物业服务过程中的物品放行管理规定

物品放行管理规定

一、客户类（含客户单位员工和与客户有业务来往的访客）：

1.在大厦内办公客户单位的任何人员（含访客），携带便携物品（单手可拿走或可双手分开拿的物品，包括手提袋、夹包、提包、滑轮皮箱等）外出时，一般无须放行条；但若发现任何可疑情况，值班员必须要求其出示放行条（凭其自己单位盖章并签名的放行条即可）并核对无误后方可放行。

2. 在大厦内办公客户单位的人员，携带“非便携”物品（单手携带困难或无法单手携带的物品，包括装载物品大纸箱、电脑、主机、其它大件电器、家私和大宗货物等）必须要求其出示放行条（凭其自己单位盖章并签名的放行条即可）并核对无误后方可放行。

3.客户公司老板、法人代表、主要负责人携带任何物品外出（除搬迁外），无须放行条（其公司最高领导特别交代的除外）。

4. 客户单位任何人员（含其公司老板）任何时候搬迁（迁出），必须凭管理处开出的放行条方可放行（仅凭其自己单位开具的放行条无效）。

5.对于客户单位已经离职员工，如其单位特别交代的则按其单位的要求执行；如无特别交代的按一般物品放行程序进行。

二、装修、施工人员类：

1. 装修、施工人员退场或搬出物品时（含纸皮、装修建筑材料等），必须凭业户或管理处开出的放行条放行。

2. 装修、施工人员搬运垃圾、余泥外出时，无须放行条；但内部不得夹带其他有价值的物品，否则不予放行；除生活和办公垃圾外，其它任何垃圾（如装修垃圾或建筑垃圾等）不得丢入本大厦垃圾车内，不得堆放在大厦范围内任何地方（应自行负责清走），经管理处批准的临时地点堆放余泥时不得过夜，当晚必须由其单位负责清走。

三、送货、搬运人员类：

1. 送货、搬运人员在送货进入大厦后，如因退货又重新搬出时，须联系其接货单位负责人进行证实（可通知领班进行），退货中不得夹带其他物品，否则不予放行。

2.此类人员从大厦内搬物品外出时，须凭业户开出的放行条放行。

3.帮业户搬迁（搬出）时，必须凭管理处开出的放行条方可放行。

四、清洁人员类：本文来源:考试大网

1. 本公司的清洁人员拿物品外出，须凭管理处开出的放行条放行（垃圾除外）。

2. 其他业户雇佣的清洁人员拿物品外出，须凭业户开出的放行条放行（垃圾除外）。

五、司机、车主类：

1. 在本大厦内上班的司机或车主装载物品外出须凭业户开出的放行条放行（迁出须凭管理处开出的放行条方有效）。

2. 外来司机或车主装载物品外出时，须凭业户或管理处开出的放行条放行。

六、本公司人员类：

1.董事长、各股东、法人代表、物业管理公司及房地产开发公司的主要负责人，任何时候携带任何物品外出均无须放行条（懂事会发出决议指令的除外）。

2. 本物业管理公司或房地产开发公司的员工携带贵重物品（如电脑、复印机等）外出时，须持管理处开出的放行条或征得所在公司主要负责人的同意即可放行（可通过联系进行证实）。

3. 本物业管理公司或房地产开发公司的员工携带日常物品或一般物品外出时，无须放行条。

4.已离职的本司员工携带任何物品外出必须严格检查，确认无异常情况后方可放行。本文来源:考试大网

七、综合：

1.值班员检查物品时，应先通过观察和询问以证实物品携带人的身份后，再进行上述操作。如无法证实其身份则按一般程序进行：凡属该开放行条的均应开放行条。

2. 如因非正常办公时间内或其它原因未能及时开具放行条的，值班员必须与业户单位的日常负责人取得联系（值班员可通知领班进行），证实无误后方可放行（须登记）。

3. 除迁出外，其他任何物品由其单位自己开具放行条（须负责人签名或盖章）即可放行。

4. 除本房地产公司和本物业管理公司外，其它任何单位任何时候迁出时必须凭大厦管理处开出的放行条方可有效。

5.值班员检查物品放行条或出闸纸时应注意：

（1）实物的性质、种类等必须和放行条上所列一致；

（2）实物的数量不得超过放行条上所列的数量；

（3）不得夹带；

（4）放行条上签名或盖章须和客户提供的签名样板一致，经检查无误后值班员将放行条收回并签名，交管理处存档。

5.除危险和违禁物品外，其它任何物品进入大厦均无须办任何手续（22：00后使用货梯须交100元/晚的超时电梯使用费）。

成都市物业服务招标代理机构管理规定

第一条 为了健全物业服务招标代理市场机制，建立全市统一、竞争有序的物业服务市场秩序，充分发挥物业服务招标代理机构在招投标过程中的积极作用,根据《中华人民共和国招标投标法》、《成都市物业管理条例》等法律、法规的规定，结合我市实际，制定本规定。

第二条 在我市行政区域内从事物业服务招标代理的机构（以下简称代理机构），应当向市房产管理部门备案。

第三条 进行备案的代理机构应当具备以下基本要求：

（一）代理机构应为依法设立的经济组织；

（二）与行政机关和其他国家机关没有行政隶属关系或者投资关系；

（三）代理机构均在成都市房地产行业信用信息平台中建立信用档案；

（四）从事招标代理的专职工作人员已进入成都市物业服务专业人员名册中，熟悉物业服务招投标法规政策，具有招标代理从业经验；

（五）有固定的办公场所，具备必须的办公设施设备；

（六）有健全的服务制度和管理规范并实际执行。

第四条 进行代理机构备案的，应当提供以下资料：

（一）企业法人营业执照、企业组织机构代码证等营业资格证明文件（复印件加盖公章，并核原件）；

（二）告知承诺书（附件1）；

（三）成都市物业服务招标代理机构备案信息登记表（附件2）；

（四）从事招标代理工作人员的劳动合同、专业证书；按规定应当缴纳社保的，需提供社保缴纳凭证；

（五）办公场所内硬件配置的相关材料；

（六）代理机构的服务制度和管理规范；

（七）法律、法规、政策规定的其他资料。

第五条 市房产管理部门应当对备案资料进行验证，资料齐全、满足本规定要求的，应当收讫，并在登记表上加盖备案专用章。

市房产管理部门建立全市物业服务招标代理机构备案名录，向社会公布，供选择。

第六条 代理机构提供的服务事项包含以下主要内容：

（一）拟定招标方案；

（二）协助招标人向市房产管理部门办理招标备案，并在“成都市房产管理局公众信息网”、“成都房地产信用信息平台”、“成都物业网”等媒体上发布招标信息；

（三）编制投标资格预审文件；

（四）协助招标人从成都市物业服务专家名册中抽取评审、评标专家；

（五）协助招标人组织投标人资格预审；

（六）编制招标文件；

（七）组织现场踏勘，招标答疑；

（八）拟定招标文件的补充文件；

（九）在依法设立的招投标评标区开展招投标活动；

（十）协助招标人办理中标备案：项目在五城区（含高新区）的，向市房产管理部门办理中标备案；项目在其它区（市）县的，向项目所在区（市）县房产管理部门办理中标备案；

（十一）其它与招标人约定的事宜。

第七条 代理机构应遵循的管理规范：

（一）招标代理机构应当遵循“守法、诚信、公正、科学、实事求是”的原则，独立开展物业服务招标代理工作；

（二）依照相关服务规定，制定内部业务操作规程，建立健全内部业务服务体系；

（三）严格按照规定的程序办理招标代理工作，不随意增加或减少招投标过程中的法定步骤或环节；

（四）及时在成都市房地产行业信用信息系统中维护、更新招标代理机构的信用信息，接受房产管理部门的监督与管理；

（五）代理招标物业服务项目前，应及时与招标人签订书面委托代理合同，并取得招标人的授权委托书，在授权的范围内开展招标代理活动；认真履行招标代理合同规定的义务，并承担约定的责任；

（六）不得与代理项目的招标人、投标人等有隶属关系或其它利害关系；

（七）不得与招标人或投标人串通损害国家、集体、第三人的合法权益，不得弄虚作假、隐瞒欺诈；

（八）不得泄露与所代理项目有关的需要保密的信息；

（九）不得出借、转让、出卖、涂改、伪造《企业法人营业执照》等招标代理有效证件；

（十）不得用压低代理费或支付回扣等不正当竞争手段承揽招标代理业务；

（十一）对招标代理项目实行专人负责制度，在发布招标公告时公示代理机构及代理该项目负责人的名单，进行实名服务，自觉接受社会监督；

（十二）代理机构的专职工作人员应定期参加市房产管理部门或其委托单位组织的培训，提高业务水平；

（十三）自觉接受市房产管理部门对违反法律、法规、规章、政策行为的监督和处理。

第八条 代理机构的工作人员在服务过程中应当持证上岗，佩戴由市房产管理部门发放的工作证件，对无证件或所佩戴证件与市房产管理部门发放的工作证件不相符的，不得在评标区内进行招标代理工作。

第九条 代理机构应建立物业服务招标代理统计报表制度，每月末将代理情况按规定汇总报送市房产管理部门（附件3）。

市房产管理部门应当建立物业服务招标代理机构工作人员执业名册，并加强对工作人员的法规政策及业务技能培训。

第十条 对代理机构实行信用记分监督制度，满分为100分，依据其行为予以相应信用加减分。

代理机构有下列情形之一的，按照代理机构信用记分标准记减信用分，并予以公布：

（一）在不符合规定的评标区进行开标、评标活动；

（二）未从市物业管理行业专家名册中抽取专家；

（三）对同一招标代理项目提供招标代理服务，又提供投标咨询服务；

（四）明知委托事项违反相关法律、法规、规章规定而进行代理；

（五）采取压低代理费或支付回扣等不正当竞争手段承接物业服务招标代理业务；

（六）泄露应当保密的有关招标投标活动的情况和资料；

（七）与招标人或者投标人串通招标、投标；

（八）擅自修改经招标人同意并加盖了招标人印章的物业服务招标代理成果文件；

（九）对有关行政管理部门依法责令改正的决定不履行或以弄虚作假方式隐瞒真相；

（十）其他违法、违规情况。

代理机构有下列情形之一的，由市房产管理部门撤销备案，从备案名录中除名并向社会公布：

（一）上年度信用记分低于60分；

（二）提供虚假备案资料。

第十一条 因代理机构工作失误导致开标、评标活动无法正常进行的，招标人、投标人可以向市房产管理部门举报、投诉；造成投标人、招标人损失的，应当承担相应的民事责任；构成犯罪的，依法承担刑事责任。

第十二条 本规定自2009年2月1日起施行。

物业服务退出规范制定背景

党的十九大以来，进入了中国社会主义新时代，我国社会主义主要矛盾已转化成为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。从“物质文化需要”到“美好生活需要”，从“落后的社会生产”到“不平衡不充分的发展”。物业服务企业经营日趋艰难，不堪重负；另物业服务企业的服务质量无法满足业主需求，导致物业服务项目退出现象也随之增加，由于退出机制不够规范和完善，常常有企业说走就走，而新的物业服务单位未及时选聘，往往造成管理真空，同时也有物业公司不甘心退出等情况时有发生。在实际退出过程中，由于无统一的物业退出规范标准，导致业主的利益未得到应用的保障，严重影响了物业的使用功能，加强物业退出规范统一，有着必要价值。

物业服务退出规范编制进程

• 起草阶段

通过对公司项目管理经理和物业服务现场查验、移交、突发事件应对等各类情况进行总结梳理，以现场访谈及座谈会形式，对多家物业服务企业拜访调研，在进一步查对有关法律法规资料的基础上，总结提升物业服务退出的丰富经验和做法，经过认真讨论和反复论证，对具体服务细节和退出关键节点，进行了深入的分析和研究，统一认识，完成了该标准的起草工作。

2020年5月形成草案稿，2020年6月组织标准研讨会，进一步修改完善，于2020年7月形成征求意见稿，现申请进行网上征求意见。

• 发布实施

2021年1月25日，地方标准《物业服务退出规范》（DB34/T 3795-2021）由安徽省物业服务标准化技术委员会提出并归口，由中华人民共和国安徽省市场监督管理局发布。

2021年2月25日，地方标准《物业服务退出规范》（DB34/T 3795-2021）实施。

物业服务退出规范制定依据

地方标准《物业服务退出规范》（DB34/T 3795-2021）依据中国国家标准《标准化工作导则—第1部分：标准化文件的结构和起草规则》（GB/T 1.1-2020）规则起草。

物业服务退出规范起草工作

起草单位：安徽诚和物业服务有限公司、安徽守信物业服务评估监理有限公司、安徽华杰物业管理有限公司。

主要起草人：凌宁、康瑞卿、王方、常虹、张宏、包建、范雪城、王增强、周静。

⑴服务过程划分：对管理处而言，服务过程是指日常的服务过程，包括：

A）新接楼宇入伙管理服务；

b）房屋装修管理服务；

c）楼宇、设备、设施管理服务；

d）清洁管理服务；

e）绿化管理服务；

f）安保管理服务；

g）突发事件处理服务；

h）延伸服务；

i）监视、测量装置的控制和监视、测量的实施；

⑵服务工作准则：全体员工要求做到：热情、规范、及时、有效、满意；

⑶服务工作基本要求：

●人员要求：a)各种服务人员均须经上岗培训，做到持证上岗；

b)各种特殊工种或专业工种均须经资格培训，取得资格证书，做到持有效证书上岗；

c)各种服务人员均须按公司规定穿戴公司统一制作的服饰，佩戴公司统一的胸卡；

d)各级人员均应遵照本程序提出的服务准则履行《员工手册》中的规则、规范，认真尽责地执行有关规定，做到业主/住户满意；

e)做好各种记录；

f)当各级人员出现不合格服务时，应按《不合格品（服务）管理程序》执行；

●操作规范: 日常服务具体执行实施过程中，除执行本程序的准则和基本要求外，还应执行相应的服务过程管理程序和作业指导书。相应的服务过程程序有：

a)《基础设施和工作环境管理程序》；

b)《新接楼宇入伙管理程序》；

c)《房屋装修管理程序》；

d)《清洁管理程序》；

e)《绿化管理程序》；

f)《安保管理程序》；

g)《突发事件管理程序》；

h)《延伸服务管理程序》；

i)《监视和测量装置管理程序》；

j)《过程和服务监视管理程序》；

k)《不合格品（服务）管理程序》；

●设备设施：a)所有服务设备、设施均应在完好状态下，确保安全运行；

b)所有设备、设施实行例行检查和保养维护工作，预防非预期情况发生；

●物资物料：a)日常服务过程中使用的新设备和物品，必须是经过检验验证合格的产品，使用部门或人员拒绝使用不合格产品；

b)物品的贮存应符合规定的要求，并做好防火、防潮、防盗工作；

●安全环境：a)通过对小区/大厦的服务和管理，为业主/住户创造一个舒适、清洁、文明和安全的居住和工作环境；

b)实行“管、查结合，防、消结合，清洁和绿化结合”的三结合工作方法；

c)做好宣传工作和与业主/住户的联系、沟通工作，做到管好和用好相一致；

●监视测量：a)对监视和测量装置按规定进行配置和管理；

b)在日常的服务提供过程中，按规定对服务特性和过程特性进行监视和测量，使之符合规定要求；

●延伸服务：a)通过开展各种延伸服务，为业主/住户工作、生活创造更多的便捷和实惠；

b)根据当前条件，目前的服务有保修、有偿家政、商务、健身和社区文化服务等；

c)服务原则，以服务为目的，收费项目、标价做到明示，按标准收费；