备考指南

第一部分知识梳理与实战辅导

第一章物业项目早期介入

近年考情预览

考点透视

近年高频真题精析

实战演练

参考答案及详解

第二章物业项目管理权获取

近年考情预览

考点透视

近年高频真题精析

实战演练

参考答案及详解

第三章物业项目承接查验

近年考情预览

考点透视

近年高频真题精析

实战演练

参考答案及详解

第四章物业项目前期管理

近年考情预览

考点透视

近年高频真题精析

实战演练

参考答案及详解

第五章房屋及设施设备管理

近年考情预览

考点透视

近年高频真题精析

实战演练

参考答案及详解

第六章公共秩序管理

近年考情预览

考点透视

近年高频真题精析

实战演练

参考答案及详解

第七章物业环境管理

近年考情预览

考点透视

近年高频真题精析

实战演练

参考答案及详解

第八章风险防范与紧急事件

近年考情预览

考点透视

近年高频真题精析

实战演练

参考答案及详解

第九章客户服务与公共关系

近年考情预览

考点透视

近年高频真题精析

实战演练

参考答案及详解

第十章人力资源管理

近年考情预览

考点透视

近年高频真题精析

实战演练

参考答案及详解

第十一章财务管理

近年考情预览

考点透视

近年高频真题精析

实战演练

参考答案及详解

第十二章质量管理、绩效评价和供应商管理

近年考情预览

考点透视

近年高频真题精析

实战演练

参考答案及详解

第十三章档案管理与应用文书

近年考情预览

考点透视

近年高频真题精析

实战演练

参考答案及详解

第十四章物业项目管理权交接

近年考情预览

考点透视

近年高频真题精析

实战演练

参考答案及详解

第二部分权威预测试卷、参考答案及解析

权威预测试卷（一）

权威预测试卷（二）

权威预测试卷（一）参考答案及解析

权威预测试卷（二）参考答案及解析

附录2014年物业管理实务考试真题 2100433B

依新考纲编写.分析考题分布.统筹重点难点.提炼真题习题.归纳题型题量.破译命题规则;

2012--2014年真题精析;

2012--2014年考情透视;

基于5年考情，精准把脉动向;

依据5年考纲，全真模拟考卷

《物业管理实务》是2015版注册物业管理师执业资格考试实战辅导及权威预测丛书的一本。每章均按“近年考情预览”、“基本结构框架”、“考点采分”、“近年高频真题精析”、“实战演练”、“参考答案及详解”的结构进行编排，附有两套“权威预测试卷”。既有对命题规律的总结和预测，又有对考点的深度剖析，再现真题直击考试重点。

本书主要从物业管理本质内涵的解释入手，对物业管理市场和物业管理招标与投标进行了系统的阐述。然后，从物业服务企业介入标的物业进行相关的管理工作开始，分别对物业管理的早期介入、承接查验、前期物业管理以及房屋的维修管理、物业设备管理、安全管理、环境管理和物业的租赁管理等进行了详细的论述；最后，对物业保险和物业管理过程中的典型案例等内容进行了细致的解析。

第一韦 物业管理实务概论

第一节 物业管理实务的概念、性质与特点

一、物业管理实务的概念

二、物业管理实务的性质

三、物业管理实务的特点

第二节 物业管理实务的目标、宗旨与基本内容

一、物业管理实务的目标与宗旨

二、物业管理实务的基本内容

三、物业管理实务的基本环节

第三节 物业管理实务的运作程序和管理原则

一、物业管理实务的运作程序

二、物业管理实务的管理原则

第四节 我国物业管理实务的发展现状及趋势

一、我国物业管理实务发展的阶段回顾

二、我国物业管理实务发展现状

三、我国物业管理实务中存在的主要问题及原因分析

四、我国物业管理实务的发展趋势

思考题

第二章 物业服务企业

第一节 物业服务企业的设立

一、物业服务企业的概念和特征

二、物业服务企业的目标定位

三、物业服务企业的类别

四、物业服务企业的设立

五、物业服务企业的三个管理层次

第二节 物业服务企业的权利、义务和法律地位

一、物业服务企业的权利

二、物业服务企业的义务

三、物业服务企业的法律地位

第三节 物业服务企业的资质管理

一、资质概述

二、资质等级标准

三、资质等级的申报

四、资质等级的功能

五、日常资质管理

第四节 物业服务企业的机构设置

一、物业服务企业机构设置原则

二、物业服务企业的组织形式

三、物业服务企业常设岗位及其职责范围

第五节 物业服务企业制度与内部管理机制

一、物业服务企业制度的分类

二、物业服务企业制度建立的原则

三、物业服务企业制度制定应注意的事项

四、物业服务企业的内部管理机制

思考题

第三章物业服务企业人力资源管理40

第一节物业服务企业人力资源管理概述40

一、人力资源概念40

二、物业服务企业的人力资源管理41

三、人事管理规划42

第二节员工招聘43

一、物业服务企业的用工方式43

二、员工招聘计划44

三、员工招聘的主要形式45

四、员工的选拔46

五、员工的录用与签约48

第三节物业服务企业员工的培训49

一、培训工作的内容和任务49

二、培训的基本原则、方法和技巧50

第四节物业服务企业人力资源的日常管理与考核52

一、物业服务企业人力资源的日常管理52

二、物业服务企业员工的绩效考核55

思考题59

第四章前期物业管理60

第一节前期物业管理概述60

一、前期物业管理的界定60

二、前期物业管理的意义62

三、前期物业管理的内容与工作63

第二节物业的竣工验收与接管验收64

一、物业竣工验收64

二、物业接管验收65

第三节物业入住管理70

一、入住管理的准备70

二、入住管理的实施73

三、入住的有关手续文件74

第四节物业装修管理77

一、概述77

二、依据78

三、主要内容79

四、相关文件82

五、措施87

六、注意事项及相关责任界定89

思考题90

第五章物业服务企业的风险管理91

第一节物业风险概述91

一、物业风险的定义91

二、物业风险产生的条件92

三、物业风险的类别93

第二节物业服务企业的风险管理95

一、风险管理的内涵95

二、物业服务企业面临风险的原因分析95

三、物业服务企业的风险管理96

四、物业风险控制和防范的方法97

第三节物业服务企业日常管理中的风险规避98

一、物业服务企业规避风险的原则98

二、规避物业风险的主要措施98

三、完善管理，规避风险106

思考题107

第六章区分所有108

第一节建筑物区分所有108

一、建筑物区分所有的定义108

二、建筑物区分所有权的内容和特征109

三、区分所有的特例——居住区区分所有110

四、建筑物区分所有权的一般类型111

五、建筑物区分所有认定的特殊问题112

六、建筑物区分所有权理论的实践意义112

第二节共用部分与共有权113

一、建筑物区分所有权人的共用部分113

二、居住区区分所有共用部分114

三、业主共有权115

四、区分所有权人的权利和义务116

第三节区分所有权下的相邻关系118

一、物业相邻关系的概念和法律特征118

二、处理物业相邻关系的原则119

三、物业相邻关系纠纷的种类及处理方法120

思考题123

第七章业主大会与业主委员会124

第一节业主和非业主使用人124

一、业主与非业主使用人124

二、业主成员权126

三、业主的权利126

四、业主的义务127

五、业主与居民的区别128

第二节业主大会128

一、业主大会的概念及性质128

二、业主大会的成员组成128

三、业主大会的职能129

四、业主大会的召开129

五、业主大会召开应注意的事项131

第三节业主委员会131

一、业主委员会的概念、特征和性质131

二、业主委员会的组建133

三、业主委员会的职能133

四、业主委员会的运作134

五、业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业之间的关系135

第四节业主自治管理规范137

一、管理规约及其作用137

二、管理规约的主要内容138

三、管理规约的订立与修改139

四、管理规约中的基本关系140

五、管理规约的生效与效力141

六、管理规约在实际操作中应注意的事项142

思考题142

第八章房屋维修管理143

第一节房屋维修管理概述143

一、房屋维修的概念143

二、房屋维修的特点和原则143

三、房屋维修管理的概念、职责与特点145

四、房屋维修管理的意义146

第二节房屋维修及维修管理内容146

一、房屋维修的内容146

二、房屋维修管理的内容150

第三节房屋维修工程的组织与管理153

一、计划阶段的工作内容153

二、实施阶段的工作内容154

三、整理阶段的工作内容155

第四节房屋维修标准和考核指标156

一、房屋维修标准156

二、房屋维修的考核指标157

第五节房屋维修与养护技能158

一、地基、基础维修养护158

二、砖砌体结构的维修160

三、钢筋混凝土结构的维修161

四、楼地面工程的维修163

五、屋面工程的维修165

六、门窗工程的维修168

七、装饰工程的养护维修169

思考题172

第九章物业设备设施管理173

第一节物业设备设施管理概述173

一、房屋设备的分类173

二、设备管理内容174

三、设备的保养与维修175

第二节给排水设备设施的维修与管理177

一、给排水设备系统简介177

二、给排水设备设施管理内容178

三、给排水设备设施管理机构构成及职责178

四、给排水设备设施日常操作管理179

五、给排水设备设施运行管理180

六、给排水设备设施的维修养护管理181

第三节空调设备设施的维修与管理185

一、空调系统的组成、分类及主要设备设施185

二、空调设备设施的管理内容186

三、中央空调系统设备设施日常操作管理187

四、中央空调设备设施运行管理187

五、中央空调设备设施维修养护管理189

第四节供暖设备设施的维修与管理190

一、供暖系统组成190

二、供暖系统的物业管理模式191

三、供暖设备设施的资料管理192

四、供暖设备设施的运行管理192

五、供暖设备设施维修养护管理195

第五节供电设备设施的维修与管理196

一、供电设备设施构成196

二、供电设备设施管理的内容197

三、供电设备设施的安全管理198

四、供电设备设施的运行管理199

五、供电设备设施的维修管理201

第六节电梯设备的维修与管理202

一、电梯设备的组成202

二、电梯安全管理204

三、电梯运行管理205

四、电梯维修管理206

思考题208

第十章物业公共秩序管理209

第一节物业公共秩序管理概述209

一、物业公共秩序管理概念及特点209

二、物业公共秩序管理的基本原则210

三、物业公共秩序管理的主要内容及规章制度211

第二节物业公共治安秩序管理212

一、物业公共治安秩序管理的概念212

二、物业公共治安秩序管理的方式212

三、公共治安秩序管理的机构设置与职责划分212

四、物业公共治安秩序管理的主要内容213

五、紧急事故处理216

第三节物业公共交通秩序管理218

一、车辆管理218

二、交通秩序管理221

三、停车场的租赁222

第四节物业公共消防秩序管理224

一、消防基本知识224

二、公共消防秩序管理制度226

三、公共消防设备设施管理228

思考题231第十一章物业环境管理232

第一节物业环境管理概述232

一、物业环境及其管理232

二、物业环境管理的原则233

三、物业环境管理的内容234

第二节物业环境的保洁管理237

一、保洁管理概述237

二、保洁管理的原则237

三、保洁管理的机构设置与职责划分238

四、保洁管理的工作内容239

五、保洁管理的工作标准240

六、保洁管理检查规程242

第三节物业环境的绿化管理242

一、物业绿化的概念与功能242

二、物业环境绿化系统的组成243

三、绿化管理的机构设置与职责划分243

四、绿化管理工作的主要内容244

五、绿化管理的质量要求和相关指标246

六、绿化管理应注意的事项247

七、绿化药品的使用和保管248

思考题248

参考文献249 2100433B

第一章绪论1

第一节物业概述1

第二节物业管理概述6

第三节物业管理的兴起与发展19

第二章物业管理市场26

第一节物业管理市场概述26

第二节物业管理市场的构成31

第三节物业管理市场的管理38

第三章物业管理招标与投标43

第一节物业管理招标投标概述43

第二节物业管理招标45

第三节物业管理投标55

第四节物业服务方案74

第四章物业管理早期介入与承接查验82

第一节物业管理早期介入82

第二节物业竣工验收90

第三节物业项目的承接查验96

第五章前期物业管理103

第一节前期物业管理概述103

第二节楼宇入伙与装修管理107

第三节档案资料的管理114

第六章房屋维修管理119

第一节房屋维修概述119

第二节房屋维修管理综述121

第三节房屋维修工程130

第四节房屋日常维修养护138

第七章物业设备管理143

第一节物业设备概述143

第二节物业设备管理综述150

第三节物业设备管理的基本制度158

第四节主要的物业设备管理方法162

第八章物业安全管理171

第一节物业安全管理概述171

第二节物业保安管理174

第三节物业消防管理179

第四节车辆管理183

第九章物业环境管理187

第一节物业环境管理概述187

第二节物业保洁管理189

第三节物业绿化管理195

第十章物业租赁管理200

第一节物业租赁概述200

第二节物业租赁合同204

第三节物业租赁管理综述207

第四节物业租金217

第十一章物业保险222

第一节物业风险管理222

第二节物业保险概述226

第三节物业管理过程中的保险230

第十二章典型案例分析237参考文献249

附录250

前期物业管理招标投标管理暂行办法250

前期物业服务合同（示范文本）257

物业承接查验办法268

住宅室内装饰装修管理办法274

保安服务管理条例281

电梯应急指南289

普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）293 2100433B