办法全文

第一章总则

第一条为了规范自治区城市住宅区物业管理，保护业主、使用人、物业管理企业的合法权益，创建整洁、安全、文明、舒适的居住环境，根据国家有关法律、法规，结合自治区实际，制定本办法。

第二条在自治区行政区域内从事城市住宅区物业管理活动，适用本办法。

第三条本办法所称城市住宅区，是指在按行政建制设立的市、镇规划区范围内，以住宅为主，建有配套的公共服务设施、绿地和公共活动场地及其他非住宅房屋的居住区及高层住宅。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业接受业主或者房屋使用人的委托，对住宅共用部位、共用设施设备以及居住环境进行维护、修缮、管理，并提供相关服务的行为。

本办法所称业主，是指住宅区内房屋的所有权人；使用人，是指房屋承租人或者实际使用房屋的其他人。

第四条城市新开发的住宅项目，应当实行物业管理。原由单位管理的住宅，应当逐步实行社会化、专业化的物业管理。

第五条自治区建设行政主管部门主管全区城市住宅区物业管理工作，组织实施本办法。县级以上城市房地产行政主管部门依照本办法对本行政区域内城市住宅区物业管理工作进行监督与管理。

第二章业主大会、业主委员会

第六条业主通过业主大会行使其权利。业主大会由住宅区内全体业主组成，人数较多的，也可由其推选的代表组成。

第七条住宅区入住率达到50%以上或者房屋交付使用已满2年的，住宅开发建设单位或者房产管理单位，应当组织召开第一次业主大会。因特殊情况推迟召开第一次业主大会的，必须取得半数以上业主同意。

第八条业主大会分为定期会议和临时会议。定期会议按照业主公约规定的时间召开。临时会议由四分之一以上的业主或者三分之一以上业主委员会委员提议召开。业主大会必须有半数以上的业主出席方可召开，大会组织者应当于会议召开前5日，将会议的主要内容书面通知应出席会议的全体人员。

第九条业主大会作出的决定，按表决权进行表决。表决权按业主拥有的房屋建筑面积计算。

第十条业主大会行使下列权利：

（一）制定、修改业主公约；

（二）选举产生业主委员会，调整业主委员会组成人员；

（三）审议批准业主委员会章程；

（四）审议业主委员会工作报告，监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（五）决定聘请、解聘物业管理企业；

（六）审议、决定与住宅区公共利益相关的其他重大事项。

第十一条业主通过业主大会选举产生业主委员会，业主委员会由主任、副主任和委员若干人组成，每届任期3年，可连选连任。

业主委员会可以聘请公安派出所、居民委员会的人员担任业主委员会委员。

第十二条业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持业主员会登记申请书、业主委员会章程、业主委员会名单等有关资料，向住宅区所在地县级以上城市房地产行政主管部门登记。业主委员会自登记之日起成立。

第十三条业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会，并向业主大会报告工作；

（二）根据业主大会决定，与物业管理企业签订、变更或者解除物业管理服务合同；

（三）审议决定住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）的使用；

（四）审议住宅区物业管理服务费的执行标准；

（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督和配合物业管理企业的管理服务活动；

（六）业主大会赋予的其他职责。

第十四条业主委员会除与物业管理企业签订物业管理服务合同外，不得从事任何经营活动。

第十五条业主公约是由业主承诺的有关住宅区物业使用、维护及管理等方面权利义务的行为守则。

业主公约由第一次业主大会制定。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和使用人具有约束力。

第十六条城市房地产行政主管部门应当提供统一规范的业主公约示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充，但必须符合法律、法规和规章的规定。业主公约应当报所在地县级以上城市房地产行政主管部门备案。

第三章物业管理与服务

第十七条物业管理企业应当按照国家有关规定向房地产行政主管部门申请核定资质后，方可开展物业管理业务。

第十八条住宅区物业管理范围由城市房地产行政主管部门会同有关部门，根据建设规划、服务系统和社区管辖划定。

第十九条城市新开发的住宅项目，应当保证公共服务和物业管理用房需要。工程建设过程中，开发建设单位应当邀请物业管理企业参与对工程的检查。工程竣工后，业主委员会尚未成立的，开发建设单位应当及时委托物业管理企业进行物业管理。

第二十条提倡采用招标投标的方式选聘物业管理企业，物业管理招标投标事宜由业主委员会或其选择的招标代理机构依法组织办理，并向城市房地产行政主管部门备案。

原物业管理企业在同等条件下有优先中标权。城市房地产行政主管部门、其他有关部门以及开发建设单位，不得限制或者指定业主委员会选定物业管理企业。

第二十一条开发建设单位或者产权单位向业主委员会移交住宅区时，应当同时移交物业管理用房。物业管理用房面积按住宅区总建筑面积的2‰确定，最低不少于30平方米，最高不超过300平方米。物业管理用房的产权属该住宅区全体业主共有，由物业管理企业按照物业管理合同使用。

第二十二条开发建设单位或者产权单位向业主委员会移交住宅区时，应当同时移交下列资料：

（一）住宅区规划图、竣工总平面图；

（二）单体建筑、结构、设备竣工图；

（三）地下管网竣工图；

（四）各种设备的使用说明书、电路示意图；

（五）环保、绿化等相关工程竣工验收资料；

（六）其他必要资料。

业主委员会应当将前款规定的资料交物业管理企业保管。物业管理服务合同终止或者解除后，物业管理企业应当在5日内将上述资料交还业主委员会。

第二十三条业主委员会与物业管理企业应当签订书面的物业管理服务合同，合同的主要内容包括：

（一）住宅区的基本情况；

（二）双方的权利义务；

（三）物业管理服务事项和服务质量要求；

（四）物业管理服务费用的标准和收取办法；

（五）维修基金的管理与使用；

（六）合同的期限、合同终止和解除的约定；

（七）违约责任及解决纠纷的途径；

（八）双方约定的其他事项。

第二十四条物业管理服务合同应当明确以下主要事项：

（一）住宅共用部位的使用管理、维修和更新；

（二）住宅区共用设施设备的使用管理、维修和更新；

（三）住宅区绿化、环境卫生管理与服务；

（四）住宅区房屋装饰装修管理；

（五）住宅区商业用房、停车场地的管理；

（六）住宅区公共秩序维护与治安保卫责任；

（七）物业档案资料的保管和移交。

物业管理服务合同应当在签订后的15日内，报城市房地产行政主管部门备案。

第二十五条物业管理企业应当履行物业管理服务合同约定的义务。经业主委员会同意，物业管理企业可以将部分专项服务业务委托专营公司承担，但不得将住宅区物业管理的整体责任转让给其他单位或者个人。

第二十六条物业管理企业对违反本办法或者业主公约的行为，应当立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告。

第二十七条禁止物业管理企业实施下列行为：

（一）未经业主委员会同意，擅自改变住宅共用部位、共用设施设备维修基金用途；

（二）擅自提高物业管理服务收费标准；

（三）擅自动用维修基金，随意处置业主委托管理的权益和财产；

（四）损害业主权益的其他行为。

第四章物业的使用与维护

第二十八条住宅内的维护责任由业主承担。

住宅共有部分的维护责任按照下列规定划分：

（一）毗连部分，由毗连部分的业主承担；

（二）共用部位、共用设施设备，由该住宅所有业主承担。

物业管理区域内公用设施、公共活动场地、绿地和其它产权属全体业主共同所有的非住宅房屋，维护责任由全体业主共同承担。

第二十九条业主共同承担维护责任的，物业管理企业应当依照物业管理服务合同定期进行养护与维修。

因非正常使用，造成住宅共有部分损坏的，由损坏者出资维修。给他人造成损失的，承担相应赔偿责任。

第三十条禁止业主和使用人实施下列行为：

（一）擅自改变房屋设计用途和改变房屋外貌，损坏房屋承重结构，损坏房屋共用部位、共用设施设备，移装共用设备；

（二）占用住宅区内公共场所，随意堆放杂物、停放车辆；

（三）影响住宅区观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；

（四）损坏树木花草和住宅区建筑小品、雕塑；

（五）饲养家禽家畜，乱倒垃圾，排放有毒、有害物质，或者发出超过规定标准的噪声；

（六）法律、法规、规章及业主公约禁止的其他行为。

第三十一条业主、使用人装修房屋，应当遵守住宅房屋装修的有关法律、法规和国家强制性标准，并将装修时间、电耗、装修人员和主要装修材料报告物业管理企业。对擅自改动主体或者承重结构、增加较大荷载、以及改动水、暖、电等设备的，物业管理企业有权予以制止。

第三十二条任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与物业管理企业签订协议，并在约定的期限内恢复原状。

第三十三条业主、使用人和物业管理企业，应当维护房屋外观的整洁、美观和房屋、附属设施的安全。影响住宅区景观或者公众安全的房屋建筑及附属设施设备，业主委员会应当按照县级以上城市人民政府有关部门的规定及时进行粉刷、修缮。

第五章 物业管理费用

第三十四条物业管理服务收费实行政府定价或者政府指导价。具体标准由政府价格主管部门会同建设行政主管部门制定。

物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本办法向业主 收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

物业管理企业根据物业管理服务合同向业主收取物业管理服务费。尚未出售的空置房屋的物业管理服务费由开发建设单位承担。

第三十五条商品住房、公有住房出售后，应当按照国家有关规定建立维修基金。维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

第三十六条维修基金的收支帐目，物业管理企业应当每半年公布一次，接受业主的监督。

物业管理服务合同终止后，业主委员会和物业管理企业可以共同委托审计机构对维修基金的使用情况进行审计，所需费用在管理费中列支。审计报告应当向业主公布。

业主对维修基金的使用有异议的，可以要求业主委员会向物业管理企业咨询并查阅收支总表，物业管理企业应当提供资料并详细说明。

第三十七条物业管理企业应业主或者使用人要求提供的特约服务，价格主管部门有收费标准的，按规定执行；没有规定收费标准的，由双方当事人约定。

第三十八条住宅区供水、供电、供暖等费用，由供应单位直接到户收取。经双方协商，供应单位也可以委托物业管理企业代收。物业管理企业代收相关费用的，委托方应当与物业管理企业签订代收合同，明确代理权限，并支付代理服务费用。禁止将代理服务费向用户分摊。

第六章法律责任

第三十九条违反本办法第十七条规定，未取得物业管理资质而从事物业管理业务的，由县级以上城市房地产行政主管部门责令停止违法行为，并可处1万元以上3万元以下罚款。

第四十条物业管理企业有下列行为之一的，由县级以上城市房地产行政主管部门责令改正，处以3000元以上1万元以下罚款，情节严重的，可以降低资质等级：

（一）未经业主委员会同意，擅自改变住宅共用部位、共用设施设备维修基金用途的；

（二）未按规定公布物业管理收费项目和收费标准，以及维修基金收支帐目，或者拒不接受业主委员会检查的；

（三）擅自动用维修基金，随意处置业主委托管理的权益和财产的；

（四）违反物业管理服务合同，损害业主权益的其他行为。

第四十一条物业管理企业擅自提高物业管理服务收费标准，或者向业主违规分摊费用的，由县级以上人民政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《中华人民共和国价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第四十二条业主、使用人违反本办法第三十条规定的，物业管理企业有权予以制止，并有权要求其恢复原状，赔偿损失；对不听劝阻、不服从物业管理企业管理的，由县级以上城市房地产行政主管部门责令改正，处以100元以上2000元以下罚款。违反其他法律、法规规定的，由有关行政主管部门依法查处。

第四十三条业主、使用人违反业主公约的，应当承担相应的民事责任；因违反业主公约致使他人安全或者利益受到侵害的，应当承担相应的赔偿责任。

业主、使用人不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理企业有权依照物业管理服务合同催缴，也可以向人民法院提起诉讼。

物业管理企业违反物业管理服务合同的，应当承担相应的违约责任；造成损失的，应当承担赔偿责任。

第七章附则

第四十四条本办法中有关专业用语的含义：

（一）共用部位，是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

（二）共用设施设备，是指住宅小区或者单幢住宅内建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气管线、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四十五条本办法自2000年10月1日起施行。

文件细则

第一章　总　则

第一条　为了适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求，建立业主自治与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化物业管理新体制，规范物业管理行为，提高城市住宅区物业管理水平，为城市居民创造和保持整洁、文明、安全、方便的居住环境，依据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条　在本省行政区域内从事城市住宅区物业管理活动，应当遵守本办法。

本办法所称物业，是指已建成投入使用的住宅区内各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。所称物业管理是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和为业主、房屋使用人提供的服务。

本办法所称业主，是指住宅区内各类房屋的所有权人。

第三条　城市新建住宅区和达到一定规模且公共设备、公用设施等配套比较齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理。

配套设施不全的城市住宅区，由所在地政府组织整治，逐步创造条件，实施物业管理。

实行物业管理的住宅区的具体规模、范围，由市、县（市）人民政府划定。

第四条　省人民政府建设行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其主要职责是：

（一）贯彻实施国家有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定物业管理的有关措施；

（二）管理全省物业管理行业，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理机制；

（三）监督物业管理企业资质管理工作；

（四）依法查处物业管理中的违法行为。

市、县（市）建设（房产）行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由同级人民政府确定。

第五条　各级规划、市政、绿化、环卫、公安、邮电、供电、供水、物价、工商等部门和单位，应当按照各自的职责分工，协同建设（房产）行政主管部门做好有关管理工作。

街道办事处协助有关部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。

第六条　物业管理行业按照国家和省有关规定享受第三产业（居民服务业）优惠政策。各级人民政府应当扶持物业管理行业的发展。

第二章　业主会议与业主委员会

第七条　住宅区入住率或者房屋出售率达到60%以上时，所在地人民政府物业管理行政主管部门负责组织住宅区开发建设单位或者物业管理企业、业主和使用人代表召开首次业主会议，选举产生业主委员会；以后的业主会议由住宅区业主委员会负责召集。

第八条　业主会议，可以由住宅区每幢房屋推举若干名业主和使用人代表组成。

业主会议决定事项，以组成人员的过半数通过。

第九条　业主会议是住宅区物业管理的最高决策机构，行使下列职权：

（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；

（二）审议、修改、通过住宅区业主公约、业主委员会章程；

（三）听取和审查业主委员会的工作报告并监督业主委员会的工作；

（四）审定住宅区内有关业主和使用人权益的重大事项；

（五）改变或者撤销业主委员会不适当的决定。

第十条　首次业主会议选举产生的业主委员会，应当经所在地人民政府物业管理行政主管部门登记确认。登记确认日期为业主委员会成立日期。

第十一条　业主委员会由住宅区内的业主和使用人代表组成，组成人数为单数，可以依据住宅区规模，在9至15名的范围内确定。必要时，经业主会议决定可以适当增减，但最低不得少于5名。

业主委员会可以设主任、副主任、委员，一般为兼职。

业主委员会主任、副主任、委员，应当推选热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。

业主委员会开会时，可以邀请住宅区所在地的居民委员会派员参加。

第十二条　业主委员会是业主会议的执行机构，向业主会议负责并报告工作，每届任期三年，可以连选连任。

第十三条　业主委员会应当按照批准的章程行使下列职权：

（一）召集和主持业主会议；

（二）按照规定选聘或者续聘物业管理企业，并签订本住宅区的物业管理委托合同；

（三）主持制定住宅区业主公约，并提交业主会议审议通过；

（四）审议物业管理企业年度管理计划及物业管理重大措施；

（五）监督物业管理企业的管理工作。

业主委员会履行下列义务：

（一）根据住宅区业主、使用人的意见、要求，对物业管理企业的经营管理活动进行监督；

（二）接受住宅区内全体业主和使用人、业主会议、物业管理行政主管部门的监督；

（三）督促业主和使用人遵守本住宅区业主公约和有关规定；

（四）协助物业管理企业落实各项管理服务措施。

第十四条　业主委员会会议，每年至少召开两次，决议事项以过组成人员的三分之二多数通过。

第十五条　业主委员会可以采取公开招标或者其他方式，选聘物业管理企业在住宅区内实施物业管理。

第三章　物业管理企业

第十六条　物业管理企业，是依据《中华人民共和国公司法》设立，独立核算、自主经营、自负盈亏并具有独立法人地位，以物业管理、为居民服务为主的经济实体。

第十七条　物业管理企业应当按照规定向物业管理行政主管部门申领物业管理企业资质证书；未领取物业管理企业资质证书的，不得从事物业管理经营服务活动。

第十八条　物业管理企业的权利：

（一）根据有关法律、法规和规章，并依据物业管理委托合同，结合住宅区实际，制定住宅区物业管理具体实施办法；

（二）依据物业管理委托合同和物业管理收费规定收取物业管理费用；

（三）制止违反住宅区物业管理规定的行为；

（四）选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等），承担专项管理业务工作；

（五）按照企业经营范围开展多种经营；

（六）敦请业主委员会协助管理。

第十九条　物业管理企业的义务：

（一）履行物业管理委托合同，依法从事物业管理经营活动；

（二）接受业主委员会、住宅区内的全体业主和使用人及有关部门的监督；

（三）向业主委员会报告工作；

（四）积极开展多种形式、健康向上的社区文化活动，丰富住宅区居民的精神生活。

第四章　物业管理委托

第二十条　住宅区开发建设单位在住宅区业主委员会成立前应当确定物业管理单位，负责住宅区住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理工作。

第二十一条　住宅区房屋销售时，开发建设单位应当与购房者在房屋销（预）售合同中订立有关售后物业管理条款，并向购房者提供入住管理公约和住户手册。经双方签字、盖章后的入住管理公约和住户手册，是房屋销（预）售合同的组成部分。

第二十二条　住宅区入住率或者销售率达到60%以上时，开发建设单位或者接受委托的物业管理企业应当在1个月内向市、县（市）物业管理行政主管部门报告，由物业管理行政主管部门组织开发建设单位或者物业管理企业召集首次业主会议，选举产生业主委员会。业主委员会成立后应当及时续聘或者重新委托物业管理企业。

开发建设单位应当在物业管理行政主管部门监督下，及时向业主委员会移交物业管理所必需的工程建设技术资料。业主委员会应当将该资料复印件委托物业管理企业妥善保管，由物业管理企业使用。

第二十三条　接受委托的物业管理企业应当与开发建设单位或者业主委员会签订物业管理委托合同。

物业管理委托合同应当包括下列内容：

（一）双方当事人名称及地址；

（二）管理服务项目和内容；

（三）管理服务标准；

（四）管理服务权限；

（五）管理服务费用及其支付办法；

（六）合同期限；

（七）双方当事人认为需要约定的其他事项。

物业管理企业应当在物业管理委托合同签订后15日内，将物业管理委托合同报住宅区所在地物业管理行政主管部门备案。

第二十四条　物业管理委托合同期满，或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理委托合同规定的管理服务标准或者有其他违约行为的，业主委员会可以决定终止委托合同，但应当提前1个月通知物业管理企业。

物业管理委托合同终止时，原物业管理企业应当在接到终止通知之日起1个月内向业主委员会办理有关房屋、工程建设技术资料、帐册及其他物品的移交手续。

第五章　住宅区的使用与维护

第二十五条　住宅区建成后，必须按照国家建设行政主管部门规定进行工程竣工验收和住宅区综合验收，住宅区所在地物业管理行政主管部门应当参加竣工综合验收，并就住宅区物业管理相关内容签署验收意见。

第二十六条　住宅区竣工综合验收后，开发建设单位应当在物业管理行政主管部门的监督下，向住宅区业主委员会或者物业管理企业移交下列工程建设技术资料：

（一）住宅区竣工总平面图；

（二）单体建筑、结构、设备安装竣工图；

（三）住宅区公建配套设施、地下管网工程竣工图；

（四）有关设施、设备安装、使用和维修技术资料；

（五）住宅区物业管理所必需的其他资料。

第二十七条　业主和使用人使用房屋和住宅区公用配套设施应当遵守下列规定：

（一）房屋装饰装修不得危及房屋安全，未经有关部门批准不得改变房屋结构，不得私搭乱建，处理建筑垃圾必须符合有关规定；

（二）改变房屋用途和外貌，应当符合有关规定；

（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，不得利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

（四）房屋内公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面等公共部位，不得占用、乱堆杂物；

（五）爱护住宅区内的公共设施、不得损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观和休闲设施等；

（六）车辆按照规定有序停放；

（七）垃圾实行袋装化，按照规定的时间、地点、方式投放；

（八）住宅区内不得乱贴、乱画、乱挂。

第二十八条　房屋的维修责任，按照下列规定划分：

（一）房屋室内部分，由业主和使用人自行维修；

（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线、消防设施等房屋本体公用部位、设施、设备，由住宅区受聘的物业管理企业组织定期养护维修。

第二十九条　物业管理企业应当按照合同的约定，加强对住宅区内道路、路灯、喷泉池、园林绿化、娱乐场所、消火栓、停车场、自行车（摩托车）库、公厕、卫生保洁设备设施等公用配套设施的养护维修。

属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

第三十条　住宅区内受聘的物业管理企业可以接受有关专业部门委托，对住宅区内的水、电、煤气等管线、设施进行维修养护。

第三十一条　住宅区内的业主和使用人，应当增强自主意识，严格遵守住宅区业主公约和物业管理有关规定，积极参与住宅区的物业管理活动，延长住宅区的使用寿命，使住宅区成为文明、高尚的居所。

第六章　物业管理收费及管理用房

第三十二条　物业管理收费，包括公共服务费和代收代办费、特约服务费。对物业管理收费，应当区别服务性质，依法实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

物业管理公共服务费具体收费项目、标准、管理办法，由省人民政府价格、建设行政主管部门另行制定。

第三十三条　物业管理公共服务费的主要用途为：

（一）物业管理企业管理服务人员的工资，按照规定提取的福利费；

（二）绿化管理费；

（三）清洁卫生费；

（四）保安费；

（五）办公费；

（六）物业管理企业固定资产折旧费；

（七）法定税费。

第三十四条　物业管理公共服务费，应当实行明码标价，收费项目、收费标准、收费办法、开支方向应当定期定点公布，接受业主和使用人的监督。业主和使用人应当按照规定按期足额缴纳物业管理公共服务费。

第三十五条　物业管理企业可以接受委托，代理供水、供电、供气等有关专业部门收取水、电、气费，并可以代其定期维修养护水、电、煤气等管线、设施，按照有关规定收取代收代办服务费，使用物业管理专用发票。

业主需求的特约服务费，由业主与物业管理企业协商确定，报价格行政主管部门备案。

第三十六条　房屋公用部位、设施、设备专项维修费，按照国家和省人民政府的有关规定执行。

前款所称专项维修费，应当存入指定银行，由业主自治管理，具体办法由市、县（市）人民政府制定。

第三十七条　各级人民政府财政、审计部门依法对住宅区物业管理专项维修费的收取、管理和使用情况进行监督和审计。

第三十八条　住宅区开发建设单位应当按照有关规定建设物业管理用房，在住宅区整体移交时，一并移交给住宅区业主委员会。物业管理用房的产权属住宅区全体业主共有，依法发给房屋共有权证，不得转让。

第七章　法律责任

第三十九条　物业管理企业未按本办法规定到物业管理行政主管部门申领物业管理资质证书的，由物业管理行政主管部门责令限期补办资质审查手续；逾期不补办的，由物业管理行政主管部门给予警告，并处30000元以下的罚款。

第四十条　物业管理企业违反本办法，对住宅区房屋及公用设施、设备管理、维修、养护不善或者不履行物业管理委托合同规定义务的，业主和使用人有权投诉，物业管理行政主管部门可以责令其赔偿损失，并视情节给予警告或者处5000元以下罚款。

第四十一条　物业管理企业违反本办法，擅自设立收费项目、提高收费标准或者所提供服务质价不符的，由价格行政主管部门按照国家有关法律、法规规定给予处罚。

第四十二条　业主和使用人不遵守住宅区业主公约和国家有关物业管理法律、法规，违反本办法第二十七条规定的，物业管理企业有权制止，并要求限期改正；造成损失的，有权要求其赔偿；违反有关法规的，由有关部门依法查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主和使用人未按照规定或物业管理委托合同约定缴纳物业管理公共服务费的，物业管理企业可以按照约定加收滞纳金。

第四十三条　物业管理企业不服物业管理、价格行政主管部门的行政处罚，可以依照法律、法规的规定，向作出行政处罚决定机关的上一级行政机关申请复议，或向人民法院起诉。

业主或使用人不服物业管理企业作出的物业管理决定的，可依法向物业管理行政主管部门投诉或向人民法院起诉；不服物业管理行政主管部门作出的裁决的，可向其上一级行政机关申请复议或向人民法院起诉。

第四十四条　住宅区开发建设单位违反本办法第三十八条规定，不按照规定履行提供住宅区物业管理用房，由物业管理行政主管部门责令其限期履行。

第四十五条　物业管理企业与业主、业主委员会、房屋使用人因物业管理产生的合同纠纷，当事人应当协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解。协商或调解不成的，应当按照双方签订的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。无仲裁协议或仲裁协议无效的，可以依法向人民法院起诉。

第四十六条　物业管理行政主管部门在查处有关行政违法案件时，必须有2名以上执法人员，并出示省人民政府统一制发的行政执法证件；实施行政处罚时，必须使用财政部门统一制发的罚没单据，罚没收入必须全部上缴国库。

第八章　附　则

第四十七条　高档公寓、别墅区、商住区、写字楼、综合楼、工业区（厂房）的物业管理，参照本办法执行。

第四十八条　市可以根据本办法制定实施细则。

第四十九条　本办法的具体应用问题，由省人民政府建设行政主管部门负责解释。

第五十条　本办法自公布之日起施行。

葫芦岛市城市住宅区物业管理办法

第一章 总则

第一条 为改善和加强城市住宅区物业管理，保障物业的合理使用与维护，提高居住环境质量，根据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的城市住宅区物业管理适用于本办法。

第三条 本办法所称住宅区物业，是指住宅区内房屋及相关共用设施、设备和共有场地。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务的活动。

本办法所称业主是指物业所有权人。

本办法所称物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

第四条 市建设部门是本市城市住宅区物业管理的行政主管部门，负责住宅区物业管理工作的组织、协调和业务指导，统一制定物业管理标准和制度，对物业管理委员会的管理和服务工作进行监督、检查。

各区政府及街道办事处、社区居委会和其他有关部门在各自的职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

第五条 住宅区物业管理坚持以住户自治与专业服务相结合，实行社会化、专业化管理。遵循公开、公平、互利、便民的原则，实行招标投标制度。

第二章 业主、物业使用人的自治管理

第六条 房屋售出率或入住率达到50%以上的新建住宅区和达到物业管理条件规定的原有住宅区，由建设行政主管部门指导和协助街道办事处、社区居委会组织召开业主、物业使用人大会或代表会，选举产生物业管理委员会。

一个物业管理区域只能成立一个物业管理委员会。

物业管理委员会与社区居委会可合署办公或在社区居委会领导下单独设立物业管理专业委员会。

物业管理区域范围由建设行政主管部门在征求街道办事处意见的基础上根据城市建设与管理的实际需要划定。

物业管理区域与社区管理范围，坚持划定一致、便于管理的原则。划定不一致的，应当按照有关设置原则予以调整；暂时无法调整的，其物业管理区域必须小于社区管理范围。

第七条 业主、物业使用人依法享有下列权利并履行相应义务：

（一）物业管理服务的权力；

（二）业主、物业使用人代表大会代表和物业管理委员会委员的选举权和被选举权。

（三）决定有关物业管理的重大事项；

（四）监督物业管理委员会的工作；

（五）执行业主、物业使用人大会和代表大会、物业管理委员会的有关决议、决定；

（六）遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约；

（七）按规定缴纳共用部位、设备、设施维修基金和按照缴纳物业管理服务费。

第八条 业主、物业使用人大会或代表大会具有下列权利：

（一）选举、撤换物业管理委员会的组成人员；

（二）审议通过物业管理委员会章程和物业管理公约；

（三）改变或撤销物业管理委员会作出的不适当决定；

（四）决定物业管理服务项目、收费等重大事项。

第九条 业主、物业使用人大会或者代表大会由物业管理委员会负责召集，每年至少召开一次，必要时经15%以上业主、物业使用人或者代表提议，可随时召开。

第十条 物业管理委员会由5至15人组成，设主任1名，副主任若干名。

物业管理委员会主任应由业主但任。

第十一条 物业管理委员会每届任期3年。任期期满前3个月应筹备选举新一届物业管理委员会。

物业管理委员会委员可以连任。

第十二条 物业管理委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件到市、县物业行政主管部门登记备案：

（一）物业管理委员会委员名单；

（二）物业管理委员会章程。

第十三条 物业管理委员会每半年至少召开一次会议。会议必须有半数以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上通过。

物业管理委员召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、国民委员会等有关单位参加。

第十四条 物业管理委员会的职责是：

（一）维护全体业主、物业使用人的合法权益；

（二）通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业，并与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同；

（三）审定物业管理企业提出的年度物业管理计划、财务预、决算和管理服务的重大措施；

（四）听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

（五）确定或调整物业管理服务内客，并协助物业管理企业收缴物业管理服务费；

（六）督促业主、物业使用人遵守物业管理公约，协助物业管理企业落实各项管理措施，监督共用设施设备和共用场地的合理使用；

（七）负责本住宅共用部位、设施、设备维修基金的使用、管理和筹集；

（八）业主、物业使用人大会或者代表大会赋予的其他职责。

第三章 物业管理企业

第十五条 开办物业管理企业必须经县级以上物业行政主管部门资质审查，领取资质证书，并经工商行政审理机关登记注册，领取营业执照，方可从事物业管理。

申请物业管理企业资质条件，由市物业行政主管部门制定。

第十六条 物业管理企业的权利、义务是：

（一）按照物业合同要求，履行住宅区物业管理职责；

（二）依照委托管理合同和有关规定收取管理服务费用；

（三）制止违反物业管理规定的行为；

（四）选聘专业公司和人员承担专项服务业务；

（五）按委托管理合同实施物业管理；

（六）接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督；

（七）协助有关部门开展社区活动。

第十七条 物业管理企业必须以与物业管理委员会签订物业管理合同的方式实施物业管理。物业管理合同应当包括以下内容。

（一）双方单位的名称、住所；

（二）管理范围和管理项目；

（三）物业管理要求和服务标准；

（四）物业管理服务费标准；

（五）合同期限；

（六）违约责任；

（七）终止合同的条件；

（八）合同双方约定的其他事项。

物业管理合同自签订之日起15日内，由物业管理企业向县级以上物业行政主管部门备案。物业管理合同使用统—印制的国家示范文本。

第十八条 物业管理企业应当自物业管理合同终止之日起10日内，到物业管理委员会办理下列事项：

（一）对已收取的物业管理服会费用按实结算，剩余部分予以结转；

（二）移交全部物业档案资料和有关财务帐册；

（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

第十九条 物业管理企业合并、分立、变更名称、调整法定代表人等，应在30日内到县级以上物业行政主管部门重新办理有关手续。

第四单 物业的前期管理与移交

第二十条 新开发建设的房屋竣工后至物业管理委员会成立属于物业前期管理。物业的前期管理由房屋开发建设单位或其委托的物业企业负责。

物业前期管理费用分别由房屋开发建设单位、业主、物业使用人承担；房屋未售出和未出租的，由房屋开发单位承担；房屋已售出或已出租的，由业主或物业使用人承担。

第二十一条 房屋开发单位在销售房屋时，应当与业主签订前期物业管理服务协议，并使用统一印制的国家示范文本。

第二十二条 房屋开发建设单位在住宅区建设时，应按下列标准为物业管理和社区居委会无偿提供办公用房：

（一）建筑面积5万平方米以下住宅区为80至100平方米的物业管理用房55平方米的社区服务用房；

（二）建筑面积在5万平方米以上10万平方米以下的为100至120平方米的物业管理用房和110平方米的社区服务用房；

（三）建筑面积在10万平方米以上的分别为120至150平方米、165平方米。

物业和社区实行统一管理的可提供一处办公场所。

上述办公用房所发生的费用可计入该住宅区建设成本。

第二十三条 物业管理办公用房产权属业主共有，在房屋开发建设单位移交物业时一并移交给物业管理委员会，由物业管理委员会有偿提供给物业管理企业使用。

第二十四条 新建住宅区开发建设单位，应按该住宅区总建筑面积0.2%的比例，以成本价向小区物业管理委员会提供商服用房，该房产归业主共有，由物业管理委员会委托物业管理企业经营使用，其经营收入归物业管理委员会，弥补物业管理费用不足。

开发建设单位没有商服用房的，可向物业管理委员会提供标定数量商服用房价格补偿，标准按商服厂房的销售价与成本价价差计算。

第二十五条 房屋开发建设单位移交物业时，应当向物业管理委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料：

（一）住宅区平面规划图、竣工总平面图；

（二）单位房屋及配套的基础设离设备的竣工图；

（三）地下管网图；

（四）各类房屋和共用设施设备清单；

（五）其他必要的资料。

第五章 物业的管理与作用

第二十六条 物业管理企业应当将下列事项纳入管理范围：

（一）房屋共用部位、共用设施设备的维修养护；

（二）小区道路、车辆的行驶和停放、公共场所的使用和经营；

（三）小区环境卫生、园林、绿地及绿化设施的养护管理；

（四）物业管理委员会商服用房、自行车棚、停车场等设施的使用和经营；

（五）日常治安秩序的维持；

（六）物业行政主管部门和委托物业管理合同中约定的其它物业管理事项。

第二十七条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋结构和破坏房屋外貌；

（二）擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房；

（三）擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物；

（四）擅自移动、占用、损坏共用设施设备；

（五）安装影响房屋结构的动力设备；

（六）影响公共卫生、破坏周围环境的行为。

第二十八条 业主、物业使用人装修房应当事先告知物业管理企业，并接受物业管理企业有关建筑安全和使用要求的指导。物业管理企业对违反本办法及有关规定装修房屋的行为，应当及时劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知物业管理委员会予以解决；解决不成的，报告市县级物业行政主管部门依法处理。

第二十九条 住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施设备和共用场地，已摊入房屋销售面积的，属业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。

第三十条 因物业维修或因公共利益需要临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，须经有关行政管理部门批准后施工，并在限定的期限内恢复原状。

第三十一条、在物业管理区域内的房屋及相关共用设施设备和共用场地设置广告。敷设管线、应当征得物业管理企业和相关业主的书面同意，按照有关规定办理审批手续，并支付设置费用。

第三十二条 在物业管理区域内的共用场地增设、改建房屋及其它设施的，须征得物业管理委员会同意并报县级以上物业行政主管部门签署意见后，方可到有关部门办理审批手续。

第三十三条 业主转让、出租房屋或物业使用人转租房屋时，应当将物业管理公约作为转让合同或租赁合同的附件。

当事人应当自房屋转让合同或租赁合同签订之日起10日内，将房屋转让或者出租的有关情况书面告知物业管理委员会和物业管理企业。

第六章 物业管理费用

第三十四条 住宅共用部位，设施、设备维修基金，其收取、使用和管理，按照国家和省有关规定执行。

第三十五条 房屋自用部位和自用设施设备的维修、更新、改造费用，由业主承担。

房屋共用部位、设施、设备、大修、更新、改造费用，在维修基金中列支。未缴纳维修基金的，由业主按拥有的建筑面积比例承担；日常维修费用在物业管理服务费中支出。

第三十六条 房屋的共用部位、设施、设备维修时，相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。

业主、物业使用人因维修、更新和改造自用部位、自用设施设备，造成相邻关系人财产损失的，责任人应当予以修复或赔偿。

第三十七条 房屋及附属设施设备危及毗连房屋及公共安全的，责任人应及时维修；拖延或拒不维修的，物业管理委员会可以委托物业管理企业进行维修，费用由责任人承担。

第三十八条 业主转让房屋时，其维修基金帐户随房屋所有权同时过户。

第三十九条 物业管理服务费标准应以每一物业管理区域为单位，按房屋建筑面积和物业管理项目、标准，由物业管理委员会与物业管理企业按照本市物业管服务收费指导价协商确定，并报市物价部门和市物业行政主管部门备案。

第四十条 物业管理企业为业主、物业使用人提供特约服务所收取的费用，除市物价部门有统一收费标准外，由当事人双方议定。

第四十一条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目和标准必须向社会公布，接受业主、物业使用人监督。

业主和物业使用人应当按照规定向物业管理企业缴纳物业管理服务费，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。

第四十二条 收取物业管理服务费须持有市物价行政管理部门核发的收费许可证，并未证收费。收费人员收取物业管理服务费应佩带收费工作标志，使用税务部门监制的物业管理服务收费专用发票。凡不按上述要求收费的，业主、物业使用人有权拒付物业管理服务费。

第四十三条 物业管理企业每半年至少向物业管理委员会报告一次物业管理服务费收支情况，每年至少向业主、物业使用人公布一次物业管理服务费收支情况。

第四十四条 业主、物业使用人对物业管理企业公布的物业管理服务纲收支情况可提出质询，物业管理企业应在质询提出7日内予在答复；业主、物业使用人对物业管理服务费收支中存在的违规问题，可向市、县级物业行政主管部门进行投诉，市、县级物业行政主管部门应在收到投诉后15日内予以答复。

第七章 法律责任

第四十五条 违反本办法第十五条规定，未经市物业行政主管部门资质审查，由、市县级物业行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处5000元以上1万元以下罚款。

第四十六条 违反本办法第十八条、第二十五条规定之一的，由市、县物业行政主管部门责令限期改正，并处5000元以上1万元以下罚款。

第四十七条 违反本办法第二十二条、第二十三条规定，未提供物业管理办公用房的，由市、县级物业行政主管部门责令房屋开发建设单位向物业管理委员会提供物业管理办公用房，或缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。

第四十八条 违反本办法第二十七条规定。有禁止行为之一的，物业管理企业有权制止；造成损失的，有权要求赔偿；情节严重的，山市、县级物业行政主管部门责令恢复原状，并可处1000元以下罚款。

第四十九条 违反本办法第二十九条规定，占用或出售属于业主共有的自行车棚、车库等设施的，由市、县级物业行政主管部门责令改正，并可处以2000元以上5000元以下罚款。

第五十条 业主、物业使用人违反本办法第四十一条第二款规定，未缴纳物业管理服务费的，物业管理企业除依法追缴外，还可以按照应缴金额的0.3%按日加收滞纳金。

拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。

第五十一条 业主、物业企业、物业使用人大会或者代表大会作出的决定违反本办法规定的，市、县级物业行政主管部门应当责令其限期改正，或者撤销其决定，并通告全体业主和物业使用人。

物业管理委员会及其成员作出的决定违反本办法规定的，由业主、物业使用人大会或代表大会予以撤销或改变，并由责任人承担相应的责任。

第五十二条 物业管理企业违反本办法规定，未取得营业执照，从事物业管理或擅自设立收费项目。提高收费标准的，由工商行政管理部门、物价行政管理部门按照法律、法规的规定处罚。

第五十三条 市、县级物业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则

第五十四条 本市城市内的办公楼、写字楼、商厦等物业管理，参照本办法执行。本办法未尽事宜按国家和省有关规定执行。

第五十五条 本办法执行中的具体问题，由市建设委员会负责解释。原《葫芦岛市住宅小区管理暂行规定》（葫政发[1994]7号）同时废止。

南宁市人民政府令

（第18号）

《南宁市住宅区物业管理办法》已经市人民政府办公会议通过，现予发布施行。　　1997年10月4日　　南宁市住宅区物业管理办法