业主委员会委员缺额按业主大会议事规则补选，但缺额人数达业主委员会委员半数以上的，应当召开业主大会重新选举。

业主委员会委员资格终止或者被补选为业主委员会委员的，业主委员会应当在本物业管理区域内予以书面公告。

第十九条　业主委员会自选举产生之日起30日内，将业主大会成立情况、业主大会议事规则和业主委会委员名单等材料向物业所在地市（县）、区物业管理行政主管部门备案。

市（县）、区物业管理行政主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主委员会备案证明和印章刻制证明。

业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条第一款规定重新备案。

第二十条　业主委员会在任期届满的2个月前，应当告知所在地市（县）、区物业管理行政主管部门，市（县）、区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府）及时指导召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。

新一届业主委员会产生之日起10日内，原业主委员会应当将其保管的有关资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第二十一条　业主大会、业主委员会作出的决定应当予以公布，对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触，不得损害社会公共利益。

第二十二条　业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中支付，也可以由全体业主分摊。经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。

第二十三条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，居民委员会也应当支持业主大会、业主委员会依法开展工作。

住宅物业管理区域的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第二十四条　实行物业管理的区域，可以建立由街道办事处（镇人民政府）、公安派出所、居民委员会、业主委员会、物业管理企业等相关单位参加的联席会议制度。联席会议由物业管理区域所在地的街道办事处（镇人民政府）主持，协调处理有关事宜。

第一条　为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于本市行政区域内物业管理活动。

新建住宅区和配套设施齐全的原有住宅区，应当实行物业管理；配套设施不齐全的原有住宅区和其他物业，推行物业管理。

第三条　无锡市房产管理局是市物业管理行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作。

市（县）、区人民政府确定负责物业管理的行政主管部门在市物业管理行政主管部门的指导下，负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

市、市（县）、区人民政府的其他有关部门，按照各自的职责，协同实施本办法。

第四条　街道办事处（镇人民政府）协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。

第四十四条　业主依法享有的物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

建设单位能够证明其享有所有权的停车场所，方可出租、出售。

第四十五条　业主或者使用人进行物业装饰装修，应当告知物业管理企业，并遵守业主公约。

物业管理企业应当将物业装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并对物业装饰装修活动实施监督。物业管理企业发现违反装饰装修规定的，应当立即劝阻、制止，并督促改正。对已造成物业危害后果或者经劝阻、制止拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政主管部门依法处理。

物业管理企业违反有关装饰装修规定的，业主或者业主委员会应当及时报告有关行政主管部门依法处理。

第四十六条　业主、业主委员会和物业管理企业应当对其负有维护责任的物业定期维修养护。

当物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意或者直接按照业主公约的约定，可以由物业管理企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。

物业维修养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。因拒绝配合造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

第四十七条　供水、供电、供气、供热、路灯、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第四十八条　物业管理区域内的机动车停车场（库），应当供本物业管理区域内的业主和使用人使用，不得向本物业管理区域外的单位和个人转让。

利用物业共用部位、共用设施、场地等停放车辆的，应当经业主大会同意，车辆停放应当有序，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第四十九条　物业管理区域内应业主或者业主委员会委托实施专人管理的机动车停车服务收费标准，按照价格主管部门制定的标准执行。

利用属于全体业主所有的物业共用部位、共用设施、场地等停放车辆的，车辆停放场地费的收取标准，由业主大会参照有关规定、考虑占用共用设施给予合理补偿的原则确定。

第五十条　经相关业主、业主大会、物业管理企业同意或者根据物业管理服务合同约定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当按照规定办理有关手续。经营收益应当分类记账、单独核算，主要用于补贴物业管理服务费和补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。经营收支情况应当定期向全体业主公布。

第五十一条　物业专项维修资金的管理和使用按照市人民政府有关规定执行。

第五十二条　业主、物业使用人未按照物业管理服务合同约定缴纳物业管理服务费的，经物业管理企业催交仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金；业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院提起诉讼或者申请仲裁。

第五十三条　前期物业管理企业违反本办法第三十一条第二款规定，擅自接管不符合要求的物业管理区域的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，并可处1万元以下罚款。

第五十四条　业主委员会委员违反法律、法规规定或者超越权限擅自作出决定，侵害业主合法权益，造成损失的，应当承担相应的法律责任。

第五十五条　违反本办法规定，法律法规另有处罚规定的，从其规定。

违反本办法规定应当由其他行政管理部门处罚的，由相应的行政管理部门根据有关法律法规的规定予以处罚。

第五十六条　物业管理行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十七条　本办法中有关用语的含义：

（一）物业，是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地；

（二）业主，是指物业的所有权人；

（三）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；

（四）物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动；

（五）共用部位，是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；

（六）共用设施设备，是指物业管理区域内由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、单元防盗门、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第五十八条　本办法自2006年2月1日起施行。市人民政府1996年6月25日颁布的《无锡市住宅区物业管理暂行办法》同时废除。

无锡市第十五届人民代表大会常务委员会公告

第16号

《无锡市物业管理条例》已由无锡市第十五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2015年4月29日制定，经江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议于2015年5月29日批准，现予公布，自2015年9月1日起施行。

2015年5月29日

北京市物业管理办法总则

第一条 为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。

第四条 区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

北京市物业管理办法前期物业管理

第五条 建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。

第六条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。

第七条 新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。

规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。

第八条 建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。

建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

第九条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。

第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：

(一)物业管理区域划分资料；

(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；

(三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

(四)设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(六)业主名册；

(七)物业管理必需的其他资料。

全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

北京市物业管理办法业主相关权利

第十一条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

(二)选举或者更换业主委员会委员；

(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；

(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

(五)筹集、管理和使用专项维修资金；

(六)申请改建、重建建筑物及附属设施；

(七)申请分立或者合并物业管理区域；

(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十二条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

第十三条 业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。

未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。

第十四条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

第十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。

筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。

第十六条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

第十七条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：

(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

(二)业主大会决议；

(三)管理规约、业主大会议事规则；

(四)业主委员会委员名单。

材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

第十八条 业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：

(一)任职期限届满的；

(二)不再具备业主身份的；

(三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

(四)被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；

(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

(六)业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

北京市物业管理办法物业服务

第十九条 业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。

市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。

第二十条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

第二十一条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

第二十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。

物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。

第二十三条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

第二十四条 物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。

决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。

第二十五条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。

第二十六条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。

第二十七条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：

(一)移交物业共用部分；

(二)移交本办法第十条规定的相关资料；

(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

(四)结清预收、代收的有关费用；

(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

第二十九条 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

第三十条 房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。

本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息。

北京市物业管理办法使用与维护

第三十一条 住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。

第三十二条 建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。

业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。

第三十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

第三十四条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：

(一)屋面防水损坏造成渗漏的；

(二)电梯故障危及人身安全的；

(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

(四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

(六)消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定。

第三十五条 物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。

第三十六条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。

第三十七条 物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。

第三十八 条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。

业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。

北京市物业管理办法法律责任

第三十九 条违反本办法第十条规定，建设单位不履行交接义务的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

第四十条 违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

第四十一条 违反本办法第二十条规定，物业服务企业未按时将合同报送备案的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处1万元罚款。

第四十二条 违反本办法第二十五条、第二十六条规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十三条 违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。

违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。

违反本办法第二十七条规定，新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十四条 业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

北京市物业管理办法附则

第四十五条 本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

本办法所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会。

本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定；未依法成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。

本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。

本办法所称物业服务企业，包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位。

第四十六条本办法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21号令发布，1997年12月31日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理办法》同时废止。

为规范物业管理活动，依法维护物业管理各方的合法权益，促进法治社区、和谐社区建设，无锡市人大常委会制定出台《无锡市物业管理条例》，将于2015年9月1日起施行。

一是明确相关主体。《条例》规定了业主大会的筹备、成立，业主委员会委员的担任条件、改选、交接，物业管理委员会的成立、职责等内容。

二是明确前期物业管理。《条例》规定，新建住宅以及用于销售的非住宅物业实行前期物业管理，选聘物业服务企业之前，由建设单位负责。物业服务企业承接物业时，应当按照规定程序进行查验，查验后与建设单位签订承接查验协议，办理物业交接手续。

三是明确物业服务。《条例》规定，从事物业服务的企业应当具有法人资格，取得物业服务企业资质，并在资质等级范围内承接项目。物业服务项目实行项目经理责任制。物业服务企业应当参照物业管理行政主管部门制定的合同示范文本签订物业服务合同。未按照合同约定、技术标准、专业技术规范等提供物业服务的，录入物业服务企业诚信信息系统；损害业主权益的，应当承担相应法律责任。

四是明确物业使用和维护。《条例》规定，物业管理区域内禁止擅自改变物业规划用途、违法搭建建筑物、存放违反安全规定的物品、擅自摆摊设点等行为。市、县级市、区相关部门按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督检查工作，建立违法行为投诉登记制度。物业专项维修资金专项用于国家规定的保修期届满后物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

五是明确旧住宅小区物业管理。《条例》规定，交付使用时间较长，房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅小区。对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，县级市、区人民政府结合城市环境综合整治和更新改造工作。整治改造完成后，街道办事处（镇人民政府）负责筹备召开业主大会，推行物业管理或者业主自行管理。

六是明确拆迁安置房小区物业管理。《条例》规定，县级市、区人民政府负责本行政区域内拆迁安置房小区物业管理的领导、协调、考核工作；街道办事处（镇人民政府）负责本辖区内拆迁安置房小区物业服务的组织实施。拆迁安置房小区应当成立物业管理委员会，符合条件的应当召开业主大会，成立业主委员会。

七是明确法律责任。违反《条例》相关规定的，责令限期改正，并给予没收违法所得、罚款等处罚；他人造成损害的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。