省人大常委会：

本次常委会会议审议了《西宁市城市房地产交易管理条例》和省人大财经委员会的审查报告。常委会组成人员认为，制定《西宁市城市房地产交易管理条例》对规范西宁市城市房地产交易行为，维护房地产交易秩序，保护房地产交易双方的合法权益，促进西宁市经济社会协调发展，将起到规范和促进作用，条例符合有关法律法规，也符合西宁市实际，建议本次会议予以批准。同时，部分组成人员提出了一些修改意见和建议。3月29日上午，财经委员会召开会议，对提出的修改意见和建议进行了认真研究，对条例作了必要的修改，并征求了西宁市人大常委会的意见，形成了条例表决稿。经主任会议同意，现将主要修改情况汇报如下：

一、关于修改意见

有的常委会组成人员提出“商品房预售资金和存量房交易资金监管在条例第六条中已授权西宁市政府制定具体管理办法，这方面的内容不应再作出具体规定”，根据这个意见，删去条例第十八条。

二、需要说明的问题

1. 有的常委会组成人员建议增加条例第九条关于赠与和交换的内容。对此，我们认真研究认为，赠与和交换在其他法律法规已有规定，故在本条例中不再具体表述。

2. 有的常委会组成人员建议将“一房一价”规范到本条例中。我们认为，本条例仅限于规范城市房地产交易行为，故未予采纳。

3. 关于有的常委会组成人员增加网上信息发布内容的建议，我们认为，条例第五条已作了原则规定，且房地产市场信息系统技术规范已规定了行业标准。故在条例中不再增加这方面的内容。

4. 有的常委会组成人员建议，将条例第二十条中规定的“30日”修改为“15日”。由于国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条已作规定，故不宜修改。

此外，条例表决稿已按上述意见进行了修改，条款由四十八条减少为四十六条。

以上修改汇报连同条例（表决稿），请一并审议。

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

西宁市第十四届人大常委会第三十次会议于2010年10月29日审议通过了《西宁市房地产交易管理条例》(以下简称《条例》)，我受西宁市人大常委会的委托，现就《条例》的有关情况作一说明：

一、制定《条例》的必要性

近年来，随着我市经济社会发展，房地产开发对改造城市基础设施，加快旧城改造，改善人民群众生活、居住条件，推动我市经济社会发展，起到了积极的作用。但在房地产业发展的过程中，特别是在房地产的转让交易过程中，也暴露出一些不容忽视的问题，严重侵害了广大购房人的利益，也影响了我市房地产市场的健康发展。突出表现为：一是开发企业水平良莠不齐，违法违规操作行为时有发生。全省注册的400余家房地产开发企业中300余家在西宁从业，个别企业未达到商品房预售条件擅自销售房屋、不按相关规定进行商品房买卖合同网上签约，隐瞒交易房屋的真实情况，一房多售、抵后再售、售后再抵，擅自挪用预售款、不及时清偿项目贷款，发生债务纠纷，导致工程“烂尾”等等，这些行为严重侵害了购房人的权益。如青海协联商贸有限公司在“怡馨家园”一、二期项目销售中采取脱离网上签约系统签订自制的手工合同，不履行合同备案手续等手段蒙蔽购房人，多套房屋多次重复销售，最多一套房屋出现5个不同的买受人情况。在未取得土地、规划、建设、房产等相关手续的情况下，无证销售自拟的“怡馨家园”三期项目，使400余户购房人上当受骗，诈骗金额巨大，受骗群众多次围堵省、市委和政府，虽然目前公司法定代表人已因涉嫌经济犯罪正式逮捕，追究其刑事责任，所遗留问题通过省、市政府的努力，也正在逐步加以解决，但给受骗群众和国家造成的损失已无法弥补；青海泰阳房地产开发有限公司自2008年11月开始，在未取得商品房预售许可证的情况下，以预定房屋的方式销售“泰阳国际”商品房，同时所签订的预定合同缺款少项，未明确书面约定销售价格，最终产生纠纷，今年6月份以来上百户房屋预定人多次在省、市政府上访，造成极其恶劣的社会影响和社会不稳定因素；青海禾木房地产开发有限公司开发的“泰和祥项目”，自2007年取得预售许可证，但时至今日该项目尚未建成交付使用。这些存在的突出问题严重危及着房地产业的健康发展，损害着广大消费者的利益，影响着社会稳定。二是房地产中介市场混乱，中介机构无资质经营、中介人员无证从业现象仍然大量存在。这些机构和人员经常采取一房多售、放空盘、吃差价、假许诺、代理买卖违法建筑等各种非法手段，损害消费者利益。目前在我市从业的房地产中介服务机构200余家，但手续齐全的只有50余家，由于入市门槛低，大部分机构为个体工商户或无任何证照手续的从业者，管理部门无法实施有效管理，而且其风险抵御能力极差，存在严重交易安全隐患。三是国家法律法规和部门规章规定较为宏观。国家出台了《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，建设部也出台《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产中介服务管理规定》、《城市房地产抵押管理办法》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》等部门规章。但这些法律、法规、规章大多数出台较早，主要站在宏观角度。加之我省目前尚没有制定相应的地方性法规和规章，给具体管理工作带来了很大的困难，需要结合我市的实际情况，制定相应的与之配套的具有可操作性的地方法规。四是新的管理方式需要明确。在房地产市场的管理过程中，房产管理部门摸索、建立了一些新的管理方式，如商品房买卖网上签约，商品房预售资金的监管和存量房交易资金的托管等，在实践中取得了积极的成效，也需要通过地方性法规明确下来。房地产是群众的重要财产，也是社会财富的重要组成部分。加强房地产交易管理，依法保护房地产交易当事人合法权益意义重大。因此，制定《西宁市城市房地产交易管理条例》，进一步规范房地产转让行为是十分必要的。

二、《条例(草案)》起草过程

根据市人大常委会立法计划，2009年底，由市法制办、市住房保障和房产管理局成立起草小组，市人大城乡建设委员会、市人大法制委员会提前介入，进行了立法调研。市住房保障和房产管理局在总结实践管理经验和调查研究的基础上，广泛借鉴天津、长春、重庆、昆明等兄弟省市的成功经验，起草了《西宁市房地产交易管理条例(草案)》，在分送各区县政府和市政府各有关部门征求书面意见的同时，全文在市政府门户网站公布，广泛征求房地产开发企业、购房群众等相对人的意见和建议，并进行了认真研究和修改。随后，市政府先后召开了市人大法制委、市人大城建委，市地税、城乡规划、建设、发展改革、国土、工商等部门以及各区县政府负责同志参加的部门协调会、由房地产开发企业、房地产中介机构以及一线执法人员参加的立法调研座谈会，听取相关行政机关以及相对人的意见和建议。召开了由省人大财经委、省政府法制办、省住房保障和城乡建设厅、市人大法制委、城建委以及市政府立法咨询专家组部分专家参加的论证会，对其进行了论证。经过对征集到的意见和建议进行梳理和研究，充分吸取和采纳，几易其稿，形成了《条例(草案)》。《条例（草案）》报市人大常委会后，市人大城乡建设委员会于10月9日召开了城建委员会会议，并邀请省人大内司委、市政府法制办有关负责人、市人大常委会法制咨询组成员对《条例(草案)》进行了审查修改，并经主任会议同意，提请市十四届人大常委会第30次会议审议通过。目前《条例》共5章48条，分别对房地产交易的原则、房产转让规范、房产中介服务机构、法律责任等作了具体规定。

三、主要内容说明

(一)关于适用范围

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第四款规定，房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。本次立法我们本着存在什么问题就解决什么问题的原则，坚持有几条写几条，不故意拉长或压缩篇幅，实事求是，对国家和本省、市已有规定的不再重复规定，避免贪大求全，只对国家相关法律和行政法规以及地方性法规没有规定或规定不太具体的，作必要的补充和细化。目前，我市的管理工作实践中，房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种交易行为，房地产转让存在的问题较多，引发的纠纷也比较多。近年来，我市已经先后出台了《西宁市城市房地产开发经营管理条例》、《西宁市房屋权属登记管理办法(市政府令第64号)》、《西宁市房地产抵押管理办法(市政府令第72号)》、《西宁市城市房屋租赁管理办法(市政府令第97号)》等地方性法规和规章，因此，在借鉴天津、昆明等兄弟城市法规体例的基础上，《条例》第二条规定，本市行政区域内国有土地上房产转让、中介服务及相关管理活动，适用本条例。

(二)关于资金监管制度

房屋预售制度中，购房人将全部购房款交给开发企业。如果不加监管，任由企业拿着购房人的购房款去买地、建设其他项目、搞其他经济活动、甚至卷款出逃，既会侵犯购房者和相关当事人的合法权益，甚至会引发群体性事件，影响社会稳定，如果行政机关不合理合法的及时介入，就会造成行政不作为，存量房的交易过程中同样存在这种风险。因此，建立房屋预售资金和存量房交易资金的有效监管机制非常必要，既要保证资金安全使用，又能使房屋交易市场盘活，还要做到政府监管不越位、不缺位。《条例》第六条规定，本市实行商品房预售资金和存量房交易资金监管制度。商品房预售资金和存量房交易资金监管，遵循专款专户、专款专用的原则。资金监管的具体办法由市人民政府规定。同时，《条例》第十八条规定，房地产开发企业在申办《商品房预售许可证》的同时，应当与房地产交易行政主管部门和商业银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金应当用于购买开发建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费及其他相关费用。

(三)关于信息化管理制度

实施房地产交易网上管理和登记备案制度，可以有效堵塞管理漏洞，最大限度地保护交易安全，制止违法违规行为。《条例》第五条规定，本市房地产交易实行信息化管理制度。市房地产交易行政主管部门应当建立全市统一的房地产交易网络管理系统，实施房地产交易网上管理，向社会提供公开透明、安全高效的服务。为了使信息化管理制度得到落实，有效防止一房二卖，甚至一房多卖等违法行为，《条例》第十七条规定，商品房预售实行许可制度。房地产开发企业应当将待售商品房信息输入房地产交易行政主管部门建立的网上交易管理系统，取得房地产交易行政主管部门核发的商品房预售许可证后，方可销售。房地产交易行政主管部门应当将核发预售许可证的情况予以公布。第二十条规定，房地产开发企业应当在签订预售合同之日起30日内持商品房买卖合同，向房地产交易行政主管部门办理登记备案手续。第二十一条规定，销售商品房，房地产开发企业应当通过房地产交易行政主管部门建立的网上交易管理系统签订商品房买卖合同或认购书，保证销售信息的公开、透明。

(四)关于中介服务机构的设立及备案

房地产中介服务机构直接影响着房地产市场秩序，关系房地产活动当事人的切身权益。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条第一款规定，房地产中介服务机构应当具备下列条件：(一)有自己的名称和组织机构；(二)有固定的服务场所；(三)有必要的财产和经费；(四)有足够数量的专业人员；(五)法律、行政法规规定的其他条件。《行政许可法》第十六条第二款规定，地方性法规可以在法律、行政法规设定的行政许可事项范围内，对实施该行政许可做出具体规定。借鉴外省市的经验，综合考虑我市的经济社会发展水平和房产中介服务市场的发展状况，我们对实施《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条第一款做出了具体规定，《条例》第二十五条规定，设立房产中介服务机构应当具备下列条件：(一)有自己的名称、组织机构；(二)有固定的服务场所；(三)有50万元以上的注册资本；(四)从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人；(五)法律、行政法规规定的其他条件。同时为了加强房产管理部门对房地产中介服务机构的管理力度，《条例》第二十六条规定，房地产中介服务机构取得工商行政管理部门颁发的企业法人营业执照，并到房地产交易行政主管部门备案后，方可从事相应的房地产中介服务业务。第二十七条对中介服务机构备案的时限和应当提交的材料作了具体规定。

(五)关于行政处罚

根据《行政处罚法》的规定和地方立法的权限，《条例》第三十八条至第四十四条对违反本条例规定，且上位法没有明确处罚规定的行为，分别设定了相应的法律责任。法律责任的设定以制止和纠正违法行为为基本出发点，对违反本条例的行为，一般要求责令限期整改或者责令补办手续，给予警告，对于逾期未整改或者未改正的，则规定了严格的处罚，提高了违法成本，力求使房地产交易当事人不敢违法，也不愿违法。这样的规定，一是体现《行政处罚法》关于“处罚与教育相结合”的原则，二是避免了“以罚代管”，“一罚了之”，切实提高行政管理的力度和效率。第四十五条对负有房地产交易管理职责的行政管理部门及其工作人员在房地产交易管理工作中的违法行为，也规定了相应的法律责任。《条例》中处罚种类和幅度的设定均符合《行政处罚法》和相关上位法的规定。

以上说明，连同《条例》请一并予以审议。

第一章　总则

第一条 为了加强城市房地产交易管理，规范房地产交易行为，维护房地产交易市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内国有土地上房地产转让、中介服务及相关管理活动，适用本条例。

第三条 房地产交易应当遵循合法、自愿、公平和诚实信用的原则。

第四条 市房产管理部门是本市房地产交易的行政主管部门，负责本市行政区域内的房地产交易监督管理工作，其所属的房地产交易管理机构，负责市辖区内房地产交易的具体管理工作。

县房产管理部门是本行政区域内房地产交易的行政主管部门，负责本行政区域内的房地产交易监督管理工作。

国土、规划、建设、财政、工商、价格、税务等部门应当按照各自职责协助做好房地产交易相关管理工作。

第五条 本市房地产交易实行信息化管理制度。市房地产交易行政主管部门应当建立全市统一的房地产交易网络管理系统，实施房地产交易网上管理，向社会提供公开透明、安全高效的服务。

第六条 本市实行商品房预售资金和存量房交易资金监管制度。

商品房预售资金和存量房交易资金监管，遵循专款专户、专款专用的原则。资金监管的具体办法由市人民政府规定。

第七条 房地产行业组织应当加强行业自律，规范执业行为，培训从业人员，提高房地产行业服务水平，促进房地产业健康发展。

第八条 房地产交易当事人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产交易当事人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第二章　房地产转让

第九条 本条例所称房地产转让，是指房地产权利人依法将其房屋所有权转移给他人的行为。房地产转让主要包括下列方式：

（一）买卖；

（二）赠与；

（三）交换；

（四）作价入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织，使房屋权属发生转移的；

（五）法人或者其他组织因设立、分立、合并、被收购或者兼并等情形，使房屋权属发生转移的；

（六）抵偿债务的；

（七）法律、法规规定的其他方式。

房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

第十条 有下列情形之一的房地产，不得转让：

（一）权属未进行登记的；

（二）权属有争议的；

（三）未取得商品房预售许可证或者未进行商品房销售备案的；

（四）土地使用权被依法收回的；

（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（六）已作他项权登记，未经他项权人书面同意的；

（七）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（八）法律、法规规定禁止转让的其他情形。

第十一条 房屋分割转让的，其土地使用权按照相应比例同时转让。

建筑设计为独立成套的住宅房屋，不得分割转让。

建筑设计为非住宅的房屋，未经规划、建设、消防等部门批准分割的，不得分割转让。

第十二条 房地产转让，转让人应当如实告知受让人所转让房地产的权属、抵押、租赁等相关情况。

第十三条 房地产转让，当事人应当签订书面合同。房地产转让人和受让人应当在签订转让合同或者取得与转让有关的法律文件生效后90日内，向房地产交易行政主管部门申请办理房屋权属转移登记。

第十四条 房地产交易行政主管部门应当自受理之日起30日内作出书面决定，对符合国家和本条例规定的，应当予以办理房屋权属转移登记，不符合规定的，应当作出不予办理的书面决定并说明理由。

第十五条 房地产转让当事人办理房地产交易相关手续，应当如实向房地产交易行政主管部门提交有关材料，并对所提供材料的真实性负责。

第十六条 房地产转让实行成交价格申报制度。房地产转让当事人在办理权属转移登记时应当如实申报房地产交易价格，并依法缴纳税费。

第十七条 商品房预售实行许可制度。房地产开发企业应当将待售商品房信息输入房地产交易行政主管部门建立的网上交易管理系统，取得房地产交易行政主管部门核发的商品房预售许可证后，方可销售。房地产交易行政主管部门应当将核发预售许可证的情况予以公布。

第十八条 房地产开发企业应当按照商品房预售许可证核准的内容预售商品房。预售时，房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证。

任何单位和个人不得伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证。

第十九条 房地产开发企业应当在签订预售合同之日起30日内持商品房买卖合同，向房地产交易行政主管部门办理登记备案手续。

第二十条 销售商品房，房地产开发企业应当通过房地产交易行政主管部门建立的网上交易管理系统签订商品房买卖合同或者认购书，保证销售信息的公开、透明。

第二十一条 房地产开发企业不得有下列销（预）售行为：

（一）未办理新建商品房销售备案或者未取得预售许可证，以认购、认订、登记、选号、收取预定款性质费用等各种形式变相销（预）售商品房；

（二）未办理初始登记，采取售后包租或者变相售后包租方式销售；

（三）返本销售或者变相返本销售；

（四）发布虚假新建商品房已售、待售信息。

第三章　中介服务机构

第二十二条 本条例所称房地产中介服务，是指从事房地产咨询、价格评估、经纪等活动的总称。

房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

第二十三条 从事房地产中介服务业务，应当依法设立具有独立法人资格的房地产中介服务机构，取得企业法人营业执照。

房地产中介服务机构设立分支机构，应当在分支机构经营地依法登记。

第二十四条 设立房地产中介服务机构应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的服务场所；

（三）有3万元以上的注册资本；

（四）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人；

（五）法律、法规规定的其他条件。

第二十五条 房地产中介服务机构及其分支机构应当在领取营业执照后30日内，到房地产交易行政主管部门备案。备案时应当提交以下材料：

（一）工商营业执照副本；

（二）设立时注册资本的验资证明；

（三）有固定服务场所的证明；

（四）房地产从业人员的资格证书和聘用合同；

（五）法律、法规规定的其他条件。

第二十六条 房地产交易行政主管部门应当自收到房地产中介服务机构备案材料之日起10个工作日内出具备案证明，并将备案情况向社会公布。

第二十七条 房地产中介服务机构及其分支机构的名称、地址、服务内容和服务人员等事项发生变更的，应当自变更之日起30日内到房地产交易行政主管部门办理变更备案。

第二十八条 房地产中介服务人员，应当按照国家有关规定参加房地产中介服务执业资格考试，取得相应的房地产中介服务执业资格证书。

第二十九条 房地产中介服务机构及其分支机构应当在经营场所公示下列事项：

（一）营业执照；

（二）资质证书、备案证明；

（三）服务内容、范围和收费标准；

（四）执业人员基本信息情况；

（五）监督投诉机构的电话和地址。

第三十条 房地产中介服务机构应当提供真实、准确的信息和安全、便捷的服务。

接受房地产中介服务的当事人依照法律、法规规定和合同约定享有权利、承担义务。

第三十一条 房地产中介服务机构接受委托人委托，提供房地产中介服务的，双方应当签订委托合同。

第三十二条 委托人委托房地产中介服务机构提供服务的，应当向房地产中介服务机构提供所委托房地产的所有权、抵押、使用现状等真实情况。房地产中介服务机构需要对所委托的房地产进行实地勘察的，委托人应当予以配合。

第三十三条 房地产中介服务机构及其服务人员在经营活动中应当履行下列义务：

（一）遵守有关法律、法规；

（二）按照核准的业务范围从事经营活动；

（三）按照规定标准收费；

（四）接受房地产交易行政主管部门及其他有关部门的指导和监督检查。

第三十四条 房地产中介服务机构及其服务人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为：

（一）伪造、涂改、转让、租借中介服务资质证书、备案证明、注册执业证书、执业专用章；

（二）向委托人隐瞒房地产成交价格，获取非法交易差价；

（三）在代理房地产交易过程中，收取房款或者房地产交易的押金、保证金、定金，扣留委托人有效证件、房地产权属证书；

（四）在两个以上房地产中介服务机构注册执业；

（五）发布房地产交易信息未注明房地产咨询、经纪机构名称；

（六）发布虚假房地产广告和信息；

（七）冒用客户的名义签订房地产交易合同或者委托代理合同；

（八）违反规定收取中介服务费用；

（九）法律、法规规定不得从事的其他行为。

第四章　法律责任

第三十五条 违反本条例规定，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

第三十六条 违反本条例第十五条规定，房地产转让当事人办理房地产交易相关手续时，提交错误、虚假的材料，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。

第三十七条 违反本条例第十八条规定，伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证的，由房地产交易行政主管部门依法收缴，并处以1万元以上3万元以下的罚款；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条 违反本条例第十九条规定的，由房地产交易行政主管部门责令限期补办登记备案手续，并处以每套房屋1万元的罚款；逾期仍未补办的，每套房屋处以3万元的罚款；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十九条 违反本条例第二十一条规定情形之一的，由房地产交易行政主管部门责令停止销（预）售活动，并处以每套房屋3万元以上5万元以下的罚款。

第四十条 违反本条例第二十五条、第二十七条规定，房地产中介服务机构未经备案或者未办理变更备案从事房地产中介业务的，由房地产交易行政主管部门责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下的罚款。

第四十一条 违反本条例第二十八条规定，房地产中介服务人员未取得相应的房地产中介服务执业资格，擅自从事房地产中介服务业务的，由房地产交易行政主管部门责令限期改正，并处以5000元以上1万元以下的罚款。

第四十二条 违反本条例第三十四条第（一）项、第（四）项、第（五）项、第（八）项规定的，由房地产交易行政主管部门责令限期改正，并处以5000元以上1万元以下的罚款。违反本条例第三十四条第（二）项、第（三）项、第（六）项、第（七）项规定的，由房地产交易行政主管部门，责令限期改正，没收违法所得，并处以1万元以上3万元以下的罚款。

第四十三条 房地产交易行政主管部门及其工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）不履行监督管理职责，或者发现违法行为不依法查处的；

（二）不按规定期限办理有关转移登记手续的；

（三）利用职务之便，索取、收受他人财物或者谋取其他利益的；

（四）其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

第五章　附则

第四十四条 市房地产交易行政主管部门可以根据法律、法规的规定拟订房地产买卖和商品房预售的合同示范文本。

第四十五条 本条例的具体应用问题由西宁市人民政府负责解释。

第四十六条 本条例自2011年 6 月 1 日起施行。

（2010年10月29日西宁市第十四届人民代表大会常务委员会

第三十次会议通过 2011年3月30日青海省第十一届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准）

山东省城市房地产交易管理条例

第一章　总　则

第一条　为加强城市房地产交易管理，促进房地产流通，保障房地产交易当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据国家有关法律、法规，结合我省实际情况，制定本条例。

第二条　本条例所称房地产交易，是指城市各类房屋及其附属设施连同相关土地使用权依法转让、租赁、抵押的行为。

第三条　在本省城市规划区和独立工矿区范围内进行的各类房地产交易，均适用本条例。

涉外房地产交易，除法律、法规另有规定外，也适用本条例。

第四条　省建设行政主管部门是省人民政府房地产交易主管部门，负责全省房地产交易管理工作。

设区的市、县（市）房地产管理机关是同级人民政府房地产交易主管部门，负责本行政区域内的房地产交易管理工作。

第五条　房地产交易主管部门的主要职责是：

（一）验证交易标的物的权属；

（二）办理房地产交易登记监理手续；

（三）确认交易标的物的价值；

（四）依法查处房地产交易活动中的违法行为；

（五）提供房地产交易咨询服务，并指导交易活动；

（六）负责对房地产交易的咨询、评估、经纪等中介服务机构的管理；

（七）贯彻执行国家法律、法规和政策，并制定房地产交易的具体制度和办法。

第六条　房屋及其附属设施转让、出租、抵押时，其使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。

第七条　房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。禁止私下交易房地产。

第八条　各级人民政府应当加强对城市房地产交易的宏观调控和指导，发挥有关职能部门的监督管理作用。

土地、财政、税务、物价、工商、审计等部门应当根据各自的职责参与对房地产交易市场的监督指导。

第九条　房地产交易当事人因故不能亲自办理交易的，可以委托代理人代理交易。委托代理交易应当办理委托手续。

第十条　任何单位和个人都有权向有关单位检举揭发房地产交易中的违法行为。对举报有功的，由县级以上人民政府给予奖励。

第二章　房地产转让管理

第十一条　房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与，将其房屋及其附属设施连同相关土地使用权转移给他人的行为。

第十二条　转让房地产，双方当事人应当签订书面合同，并持有关证件到房地产交易主管部门办理房产登记手续。

第十三条　下列行为，视同房地产转让：

（一）以房地产作为出资，与他人成立企业法人的；

（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合作开发房地产的；

（三）收购企业时，房地产转移给新权利人的；

（四）以房地产抵债的。

第十四条　下列房地产不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权，未按照土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发土地的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）根据国家利益和社会公共利益需要，县级以上人民政府决定收回土地使用权的；

（四）未登记领取有关证件的；

（五）权属有争议或者权证与标的物不相符的；

（六）设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；

（七）共同共有的房地产，未经其他共有人书面同意的；

（八）其他法律法规规定禁止权属转移的。

第十五条　房屋产权转移，其相关土地使用权同时转移。同一房屋产权分割，各房屋所有权人占有与房屋建筑面积相应比例的土地使用权，但该土地使用权的整体不可分割。

第十六条　转让共同共有的房地产，须有全体共有人具结同意的文书。

转让共有的房地产，在同等条件下，其他共有人有优先购买权。

第十七条　租赁期限未届满出租人转让已出租的房地产，应当提前三个月书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；如受让方为非承租人，出租人应当告知受让方出租事宜，原租赁合同继续有效。

第三章　房地产租赁管理

第十八条　房地产租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋及其附属设施连同相关土地使用权提供给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第十九条　房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房屋所在的市、县房地产交易主管部门登记备案。

第二十条　下列房地产不得出租：

（一）未登记领取有关证件的；

（二）有产权、使用权或者租赁纠纷的；

（三）经鉴定属于危险房屋的；

（四）其他法律、法规规定不得出租的。

第四章　房地产抵押管理

第二十一条　房地产抵押是指房屋抵押人将其合法拥有的房屋及其附属设施连同相关土地使用权，提供给抵押权人担保履行债务的行为。

第二十二条　抵押房地产，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并持有关证件到房地产交易主管部门办理抵押登记。

第二十三条　同一房地产设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房地产评估总价值的90%。

第二十四条　抵押人以已出租的房地产设定抵押权的，应当书面通知承租人，原租赁合同继续有效。

第二十五条　房地产抵押期间，抵押人未取得抵押权人的书面同意，不得将已抵押的房屋转让或者翻建、改建、扩建、改变用途。

第二十六条　房地产抵押期间，因国家建设需要拆除抵押房屋的，抵押关系即告结束，由抵押人清偿债务或者由抵押双方重新设定抵押权。

第二十七条　房地产抵押期满，债务清偿完毕，抵押合同即告终结。双方当事人应当在十五日内到房地 产交易主管部门办理抵押注销手续。

第二十八条　房地产抵押期满，抵押人未按照约定偿还债务的，抵押权人可以依法处分抵押的房地产，并有权优先受偿。

同一房地产设定数个抵押权的，按抵押登记先后顺序清偿。

第二十九条　处分抵押房地产所得价款，依下列顺序分配：

（一）支付处分该抵押房地产的费用；

（二）支付房地产抵押应当缴纳的税费；

（三）按抵押合同偿还债务；

（四）剩余部分退还给抵押人。

第五章　房地产交易监理

第三十条　房地产交易主管部门应当建立开放、竞争有序的房地产交易市场，为从事房地产交易的单位和个人提供服务。

房地产交易当事人应当遵守交易规则，服从管理。

第三十一条　房地产交易应当进行价格评估。

房地产评估应当按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行。

房地产评估涉及国有资产的，其评估结果应当经国有资产管理部门确认。

第三十二条　房地产交易成交价格明显低于评估价格的，按评估价格计征税费；成交价格高于评估价格的，按成交价格计征税费。

第三十三条　房地产交易价格由交易当事人协商议定。法律法规另有规定除外。

第三十四条　房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当如实向房地产交易主管部门申报成交价，不得隐报瞒报。

第三十五条　交易当事人凭交易手续证明及其他有关的证件，到权属管理部门依法登记并换领房屋所有权证和国有土地使用权证。

第三十六条　房地产交易当事人，应当按照规定缴纳房地产交易管理费。

房地产交易管理费的收取办法和标准由省建设行政主管部门会同省物价、财政部门另行制定。

第三十七条　行政划拨的土地使用权进入市场交易，交易当事人应当依法签订土地使用权出让合同，并补缴出让金。

第三十八条　房地产受让人应当按国家有关规定缴纳契税。

在房地产交易中土地有增值的，交易当事人应按国家有关规定缴纳土地增值税。

第六章　法律责任

第三十九条　违反本条例规定，未办理交易手续，私自进行房地产交易的，由房地产交易主管部门责令其限期补办手续。

第四十条　违反本条例第三十四条规定，在房地产交易中隐瞒实际成交价格的，由房地产交易主管部门责令其限期改正，并对双方当事人分别处以实际成交额百分之一以上百分之五以下罚款；偷税漏税的，由财政、税务部门依法处理。

第四十一条　房地产交易管理人员违反本条例规定滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十二条　妨碍房地产交易管理人员执行公务，扰乱房地产交易市场秩序的，由公安机关按《治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十三条　在房地产交易中发生的纠纷，当事人可以依合同中约定的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议向房地产纠纷仲裁机关申请仲裁。

当事人未在合同中约定仲裁条款或者事后未达成仲裁协议的，可以向人民法院起诉。

第四十四条　当事人对处罚决定不服的，可以依法申请复议，也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章　附　则

第四十五条　依照本条例规定实施罚款处罚时，必须使用财政部门统一印制的罚没收据。罚没款缴同级财政。

第四十六条　本条例自公布之日起施行。

【文件来源】

唐山市城市房地产交易管理条例

（1998年8月20日唐山市第十一届人民代表大会常务委员会第四次会议通过1998年11月6日河北省第九届人民代表大会常务委员会第五次会议批准）

第一章 总则

第一条为加强城市房地产交易管理，维护房地产市场秩序，规范房地产交易行为，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条凡在本市市区、县城、建制镇、开发区、独立工矿区、国有农场等城市规划区国有土地范围内进行房地产交易活动的，均适用本条例。

第三条本条例所称房地产是指合法房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地。

本条例所称房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第四条市、县（市）人民政府房产行政管理部门负责本行政区域内的房地产交易管理工作。

市、县（市）人民政府土地管理部门负责本行政区域内的房地产交易中土地使用权管理工作。

工商、物价、财政、税务、国有资产等行政管理部门按照各自的职责，配合房产行政管理部门和土地管理部门做好房地产交易管理工作。

第二章 一般规定

第五条房地产交易应当遵循自愿、公平、等价、诚实信用的原则。禁止私下交易和其他损害国家、集体利益和他人合法权益的行为。

第六条房地产交易当事人应当使用国家规定的制式契约或者合同文本，并在签订之日起三十日内持下列证件到房屋所在地的房地产交易管理机构进行交易登记、审核：

（一）房屋所有权证、土地使用权证；

（二）当事人身份证或者法人资格证明及上级主管部门出具的证明文件，属于国有资产的，需提交县级以上人民政府国有资产管理部门的批准文件；

（三）房地产交易契约或者合同文本；

（四）赠与、分家析产、继承房地产的，应当提交具有法律效力的证明文书；

（五）交易共有房地产的，应当提供其他共有人同意交易的书面证明；

（六）法律、法规规定应当提供的其他证明文件。

对符合登记条件的，房地产交易管理机构应当自受理当事人登记之日起十五日内办结审查核实手续；对不符合登记条件的，应当说明理由。

第七条房地产交易实行价格评估制度。

房地产价格评估业务，由依法设立的具有房地产估价资格的机构办理。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，遵守有关的法律、法规，执行国家规定的估价办法、标准和程序。

第八条房地产交易实行成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产应当如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

房地产权利人转让房地产时，以评估价格作为交易底价，其中涉及国有资产的，其评估结果应当经县级以上人民政府国有资产行政管理部门确认。

第九条房地产交易当事人应当按照有关规定交纳税费。房地产交易成交价格低于评估价格，又无正当理由的，按评估价格计征税费；成交价格高于评估价格的，按成交价格计征税费。

第三章 房地产转让

第十条房地产转让是指房地产权利人将其房地产以买卖、赠与或者其他合法方式转移给他人的行为。

下列情形视为房地产转让行为：

（一）交换房地产的；

（二）以房地产作价出资（入股）的；

（三）企业兼并、合并或者企业破产使房地产权属发生变更的；

（四）以房地产抵债的；

（五）分家析产、继承房地产的。

房屋转让时，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

同一幢房屋分割转让的，受让人享有所受让房屋建筑面积占该房屋总建筑面积相应比例的土地使用权。具体范围由房屋转让人与受让人协商界定。

第十一条下列房地产禁止转让：

（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（二）依法收回土地使用权的；

（三）共有房地产未经其他共有人书面同意的；

（四）房地产权属有争议的；

（五）末依法登记领取权属证书的；

（六）依法公告列入拆迁范围的；

（七）法律、法规禁止交易的其他情形。

第十二条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批，获得批准的，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将房地产所获收益中的土地收益上缴同级财政。

第十三条转让共有房地产时，在同等条件下其他共有人享有优先受让权。

第十四条转让租赁期内的房地产，应当提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先受让权。

第十五条转让享受政府或者单位补助购买、自建的房地产时，应当经原补助单位或者房产行政管理部门同意。转让人应当取得转让收入中个人原投资占综合造价比例部分，其余部分归原补助单位或者房产行政管理部门。

第十六条转让房地产，应当到房产行政管理部门办理房屋权属变更登记，凭变更后的房屋所有权证书，到土地管理部门依照有关规定申请办理土地使用权变更登记。

第十七条房地产开发企业预售商品房，应当到房产行政管理部门办理预售登记，领取《商品房预售许可证》后，方可进行预售。预售时，应当向预购人出示《商品房预售许可证》。

房地产开发企业发布商品房预售广告应当持有《商品房预售许可证》，广告中应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

第十八条市、县（市）人民政府房产行政管理部门应当定期公布《商品房预售许可证》发证情况。

第四章 房屋租赁

第十九条房屋租赁是指房屋所有权人在约定的时间内将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第二十条出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并到房地产交易管理机构办理租赁登记，由承租人领取《房屋租赁证》。

房屋租赁期限、价格、用途，房屋修缮责任和双方权利义务及违约责任，由出租人和承租人通过合同约定。但不得违反国家有关规定和侵害他人的合法权益。

第二十一条房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成房屋出租的，应当将租金中的所含土地收益上缴同级财政。

第二十二条从事房屋出租经营的单位和个人（居民个人居住房屋租赁除外）应当到工商行政管理部门领取营业执照后，方可从事房屋租赁活动。

第五章 房地产抵押

第二十三条房地产抵押是指抵押人以不转移房产所有权和土地使用权的方式向抵押权人提供债务、履行担保的行为。

房地产抵押应当由抵押人和抵押权人签订书面抵押合同，并分别到房产行政管理部门和土地管理部门办理房屋产权抵押和土地使用权抵押登记手续。

第二十四条同一房地产设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房地产的评估总价值。

第二十五条房地产抵押期内，抵押人未取得抵押权人书面同意，不得将已抵押的房屋转让、出租或者改建、扩建及改变用途。

第二十六条房地产抵押期内，因国家建设需要拆除抵押房屋的，抵押关系即告结束，由抵押人清偿债务或者由抵押双方重新设定抵押权。

第二十七条房地产抵押期满，债务清偿完毕，抵押合同即告终结，当事人应当在十五日内分别到房产行政管理部门和土地管理部门办理抵押注销登记。

第二十八条房地产抵押期满，抵押人不能按照合同约定偿还债务的，抵押权人有权依法或者按双方约定处分房地产。处分房地产所得价款，依下列顺序和原则分配：

（一）支付处分抵押房地产的税费；

（二）以行政划拨方式取得的土地使用权应当缴纳的土地使用权出让金；

（三）按抵押合同偿还债务；

（四）剩余部分归还抵押人。

价款不足清偿债务的，抵押权人有权另行追索。

第六章 房地产中介服务

第二十九条下列行为属房地产中介服务：

（一）进行房地产价格评估；

（二）从事房地产交易咨询；

（三）从事房地产经纪活动；

（四）法律、法规允许的其他房地产中介行为。

第三十条房地产中介活动应当在中介机构内进行，设立房地产中介机构应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的服务场所；

（三）有必要的财产和经费，能够独立承担民事责任；

（四）有具备相应资格的专业人员；

（五）法律、法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应当由房产行政管理部门进行审查。

第三十一条设立房地产中介服务机构，应当向当地工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照并到物价管理部门申办《收费许可证》后方可营业。

房地产中介服务机构在领取营业执照后一个月内，应当到登记机关所在地的房产行政管理部门备案。

第七章 法律责任

第三十二条违反本条例第五条、第六条规定，未经登记、审核进行私下交易的，由县级以上人民政府房产行政管理部门责令限期补办手续，缴纳税费并对当事人双方各处以房产交易额2%以下罚款。

第三十三条违反本条例第十二条、第二十一条规定，未缴纳土地使用权出让金或土地收益的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金或者土地收益，可以并处违法所得50%以下的罚款。

第三十四条违反本条例第十七条第一款规定，末取得商品房预售许可证而预售商品房的，由县级以上人民政府房产行政管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第三十五条违反本条例第二十条第一款规定，未办理租赁登记擅自租赁房屋的，租赁无效，由县级以上人民政府房产行政管理部门限期补办租赁手续。

第三十六条违反本条例第二十二条、第三十一条规定，未取得营业执照擅自经营房屋出租和擅自从事房地产中介服务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止经营房屋出租活动和房地产中介业务活动，没收违法所得，可以并处违法所得3%以下的罚款。

第三十七条房地产交易当事人违反物价管理、税务管理、国有资产管理等法律、法规的，由县级以上人民政府物价管理部门、税务管理部门、国有资产管理部门依照有关规定给予处罚。

第三十八条当事人对行政处罚决定不服的，可以在收到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定部门的同级人民政府或者上一级主管部门申请复议，或者向人民法院提起诉讼，逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。

第三十九条房地产交易管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，未构成犯罪的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则

第四十条房产管理部门直管公房和机关、团体、企业、事业单位自管公房向居民、职工出售、出租住宅的，不适用于本条例，按照国家有关政策执行。

第四十一条城市规划区以外国有土地上的房地产交易参照本条例的规定执行。

第四十二条市、县（市）可以设立房地产交易市场，提供信息，展示行情，提供服务。

第四十三条唐山市人民政府可以根据本条例制定实施细则。

第四十四条本条例自公布之日起施行。

为加强城市房地产交易管理，规范房地产交易行为，保障房地产交易当事人的合法权益，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本条例。在本市行政区域内的城市规划区国有土地范围内从事房地产交易，应当遵守本条例。

主要内容

第一章总则

第一条为加强城市房地产交易管理，规范房地产交易行为，保障房地产交易当事人的合法权益，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条在本市行政区域内的城市规划区国有土地范围内从事房地产交易，应当遵守本条例。

本条例所称房地产交易，是指房地产转让、房屋租赁、房地产抵押等房地产经营行为，不包括土地出让。

第三条市、县(市)人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产行政主管部门）是本行政区域内城市房地产交易的行政主管部门。

规划、国土资源管理、工商行政、税务、财政、国有资产管理、建设、公安、民政、安全生产管理、环保、卫生、教育及发展和改革委员会（局）等部门应当按照职责分工，共同做好与房地产交易相关的管理工作。

第二章一般规定

第四条从事房地产交易，应当在房地产所在地依法设立的房地产交易场所办理相关手续。

申请办理房地产交易手续，应当符合下列规定：

(一)当事人为自然人的，由其个人申请，并使用其法定身份证明上的姓名；

(二)当事人为法人的，由该法人申请，并使用其法定名称；

(三)当事人为其他组织的，由该组织申请，并使用其法定名称；

(四)当事人为共有人的，由共有人共同申请；

(五)申请房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。

第五条申请办理房地产交易手续，申请人可以委托他人代理。

法人或者其他组织委托代理的，应当提交有法定代表人或者负责人签字并加盖公章的委托书、受托人的法定身份证明和复印件。

自然人委托代理的，应当提交经公证的委托书、受托人的法定身份证明和复印件。

委托人是境外的，委托书应当公证并认证。

第六条无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请办理房地产交易手续的，应当由其法定代理人代理。

第七条申请人办理房地产交易相关手续，应当如实向房地产行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对材料实质内容的真实性负责。

第八条申请办理房地产交易相关手续因申请材料不全或者不符合法定形式的，房地产行政主管部门应当当场或者在5日内一次告知当事人需补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。

第三章房地产转让

第九条本条例所称房地产转让，是指房地产权利人依法将其房地产转移给他人的行为。主要包括：

（一）买卖（拍卖）；

（二）赠与、继承、交换；

（三）以房地产合资合作、作价入股，房地产权属发生转移的；

（四）法人或者其他组织因合并、分立、被收购或者兼并，房地产权属发生转移的；

（五）经法院判决、裁定、调解或者仲裁机构仲裁等方式，以房地产偿还债务的；

（六）法律、法规规定的其他情形。

第十条实行房地产成交价格申报制度。房地产转让权利人应当向房地产行政主管部门和税务机关如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。

第十一条下列房地产不得转让：

(一)未依法登记领取权属证书的；

(二)权属有争议的；

(三)依法收回土地使用权的；

(四)经司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（六）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第十二条房地产转让当事人到房地产行政主管部门申请办理房地产转让手续，应当提交下列资料：

（一）房地产转让申请书；

（二）房地产权属证书；

（三）当事人法定身份证明；

（四）转让合同。

共有房地产转让，还应当提交房屋共有权证和其他共有人同意的书面证明。

经司法机关裁定处分的房地产转让，应当提交法院判决书或者裁定书、法院协助执行通知书。

经仲裁机构仲裁取得房地产的，应当提交裁决书或者调解书。

通过拍卖取得房地产的，还应当提交委托拍卖合同、拍卖成交确认书、买受人交款发票。

继承、赠与房地产的，还应当提交公证书。

房地产行政主管部门应当自受理之日起30日内予以办结。

第十三条商品房预售实行许可制度。

商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将其开发的商品房在竣工验收前出售，由买受人按照合同约定支付定金或者购房款，预售人按照合同约定交付商品房的行为。

开发企业进行商品房预售，应当向房地产行政主管部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。

未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售或者以任何名目收取具有预售款性质的费用；不得发布商品房预售广告。

第十四条开发企业申请办理商品房预售许可证，应当向房地产行政主管部门提交下列资料：

（一）营业执照和资质证书；

（二）建设项目的批准文件；

（三）国有土地使用证；

（四）建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

（五）建设工程施工合同及关于施工进度的说明；

（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容。

房地产行政主管部门应当自受理之日起10日内核发商品房预售许可证；不予核发的，应当书面说明理由。

第十五条商品房预售工程形象进度应当具备下列条件：

（一）3层以下(含3层)的商品房项目应当完成基础和结构工程；

（二）4层以上(含4层)的商品房项目，有地下室工程的，应当完成基础和首层结构工程；无地下室工程的，应当完成基础和4层结构工程。

第十六条广告主和广告发布者在发布商品房预售广告时，应当注明开发企业的名称、商品房坐落地点、商品房预售许可证批准预售的项目名称、预售范围及批准文号。委托代理销售商品房的，还应当明示代理销售机构。

第十七条商品房预售，开发企业应当与买受人签订商品房买卖合同。开发企业应当自签约之日起30日内，持商品房预售许可证、商品房买卖合同及商品房面积明细资料到房地产行政主管部门和国土资源管理部门申请办理商品房买卖合同登记备案手续。

房地产行政主管部门应当实行商品房买卖合同网上登记备案。

第十八条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由开发企业双倍返还买受人。

面积误差比为产权登记面积与合同约定面积之差同合同约定面积之比乘以100%。

第十九条已预售的商品房单体建筑竣工验收合格交付使用前，预售人不得用该商品房单体建筑及其土地使用权设定他项权利。

第二十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第四章房屋租赁

第二十一条本条例所称房屋租赁，是指房屋出租人、转租人将房屋出租、转租给承租人使用并收取租金的行为。

第二十二条有下列情形之一的，也应当纳入房屋租赁管理：

（一）以联营、联销、承包和入股等名义提供房屋给他人使用，取得固定收益或者分成收入而不承担经营风险的；

（二）以柜台、摊位等方式将房屋分割提供给他人使用，由使用人支付约定租金的；

（三）酒店（旅社、饭店、宾馆、招待所等）将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所，并经工商登记为注册地址，由使用人支付约定租金的；

（四）以其他方式变相出租、转租房屋的。

第二十三条下列房屋不得出租：

（一） 权属来源未明确或者权属有争议的；

（二）依法鉴定为危险房屋的；

（三）共有房屋未经其他共有人书面同意的；

（四）属于违法建筑的；

（五）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（六）违反公安、环保、规划、卫生、教育等主管部门有关规定的；

（七）已抵押，未经抵押权人同意的；

（八）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第二十四条房屋租赁，当事人应当依法签订书面房屋租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房地产行政主管部门登记备案。

第二十五条房屋租赁当事人应当自房屋租赁合同签订之日起5日内到房地产行政主管部门申请登记备案，并提交下列资料：

（一）房屋租赁合同；

（二）房屋权属来源相关证明；

（三）当事人的法定身份证明；

（四）法律、法规规定的其他证件。

出租共有房屋的，还应当提交其他共有人同意出租的书面证明。

转租房屋的，还应当提交出租人同意转租的书面证明。

房地产行政主管部门应当自受理之日起5日内予以办结。

第二十六条房屋租赁合同经登记备案的，由房地产行政主管部门出具房屋租赁合同登记备案证明。

依法取得的房屋租赁合同登记备案证明，是承租人使用房屋的合法凭证。

第二十七条工商部门在办理工商营业执照、民政部门在办理社会团体登记、税务机关在办理纳税登记、教育部门在办理社会办学许可、公安部门在办理暂住户口登记及暂住证时，对于生产、经营、居住场所为出租房屋的，应当查验房屋租赁合同登记备案证明。对没有办理房屋租赁合同登记备案证明的，应当通报给房地产行政主管部门，并重新查验。

第二十八条房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

第五章房地产抵押

第二十九条本条例所称房地产抵押，是指债务人或者第三人以其土地使用权、房屋所有权和房屋期权以不转移占有的方式向债权人设定担保的行为。

房屋期权包括房屋建设工程期权和预购商品房期权。

第三十条下列房地产可以抵押：

（一）依法获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权；

（二）依法获得的房屋期权；

（三）依法可以抵押的其他房地产。

第三十一条下列房地产不得抵押：

（一）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育、医疗卫生和其他社会公益房地产；

（二）依法公告列入拆迁范围的房地产；

（三）政府代管的房地产；

（四）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

（五）权属有争议的房地产；

（六）依法被查封、监管或者以其他形式限制的房地产；

（七）依法不得抵押的其他房地产。

第三十二条房地产抵押当事人到房地产行政主管部门申请办理房地产抵押登记，应当提交下列资料：

（一）房屋所有权证和土地使用证或者经登记备案的商品房买卖合同；

（二）当事人法定身份证明；

（三）主合同和房地产抵押合同；

（四）可以证明抵押房地产价值的资料（评估报告或者协议书）；

（五）抵押人有权设定抵押的证明文件与资料；

（六）依法应当提供的其他资料。

共有房地产抵押的，还应当提交房屋共有权证和其他共有人同意的书面证明。

在建工程抵押的，应当提交建设项目的批准文件、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。

房地产行政主管部门应当自受理之日起30日内予以办结。

第三十三条以部分房地产设定抵押的，抵押当事人应当在抵押合同中明确抵押部位。

第三十四条以依法取得的房屋权属证书的房地产抵押的，房地产行政主管部门应当在房屋权属证书上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发房屋他项权证。

以预售商品房或者在建工程抵押的，房地产行政主管部门应当在抵押合同上记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

第三十五条抵押合同变更或者终止时，当事人应当在变更或者终止之日起15日内到房地产行政主管部门申请办理变更或者注销抵押登记。

第六章房地产中介服务管理

第三十六条本条例所称房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。

第三十七条从事房地产中介服务业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。

房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产估价机构、房地产经纪机构等。

第三十八条房地产估价机构自取得营业执照之日起30日内，应当申请办理房地产估价机构资质证书。

办理房地产估价机构资质证书，应当向市房地产行政主管部门提交下列资料：

（一）房地产估价机构资质申请表；

（二）机构的组织章程（需公证）及主要的内部管理制度；

（三）出资人协议（需公证）；

（四）注册资金验资证明；

（五）经营场所证明；

（六）营业执照；

（七）规定数量的专业人员资格证书；

（八）法定代表人任职决议；

（九）申报机构在当地人才服务中心托管人事档案的人员名单；

（十）申报机构为专职注册房地产估价师缴纳社会保险的缴纳凭证。

市房地产行政主管部门应当自受理之日起10日内按照规定程序报批。

未取得房地产估价机构资质证书，不得从事房地产估价业务。

第三十九条房地产估价机构资质升级时，应当在年审前6个月向市房地产行政主管部门申请办理资质升级初审。

房地产估价机构资质升级初审，除应当提交本条例第三十八条第二款规定的资料外，还应当提交下列资料：

（一）房地产估价机构原资质证书；

（二）房地产估价业绩材料；

（三）重要的房地产估价报告。

市房地产行政主管部门应当自受理之日起10日内按照规定程序报批。

第四十条设立房地产咨询、经纪机构及其分支机构，当事人应当自取得营业执照之日起30日内，到房地产行政主管部门备案，并提交下列资料：

（一）营业执照；

（二）经营场所证明；

（三）注册资金验资证明；

（四）聘用合同；

（五）企业章程；

（六）从事房地产经纪业务的，提交3人以上从业人员具有房地产经纪人执业资格的证明文件；从事房地产咨询业务的，提交占总人数的50%以上从业人员具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称的证明文件。

市房地产行政主管部门应当自受理之日起20日内核发备案证明。

第四十一条房地产估价人员和经纪人员实行资格认证制度。

从事房地产估价和经纪的中介服务人员，应当按照国家有关规定参加房地产中介服务执业资格考试，取得房地产中介服务执业资格证书。

取得房地产估价和经纪中介服务执业资格证书的人员，应当按照国家有关规定，申请办理注册手续，领取注册证。

从事房地产估价或者经纪中介服务人员执业资格注册有效期届满的，其聘用单位或者持证者应当按照国家有关规定，到原注册管理机构办理续期注册手续。在注册有效期内变更执业机构的，应当办理变更手续。

第四十二条从事房地产估价和经纪的中介服务人员只能受聘于一个房地产中介服务机构。

第四十三条房地产中介服务机构及从业人员在经营活动中应当履行下列义务：

(一)遵守有关法律、法规和政策；

(二)遵守自愿、公平、诚实信用的原则；

(三)按照核准的业务范围从事经营活动；

(四)按照规定标准收费；

(五)依法缴纳税费；

(六)接受房地产行政主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

第四十四条对估价结果中需要保密的内容，估价机构及工作人员均不得随意向他人提供。

房地产估价人员与申办估价项目的当事人有直接利害关系的，应当回避。

第七章法律责任

第四十五条违反本条例第七条规定，房地产交易当事人隐瞒真实情况，提供虚假材料或者以欺诈手段申请办理房地产交易手续的，当事人承担由此产生的法律责任。

第四十六条违反本条例第十三条规定，开发企业未取得商品房预售许可证而进行违法预售商品房活动，向消费者收取任何名目的具有预售款性质费用的，由房地产行政主管部门责令其停止预售活动，补办手续，没收违法所得，并可以处以已收取的预售款1%以下的罚款；开发企业未取得商品房预售许可证发布预售商品房广告的，由房地产行政主管部门责令其限期改正。

第四十七条违反本条例第二十三条规定，出租权属来源未明确的房屋，由房地产行政主管部门责令改正，补交有关税费，并处以年租金额1%以上3%以下的罚款；出租违法建筑的，由房地产行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处以500元以上2000元以下的罚款；出租危险房屋的，由房地产行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处以10000元以上30000元以下的罚款，造成人身损害、财产损失的，依法承担法律责任。

第四十八条违反本条例第二十四条规定，租赁当事人未依法办理合同登记备案的，由房地产行政主管部门责令限期办理。逾期仍未办理的，可对住宅出租人处以100元以上1000元以下的罚款；对非住宅出租人处以年租金额1%以上3%以下的罚款。

第四十九条违反本条例第三十八条规定，未取得房地产估价机构资质证书从事房地产中介服务业务的，由房地产行政主管部门责令改正，并处以10000元以上30000元以下的罚款。

第五十条违反本条例第四十一条规定，未取得房地产中介服务执业资格证书从事中介服务业务的人员，由房地产行政主管部门责令改正，并处以50元以上500元以下的罚款。

第五十一条违反本条例第四十三条第（三）项规定，房地产中介服务机构超越业务范围从事房地产中介服务活动的，由房地产行政主管部门责令改正，并处以10000元以上30000元以下的罚款。

第五十二条对妨碍房地产管理工作人员依法执行公务，扰乱房地产交易秩序的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十三条从事房地产管理的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由有关部门或者上级主管部门对负有责任的领导人员和直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章附则

第五十四条本条例规定的有关合同示范文本，由房地产行政主管部门会同工商行政主管部门按照国家有关规定统一拟定。

第五十五条本条例自2006年4月1日起施行。2002年4月16日公告施行的《长春市城市房地产交易市场管理条例》同时废止。