省政府令第113号

《浙江省住宅区物业管理办法》已经省人民政府第20次常务会议审议通过,现予发布，自一九九九年九月一日起施行。

省 长 柴松岳

一九九九年五月十一日

浙江省住宅区物业管理办法总则

第一条　为加强住宅区的物业管理,维护住宅区的公共秩序,保护业主的合法权益,创造良好的居住环境,根据有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本省行政区域内城镇住宅区的物业管理。

第三条 本办法所称的住宅区，是指住宅建筑面积l万平方米以上、公用设施配套的居民生活区。

本办法所称物业,是指住宅区内各类房屋及相配套的公共设施和场地。

本办法所称业主,是指住宅区内房产的所有权人。非业主使用人可以根据业主委托,享有权利,并承担义务。

本办法所称物业管理,是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对住宅区的物业进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理,并为业主、非业主使用人提供相关服务。

第四条　县级以上人民政府房地产业行政主管部门（以下统称物业主管部门）主管本行政区域内住宅区的物业管理工作。

各级有关行政主管部门应当按照各自的职责分工,配合物业主管部门做好住宅区物业管理工作。

浙江省住宅区物业管理办法委员会

第五条　实行物业管理的住宅区入住率达到60%以上的,应当召开业主大会或业主代表大会,选举产生业主委员会。

业主大会由全体业主组成，业主代表大会由业主推选的代表组成。

第一次业主大会或业主代表大会,由住宅区所在地物业主管部门组织召开。

第六条 业主大会或业主代表大会行使下列职权：

（一）审议通过或修改业主委员会章程和业主公约；

（二)审议业主委员会工作报告；

（三)选举罢免业主委员会委员；

（四)决定聘用或解聘物业管理企业；

（五)审议通过住宅区物业管理方案；

（六)决定其他有关业主权益的重大事项。

第七条　业主大会或业主代表大会每年召开一次；经业主委员会或10%以上业主提议,也可临时召开业主大会或业主代表大会。

业主大会或业主代表大会的决议，以全体业主或业主代表的过半数通过。

第八条　业主委员会是业主的自治组织，应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责：

（一)召集和主持业主大会或业主代表大会；

（二)根据业主大会或业主代表大会的决定，签订、变更、终止物业管理委托合同；

（三)监督检查物业管理经费的使用情况；

（四)检查业主公约的执行情况；

（五)受理业主对物业管理企业的投诉；

（六)监督和协助物业管理企业的工作；

（七)业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

第九条　业主委员会根据住宅区的规模由5至15人组成,设主任1人,副主任1至3人,每届任期3年。

业主委员会的决议,以组成人员的过半数通过。

已设立居民委员会的住宅区,业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担。

第十条　业主公约对全体业主具有约束力。

业主公约的示范文本由省物业主管部门制定。

第十一条 业主大会、业主代表大会、业主委员会的决议和业主公约,应当符合国家的有关规定,不得与法律、法规、规章相抵触。

浙江省住宅区物业管理办法物业管理企业

第十二条　住宅区交付使用而入住率不到60%的，由住宅区的开发建设单位选择物业管理企业或自行组建物业管理企业进行前期管理,并报物业主管部门备案。业主大会或业主代表大会产生后，由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘或改聘。

第十三条　实施物业管理的住宅区，业主委员会应当与受聘的物业管理企业签订物业管理委托合同（以下简称委托合同）。

物业管理企业应当自委托合同签订之日起15日内,将委托合同报住宅区所在地物业主管部门备案。

委托合同的示范文本由省物业主管部门、省工商行政管理部门共同制定。

第十四条　物业管理企业实行资质管理制度,具体办法由省物业主管部门制定。

第十五条　物业管理企业的权利：

（一)根据委托合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定,管理住宅区的物业；

（二)按照国家和省有关规定收取物业管理服务费；

（三)制止损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为。

第十六条　物业管理企业根据委托合同提供下列服务：

（一)房屋公用部位、设备和住宅区公共设施的维修与养护；

（二)住宅区的清洁卫生；

（三)绿地、花草树木的养护、管理；

（四)车辆进出及停放的管理；

（五)配合公安部门维护住宅区内的公共秩序,做好安全防范工作；

（六)业主委员会与物业管理企业约定的其他服务事项。

物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务工作,并接受所在地街道办事处的监督。

浙江省住宅区物业管理办法物业使用维护

第十七条　住宅区开发建设单位应当在住宅区竣工验收合格之日起15日内，向所在地物业主管部门移交下列住宅区工程建设技术资料：

（一)住宅区总平面图；

（二)住宅区单体建筑、结构、设备图；

（三)住宅区地下管网图；

（四)有关设施、设备的使用和维修技术资料；

（五)住宅区综合验收资料。

住宅区业主委员会成立后，物业主管部门应当将上述资料提供给业主委员会,供物业管理企业使用。

第十八条　实行物业管理的住宅区应当建立物业维修专项资金,用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施的维修、养护。

第十九条 物业维修专项资金由所在地物业主管部门以业主委员会名义专户存储,专项管理。其收支情况应当公开,接受业主监督。

物业维修专项资金不得出借,不得用于房地产投资,不得用干经营股票、期货或其他具有风险的经营性活动,不得为单位或个人提供任何形式的担保。

第二十条　物业维修专项资金的具体收取、管理和使用办法,由省财政、物价主管部门会同省物业主管部门制订,报省人民政府批准后执行。

第二十一条　住宅区交付使用后，由开发建设单位承担保修期内的保修责任或者由其委托的物业管理企业承担。

第二十二条　住宅区的管道煤气、通信、水、电、有线广播电视的管线及设施、设备的维修与养护，由有关专业单位负责或者由其委托的物业管理企业负责。

第二十三条　任何单位和个人不得在住宅区内从事下列行为：

（一)擅自改变房屋的结构、外貌和用途；

（二）对房屋承重墙、梁、柱、板、阳台及公用部位违章凿、拆、搭、占；

（三)堆放危及公共安全的易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；

（四)擅自占用公共场地,损坏公共设施,毁坏绿化；

（五)随意停放机动车辆；

（六)乱设摊、乱设集贸市场；

（七)乱倒垃圾、杂物；

（八)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻划；

（九)法律、法规、规章规定不得从事的其他行为。

第二十四条 业主或非业主使用人装修房屋,应当事先通知物业管理企业。物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业主或非业主使用人。

物业管理企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时,应当通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

浙江省住宅区物业管理办法物业管理用房

第二十五条　开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房。物业管理用房由开发建设单位无偿提供,其中3‰作为物业管理办公用房,4‰作为物业管理经营用房。

物业管理用房产权属国家所有,交由业主委员会代管，由物业管理企业使用。

第二十六条　物业管理企业提供物业维修保养、公共卫生清洁、绿化、交通、保安等具有公共性的服务而收取的物业管理服务费,实行政府定价；物业管理企业提供公共代办性的服务而收取的物业管理服务费，实行政府指导价。具体收费标准,按规定的权限由物价部门会同物业主管部门制定。

业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务项目的收费。除法律、法规、规章另有规定外,其他部门不得重复收取。

物业管理服务费的收支情况,物业管理企业应当每年公布一次,接受业主的监督。

浙江省住宅区物业管理办法法律责任

第二十七条 对未经物业主管部门资质审查擅自承担住宅区物业管理业务的物业管理企业，由物业主管部门责令其限期改正,可处以2000元以上10000元以下的罚款。

第二十八条 住宅区开发建设单位不按本办法规定提供物业管理用房的，由物业主管部门责令其限期提供。

第二十九条 违反本办法第十九条、第二十一条、第二十二条、第二十三条规定的，由有关主管部门依法查处。

第三十条 业主违反业主公约的,或者物业管理企业不履行委托合同的,应当依法承担民事责任。

第三十一条 罚款的收缴和实施行政处罚的程序,按照有关法律、法规和规章的规定执行。

第三十二条　当事人对具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第三十三条 物业主管部门的工作人员，在物业管理工作中玩忽职守、徇私舞弊或者贪污截留、挪用物业维修专项资金,尚未构成犯罪的，由有关主管部门责令其限期改正,并给予行政处分。

第三十四条 违反本办法规定触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。

浙江省住宅区物业管理办法附则

第三十五条 本办法施行前已经实行物业管理的住宅区,应当按照本办法的规定进行规范。物业维修专项资金和物业管理用房提取的具体办法，由各市、县人民政府制定。

本办法施行前巳交付使用但尚未实行物业管理的住宅区,可参照本办法规定逐步实行物业管理。

第三十六条 本办法自1999年9月1日起施行

南宁市人民政府令

（第18号）

《南宁市住宅区物业管理办法》已经市人民政府办公会议通过，现予发布施行。　　1997年10月4日　　南宁市住宅区物业管理办法

【发布单位】上饶市

【发布文号】

【发布日期】2003-04-25

【生效日期】2003-04-25

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

上饶市住宅区物业管理办法

2003-04-25

第一章总则

第一条为加强和规范上饶市住宅区物业管理，明确业主、使用人和物业管理企业及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造整洁、安全、优美、舒适、文明的居住环境，根据《江西省城市居住小区物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内住宅区的物业管理。

第三条本办法所称的住宅区，是指以住宅为主，公用设施配套比较齐全并具有一定规模的居民生活区。住宅区的划分，由县、市（区）房地产管理部门结合社区管理，按照住宅与公共实施的相关情况划定。

本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及相关设施、设备、场地等。

本办法所称业主，是指房产的所有权人。非业主使用人可以根据业主委托，享有权利，并承担义务。

本办法所称物业管理，是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对物业进行日常维护、修缮和整洁，同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主、非业主使用人提供相关服务。

本办法所称物业管理企业，是指依法设立的从事物业管理服务的法人。

第四条市人民政府房地产行政主管部门（以下简称物业主管部门）是本市行政区域内物业管理的行政主管部门。

县、市（区）房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本办法对辖区内的物业管理进行监督管理。

建设、规划、市政、电力、邮电、环卫、园林、公安（消防）、价格、工商行政管理等有关部门按照各自职责协同实施本办法。

街道办事处协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社会服务的相互关系进行协调。

第二章业主大会与业主委员会

第五条实行物业管理的住宅区入住率达到50%以上的，必须召开业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。业主人数超过100名的，可按比例推选业主代表。

业主大会由全体业主组成，业主代表大会由业主推选的代表组成。业主大会或业主代表大会须拥有投票权者过半数以上的业主或业主代表出席才能举行。

业主的投票权，普通住宅按每20平方米为一个计票单位，别墅按每15平方米为一个计票单位；非住宅按每10平方米为一个计票单位，不足的按四舍五入处理，但每个独立产权单位不得分割投票。

第一次业主大会或业主代表大会，由物业主管部门会同街道办事处、居委会等相关单位组织召开，费用开支由物业建设单位承担。

第六条业主大会或业主代表大会行使下列职权：

（一）选举、罢免业主委员会委员；

（二）审议通过或修改业主委员会章程和业主公约；

（三）审议业主委员会工作报告；

（四）决定聘用或解聘物业管理企业；

（五）审议通过住宅区物业管理方案；

（六）决定其他有关维护业主权益和督促业主执行业主公约的重大事项。

第七条业主大会或业主代表大会一般每年召开1―2次；经业主委员会或10%以上业主提议，也可临时召开业主大会或业主代表大会。

业主大会或业主代表大会可以邀请街道办事处、社区居民委员会和使用人代表列席。业主可书面委托代理人出席。业主委员会要求物业管理企业列席会议的，物业管理企业的负责人或其书面委托代理人应当列席会议。

业主大会或业主代表大会的决议，以全体业主或业主代表过半数通过。

第八条业主委员会是在住宅区内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

一个住宅区只能成立一个业主委员会。

第九条业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

（一）召集和主持业主大会或业主代表大会；

（二）聘请派出所、居民委员会等有关单位人员兼任业主委员会副主任或委员；

（三）根据业主大会或业主代表大会的决定，可以通过招投标或其他方式，选聘、续聘或改聘物业管理企业，并代表业主签订、变更、终止物业管理委托合同；

（四）监督检查物业管理经费的使用情况；

（五）检查业主公约和物业管理委托合同的执行情况；

（六）受理业主对物业管理企业的投诉；

（七）监督和协助物业管理企业的工作，根据物业管理企业请求公布欠缴费户名单，协助物业管理企业催交物业管理服务费；

（八）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

第十条业主委员会根据住宅区的规模由5至11人组成，设主任1人，副主任1至3人，每届任期3年，可以连选连任。

业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担，业主委员会会议由主任召集，作出的决议，以组成人员的过半数通过。

第十一条业主委员会应在选举产生之日起15日内，将业主委员会章程和名单报物业主管部门登记备案，并同时抄送当地居委会。

第十二条业主委员会的活动经费由全体业主共同分摊，但不得超过同期物业管理费总额的5%．具体数额和计划由业主大会或业主代表大会审议决定。

第十三条业主大会、业主代表大会、业主委员会的决议和业主公约，应当符合国家的有关规定，不得与法律、法规、规章相抵触。

第三章物业管理企业

第十四条物业管理企业必须持有物业主管部门颁发的《物业管理资质证书》。物业管理资质实行年审制和等级管理制。物业管理企业应配备相应的专业技术人员和管理人员，物业管理人员应经专业培训考核合格后，持证上岗。

第十五条物业管理企业的权利：

（一）根据委托合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定，管理住宅区的物业；

（二）按照国家和省、市有关规定收取物业管理服务费；

（三）制止各种损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为；

（四）享受国家对第三产业的优惠政策。

第十六条物业管理企业应当提供的服务内容：

（一）物业公用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新；

（二）物业公用部位、共用设施和物业管理区域内道路景观、绿地的保洁服务；

（三）公共绿地、花草树木的养护、管理；

（四）车辆进出及停放的管理；

（五）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范；

（六）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案、业主档案的保管；

（七）举办社区文化活动；

（八）物业管理企业应接受所在街道办事处和居委员的监督，协助做好社区管理、社区服务工作。

第十七条新建住宅区交付使用而入住率不到50%的，由开发建设单位选择物业管理企业或自行组建物业管理企业进行前期管理，并报物业主管部门备案，前期物业管理费用由开发建设单位承担。业主大会或业主代表大会产生后，由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘和改聘。

物业销售（预售）时，前期物业管理企业应当告示服务内容和收费标准并与物业买受人签订前期物业管理服务协议。

第十八条实施物业管理的住宅区，业主委员会应当与受聘的物业管理企业签订物业管理委托合同（以下简称委托合同）。

物业管理委托合同必须按省建设厅、省工商行政管理局联合制定的《物业管理委托合同示范文本》签订。

物业管理企业应当自委托合同签订之日起15日内，将委托合同报物业主管部门备案，同时抄告辖区居委会。

第十九条住宅区内车辆停放的管理应接受公安等部门的统一指导和监督。

进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所。

物业管理企业应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。

第四章物业维修经费

第二十条实行物业管理的住宅区应当建立物业维修专项资金，用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施保修期满后小修以上的维修、养护。

物业维修专项资金遵循全额储存、业主共同所有、合理使用的原则。实行统一缴交、专款专用、民主理财、接受财政、审计监督的管理制度。

第二十一条物业维修专项资金不得出错，不得用于房地产投资，不得用于经营股票、期货或其他具有风险的经营活动，不得为单位或个人提供任何形式的担保。

物业维修专项资金的管理费用由财政部门核定，在物业维修专项资金的增值收益中提取，并纳入预算外资金收支两条线管理。

第二十二条物业维修专项资金由物业管理行政主管部门成立“维修资金管理中心”设立专户进行管理。

第一章 总则

第一条为加强城市住宅区的管理，维护住宅区的公共秩序，创造整洁、文明、安全、方便的居住环境，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条本办法适用于本市规划区内住宅区的物业管理。

第三条本办法所称住宅区，是指以住宅房屋为主，并有相应配套的公共设施及非住宅房屋的居住区。　　本办法所称物业，是指住宅区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。　　本办法所称住户，是指住宅区内的房屋的产权人或使用人。

第四条南宁市房产管理局是南宁市物业管理的行政主管部门，负责全市的物业管理工作。　　规划、建设、公安、环境卫生、园林、市政、供水、供电等各有关部门应在各自职责范围内，负责对住宅区物业管理工作的指导、监督检查。

第五条本市城市住宅区管理实行社会化、专业化及服务经营型的物业管理模式和主管部门行业管理、住户自主管理与物业企业专业服务相结合的管理体制。

第二章 住宅区物业管理机构

第六条住宅区交付使用且入住率达到50%以上时，开发建设单位应在物业管理主管部门指导下，及时组建住宅区物业管理委员会（以下简称管委会）。　　管委会由住宅区首次住户大会或住户代表大会选举或协商推举产生。　　管委会应当自成立之日起15日内向物业管理行政主管部门办理登记。

第七条管委会代表住户的利益，维护住户的合法权益。管委会在物业管理主管部门的指导下，负责制定管委会章程，选聘物业管理企业，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行物业管理工作。

第八条物业管理企业实行等级管理。物业管理企业经物业管理主管部门资质审查合格，并到工商行政管理部门办理注册登记后，方可接受管委会的委托，承担住宅区的物业管理。

第九条物业管理企业根据与管委会签订的委托管理合同，对住宅区的物业实施统一管理。　　委托管理合同应当明确委托管理的事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费用、违约责任和争议解决的方式。　　委托管理合同签订后，物业管理企业应在30日内将委托管理合同报物业管理主管部门和工商行政管理部门备案。

第十条物业管理企业的权利：　　（一）根据委托管理合同和国家及自治区有关规定对住宅区实施物业管理；　　（二）根据委托管理合同和自治区有关规定收取物业管理费用；　　（三）劝阻、制止损害他人物业或妨碍物业管理的行为，并对造成的损害要求赔偿；　　（四）要求管委会协助管理；　　（五）选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安和绿化等专项业务；　　（六）开展多种经营和有偿服务。

第十一条物业管理企业的义务：　　（一）履行委托管理合同，对受委托管理的房屋、设施及其公共部分进行维修管理，承担住宅区内的保安、防火、绿化、维护、清洁及住户日常必需的便民服务工作；　　（二）接受管委会和住户的监督，重大的管理措施提交管委会审议决定；　　（三）接受物业管理主管部门、其他有关主管部门及所在街道办事处的指导和监督；　　（四）协助住宅区所在地居委会做好社区管理、社区服务和社区精神文明建设的有关工作；　　（五）发现违反法律、法规和规章的行为，及时向有关主管部门报告。

第十二条住宅区物业管理从业人员实行岗位培训持证上岗制度。

第十三条物业管理企业应当在委托管理合同终止或解除后的10日内，向管委会办理下列事项，并报物业管理主管部门备案：　　（一）对预收的物业管理服务费用实行结算，多收的部分予以返还；　　（二）移交全部房屋和住户档案资料及有关财务帐册；　　（三）移交住户共有的房屋、场地和其他财物。

第三章 住宅区物业的使用与维护

第十四条住宅区经综合验收合格后，开发建设单位应当向管委会办理移交手续，并向管委会移交下列工程建设资料：　　（一）住宅区的规划图、竣工总平面图；　　（二）单体的建筑、结构和设备竣工图；　　（三）地下管网竣工图；　　（四）其他必要的资料。

第十五条住户使用房屋应当遵守下列规定：　　（一）未经有关部门批准，不得改变房屋的结构、外貌和用途；　　（二）不得随意凿、拆房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋面或随意占用房屋的公用通道；　　（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒和放射性物品等；　　（四）不得利用房屋从事危害公共利益的行为；　　（五）不得侵害他人的正当权益。

第十六条住户装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知住户，并对装修住宅活动进行指导和监督。

第十七条住户不得擅自改变房屋使用性质。因特殊需要改变房屋使用性质的，应当符合城市规划要求，其产权人应当征得相邻住户和管委会的书面同意，并报有关部门审批。　　住宅区内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。

第十八条任何单位和个人不得占用住宅区内的道路、停车场等公共场地从事经营活动。因房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与管委会签订协议，并在约定期限内恢复原状。

第十九条住户转让或出租房屋时，应当将转让或出租情况及时告知管委会和物业管理企业。

第二十条房屋的维修责任，按下列规定划分：　　（一）室内部分，由房屋产权人负责维修，产权人与使用人另有协议的按其协议执行；　　（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备和消防设施等房屋共用部位和设施，由物业管理企业负责定期养护和维修，其费用在房屋产权人缴纳的房屋共用部位和设施维修费中支出。

第二十一条住宅区的通道、沟渠、池、井、绿地、公共活动场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、公用天线、公厕以及垃圾处理等住宅区公用设施，由物业管理企业统一管理维修养护，其费用从管理服务费和住宅区公共设施维护费中支出。　　造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

第二十二条住宅区内的干道、路灯和给排水、供电、供热、供气、通讯等管线，按规定应当由有关主管部门负责维修养护的，其费用由有关主管部门支付。　　前款所列维修养护事项，有关主管部门可委托物业管理企业实施，并按规定向物业管理企业支付委托费用。

第二十三条凡房屋及附属设施影响市容或可能危害毗连房屋安全及公共安全，按规定应由住户修缮的，住户应当及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会委托物业管理企业进行修缮，其费用由住户承担。

第二十四条住宅区内禁止下列行为：　　（一）践踏、占用绿地，攀折花木；　　（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；　　（三）乱堆垃圾、杂物；　　（四）乱搭、乱贴和乱挂等；　　（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；　　（六）聚众喧闹影响他人休息；　　（七）随意停放车辆和鸣高音喇叭；　　（八）排放有毒和有害物质；　　（九）饲养禽畜；　　（十）未采取防止坠落伤人的保护措施而在阳台摆放物品；　　（十一）从事法律、法规和规章禁止的经营活动。

第四章 住宅区物业管理经费和管理用房

第二十五条住宅区物业管理费用构成：　　（一）开发建设单位缴纳的住宅区公共设施维护费；　　（二）房屋产权人缴纳的房屋共用部位和设施维修费；　　（三）住户缴纳的管理服务费。

第二十六条住宅区公共设施维护费由开发建设单位在住宅区竣工验收时，按住宅区建设总投资的一定比例，一次性向物业管理行政主管部门缴交。　　住宅区公共设施维护费用于住宅区公共设施的维修养护，不得挪作他用。　　住宅区公共设施维护费由物业管理主管部门设立专帐管理，由住宅区管委会向物业管理主管部门申请使用。

第二十七条房屋共用部位和设施维修费由物业管理企业按房屋建筑面积定额向产权人收取，统一缴入住宅区管委会的“房屋维修”专户，由住宅区管委会审批后定向使用。　　住宅区公共设施维护费、房屋共用部位和设施维修费的提取和管理办法由物业管理行政主管部门商市财政、物价部门另行制定。

第二十八条物业管理企业应按物价部门核准的收费项目和标准收取住宅区物业管理服务收费。已按规定向住户收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。未受管委会或住户委托，物业管理企业自行提供额外服务并收费的，住户可以不支付。

第二十九条开发建设单位在移交住宅区时，应当按不少于住宅区总建筑面积1‰的比例无偿向管委会提供住宅区物业管理专用房屋，产权属住宅区全体产权人共有，限于管委会或委托管理的物业管理企业使用，不得转让或改变用途。

第三十条开发建设单位在移交住宅区时，应当以成本价向管委会提供一定面积的商业经营用房，购置费用可从住宅区公共设施维护费中垫支，并从该商业经营用房的经营收入中分期回收。产权属住宅区全体产权人共有。　　前款规定的商业经营用房和住宅区内其他有经济收入的公共设施、设备及场地等，均由物业管理企业按照物业管理委托合同经营，其收入用于补充住宅区管理经费的不足。

第五章 住宅区前期物业管理

第三十一条新建住宅区自开发建设起至管委会成立前为止的物业管理（以下简称前期物业管理），应由开发建设单位负责，或由开发建设单位聘请物业管理企业负责。

第三十二条开发建设单位与房屋买受人签订商品房购销合同时，应同时签订前期物业管理委托合同，并报物业管理主管部门备案。　　前期物业管理委托合同至管委会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理委托合同生效时终止。

第三十三条新建住宅区房屋交付使用之日以前发生的前期物业管理服务收费，应由开发建设单位承担；自房屋交付使用之日起至前期物业管理委托合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，可由开发建设单位和买受人按照前期物业管理委托合同的约定承担。

第三十四条开发建设单位及其聘请的物业管理企业在前期物业管理期间，不得使用住宅区公共设施维护费。

第三十五条开发建设单位不得单独转让房屋共用部位、共用设备或公共设施的所有权、使用权。

第三十六条开发建设单位应当按照规定的保修期限和保修范围，承担保修责任；开发建设单位也可委托物业管理企业代为承担保修责任，并向物业管理企业支付有关的费用。

第三十七条管委会选聘物业管理企业时，在同等条件下，负责前期物业管理服务的物业管理企业有优先受聘的权利。

第六章 罚则

第三十八条违反本办法第八条、第九条第三款、第三十二条第一款规定，未经物业管理行政主管部门资质审查而擅自承担住宅区物业管理业务或不及时办理物业管理委托合同备案手续的，由物业管理行政主管部门责令限期补办有关手续；逾期仍不办理的，责令其停止对住宅区物业的管理，并处以二千元以上一万元以下的罚款。

第三十九条住宅区住户违反本办法第十五条、第二十四条规定的，物业管理公司有权制止或责令恢复原状；造成损失的，应当赔偿损失。

第四十条物业管理企业违反本办法规定，有下列行为之一的，管委会有权予以制止并要求其限期改正；造成损失的，应当赔偿损失；情节严重的，管委会有权解除物业管理合同，物业管理行政主管部门可对其作出降低资质等级的处理；工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目；有第（三）项行为的，由物价部门根据国家有关规定予以处罚：　　（一）对房屋及其共用部位、设施、设备修缮不及时的；　　（二）管理制度不健全、管理混乱的；　　（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；　　（四）乱搭乱建，改变房地产和公共设施用途的；　　（五）不履行物业管理合同及住宅区管理细则规定义务的。

第四十一条开发建设单位违反本办法第二十六条第一款、第二十九条、第三十条第一款规定的，由物业管理行政主管部门责令其限期履行。在规定时间内仍不履行的，物业管理行政主管部门可申请人民法院强制执行，并有权要求违反第二十六条第一款的开发建设单位按每日3‰交纳滞纳金。

第四十二条物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十三条当事人对行政处罚决定不服的，可依法提起诉讼或申请复议。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。

第七章 附则

第四十四条本办法颁布实施前已交付使用的住宅区，应创造条件，逐步实行物业管理。　　办公楼、高层楼宇、综合楼宇、别墅以及其他房产的物业管理，参照本办法执行。

第四十五条本办法具体运用问题由市房产管理局负责解释。

第四十六条本办法自公布之日起施行。市辖县可参照执行。